Datasets:

datkai

/

news-chuan-hoa

like 0

đầu tháng 3 , dự thảo nghị quyết lần 3 vừa được bộ kế hoạch & đầu tư - cơ quan cùng tp hcm xây dựng dự thảo thay thế nghị quyết 54 - trình chính phủ có điểm mới là bỏ đề xuất thí điểm cơ chế đánh thuế nhà , đất thứ hai trở lên vì lo ngại không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp . thay vào đó , dự thảo này đề xuất tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với đất ở không quá 5 lần thu hiện hành ; tăng thuế suất thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên , nhưng không quá 2 lần hiện hành . mức tăng cụ thể sẽ do hđnd thành phố quyết định . ngày 4/3 , hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) gửi ubnd thành phố bản kiến nghị không đồng tình với đề xuất trên . theo đó , horea đề nghị không thí điểm tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với đất ở ; đồng thời không tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên tại tp hcm vào thời điểm 2023 - 2024 . horea cho rằng hiện nay kinh tế còn nhiều khó khăn , thu nhập của các hộ gia đình , cá nhân nhìn chung đang bị sụt giảm mạnh , tăng thuế đất lúc này chưa thấu tình đạt lý , sẽ dồn thêm gánh nặng cho người dân . xét về thời điểm , đề xuất tăng thuế với hai trường hợp trên là khá vội vàng so với lộ trình dự kiến năm 2025 mà bộ tài chính sẽ trình chính phủ xem xét đề xuất quốc hội sửa đổi , bổ sung các luật thuế . theo ông lê hoàng châu , chủ tịch horea , trong các luật thuế sửa đổi có đề án về luật thuế tài sản ( thuế bất động sản ) và dự thảo luật đất đai ( sửa đổi ) bỏ khung giá đất và giao cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất hàng năm gắn liền với việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường . đều này có nghĩa là giá đất trong bảng giá sắp tới sẽ cao hơn và không còn tình trạng giá đất quá thấp , chỉ bằng khoảng 30-50 % giá trên thị trường như hiện nay . mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp với đất ở tính trên mức giá của bảng giá đất hiện nay là 0,03 % đối với diện tích đất ở trong hạn mức ; thuế suất 0,07 % với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức ; thuế suất 0,15 % với phần diện tích đất ở vượt quá 3 lần hạn mức . nếu tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với đất ở theo phương án thí điểm sẽ làm tăng thêm mức chịu thuế của cá nhân và hộ gia đình tại tp hcm. " vội vàng thí điểm tăng thuế suất này cũng không hợp lý khi đi sớm hơn 2 năm so với các luật thuế , trong đó có dự kiến bổ sung thuế tài sản và dự kiến luật đất đai ( sửa đổi ) sẽ được quốc hội xem xét ban hành " , ông nói . ông châu phân tích thêm , đề xuất thí điểm tăng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất thứ 2 trở lên với mức thuế suất tăng không quá 2 lần so với hiện hành cũng là khá cao . nếu tp hcm thí điểm trước , người dân tại đây sẽ phải nộp thêm tiền thuế . điều này đi ngược lại nguyên tắc bình đẳng giữa các tỉnh thành . bản kiến nghị của horea đồng thời đề nghị bộ tài chính khi xây dựng đề án luật thuế tài sản ( thuế bất động sản ) , trong đó có nghiên cứu đánh thuế người có nhiều nhà đất chậm sử dụng hoặc không đưa vào sử dụng , nên đánh giá tác động đầy đủ , chính xác các đối tượng chịu thuế , nhất là với hộ gia đình , cá nhân . theo hiệp hội , việc đánh thuế không chỉ nhắm đến mục đích tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà cũng cần áp dụng phù hợp với đối tượng chịu thuế để bồi dưỡng nguồn thu , không tận thu , mới giúp điều tiết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh , bền vững . trung tín

tp hcmhiệp hội bất động sản tp hcm cho rằng kinh tế còn nhiều khó khăn , thu nhập người dân giảm mạnh , chưa nên tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với đất ở .

công ty anh hoàng làm việc có trụ sở tại quận 3 , tp hcm , đã cắt giảm nhân sự từ cuối năm 2022 nhưng tình hình ngày càng trầm trọng hơn trong hơn 2 tháng đầu năm 2023 . từ tháng 1 đến tháng 2 , bên cạnh số nhân viên bị công ty cho thôi việc còn có nhiều người chủ động xin nghỉ vì thu nhập bị cắt giảm mạnh không đủ trang trải cuộc sống . hoàng cho hay hiện các phòng ban của công ty đều giảm nhân sự 50-70 % do hoạt động đầu tư và bán hàng đều đình trệ . " khó khăn nhất là phòng hậu mãi chăm sóc khách hàng , nhân sự nghỉ gần hết nhưng số hồ sơ thanh lý vẫn tăng lên , nhiều đợt kéo đến công ty đòi nợ nên vài người còn bám trụ phải luân phiên tiếp nhận hồ sơ , chịu trận cảnh quát tháo đòi tiền " , anh chia sẻ và thừa nhận bản thân có thể không trụ được trong bao lâu . tình huống nhân sự bất động sản bị cắt giảm đến mức chỉ chừa lại vài người bám trụ ở một số phòng ban như công ty của anh hoàng không phải cá biệt . ghi nhận thực tế cho thấy , nhiều công ty địa ốc bên cạnh sa thải hàng loạt đã phải chọn phương án cắt giảm và nợ lương trong 2 tháng đầu năm 2023 khiến lượng người lao động chọn rời công ty tăng lên . anh kha , nhân viên kinh doanh ( phòng marketing ) của một công ty bất động sản đang phát triển dự án tại tp thủ đức chia sẻ , đầu tháng 3 anh đã nộp đơn xin nghỉ việc , hiện không còn là nhân sự thuộc biên chế công ty . cả phòng marketing từ hơn chục người nay còn lại duy nhất trưởng bộ phận và phải gánh phần việc của các bộ phận kiểm soát , pháp chế , đối ngoại , hậu mãi đang trống hàng loạt vị trí . " tháng 12/2022 , công ty có khoảng 50 % nhân sự bị đào thải nhưng đến đầu tháng 3 nếu cộng thêm số nhân viên mới chủ động xin nghỉ đã vọt lên trên 60 % nguồn lao động " , anh kha cho hay . chủ tịch một công ty bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán tp hcm cho biết khi cân nhắc và thông báo về kế hoạch giảm và nợ lương hồi cuối tháng 12/2022 , nhân sự đã giảm 50 % . chỉ trong 2 tháng qua , tổng số nhân viên trong kế hoạch giảm biên chế và chủ động nghỉ việc tăng lên đến hàng trăm người . " 6 tháng đầu năm 2023 vẫn còn nhiều khó khăn phía trước , vì vậy từ tháng 3 trở đi số nhân sự rời công ty có thể sẽ tiếp tục tăng lên " , ông nhìn nhận . mới đây , báo cáo tài chính quý iv / 2022 của công ty cổ phần tập đoàn đất xanh ( dxg ) vừa công bố cho thấy doanh nghiệp đã cắt giảm 3.191 nhân sự , trong đó , một công ty con thuộc mảng dịch vụ của tập đoàn sa thải 3.040 người . báo cáo ngành mới phát hành của công ty chứng khoán bảo việt ( bsc ) cho biết năm 2023 các công ty bất động sản buộc phải tái cấu trúc để tồn tại trong giai đoạn khó khăn . đơn vị này dự báo , giai đoạn 2023 - 2024 vô cùng thử thách với thị trường địa ốc , đòi hỏi các doanh nghiệp phải tái cấu trúc nợ vay , danh mục sản phẩm trong khi chờ đợi tháo gỡ nút thắt pháp lý . bsc phân tích , tái cấu trúc nợ vay bao gồm thoái vốn một số dự án hoặc tối ưu hóa chi phí vận hành , từ bỏ các mảng kinh doanh kém hiệu quả , dẫn đến làn sóng cắt giảm nhân sự hàng loạt . cuối tháng 12 năm ngoái , khảo sát của vnexpress tại hơn 10 công ty bất động sản đang hoạt động trên địa bàn tp hcm và các tỉnh phía nam cho thấy , lượng nhân sự rời khỏi thị trường hai quý cuối năm 2022 ( quý iii và iv ) ước tính lên đến hàng nghìn người , trong đó nhiều nhất thuộc bộ phận kinh doanh , sale bán hàng - hậu mãi , marketing và pháp chế ( lo thủ tục pháp lý ) . các doanh nghiệp môi giới ( phân phối ) hoặc chủ đầu tư có bố trí bộ phận môi giới bán hàng có tỷ trọng sa thải 50 % nhân sự trở lên bằng nhiều hình thức : dừng ký hợp đồng tạm thời trong 3-6 tháng , thôi việc , giữ chế độ cộng tác viên , nợ lương nhưng chưa xác định thời hạn chi trả . một số đơn vị quy mô dưới 50 nhân viên thuộc nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ thậm chí còn chấm dứt hợp đồng với 70 % người lao động do không còn nguồn lực cầm cự . trong khi đó , các chủ đầu tư có bộ máy tinh gọn hơn - chỉ nuôi đội ngũ phát triển dự án - ghi nhận tỷ lệ cắt giảm 20-25 % cùng với giảm lương theo cấp bậc . ông nguyễn lộc hạnh , tổng giám đốc công ty ngọc châu á dự báo năm 2023 làn sóng cắt giảm nhân sự bất động sản vẫn tăng mạnh trong 6 tháng tới dù năm ngoái thực trạng đào thải nhân sự địa ốc đã lên cao nhất một thập kỷ . ông hạnh nhận định , nhiều khả năng làn sóng nhảy việc của nhân sự bất động sản sẽ diễn ra vào quý ii-iii năm nay . nhân sự nghỉ và nhảy việc phân thành 3 nhóm . thứ nhất là nhóm chuyển nghề khác , nhóm hai là những người tạm nghỉ chờ đợi qua giai đoạn khó khăn sẽ quay trở lại trong trung hoặc dài hạn . nhóm ba khá hơn là nhân sự có năng lực , nghỉ việc công ty a để xê dịch sang công ty b có tính ổn định cao để tiếp tục hành nghề . theo ông , đợt giảm tốc của thị trường bất động sản lần này cũng là cơ hội sàng lọc cần thiết giúp nhân sự ngành địa ốc gạn đục khơi trong . nhiều chuyên gia nhìn nhận , tình cảnh nguồn nhân lực ngành địa ốc hiện nay là hình ảnh con thuyền trong gió bão . chủ doanh nghiệp là chủ tàu buộc phải cắt giảm nhân sự và ném đi các vật dụng cồng kềnh ( bán bớt tài sản ) để giảm tải cho hành trình vượt khó . ngược lại , bản thân những người trên thuyền nếu lo ngại tàu đắm cũng phải nhảy để thoát thân . quá trình đào thải này là không thể tránh khỏi và cần thiết vì hướng tới một cấu trúc ngành cân bằng hơn trong tương lai . vũ lê

tp hcmanh hoàng , một nhân viên pháp lý bất động sản kể phòng có 5 người đã nghỉ 4 , anh gánh phần việc còn lại nhưng lương giảm nửa .

công nợ giữa công ty cổ phần tập đoàn xây dựng hòa bình ( hbc ) và công ty cổ phần đầu tư phát triển và xây dựng thành đô liên quan đến 12 hợp đồng thi công công trình thuộc dự án khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp the empire ( tên thương mại là cocobay đà nẵng ) , được ký kết từ ngày 31/8/2016 đến 1/1/2018 . mới đây , ông trùm xây dựng phía nam này cho biết thắng kiện thành đô đầu năm nay , thông qua công bố thông tin lên ủy ban chứng khoán và sở giao dịch chứng khoán tp hcm.hòa bình cho hay hội đồng trọng tài ( viac tp hcm ) ngày 6/12/2022 đã thông qua phán quyết buộc thành đô phải thanh toán cho tập đoàn này tổng số tiền gần 368 tỷ đồng , gồm tiền nợ gốc , tiền lãi , phí luật sư và phí trọng tài . phán quyết này có giá trị chung thẩm và có hiệu lực từ ngày 6/12 năm ngoái . trường hợp quá 30 ngày từ ngày phán quyết có hiệu lực , nếu thành đô không thanh toán số tiền này sẽ phải thanh toán tiền lãi do chậm trả . mức lãi suất là 11,5 - 14,6 % một năm theo quy định tại các hợp đồng với số nợ gốc hơn 242 tỷ đồng , và 10 % một năm với các số tiền còn lại . ông lê viết hải , chủ tịch tập đoàn hbc cho biết công ty luật alb & partners , đại diện cho hòa bình trong vụ kiện này , sẽ tiếp tục thực hiện các biện pháp pháp lý cần thiết nhằm thu hồi toàn bộ công nợ từ thành đô . tuy nhiên , dù thắng kiện , hành trình đòi nợ của ông trùm xây dựng này không mấy suôn sẻ khi phía thành đô chưa chấp nhận phán quyết trọng tài . nói với vnexpress , công ty thành đô cho biết số tiền gần 367,6 tỷ đồng mà viac tp hcm phán quyết doanh nghiệp phải trả cho hòa bình gồm tiền gốc , lãi , phí trọng tài , phí luật sư là không công bằng vì không áp dụng đầy đủ các quy định pháp luật phù hợp . " nguyên tắc giải quyết tranh chấp là các bên có quyền tự bảo vệ nhưng viac đã vi phạm bằng việc không triệu tập thành đô tham dự buổi họp cuối cùng ngày 15/11 . do không có mặt nên nhiều vấn đề đã được giải quyết phiến diện , căn cứ trên những nội dung mà hòa bình đưa ra " , ông lê thanh sơn , giám đốc pháp lý của thành đô nói . theo ông sơn , sau phiên họp , doanh nghiệp mới nhận được thông tin và đã gửi văn bản phản đối , yêu cầu triệu tập phiên họp mới nhưng không được đồng ý . thành đô đã nộp yêu cầu lên tòa án để hủy phán quyết . nếu được tuyên hủy , vụ việc giữa hai doanh nghiệp sẽ được chuyển cho tòa án để giải quyết lại từ đầu . vụ việc hòa bình khởi kiện thành đô lên viac tp hcm bắt đầu từ 22/7 năm ngoái . theo thành đô , trước khi giải quyết ở trọng tài , hai doanh nghiệp đã đạt được thỏa thuận xử lý toàn bộ công nợ bằng việc ký thỏa thuận xác định một khoản giá trị tạm tính và bù trừ bằng các bất động sản tại cocobay ( gồm các tòa khách sạn , biệt thự , nhà phố ) . " công ty hòa bình đã đơn phương không thực hiện các thỏa thuận này và nộp đơn kiện " , đại diện thành đô nói . toàn bộ tài sản đã hình thành của dự án cocobay đà nẵng hiện được thế chấp tại ngân hàng shb ( đơn vị tài trợ từ khi triển khai và là nhà tài trợ duy nhất của dự án ) . theo thành đô , các khoản công nợ đã được nghiệm thu của các nhà thầu đều được coi là một phần giá trị hình thành nên tài sản của dự án và đều được shb xác nhận là một phần giá trị tài sản thế chấp . thành đô dự kiến dùng dòng tiền kinh doanh từ cocobay để giải quyết công nợ nhưng do thị trường khó khăn trong 2 năm dịch bệnh nên dòng tiền ngắn hạn không đủ . " thành đô mong muốn dùng biện pháp bù trừ công nợ bằng tài sản , tức theo thỏa thuận cũ với hòa bình dùng tài sản cấn nợ " , ông sơn nói . liên quan đến việc thành đô yêu cầu hủy phán quyết trọng tài , luật sư đặng hoàn mỹ - giám đốc công ty luật tnhh mtv đặng hoàn mỹ , đoàn luật sư tp hcm - cho biết quy tắc tố tụng trọng tài liên quan đến tranh chấp hợp đồng thường được viac thực hiện theo quy trình nghiêm ngặt , tuân thủ nguyên tắc bảo mật , công bằng , khách quan , đối chiếu thông tin nhiều bước . quan sát từ thực tiễn , rất hiếm có phán quyết trọng tài bị đảo ngược nên yêu cầu hủy phán quyết của thành đô nhiều khả năng rất khó thực hiện . luật sư mỹ cho biết thêm , phán quyết trọng tài là chung thẩm và thường không dễ đảo ngược , nhưng vẫn có thể bị hủy khi có đơn yêu cầu của một trong các bên đương sự . căn cứ điều 68 luật trọng tài thương mại 2010 các trường hợp hủy phán quyết trọng tài gồm : không có thỏa thuận trọng tài hoặc thỏa thuận trọng tài vô hiệu ; thành phần hội đồng trọng tài , thủ tục tố tụng không phù hợp với thỏa thuận của các bên hoặc trái với các quy định của luật này . trường hợp vụ tranh chấp và nội dung phán quyết không thuộc thẩm quyền của hội đồng trọng tài thì nội dung đó bị hủy . ngoài ra , chứng cứ do các bên cung cấp được hội đồng trọng tài căn cứ vào đó để ra phán quyết là giả mạo ; trọng tài viên nhận tiền , tài sản hoặc lợi ích vật chất khác của một bên tranh chấp làm ảnh hưởng đến tính khách quan , công bằng của phán quyết cũng có thể dẫn đến phán quyết bị hủy . theo luật sư mỹ , diễn biến cho thấy dù đã thắng kiện thành đô , hòa bình sẽ mất thêm nhiều thời gian mới thu hồi được số công nợ hàng trăm tỷ đồng này . trên thực tế , hành trình đòi nợ của hòa bình chỉ là mắt xích nhỏ trong toàn cảnh vụ vỡ trận cam kết lợi nhuận của thành đô với khách hàng mua condotel tại dự án cocobay . có quy mô hơn 10.000 phòng nghỉ dưỡng trên tổng diện tích 31 ha , tổng vốn đầu tư lên đến 11.000 tỷ đồng , cocobay đà nẵng từng là điểm nóng hút đầu tư thời vàng son của căn hộ du lịch biển ( condotel ) . thời điểm ra mắt năm 2016 , chủ đầu tư thành đô cam kết mức lợi nhuận tối thiểu 12 % một năm liên tục trong 8 năm cho khách hàng mua condotel tại đây . viễn cảnh tươi sáng sớm lụi tàn khi cuối năm 2019 , thành đô gửi thông báo dừng chi trả cam kết lợi nhuận 12 % một năm từ năm 2020 cho khách hàng . doanh nghiệp lý giải việc kinh doanh gặp nhiều khó khăn do khung pháp lý chưa hoàn thiện , ảnh hưởng đến hoạt động khai thác và vận hành dự án . nhiều khách hàng mua condotel tại dự án này rơi vào tình cảnh khó khăn do hầu hết đều vay tiền ngân hàng để đầu tư . tại thời điểm hòa bình ký các hợp đồng thi công công trình với thành đô , empire group ( công ty con thuộc thành đô đứng vai trò chủ đầu tư cocobay đà nẵng ) đã rơi vào tình trạng thua lỗ giai đoạn vận hành dự án 2017 - 2018 . đến cuối năm 2018 , tổng tài sản của công ty này đạt trên 11.000 tỷ đồng , hơn 50 % trong số này là các khoản phải thu và hàng tồn kho . tương ứng , các khoản nợ phải trả cũng tăng gần gấp đôi , chiếm 92 % tổng nguồn vốn . công ty thành đô cho biết , tình hình khách mua cocobay đà nẵng hầu hết đã thống nhất giải pháp thanh lý hợp đồng , nhận lại tiền , nhận tài sản , đồng hành hợp tác kinh doanh , chuyển đổi thành chung cư . số ít chưa thống nhất phương án , nên tiếp tục đàm phán hoặc khởi kiện tại tòa . vũ lê - đức minh - tất đạt

nửa thập kỷ , hòa bình từ thỏa thuận đến khởi kiện công ty thành đô ( chủ dự án cocobay ) để đòi hàng trăm tỷ tiền thi công dự án , song chưa thu hồi được .

đây là dự án được xây dựng tại tổng kho 3 lạc viên , số 142 lê lai thuộc hai phường cầu tre và máy chai , quận ngô quyền , tp hải phòng . dự án này sẽ được triển khai trên diện tích 16,9 ha , tổng mức đầu tư 4.865 tỷ đồng . trong đó , khu nhà ở nhà xã hội gồm 10 block chung cư cao 15 tầng với khoảng 4.456 căn hộ . khu nhà ở thương mại cao 7 tầng với 163 căn hộ . phó chủ tịch hải phòng đánh giá đây là dự án nhà ở xã hội đầu tiên thực hiện theo nghị quyết của hđnd thành phố , " có ý nghĩa rất quan trọng " . trước đó , tháng 8/2022 , sở kế hoạch và đầu tư hải phòng đã thông báo mời nhà tư quan tâm tham gia dự án nhà ở xã hội này . công ty cổ phần thái-holding là đơn vị trúng thầu . công ty này được thành lập cuối năm 2021 , địa chỉ tại số 1 lê thánh tông , máy tơ , ngô quyền , hải phòng với ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản do ông nguyễn thế tâm làm đại diện pháp luật . năm ngoái , hải phòng duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội , trong đó sẽ dành 433,19 ha đất phát triển dự án nhà ở xã hội tại 49 vị trí ( khu vực nông thôn 232,67 ha và khu vực đô thị 200,52 ha ) . hồi đầu tháng này , dự án nhà ở xã hội cao 19 tầng tại số 39 lương khánh thiện , ngô quyền , hải phòng cũng vừa được chủ đầu tư động thổ . anh tú

hải phòngngày 7/3 , ubnd thành phố và công ty cổ phần thái-holding sẽ khởi công dự án nhà ở xã hội có mức đầu tư 4.865 tỷ đồng .

văn phòng ubnd thành phố vừa công bố kết luận của phó chủ tịch ubnd tp hcm bùi xuân cường tại cuộc họp ngày 20/2 nghe báo cáo các khó khăn vướng mắc tại 7 dự án bất động sản trên địa bàn . theo đó , ông cường thống nhất các đơn vị chịu trách nhiệm , phương án và thời hạn tháo nút thắt pháp lý cho 4 dự án trong số 7 dự án được xem xét . trước hết là khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp đường bến nghé , phường tân thuận đông , quận 7 do công ty gotec làm chủ đầu tư . khu đất đã được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ; được chấp thuận đầu tư dự án và điều chỉnh chấp thuận đầu tư vào tháng 12/2021 . dự án cũng được cấp giấy phép xây dựng tháng 5/2021 và đã khởi công xây dựng xong 2 tầng hầm , đang xây dựng các tầng tiếp theo . từ tháng 6/2022 đến nay , gotec đã 3 lần nộp hồ sơ đề nghị cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán , cho thuê mua đối với nhà ở thương mại , nhưng đều bị sở xây dựng thành phố từ chối . lý do là rà soát việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất . để dự án trên sớm được tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng , hoàn thành các thủ tục liên quan theo quy định , sở tài nguyên và môi trường được giao tiếp thu góp ý của các đơn vị dự họp , báo cáo đề xuất ubnd thành phố để xin ý kiến ban cán sự đảng nhằm xem xét , quyết định , trước ngày 10/3 . với dự án chung cư cửu long , số 1 đường tôn thất thuyết , quận 4 , ( tên thương mại de la sol do capitaland làm chủ đầu tư ) , ông cường giao sở tài chính , chi cục tài chính doanh nghiệp rà soát , báo kết quả trước ngày 5/3 . sở xây dựng căn cứ ý kiến của sở tài chính , chi cục tài chính doanh nghiệp để giải quyết , trong trường hợp gặp khó khăn , trình ubnd tp xem xét . sở xây dựng phải báo cáo kết quả cho ủy ban trước ngày 10/3 . về dự án khu nhà ở thiên lý , tại phường phước long b , tp thủ đức , do công ty an thiên lý làm chủ đầu tư , gặp vướng về thủ tục điều chỉnh chấp thuận đầu tư tại dự án đã được tổ công tác tháo gỡ khó khăn vướng mắc . thành phố thống nhất chủ trương xử lý , có quá trình họp nhiều lần để xem xét và đã giải quyết cho một số dự án có vướng mắc tương tự . ông cường cũng giao sở xây dựng chủ động trao đổi , làm việc với cục phát triển đô thị ( bộ xây dựng ) để có sự đồng thuận , tiếp tục hướng dẫn chủ đầu tư an thiên lý hoàn thành các thủ tục dự án , sớm triển khai đầu tư xây dựng các hạng mục còn lại . kết quả báo cáo cho ubnd tp hcm trước ngày 10/3 . riêng đối với vướng mắc của dự án chung cư cô giang , phường cô giang , quận 1 ( tên thương mại grand manhattan do novaland phát triển ) được xét cùng nhóm với các dự án đầu tư xây dựng lại chung cư cũ , hư hỏng , xuống cấp có pháp lý tương tự trên địa bàn . ông cường chỉ định sở xây dựng chủ trì , phối hợp với sở tài nguyên và môi trường , sở tài chính , ubnd quận 1 và các đơn vị liên quan để xử lý . do tính chất pháp lý phức tạp , dự án này phải kết hợp rà soát thêm các văn bản của bộ xây dựng , bộ tài nguyên và môi trường đã từng hướng dẫn thành phố thực hiện các nội dung vướng mắc có liên quan . sở xây dựng tổng hợp ý kiến , xác định cụ thể cơ quan có thẩm quyền giải quyết , thống nhất phương án xử lý đối với dự án thuộc nhóm này , chuẩn bị nội dung họp chuyên đề , trình ủy ban trước ngày 15/3 . ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm cho biết , 7 dự án được thành phố chọn gỡ vướng đều có những vướng mắc điển hình , nếu giải quyết được các nút thắt cho những dự án này sẽ là tiền đề cởi trói pháp lý cho rất nhiều dự án khác trên địa bàn . ông châu nhìn nhận , lộ trình xử lý của từng dự án đều được giám sát - báo cáo tiến độ chặt chẽ , chỉ đạo cụ thể và có ấn định thời gian thực hiện , mở ra hy vọng gỡ các nút thắt chiếm đến 70 % khó khăn của thị trường địa ốc . trung tín

tp hcm4 trong số 7 dự án tắc pháp lý điển hình , được thành phố chỉ định phải có đề xuất hướng xử lý trong tháng 3 .

văn phòng ubnd thành phố vừa có thông báo kết luận của phó chủ tịch bùi xuân cường về các buổi làm việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý các dự án bất động sản hôm 15/2 theo đề xuất của hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) . nội dung cho biết ông cường đã ghi nhận , tiếp thu các ý kiến góp ý của horea và các doanh nghiệp . trên cơ sở đó , thành phố sẽ tìm giải pháp để đẩy nhanh xử lý các kiến nghị theo đúng thẩm quyền trong thời gian gần nhất . dự án nào gặp vướng mắc vượt thẩm quyền địa phương , ubnd tp hcm sẽ kiến nghị giải pháp với các bộ , ngành , trung ương . đối với các tổng hợp , kiến nghị của horea về tháo gỡ khó khăn , vướng mắc tại 116 dự án bất động sản trên địa bàn , thành phố đã có cuộc họp nghe báo cáo , có các văn bản chỉ đạo giải quyết . sở xây dựng tp hcm được giao nhiệm vụ phối hợp với các sở , ngành thống nhất với horea , trình ủy ban việc phân công các đơn vị chịu trách nhiệm thụ lý , giải quyết đối với các nhóm hồ sơ có cùng vướng mắc theo đúng chức năng trước ngày 5/3 . ông cường cũng xác nhận thời gian tới ubnd tp hcm sẽ thường xuyên làm việc với các doanh nghiệp bất động sản có dự án vướng mắc để hướng dẫn thực hiện . sở kế hoạch và đầu tư được giao nhiệm vụ tập hợp ý kiến về vướng mắc liên quan đến thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án theo luật đầu tư ( nhóm dự án mới ) , đề xuất hướng giải quyết trong tháng 3 . mục đích là rút ngắn tối đa thời gian hoàn thành thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án . ngoài ra , ông cường cũng giao sở xây dựng tham mưu giải quyết các vướng mắc về nhà ở xã hội . mục tiêu là rút ngắn tối đa thời gian thực hiện quy trình thủ tục dự án nhằm thu hút nguồn lực đầu tư , tạo quỹ nhà , đáp ứng về nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố . ông lê hoàng châu , chủ tịch horea cho hay trước tác động to lớn của việc nghẽn pháp lý dự án đến thị trường địa ốc , thành phố đã chủ trì nhiều cuộc họp tiếp xúc với doanh nghiệp bất động sản , lắng nghe các đề xuất giải pháp trong tháng 2 . cuộc gặp doanh nghiệp địa ốc ngày 15/2 , thành phố cũng đã triệu tập lãnh đạo các sở : xây dựng , tài nguyên môi trường , quy hoạch kiến trúc , kế hoạch đầu tư , tài chính , giao thông vận tải , tư pháp và thanh tra , cục thuế tìm giải pháp tháo gỡ cho các dự án bất động sản . gần nhất là cuộc họp ngày 20/2 , lãnh đạo thành phố tập trung tìm giải pháp cho 7 dự án tắc pháp lý điển hình . theo ông châu , thành phố đang hướng tới phân nhóm dự án có cùng khó khăn , vướng mắc và tiến độ để tăng tốc giải quyết . " đây là cam kết mạnh mẽ của thành phố trong việc xử lý dứt điểm những tồn đọng pháp lý , mở ra hy vọng khơi thông được nguồn cung nhà ở hoàn chỉnh về pháp lý , thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định , bền vững " , ông châu nói . trung tín

ubnd tp hcm sẽ phân công đơn vị chịu trách nhiệm giải quyết khó khăn cho 116 dự án bất động sản tắc pháp lý trên địa bàn , từ 5/3 .

báo cáo cạnh tranh chi phí khu công nghiệp hai miền nam - bắc của cushman & wakefield việt nam ( công ty tư vấn bất động sản toàn cầu ) , cho biết giá thuê sơ cấp trung bình đất công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm miền nam đạt 159 usd ( khoảng 3,8 triệu đồng ) mỗi m2 cho cả chu kỳ thuê , cao hơn 42 % so với vùng kinh tế trọng điểm miền bắc ( 112 usd mỗi m2 ) . dẫn đầu miền nam là đô thị hạt nhân tp hcm có giá thuê đất công nghiệp hiện đạt 300 usd mỗi m2 cho cả chu kỳ thuê - lập đỉnh giá thuê đất công nghiệp trên cả nước , cao hơn 28 % so với hà nội ( 235 usd mỗi m2 ) . cbre việt nam ( công ty tư vấn và quản lý tài sản ) cũng vừa công bố báo cáo cho thấy cuối năm ngoái , tại miền nam , bình quân giá thuê đất công nghiệp ở thị trường cấp 1 ( thủ phủ công nghiệp phát triển ) tăng 8-13 % theo năm và đạt 166 usd mỗi m2 tính trên kỳ hạn thuê còn lại , cao hơn 38 % so với miền bắc . giá thuê trung bình của các thị trường cấp 1 phía bắc ở mức 120 usd mỗi m2 cho kỳ hạn thuê còn lại , tăng 11 % so với năm trước . theo cbre , việc có vị trí gần trung quốc hơn và giá thuê đất công nghiệp cạnh tranh hơn phía nam , các khu công nghiệp miền bắc thuận lợi đón xu hướng chuyển dịch sản xuất và chiến lược trung quốc + 1 của nhiều công ty sản xuất đang tiếp diễn vài năm trở lại đây . các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp như bắc ninh , hưng yên thu hút lượng lớn người lao động tập trung sinh sống và làm việc , ghi nhận có sự tăng trưởng nhanh về giá thuê - mức tăng chủ yếu rơi vào khoảng 6-7 % một năm . nhiều khả năng các thị trường công nghiệp ở miền bắc được dự đoán sẽ mở rộng sang các thị trường cấp 2 như thái bình , quảng ninh trong thời gian tới . còn bà trang bùi , tổng giám đốc cushman & wakefield việt nam , nhận định sự chênh lệch giá thuê đất công nghiệp vừa phản ánh lịch sử phát triển khu công nghiệp giữa hai miền nam - bắc , vừa thể hiện khoảng cách về tốc độ phát triển . bà trang lý giải nguyên nhân giá thuê đất công nghiệp phía nam cao hơn phía bắc là do thị trường đất công nghiệp miền nam được phát triển sớm và lâu đời hơn . " nhờ đi sau , miền bắc được quy hoạch công nghiệp đồng bộ hơn là một thế mạnh " , ceo cushman & wakefield việt nam phân tích thêm . nhờ vào sự thuận lợi của hệ thống cơ sở hạ tầng , các dự án khu công nghiệp có cơ hội phát triển rộng và trải dài từ hà nội đến các cảng biển , đi qua nhiều tỉnh thành phố . điều này giúp miền bắc có nhiều quỹ đất hơn trong việc phát triển khu công nghiệp tương lai . từ đó gia tăng nguồn cung và giữ giá thuê ổn định hơn , có tính cạnh tranh cao hơn . trong khi đó , nguồn cung đất khu công nghiệp tại miền nam vẫn chủ yếu tập trung tại các tỉnh lân cận tp hcm , hoặc cảng cái mép và càng cát lái . theo bà trang , điều này khiến cho khu vực miền nam có thể bị thiếu hụt quỹ đất sẵn sàng cho phát triển công nghiệp , cũng là nhân tố đẩy giá thuê tăng cao . cushman & wakefield và cbre cùng dự báo giá thuê đất khu công nghiệp tại các thị trường cấp 1 dự kiến có thể tăng 5-10 % trong năm 2023 . vũ lê

nhờ phát triển sớm , đi trước thu hút đầu tư với hạt nhân năng động là tp hcm , giá thuê đất công nghiệp miền nam vượt miền bắc trên 40 % .

báo cáo ngành bất động sản của công ty cổ phần chứng khoán mirae asset nhìn nhận , chính phủ đang tích cực tìm hướng ra cho thị trường địa ốc . hiện thị trường này đang đối diện với nhiều thách thức khi tín dụng bị thắt chặt , kênh huy động qua trái phiếu bị kiểm soát , lãi suất tăng cao . theo đó , chuyên gia của mirae asset kỳ vọng vào 3 yếu tố nếu được thực thi có thể giúp thị trường phần nào bớt khó khăn . thứ nhất là nghị định 65 sẽ được chấp thuận sửa đổi , giúp khơi thông nguồn vốn cho doanh nghiệp từ quý iii. chuyên gia , doanh nghiệp nhìn nhận , nghị định 65 đang theo hướng thắt chặt , chưa phù hợp với bối cảnh , khiến doanh nghiệp khó phát hành trái phiếu cũng như đáp ứng các yêu cầu về xếp hạng tín nhiệm , tài sản đảm bảo ... vừa qua , bộ tài chính đã trình chính phủ dự thảo sửa đổi với nhiều đề xuất như : lùi thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp , quy định về bắt buộc xếp hạng tín nhiệm lại 1 năm , thay vì áp dụng ngay . bộ cũng đề xuất cho phép doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn trả nợ trái phiếu nhưng không quá 2 năm so với kỳ hạn công bố ban đầu . trong năm 2023 , khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn , trong đó , riêng trái phiếu bất động sản cần đáo hạn là 119.000 tỷ đồng , theo số liệu của hiệp hội thị trường trái phiếu việt nam . ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm , đánh giá , dự thảo sửa đổi nghị định 65 nếu được chính phủ thông qua sớm sẽ là giải pháp kịp thời để trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng , hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi , phát triển theo hướng an toàn . còn ts đinh thế hiển nhìn nhận , nghị định sửa đổi nếu được thông qua sẽ tạo dư địa , cho phép các nhà phát hành , đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản , ngân hàng , công ty chứng khoán có thêm thời gian xử lý vấn đề về trái phiếu . thứ hai là việc nhà ở xã hội sẽ được chú trọng hơn trong tương lai . nhà ở xã hội được xem là một giải pháp phá băng lúc này khi cùng lúc giải quyết được nhu cầu thực , vừa giúp thị trường vượt qua khủng hoảng . tuy nhiên , suốt thời gian dài , phân khúc nhà ở xã hội gặp khó vì vướng mắc thủ tục , quy trình kéo dài trong khi lợi nhuận thu về rất thấp so với các dự án nhà ở thương mại . để giúp thị trường cân bằng , đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân , chính phủ đang đặt mục tiêu xây hơn 1 triệu nhà ở xã hội đến 2030 ; đưa ra nhiều chủ trương khuyến khích người có thu nhập thấp như hỗ trợ 2 % lãi suất cho nhà dưới 2 tỷ ; sửa đổi luật nhà ở theo đó thắt chặt quy định giao dịch thứ cấp nhà xã hội , đồng thời quy định địa phương phải bố trí quỹ đất làm loại nhà này khi lập quy hoạch . các khâu đấu thầu , đấu giá đất , thủ tục xác định giá bán cho người thu nhập thấp đang được cải tổ để nhanh gọn hơn . vừa qua , bộ xây dựng đề xuất có gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội ; ngân hàng nhà nước cũng thông báo sẽ có gói 120.000 tỷ với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2 % so với lãi suất hiện hành cho loại nhà này . đánh giá tác động , công ty chứng khoán yuanta việt nam cho rằng các gói tín dụng trên có thể tạo động lực vực dậy thị trường . các doanh nghiệp có quỹ đất lớn cho nhà ở xã hội ( ví dụ địa ốc hoàng quân ) sẽ được hưởng lợi . tuy nhiên , đơn vị này cũng nhìn nhận , thủ tục hành chính về phát triển dự án vẫn là một vấn đề đáng quan ngại và các nhà phát triển có thể tiếp tục gặp khó khăn trong việc sắp xếp nguồn vốn cho các dự án mới . ngoài ra , yuanta cũng cho rằng các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp sở hữu quỹ đất dành cho nhà ở công nhân cũng sẽ được hưởng lợi trong dài hạn . dù nhà ở công nhân chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng giá trị tài sản thuần của các doanh nghiệp này , tâm lý thị trường đã trở nên tích cực nhờ các chính sách mới , có thể mang lại tiềm năng thúc đẩy tăng giá cổ phiếu . hơn nữa , việc xây dựng khu nhà ở công nhân vào khu công nghiệp có khả năng làm tăng sức hấp dẫn đối với bên thuê và do đó hỗ trợ các hoạt động kinh doanh cốt lõi . một số doanh nghiệp cũng đánh giá việc sắp có gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội là tin mừng . ví dụ với gói 120.000 tỷ , dù lãi suất không cao , vẫn có tác dụng tích cực đến tâm lý chủ đầu tư và người mua nhà trong bối cảnh lãi suất cho vay thời gian tăng mạnh còn tín dụng cho bất động sản hạn hẹp . tuy nhiên , điều khiến doanh nghiệp quan tâm lúc này là cách thức triển khai để người đi vay dễ tiếp cận , dễ được giải ngân . bên cạnh đó , doanh nghiệp cũng đề xuất các chính sách , pháp lý cho nhà ở xã hội tiếp tục được tháo gỡ kịp thời , giúp dự án sớm được triển khai . thứ ba , kỳ vọng khác của doanh nghiệp là lãi suất không tăng trong năm nay hoặc nếu có tăng , chỉ ở mức 1 % . hiện nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất tiền gửi 0,3 - 1 % một năm , đưa mặt bằng lãi suất huy động giảm 1-2 % một năm so với năm ngoái , dao động trong khoảng 8,7 - 9 % một năm . việc lãi suất đầu vào giảm , lượng tiền gửi dồi dào đang tạo điều kiện để các ngân hàng hạ lãi suất cho vay . trước đó , sau cuộc họp về tín dụng cho thị trường bất động sản của ngân hàng nhà nước , lãnh đạo vietcombank cho biết , các ngân hàng thương mại đã nhóm họp và cùng đồng thuận hạ lãi suất huy động , từ đó có cơ sở để giảm lãi suất cho vay với doanh nghiệp . trước đây , việc lãi suất tăng nhanh đã gây nhiều khó khăn cho thị trường khi khiến người có nhu cầu mua nhà gần như phải tạm hoãn kế hoạch . do đó , khi lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt sẽ góp phần thúc đẩy thanh khoản thị trường , giảm bớt áp lực lãi vay cho cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp . trước đó , phía chứng khoán dsc nhìn nhận , năm nay thị trường gặp nhiều khó khăn nhưng lại tạo cơ hội cho các doanh nghiệp lớn , có sức khỏe tài chính tốt , thâu tóm các dự án giá rẻ . " nếu có thể thâu tóm các dự án giá rẻ và bảo toàn lợi suất , đây sẽ là động lực để các doanh nghiệp tăng trưởng mạnh trong đợt sóng bất động sản sau " , dsc cho biết . đơn vị này khuyến nghị các doanh nghiệp nên mua bán , sáp nhập dự án giá rẻ vào quý ii , iii khi áp lực đáo hạn trái phiếu mạnh nhất . ngoài ra , chuyên gia của dsc cũng dự kiến đến cuối năm nay , khi dòng tiền có dấu hiệu được nới lỏng sẽ là tiềm năng phục hồi cho các doanh nghiệp . đức minh

sửa đổi nghị định 64 , chú trọng nhà ở xã hội , giảm lãi suất là những điều doanh nghiệp kỳ vọng chính phủ thực hiện để gỡ khó cho thị trường .

sau các cuộc họp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản từ đầu tháng 2 đến nay , giải pháp về các gói tín dụng dần được hé lộ . trong đó , chính phủ đang dự kiến đề xuất quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng ( khoảng 10 % nhu cầu vốn giai đoạn 2022 - 2030 ) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay dự án nhà ở xã hội , nhà ở công nhân theo hình thức tái cấp vốn . hình thức này tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016 trước đây . chủ đầu tư dự án được vay ưu đãi 50 % của gói tín dụng trên , tương đương 55.000 tỷ đồng , còn lại sẽ cho người mua nhà vay . trong khi đó , một gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội cũng được ngân hàng nhà nước cân nhắc . 4 ngân hàng thương mại nhà nước đã thống nhất dành 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội , lãi suất cho vay thấp hơn 1,5 - 2 % lãi suất bình quân thị trường với người xây dựng và người mua nhà . trong khi chờ quyết sách này thành hiện thực , nhiều chuyên gia cảnh báo tắc nghẽn pháp lý nếu giải quyết chậm trễ sẽ như " bom hẹn giờ " đe dọa sự ổn định của ngành , dù có bơm bao nhiêu vốn cũng khó giúp thị trường phát triển bền vững . ông lê hữu nghĩa , giám đốc công ty lê thành , nhìn nhận các gói tín dụng nếu được bơm ra thị trường hỗ trợ nhà giá rẻ , giúp giảm lệch pha cung cầu , nhưng chỉ là giải pháp tình thế từ ngọn . muốn chữa trị tận gốc , phải gỡ nút thắt pháp lý mà ông cho là ngọn nguồn khiến dòng vốn bị tắc nghẽn . ông nghĩa nêu ví dụ từ thực tiễn , một dự án nhà ở xã hội làm thủ tục pháp lý trong 6 năm , lãi suất sau hơn nửa thập niên tăng từ 11 % lên 14 % đã ăn mòn dòng tiền của doanh nghiệp . nút thắt pháp lý gây thiệt hại về vốn đồng thời cản trở cơ hội tiếp cận nhà giá rẻ của người dân có thu nhập thấp trong xã hội . tương tự , các dự án nhà ở thương mại tại tp hcm chậm pháp lý 5-7 năm không hiếm , thậm chí xếp hàng lên đến cả trăm dự án , chi phí vốn vay sẽ đội lên cao hơn các dự án nhà ở xã hội do hệ số rủi ro của nhóm này là 50 % , còn hệ số này của dự án nhà ở thương mại lên đến 250 % vì chỉ phục vụ các phân khúc trung cao cấp đến hạng sang . các dự án bị đình trệ không bán được hàng ( không huy động được vốn ) , mất cơ hội gọi vốn đầu tư từ đối tác ( không ai muốn bỏ tiền vào một dự án bế tắc pháp lý ) trong khi lãi vay chờ " chạy pháp lý " vẫn tăng lên gây đội vốn , là sự lãng phí nguồn lực xã hội . " từ ví dụ trên cho thấy đẩy nhanh thủ tục pháp lý chính là giải pháp ít tốn kém nhưng hiệu quả , là thuốc đặc trị chữa được căn bệnh đội vốn , thiếu vốn của thị trường địa ốc " , ông nghĩa nói . cùng quan điểm , ông huỳnh phước nghĩa , chuyên gia tư vấn cấp cao công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu ( gibc ) , nhìn nhận thay vì trông chờ các gói tín dụng một vài trăm nghìn tỷ đồng , gỡ tắc pháp lý chính là gói giải cứu thiết thực nhất và rẻ nhất . ông huỳnh phước nghĩa cho biết , có rất nhiều dự án trên thị trường tp hcm vì vướng pháp lý không có giải pháp tháo gỡ đã đội vốn lên hàng trăm tỷ đồng , cá biệt trong nhóm dự án vướng pháp lý tại các vị trí đắc địa có thể đội vốn cả nghìn tỷ đồng . thiệt hại do vướng pháp lý vì vậy nguy hiểm đến mức tác động trực tiếp đến tắc nghẽn dòng vốn . chuyên gia này giải thích thêm , nếu pháp lý dự án hoàn chỉnh , doanh nghiệp có thể bán sản phẩm hoặc gọi vốn từ các đối tác hoặc quỹ đầu tư , tức tự chủ dòng vốn thay vì phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng , giảm rủi ro cho cả nền kinh tế . đồng tình với quan điểm này , ông sử ngọc khương , giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn đầu tư savills việt nam , vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản việt nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài . nhà nước cần đưa ra những giải pháp thực tế và nhanh chóng để thu hút nguồn lực , đặc biệt là dòng fdi vào tất cả phân khúc bất động sản như bán lẻ , văn phòng , khu công nghiệp , nhà ở . ông khương phân tích , vấn đề luật đá nhau nếu không thể được giải quyết bằng luật hiện hành , phải tốn nhiều thời gian trình quốc hội thông qua các luật mới . điều này dẫn đến thời gian chờ pháp lý kéo dài , các dự án tốn thêm chi phí tài chính , mất chi phí cơ hội , gián tiếp lãng phí vốn và chặn các cơ hội khơi thông vốn từ đối tác , khách hàng do chưa đủ điều kiện chuyển nhượng , mở bán . ông khương cho biết các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng . do đó , với những doanh nghiệp này , thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư . vướng pháp lý dẫn đến thời gian thực hiện đầu tư dự án quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân . tắc pháp lý cũng là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản việt nam với các nhà đầu tư nước ngoài , hạn chế hút vốn ngoại ( fdi ) dù tiềm năng của thị trường rất lớn . ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) đánh giá , trong 2 khó khăn lớn nhất hiện nay , 70 % nằm ở vướng mắc pháp lý và giải pháp tháo gỡ thuộc thẩm quyền của chính phủ . trong 17 tháng tới khi chờ các luật mới có hiệu lực và trên cơ sở các luật hiện hành , để tháo gỡ vướng mắc về pháp lý , ông châu đề nghị thủ tướng chỉ đạo các bộ , ngành khẩn trương trình chính phủ ban hành 4 nghị định " rất quan trọng " trong tháng 2 hoặc đầu tháng 3/2023 . đó là các dự thảo sửa đổi nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp ; các nghị định về đất đai ; các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của bộ xây dựng . cuối cùng là dự thảo nghị định về quy trình , thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng dự án bất động sản , nhà ở , đô thị . " gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở một cách nhanh chóng là mắt xích quan trọng có thể mở ra nhiều cơ hội khơi thông dòng vốn đang thiếu hụt và tắc nghẽn hiện nay " , ông châu nói . vũ lê

thay vì các gói tín dụng hàng trăm nghìn tỷ , các chuyên gia cho rằng , gỡ vướng pháp lý là giải pháp ít tốn kém và hiệu quả hơn cho thị trường .

ghi nhận của vnexpress chiều 24/2 cho thấy , tầng trệt là khu vực sôi động nhất của tòa bitexco khi các quán cà phê và cửa hàng mỹ phẩm vẫn hoạt động bình thường . nhân viên , đối tác của những công ty đặt văn phòng trong tòa nhà bitexco cũng thường xuyên qua lại khu vực này . từ tầng 1 trở lên , không khí ảm đạm hơn khi nhiều mặt bằng không có khách thuê . lượng khách vãng lai đến bitexco chủ yếu tập trung ở tầng 2 khi nơi đây còn một nhà hàng lẩu và một quán cà phê hoạt động . tầng 3 đến tầng 6 trước đây là khu vực ẩm thực , giải trí sôi động , nhưng nay đã " cửa đóng then cài " . thang máy và thang cuốn dẫn lên các tầng này đều không hoạt động . thu thảo , nhân viên văn phòng làm việc ở tòa nhà bên cạnh bitexco , cho biết nhiều cửa hàng đã trả mặt bằng từ năm ngoái nên cô và đồng nghiệp không thường xuyên đến đây ăn trưa như trước . " tiếc nhất là rạp chiếu phim ở tầng 3 , nơi mình ghé từ thời còn là sinh viên cách đây 10 năm , cũng đóng cửa từ tháng 4/2022 " , thảo nói . ông võ hoàng quân , giám đốc công ty bất động sản center land - doanh nghiệp chuyên môi giới bất động sản thương mại tại khu trung tâm quận 1 , tp hcm - xác nhận các khách thuê bán lẻ thuộc khối thương mại của tòa tháp bitexco bắt đầu rút đi từ cuối năm 2022 . đến tháng 2 năm nay , việc khách thuê rút khỏi tòa nhà diễn ra rầm rộ hơn . hiện các mặt bằng bán lẻ tại tòa tháp này đều ghi nhận khách thuê hoàn tất trả mặt bằng trong khi khối văn phòng tỷ lệ lấp đầy vẫn cao . nói với vnexpress , đại diện bitexco ( chủ tòa nhà ) cho biết , họ chủ động rà soát các hợp đồng thuê để chuẩn bị cho kế hoạch cải tạo , nâng cấp cao ốc này . đến quý i năm nay , công ty lần lượt thu hồi mặt bằng để cải tạo , nâng cấp cuốn chiếu nhằm mang lại những trải nghiệm mới cho khách hàng . ngoài ra , những ngày qua xuất hiện thông tin khu trung tâm thương mại và dịch vụ bitexco financial tower ( bft ) đóng cửa , dừng hoạt động , theo bitexco , " là không chính xác " . ngoài nguyên nhân chủ quan do chủ tòa nhà tác động để thu hồi mặt bằng , bố trí lại không gian , theo ông võ hoàng quân , việc khách thuê văn phòng ở đây hiện vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao trong khi khách bán lẻ rút , có thể hé lộ những nguyên nhân khách quan . đó là covid-19 và kinh tế suy giảm khiến thị hiếu mua sắm , trải nghiệm tiêu dùng thay đổi , khách thuê phải cân đối hiệu quả kinh doanh và chi phí mặt bằng . bitexco là tòa nhà thương hiệu lớn nhất việt nam từ năm 2010 đến nay , giá thuê văn phòng lẫn khối thương mại bán lẻ tại đây luôn định vị ở ngưỡng phân khúc cao cấp . đặc thù đó , theo ông võ hoàng quân , cũng sàng lọc khách thuê tại bitexco phải có ngân sách lớn . mặt khác , với giá thuê mặt bằng thương mại tại bitexco trung bình trên dưới 80 usd một m2 tùy vị trí tầng cao , tầng trệt giá thuê nhỉnh hơn 15-20 % , tại khu tứ giác hải triều – hồ tùng mậu , phường bến nghé , quận 1 , khu mua sắm bitexco có thể chịu sự cạnh tranh từ 2 phía . đó là sự cạnh tranh đến từ các trung tâm thương mại là biểu tượng mới và các mặt bằng nhà phố diện tích lớn , vị trí đắc địa tương đồng nhưng giá thuê linh hoạt trong bối cảnh cạnh tranh hút khách thuê khá gay gắt khi kinh tế và tiêu dùng suy giảm . đây cũng là tình cảnh chung của nhiều tòa nhà cho thuê khác . gần 2 tháng đầu năm , nhiều đơn vị cho thuê văn phòng tại các quận 1 , 3 và tân bình cho biết nhu cầu thuê mới khá yếu so với cùng kỳ năm ngoái do kinh tế năm 2023 khó khăn . bổ sung nguyên nhân khách quan , ông nguyễn hữu thiện , tổng giám đốc công ty đầu tư sabay home , đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản cho thuê tại tp hcm , nhận định trước đây , bitexco có vị thế độc tôn số 1 về diện tích , quy mô tòa nhà , vị trí , giao thông . nhưng từ khi các ông lớn takashimaya , landmark 81 ra đời với phong cách mới đã hút rất nhiều các nhãn hàng , dịch vụ trên thị trường , ít nhiều phả sức nóng cạnh tranh tới khu thương mại của bitexco . về kế hoạch cải tạo tòa tháp , theo đại diện bitexco , tòa tháp 68 tầng này sẽ không kinh doanh diện rộng mà tập trung chuyên sâu vào một lĩnh vực để nâng tầm trải nghiệm cho khách tham quan du lịch . trong đó , tòa nhà chú trọng nâng cấp đài quan sát saigon skydeck nhằm cho du khách những trải nghiệm thú vị hơn , mang đậm bản sắc văn hóa việt nam . chủ tòa nhà cho biết đặt mục tiêu một số hạng mục có thể đưa vào sử dụng trở lại từ quý ii / 2023 . bitexco financial tower cao 68 tầng gồm khu vực văn phòng và khu vực trung tâm thương mại , được khánh thành và đi vào hoạt động từ năm 2010 . trong suốt 13 năm qua , tháp tài chính bitexco là biểu tượng cho sự phát triển của tp hcm. nhiều công ty tài chính , bảo hiểm , luật , kiểm toán , truyền thông , điện tử , thời trang , mỹ phẩm , ẩm thực đã lựa chọn tòa nhà làm địa điểm kinh doanh . trung tín – phương đông

giữa tháng 2 , các nhãn hàng lần lượt trả mặt bằng từ tầng 3 đến tầng 6 tòa tháp 68 tầng bitexco , nơi từng là biểu tượng của tp hcm .

gần 2 tháng đầu năm , nhiều đơn vị cho thuê văn phòng tại các quận 1 , 3 và tân bình cho biết , nhu cầu thuê mới khá yếu so với cùng kỳ do kinh tế năm 2023 khó khăn . ông nguyễn hồng hải , chủ tịch vno group , đơn vị chuyên đầu tư , quản lý và vận hành 14 tòa nhà cho thuê phân khúc bình dân giá 15-20 usd mỗi m2 một tháng tại tp hcm , thông tin 2 tháng đầu năm nhu cầu thuê mới thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái . vno đã không tăng giá thuê với các khách đáo hạn hợp đồng ( dù theo thỏa thuận được phép tăng giá ) . với khách thuê mới , công ty vẫn áp dụng giá thuê năm ngoái , cộng thêm tặng phí quản lý , vận hành tòa nhà và linh hoạt hỗ trợ thời gian thi công hoàn thiện văn phòng . " giữ giá cũ cho khách mới , không tăng giá với khách đến hạn , vẫn ưu đãi phí quản lý cho khách thuê ở phân khúc văn phòng bình dân là hình thức giảm giá gián tiếp , chia sẻ khó khăn với khách hàng " , ông hải giải thích . chủ tịch vno phân tích , văn phòng bình dân trên dưới 15 usd một m2 một tháng có giá thuê thấp và liên tục không tăng giá hơn 2 năm qua nên không thể cắt chi phí để hạ giá thêm nữa . thế nhưng , các phân khúc văn phòng cao cấp , trung cấp biên lợi nhuận lớn hơn , có thể còn dư địa để giảm giá nhiều hơn . văn phòng trung - cao cấp nếu không giảm giá thuê , có thể tỷ lệ trống sẽ tăng lên nhanh hơn dự kiến do biến động chuyển đổi văn phòng sẽ diễn ra mạnh mẽ trong 12 tháng tới trong bối cảnh kinh tế nhiều thách thức . quản lý một chủ tòa nhà văn phòng tại khu lõi trung tâm quận 1 , tp hcm thông tin , cuối năm 2022 , danh sách khách hàng chậm và nợ tiền thuê văn phòng có xu hướng nhiều hơn so với hai năm đại dịch bùng phát . số khách thuê cũ có khả năng rời đi dự kiến cũng tăng lên trong 3-6 tháng tới . môi trường kinh doanh không thuận lợi đã ảnh hưởng đến dòng tiền của các công ty đặt trụ sở trong tòa nhà . báo cáo triển vọng văn phòng cho thuê năm 2023 của cbre việt nam cho thấy sau khi hồi phục tích cực trong 3 quý đầu năm 2022 , quý cuối năm ngoái , dấu hiệu giảm tốc bắt đầu tái xuất , dẫn đến có nhiều trở ngại cho thị trường văn phòng trong 12 tháng tới . bà thanh phạm – trưởng bộ phận nghiên cứu & tư vấn của cbre việt nam - đánh giá từ quý iv năm ngoái , thị trường văn phòng bắt đầu cảm nhận sự ảnh hưởng từ các khó khăn của kinh tế vĩ mô . tỷ lệ diện tích cho thuê mới chậm lại , từ 44.000 m2 trong quý 3 xuống chỉ còn 8.000 m2 trong quý iv. điều này dẫn đến tổng diện tích cho thuê mới của năm 2022 chỉ đạt 75.000 m2 , chỉ bằng 69 % giai đoạn trước dịch - năm 2019 . bà thanh dự đoán nguồn cầu của thị trường văn phòng sẽ trầm lắng trong 6 tháng đầu năm 2023 do doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô . đa số khách thuê sẽ có xu hướng tạm trì hoãn các quyết định thuê mặt bằng mới hoặc mở rộng , thay vào đó là ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn . với nguồn cung tương lai tăng lên cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế , giá thuê văn phòng hạng a được dự báo giảm xuống khoảng 4 % trong năm 2023 và tỷ lệ trống có thể lên tới 21,5 % . trong khi đó , knight frank việt nam – đơn vị tư vấn bất động sản liên doanh thuộc knight frank ( anh ) - dự báo , giá chào thuê văn phòng cao cấp ( hạng a ) tại tp hcm năm 2023 có thể giảm khoảng 2 usd trên mỗi m2 một tháng . hiện giá thuê trung bình văn phòng cao cấp tại khu vực trung tâm đang ở mức 57,73 usd một m2 mỗi tháng ( tỷ lệ trống 5 % ) . đến cuối 2024 , đơn vị này cho rằng giá sẽ giảm còn 55,5 usd một m2 mỗi tháng và tỷ lệ trống cũng tăng lên đáng kể ở mức 20 % . với phân khúc văn phòng hạng b , khách thuê đang trả 33,68 usd một m2 mỗi tháng , năm 2023 , giá có thể giảm về khoảng 27 usd.knight frank nhận định , nếu muốn thu hút khách thuê trong năm 2023 , các chủ đầu tư sẽ phải xem xét điều chỉnh giá gia hạn theo hướng khách thuê được gia hạn hợp đồng với mức trần thấp hơn giá chào thuê của các tòa nhà mới khánh thành . vũ lê

tp hcmtháng 2 , nhiều tòa văn phòng bắt đầu mất khách trong khi 6 tháng đầu năm thị trường được dự báo áp lực hạ giá lớn dần .

là một trong những khách hàng chịu ảnh hưởng , chị hà cho biết mua căn biệt thự thuộc dự án aqua city tại biên hòa , đồng nai hồi cuối năm 2021 , hiện thanh toán gần 3 tỷ đồng tiền mặt và có hợp đồng tín dụng gần 5 tỷ đồng , ngân hàng giải ngân theo tiến độ . nữ khách hàng này cho hay đã mua căn biệt thự vì chính sách thanh toán " dễ thở " do được chủ đầu tư cam kết hỗ trợ lãi suất 9 % một năm trong vòng 24 tháng , tức chị chỉ đóng phần lãi suất chênh lệch rất thấp . đầu năm 2023 , novaland bất ngờ thông báo dừng việc hỗ trợ lãi suất này khiến chị hà chới với . chị cho hay rất lo lắng khi chủ đầu tư nói khách hàng tự trả lãi trước , đến khi bàn giao nhà hoặc giao sổ hồng , doanh nghiệp sẽ hoàn lại số lãi này . nhưng cái khó là căn biệt thự gia đình chị mua đã bị chủ đầu tư dừng xây dựng từ tháng 12/2022 và chưa thấy tiến triển nào đến tháng 2 . " nếu bây giờ tôi đồng ý với phương án của chủ đầu tư đưa ra , biết đến bao giờ mới được nhận tiền hoàn lại khi dự án đình trệ . hiện tôi cũng không đủ dòng tiền để trả lãi " , chị hà nói . chị cho biết đã vài lần làm việc với đại diện novaland và ngân hàng nhưng chỉ dừng ở mức ghi nhận ý kiến và chưa có hướng xử lý . " tôi rất muốn thanh lý hợp đồng lấy tiền về dù biết sẽ bị khoản phạt nặng nhưng ngặt nỗi chủ đầu tư nói không còn tiền trả . giờ chào bán giảm giá cũng khó có khách mua vì thanh khoản thị trường thấp , trong khi nợ xấu ngân hàng treo lơ lửng . việc dừng hỗ trợ lãi suất đẩy tôi vào tình thế bế tắc " , chị hà giải bày . rơi vào tình thế khó khăn hơn , bà nguyên đang sống tại tp thủ đức , cho biết mua biệt thự tại dự án novaworld phan thiết gần 14 tỷ đồng với khoản vay tín dụng 60 % , giờ như ngồi trên lửa khi novaland thông báo dừng hỗ trợ lãi suất từ tháng 2 . bà nguyên cho rằng từng rất yên tâm mua nhà vì với lãi suất 12 % một năm , chủ đầu tư cam kết hỗ trợ lãi suất trong 2 năm , bà chỉ trả khoản chênh lệch 2-3 % . tuy nhiên chính điều từng hút bà mua tài sản này giờ thành tử huyệt . vì khi novaland dừng hỗ trợ lãi suất , bà phải tự xử lý khoản lãi lên đến cả trăm triệu đồng mỗi tháng . " tôi không thu xếp được dòng tiền để trả lãi , đang phân vân giữa việc thanh lý hợp đồng , sẽ phải chịu phạt tiền tỷ hay phải cân nhắc chuyển đổi sản phẩm khác giá thấp hơn để giảm gánh nặng tài chính " , bà nguyên nói . một số khách hàng khác nhìn nhận thời điểm khó khăn hiện nay , thanh lý đòi lại tiền không khả thi do chủ đầu tư không còn tiền mặt , nên đàm phán với novaland đảm bảo hoàn tiền lãi bằng phương án cụ thể hoặc có chính sách giảm giá phù hợp có thể cân nhắc đồng hành . ông quang , một khách hàng mua biệt thự dự án của novaland tại phan thiết có khoản vay và tiền mặt đã đóng tổng cộng 10 tỷ đồng , cho biết đã làm việc với chủ đầu tư và ngân hàng hai lần để tìm giải pháp khả thi . ông xác nhận sẽ theo tiếp dự án với điều kiện chủ đầu tư chứng minh bằng thực tiễn việc hoàn thiện dự án , ra pháp lý cho sản phẩm hoàn chỉnh và có phương án hoàn lãi khả thi . đại diện novaland xác nhận đã thay đổi hình thức tài trợ ưu đãi lãi suất đối với hàng loạt khách hàng mua bất động sản của doanh nghiệp có vay vốn theo chương trình hỗ trợ lãi suất . việc dừng này được áp dụng ở hầu hết dự án đang chào bán có khách hàng chọn phương án ưu đãi lãi vay . cụ thể , từ tháng 2 , công ty đề xuất thay đổi hình thức chi trả bằng việc khách hàng tự thanh toán lãi vay ngân hàng các đợt còn lại hoặc tất toán khoản vay bằng vốn tự có trong thời gian hỗ trợ lãi suất . theo đó , doanh nghiệp sẽ thanh toán lại toàn bộ số tiền lãi vay mà khách hàng thanh toán cộng chi trả thêm tiền lãi theo lãi suất 12 % một năm trên số tiền khách hàng tự thanh toán với ngân hàng . số tiền này sẽ được công ty chi trả cấn trừ vào các đợt thanh toán đến hạn của khách hàng , ví dụ như vào đợt nhận bàn giao nhà hoặc đợt nhận giấy chứng nhận . nguyên nhân dừng hỗ trợ lãi suất , theo novaland vì từ giữa năm 2022 , tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và trong nước có những biến động lớn , gây ảnh hưởng và tác động nhiều mặt thị trường bất động sản . lạm phát , tín dụng thắt chặt , mặt bằng lãi suất tăng cũng đã ảnh hưởng đến hàng loạt doanh nghiệp , và novaland cũng không ngoại lệ . theo doanh nghiệp này , giải pháp tình thế dừng hỗ trợ lãi suất và hoàn lãi sau là một trong những nỗ lực của công ty nhằm đảm bảo sự đồng hành dài hạn với khách hàng trong bức tranh tổng thể nhiều khó khăn hiện nay . công ty cũng hứa có lộ trình hoàn thiện xây dựng và bàn giao sản phẩm đến khách hàng theo từng giai đoạn . ghi nhận của vnexpress cho thấy hợp đồng tín dụng của khách hàng mua nhà thuộc dự án do novaland làm chủ đầu tư được ký với các ngân hàng như vp bank , tp bank , mb bank . đa số khách vay đều đã làm việc với các nhà băng này khi novaland thông báo dừng hỗ trợ lãi suất . lãnh đạo của một ngân hàng thương mại niêm yết trên sàn chứng khoán đang cho khách vay mua dự án của novaland cho biết nhà băng đã có chính sách giảm lãi suất 2 % nếu khách hàng chấp nhận phương án novaland đưa ra . trong khi đó , vpbank , tpbank hiện chưa có thông tin gì về chính sách hỗ trợ các khách hàng này . bà nguyễn quỳnh anh , chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân có gần 20 năm kinh nghiệm tại thị trường tp hcm , phân tích hỗ trợ lãi suất , ưu đãi lãi vay , ân hạn nợ gốc là con dao hai lưỡi , nếu lạm dụng , đây sẽ là những cái bẫy đối với khách hàng tiền ít , muốn vay nhiều để mua bất động sản giá trị lớn . bà anh nhìn nhận , các cam kết của chủ đầu tư đối với người mua nhà khi bán bất động sản hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn khả năng xảy ra rủi ro nếu chính sách pháp lý thay đổi hoặc thị trường địa ốc biến động theo chiều hướng xấu . mặt khác , các điều khoản phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng thường lên đến 20-30 % tổng giá trị tài sản thậm chí cao hơn , có thể khiến người mua tổn thất nặng nề nếu dừng việc mua bán , đặt cọc giữa chừng ; dù đóng tiền theo tiếp cũng đầy rủi ro . " bài học cho người mua nhà trên giấy và cho cả giới đầu tư trong trường hợp này là nên thận trọng lượng sức trước khi nhập cuộc chơi ưu đãi , hỗ trợ lãi suất và đừng sử dụng tỷ trọng đòn bẩy tài chính quá lớn . bởi lẽ thoạt đầu ai cũng tưởng vay càng nhiều thì càng được lợi , song thực tế rủi ro càng lớn " , bà anh khuyến nghị . vũ lê - quỳnh trang

chị hà mua căn biệt thự 12 tỷ đồng tại đồng nai do novaland làm chủ đầu tư , có khoản vay 5 tỷ được hỗ trợ lãi suất 9 % một năm , nay hoang mang khi bị dừng gói ưu đãi này .

đề xuất bắt buộc các giao dịch bất động sản đều phải qua sàn ( trừ chuyển nhượng cho người có quan hệ huyết thống ) được nhiều luật sư đưa ra tại hội thảo góp ý dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) và luật kinh doanh bất động sản chiều 14/2 . mục đích nhằm kiểm soát được giá và tăng tính minh bạch cho thị trường . tuy nhiên , nhiều chuyên gia am hiểu bất động sản cho rằng đề xuất trên không cần thiết . theo ông trần khánh quang , tổng giám đốc công ty việt an hòa , chỉ những sản phẩm dự án hình thành trong tương lai , chưa có sổ ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất , giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ) mới nên khuyến khích giao dịch qua sàn để giảm rủi ro pháp lý cho người mua . còn với giao dịch đã có sổ đỏ , sổ hồng , không cần bắt buộc vì tính pháp lý đã được xác nhận hoàn chỉnh . " không thể lấy lý do trốn thuế mà buộc mọi giao dịch qua sàn vì có 3 đơn vị kiểm soát việc này là phòng công chứng , cơ quan thuế , cơ quan đăng bộ . chỉ cần nhanh chóng số hóa dữ liệu , mọi giao dịch đều được cập nhật tính pháp lý về sang tên , giá trị giao dịch công khai , minh bạch " , ông quang nói . ông cho biết thêm , đề xuất trên cũng không giúp kiểm soát giá tài sản do sàn chỉ là trung gian , ngược lại còn làm đội giá . các chi phí phát sinh khi giao dịch qua sàn phổ biến ở mức 2 % giá trị tài sản nếu là hàng dễ bán và mức phí môi giới lên đến 4-5 % , có trường hợp vượt ngưỡng này với tài sản khó bán , kén khách . đây là chi phí bên bán cộng vào giá thành , người mua phải chịu . đồng quan điểm , ông nguyễn mạc hoài nam , tổng giám đốc công ty cổ phần tư vấn nam phát cho rằng giá cả do các tổ chức ( doanh nghiệp ) , cá nhân ( người mua và bán ) tự quyết định . nếu muốn tăng công cụ giám sát giá , chỉ nên quy định giao dịch nhà đất thanh toán qua ngân hàng . cũng theo ông nam , sàn giao dịch bất động sản có các chức năng chính : môi giới , định giá tài sản , tư vấn , quản lý và đầu tư , quảng bá . các chức năng này giúp kết nối , tìm kiếm sản phẩm dễ dàng hơn . tuy nhiên , nếu sử dụng tất cả chức năng trên , người bán sẽ phải trả nhiều chi phí tăng thêm . hiện nay đa phần các giao dịch qua sàn chỉ sử dụng riêng lẻ từng phần và phổ biến là dùng vào việc môi giới . tư vấn , thẩm định giá ít được sử dụng với khách hàng cá nhân , còn tổ chức được dùng khi mua vào sản phẩm , góp vốn , cho vay hay làm tài sản thế chấp . quan sát thực tiễn , ông nam cũng cho biết các sàn giao dịch hiện chỉ tập trung nhiều tại các đô thị phát triển vì có lượng giao dịch lớn , tìm hiểu kiểm tra thông tin sản phẩm tương đối dễ , nhân lực đáp ứng đúng yêu cầu . trong khi các vùng dân cư thưa vắng sẽ khó có được các điều kiện trên . vì vậy , đề xuất buộc mọi giao dịch nhà đất phải qua sàn thời điểm này không khả thi do hệ thống sàn không phủ rộng khắp , chất lượng chưa đồng đều , sẽ gây khó khăn cho người dân muốn bán tài sản . theo chủ tịch một công ty dịch vụ bất động sản có 600 nhân viên sale tại tp hcm , chỉ khi nào cơ quan quản lý nhà nước giám sát chất lượng hoạt động và trách nhiệm của các sàn một cách bài bản mới tính đến chuyện bắt buộc . chuyên gia này cho rằng vai trò góp phần minh bạch thị trường của sàn chỉ thật sự được tin cậy khi các chế tài , giám sát quá trình hoạt động và trách nhiệm của môi giới phải đủ tính răn đe . bởi hiện nay , lực lượng môi giới đang hành nghề trên thị trường trừ số ít hoạt động tại các doanh nghiệp được tổ chức và đào tạo bài bản , nhiều cò đất chưa đạt tiêu chuẩn . mặt bằng chung về trình độ và chất lượng các sàn cũng như đội ngũ môi giới địa ốc hiện còn chênh lệch , " sàn nghiêm túc thì ít , yếu kém còn nhiều " . thật ra quy định tổ chức , cá nhân khi bán , chuyển nhượng , cho thuê bất động sản phải qua sàn từng được nêu tại luật kinh doanh bất động sản 2006 . sau đó quy định này được bỏ khi sửa đổi luật năm 2014 trong bối cảnh vai trò của sàn khá mờ nhạt , mọc lên như nấm lúc địa ốc nóng sốt và đóng cửa hàng loạt khi thị trường đóng băng . trong dự thảo mới nhất của luật kinh doanh bất động sản đang lấy ý kiến cũng có quy định hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn , gồm : chủ đầu tư bán , cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai ; và chuyển nhượng , cho thuê , cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật . các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn . phòng thương mại và công nghiệp việt nam - vcci cho biết nhiều doanh nghiệp đề nghị ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành , tức trao quyền quyết định cho nhà đầu tư nhằm tạo cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh địa ốc . ông nguyễn văn đính , chủ tịch hội môi giới bất động sản việt nam cũng nêu quan điểm , bắt buộc giao dịch qua sàn không quan trọng bằng việc có một tổ chức đứng ra chịu trách nhiệm , thẩm định tài sản cho khách hàng . người mua nhà đất đa phần không đủ năng lực tự thẩm tra các dự án , trong khi đây là tài sản giá trị tích cóp cả đời . theo ông , về nguyên tắc , khi giao dịch qua sàn , các thông tin về dự án , chủ đầu tư sẽ được công bố tập trung , rõ ràng trên hệ thống . trên lý thuyết , các sàn phải có trách nhiệm thẩm định , thông tin dự án phải đủ điều kiện mới được công bố . trong bối cảnh thị trường mông lung , thông tin không ai kiểm chứng thì giao dịch qua sàn góp phần giảm rủi ro cho khách hàng . nhưng thực tế , các quy định hiện nay về các sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa cụ thể , chưa làm rõ vai trò , trách nhiệm của sàn và chưa được luật hóa chặt chẽ . do đó , ông đề xuất trước tiên nên quy định sàn là một tổ chức kinh doanh có điều kiện , hoạt động phải đảm bảo năng lực , trình độ , có chức năng thực thi bảo vệ quyền lợi của khách hàng . " nếu quy định rõ , sàn địa ốc sẽ có vai trò và trách nhiệm cụ thể , ngăn những dự án phạm luật đến tay người tiêu dùng " , ông khẳng định . theo số liệu của bộ xây dựng , tính đến cuối năm 2022 , có hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động . vũ lê - đức minh

giao dịch nhà đất phải qua sàn không làm tăng tính minh bạch cho thị trường như kỳ vọng , ngược lại có thể đội giá , tăng thủ tục , theo chuyên gia .

bộ xây dựng vừa báo cáo thủ tướng sau khi lấy ý kiến các thành viên chính phủ về đề án " xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp , công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 " . phần lớn trong 18 góp ý của các thành viên chính phủ đồng tình nhưng riêng bộ tư pháp không đồng ý và yêu cầu làm rõ sự cần thiết khi xây dựng đề án . trong dự thảo trước đó , mục tiêu được cơ quan này đưa ra là hơn 1,4 triệu căn hộ ( giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành 571.200 căn , giai đoạn 2025 - 2030 là 845.500 căn ) . nguồn vốn huy động khoảng 1,13 triệu tỷ đồng . nhưng nhiều thành viên chính phủ cũng đề nghị cân nhắc mục tiêu , số lượng nhà ở và nguồn lực để thực hiện . mục tiêu này , theo bộ xây dựng , được tổng hợp theo số liệu của các địa phương trên cơ sở kế hoạch phát triển nhà đã được thông qua hoặc số lượng mới đăng ký . tuy nhiên , trước lo ngại từ các thành viên chính phủ , bộ đề xuất thủ tướng điều chỉnh mục tiêu đề án xuống còn hơn 1 triệu căn nhà ( giảm 354.500 căn ) . nguồn lực thực hiện cũng giảm 280.500 tỷ đồng , tức chỉ cần 849.500 tỷ đồng . trước đó , bộ cũng cho biết , việc phát triển nhà ở xã hội tới đây sẽ hạn chế dùng nguồn lực nhà nước ; tăng cường huy động nguồn lực xã hội , có cơ chế ưu đãi , khuyến khích doanh nghiệp tham gia . các địa phương cũng phải chủ động cân đối ngân sách để hỗ trợ đầu tư nhà ở xã hội . đầu tư nhà ở xã hội hiện được xem là một giải pháp giúp phá băng thị trường bất động sản . bộ xây dựng trong tháng này đã đề xuất chính phủ bố trí gói vay ưu đãi 110.000 tỷ đồng , trong đó khoảng 55.000 tỷ cho người mua nhà vay , phần còn lại dành cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội . trong khi đó , một gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội cũng được ngân hàng nhà nước cân nhắc . 4 ngân hàng thương mại nhà nước đã thống nhất dành 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội , lãi suất cho vay thấp hơn 1,5 - 2 % mức bình quân thị trường với người xây dựng và người mua nhà . đức minh

bộ xây dựng đề xuất giảm số căn nhà xã hội xây đến năm 2030 từ 1,4 triệu xuống hơn 1 triệu , vốn thực hiện cũng bớt 280.500 tỷ đồng .

ông bùi xuân cường - phó chủ tịch ubnd tp hcm xác nhận với vnexpress đã chủ trì cuộc họp chiều 20/2 với các doanh nghiệp để gỡ vướng mắc với 7 dự án bất động sản . " vấn đề này thành phố xác định sẽ tập trung xử lý " , ông nói . theo chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) lê hoàng châu , lộ trình giải bài toán tắc nghẽn pháp lý trên tinh thần dự án nào thuộc thẩm quyền sẽ được thành phố tập trung giải quyết trước . dự án nào vượt thẩm quyền của thành phố sẽ xin ý kiến trung ương . trong nhóm 116 dự án vướng mắc pháp lý hiện nay , thành phố đang lên danh sách có 38 dự án ưu tiên tập trung xử lý dứt điểm và 7 dự án được xem xét từ ngày 20/2 . ông châu cho biết tại cuộc họp hôm qua , từng doanh nghiệp ( trong số 6 doanh nghiệp dự họp ) đã nêu hiện trạng pháp lý của dự án , các khó khăn , bất cập , thiệt hại và được thành phố khẳng định sẽ tìm hướng giải quyết . 7 dự án được xem xét xử lý trong tháng 2 do 6 doanh nghiệp trên địa bàn thành phố làm chủ đầu tư , đều thuộc nhóm bất động sản nhà ở và khu phức hợp tọa lạc tại quận 1 , 4 , 7 , quận tân phú và tp thủ đức . " trong 7 dự án vướng mắc này có 6 dự án thuộc thẩm quyền xử lý của thành phố , một dự án còn lại phải xin ý kiến trung ương " , ông châu cho hay . chủ tịch horea cho biết thêm từ tuần sau trở đi , từng doanh nghiệp sẽ nhận được thông báo kết luận ban đầu . sẽ có tình huống dự án vướng mắc sở ngành và phó chủ tịch ubnd tp hcm xem xét , nhưng cũng có một số tình huống vướng pháp lý của dự án phải trình lên lãnh đạo cao nhất của thành phố để tìm hướng xử lý . ghi nhận của vnexpress cho thấy đa số dự án trong danh sách 7 dự án này đều đã được công bố trên thị trường bất động sản , một số có phát sinh giao dịch nhận giữ chỗ , đặt cọc . vướng mắc phổ biến nhất của các dự án là có liên quan đến nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất , kế đến là thủ tục pháp lý về giấy phép xây dựng . trước đó , hồi 16/12/2022 , tại đại hội hiệp hội bất động sản tp hcm nhiệm kỳ 2022 - 2027 , ông trần hoàng quân , giám đốc sở xây dựng tp hcm từng chia sẻ có thể chia các dự án đang vướng pháp lý trên địa bàn theo nhóm để từng bước tháo gỡ . từ đầu tháng 2 đến nay , lãnh đạo các cấp liên tục tổ chức nhiều cuộc họp đầu ngành tìm hướng tháo gỡ khó khăn về chính sách tín dụng , vướng pháp lý cho các doanh nghiệp bất động sản . ngày 8/2 , ngân hàng nhà nước họp với các doanh nghiệp ngành này và hiệp hội bất động sản tp hcm về tín dụng bất động sản . một tuần sau đó , lãnh đạo ubnd thành phố đã có buổi làm việc với 19 doanh nghiệp bất động sản về những khó khăn , vướng mắc doanh nghiệp đang gặp phải . đến 17/2 , thủ tướng chủ trì hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh , bền vững . và hôm qua , ubnd tp hcm họp với 6 doanh nghiệp để giải quyết vướng mắc khó khăn cho 7 dự án của những chủ đầu tư này . danh sách 7 dự án vướng pháp lý được ubnd tp hcm xem xét xử lý trong tháng 2 . dự án 30,2 ha tọa lạc trên đường mai chí thọ , phường bình khánh , tp thủ đức , chủ đầu tư novaland , tên thương mại của dự án the water bay . dự án chung cư cô giang , nằm trên đường đường cô giang , phường cô giang , quận 1 , chủ đầu tư novaland , tên dự án chào bán trên thị trường là grand manhattan . khu phức hợp sóng việt , thuộc lô đất 1-17 khu đô thị mới thủ thiêm , tp thủ đức , chủ đầu tư sơn kim land , tên dự án chào bán trên thị trường là the metropole thủ thiêm . dự án chung cư cửu long , đường tôn thất thuyết , phường 1 , quận 4 , chủ đầu tư capitaland , tên thương mại của dự án de la sol . khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư tân thắng , phường sơn kỳ , quận tân phú , chủ đầu tư gamuda land , tên thương mại của dự án celadon city . dự án khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp trên đường bến nghé , phường tân thuận đông , quận 7 , chủ đầu tư công ty tnhh gotec việt nam . khu nhà ở thiên lý , phường phước long b , tp thủ đức , chủ đầu tư công ty tnhh xây dựng và dịch vụ an thiên lý . trung tín - tất đạt

thành phố có khoảng 116 dự án gặp vướng pháp lý , trong đó có 38 dự án ưu tiên đưa vào diện tập trung xử lý dứt điểm , 7 dự án được xem xét từ tháng 2 .

sau hội nghị về thị trường bất động sản ngày 17/2 , dự thảo nghị quyết tháo gỡ khó khăn đang hướng tới cơ cấu lại sản phẩm nhà ở , trong đó ưu tiên nhà ở xã hội . bên cạnh việc nới các điều kiện , chính sách để tăng cung loại nhà ở hướng tới nhu cầu thật này , nhiều giải pháp về vốn được cân nhắc thực hiện . cụ thể , chính phủ sẽ đề xuất quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng ( khoảng 10 % nhu cầu vốn giai đoạn 2022 - 2030 ) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay dự án nhà ở xã hội , nhà ở công nhân theo hình thức tái cấp vốn . hình thức này tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016 trước đây . chủ đầu tư dự án được vay ưu đãi 50 % của gói tín dụng trên , tương đương 55.000 tỷ đồng , còn lại sẽ cho người mua nhà vay . trong khi đó , một gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội cũng được ngân hàng nhà nước cân nhắc . 4 ngân hàng thương mại nhà nước đã thống nhất dành 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội , lãi suất cho vay thấp hơn 1,5 - 2 % lãi suất bình quân thị trường với người xây dựng và người mua nhà . các giải pháp ưu tiên khơi thông dòng vốn thúc đẩy phân khúc nhà ở hướng tới nhu cầu thật này được nhiều chuyên gia đánh giá là lựa chọn thận trọng và khả thi , giúp vực dậy thị trường đang trầm lắng , mất thanh khoản gần một năm qua . nói với vnexpress , ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) , cho biết gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội là tín hiệu tích cực . nếu được triển khai nhanh , nó có thể góp phần rút ngắn chênh lệch cung cầu nhà ở . ông cho hay , thời gian qua , thị trường địa ốc khan hiếm nhà ở bình dân còn gọi là nhà giá rẻ vừa túi tiền đến mức hai năm gần đây không có sản phẩm nào được mở bán mới , trong khi nguồn cung nhà ở xã hội cũng thiếu hụt . trong các năm 2021 - 2022 , phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng một m2 đã dần biến mất khỏi thị trường tp hcm. còn theo thống kê của bộ xây dựng , năm 2022 , hà nội đã không còn chung cư có mức giá 25 triệu đồng một m2 . nhà ở xã hội có một số chính sách hỗ trợ , còn nhiều khó khăn , nhưng vẫn có nguồn cung mới nhỏ giọt . trong 12 tháng qua , tình trạng lệch pha thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp đã lên đến đỉnh điểm khi nhà cao cấp có tỷ trọng ngày càng tăng cao , gây mất cân bằng cho thị trường và đe dọa sự phát triển bền vững . chủ tịch horea nhìn nhận , các dự thảo nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đề xuất nhiều cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp quan tâm đến phân khúc này . tác động tích cực nằm ở khía cạnh tạo ra cú hích , giúp khởi động cơ chế tái cấu trúc lại nhóm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền phù hợp với nhu cầu thật hơn thay vì chỉ tập trung làm nhà cao cấp , hạng sang . tuy nhiên , theo ông châu , bên cạnh các gói hỗ trợ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội , cần xem xét cho người mua nhà để ở , người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng một căn . bởi lẽ , nhà ở xã hội chỉ bán giới hạn cho một số đối tượng được hưởng chính sách , những người không nằm trong diện được mua nhà ở xã hội có thể tiếp cận nhà ở thương mại giá rẻ để an cư lạc nghiệp , giúp mở rộng lực cầu cho thị trường . theo ông châu , cả nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đều là phân khúc có nguồn cầu rất lớn , phục vụ nhu cầu thật và ít bị rủi ro về thanh khoản do giá trị một căn nhà ở mức vừa phải , thuộc dòng sản phẩm có khả năng vượt khó khi thị trường địa ốc khó khăn , khủng hoảng . cùng quan điểm , ông huỳnh phước nghĩa , chuyên gia tư vấn cấp cao công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu ( gibc ) , nhìn nhận , các chính sách và gói tín dụng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội thường có vai trò điều tiết cung cầu thị trường rất hiệu quả . bài học lịch sử từ nhiều quốc gia có thị trường bất động sản phát triển , đồng thời là bài học tại thị trường việt nam với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã áp dụng năm 2013 - 2016 , cũng cho thấy các gói tín dụng hỗ trợ tiếp cận nhà ở vừa túi tiền là vốn mồi thiết thực giúp thị trường vượt qua khó khăn . theo ông nghĩa , các gói tín dụng nhắm đến phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật này có thể giúp sửa chữa được khiếm khuyết lệch pha cung cầu , thừa nhà giá cao tồn tại nhiều năm qua . người mua nhà lẫn các doanh nghiệp bán nhà cũng nhìn vào chính sách này để tự điều tiết hành vi khi tham gia thị trường địa ốc , giúp hạn chế được tình trạng đầu cơ , trục lợi . tuy nhiên , ông khuyến nghị , để thực hiện một chính sách hỗ trợ phát triển nhà giá thấp hiệu quả , cần có sự giám sát , thực thi nghiêm ngặt sao cho đảm bảo tính minh bạch , công bằng , đúng đối tượng . ông lê quốc kiên , chuyên gia bất động sản độc lập , cũng nhìn nhận , việc chính phủ ưu tiên tạo điều kiện và hỗ trợ cho phân khúc nhà ở có nhu cầu thật chính là chìa khóa phá băng thị trường địa ốc . ông kiên phân tích , vay mua đất có tính chất đầu cơ cao nhất vì tỷ trọng những miếng đất được đưa vào sử dụng cuối ( xây nhà ở , làm nhà xưởng , kho bãi ... ) cực thấp so với tổng số đất được mua . nhìn vào bất kỳ dự án đất nền nào đã được phân lô trong 5 năm gần nhất sẽ dễ dàng thấy ngay được tỷ trọng đất được sử dụng khá thấp so với đất để trống . đất càng xa trung tâm có nhu cầu sử dụng thực càng thấp , nhu cầu tích sản dài hạn hoặc đầu cơ càng cao . vậy với nhóm này , theo ông , nên để tự điều chỉnh theo cung cầu thị trường . những ai muốn tích sản trung dài hạn thì tự sắp xếp xử lý nguồn vốn của mình . trong khi đó , vay mua nhà cũng có yếu tố đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời do không phải ai cũng mua để ở , kinh doanh cho thuê , hay tạo giá trị gia tăng ( sửa chữa , cải tạo , làm mới ) . nhưng yếu tố đầu cơ nhà sẽ ít hơn đất nền . bởi lẽ căn nhà có nhu cầu sử dụng cuối để ở trong khi đất nền thường bỏ hoang . chính vì vậy , theo ông kiên , để tránh đầu cơ , chính sách hỗ trợ đối với nhà ở xã hội , nhà vừa túi tiền nên hướng đến người mua nhà lần đầu với nhu cầu sử dụng thật , giá vừa phải . các sản phẩm bất động sản rời xa nhu cầu sử dụng thực , hướng đến những người giàu có tiền mua thêm tài sản , đặc biệt bất động sản được dùng làm công cụ cho cuộc chơi tài chính để mua đi bán lại kiếm lời , không cần giải cứu . tuy nhiên , xây nhà giá rẻ là thách thức không nhỏ cho các bên . bất chấp nhu cầu rất cao của người dân về nhà giá rẻ , phân khúc này lâu nay không được nhiều nhà đầu tư mặn màchính horea từng chỉ rõ 5 điểm nghẽn kìm hãm doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội như ách tắc nguồn vốn do chậm bố trí ngân sách làm vốn mồi ; nhà ở xã hội bị áp thuế cao hơn luật định ; hạn mức lợi nhuận của toàn bộ dự án không vượt quá 10 % tổng chi phí đầu tư trong khi doanh nghiệp phải đối diện một loạt chi phí không tên khác ; rủi ro pháp lý lớn . vũ lê

ưu tiên nhà ở xã hội , nhà vừa túi tiền phục vụ nhu cầu thật , vốn khan hiếm nhiều năm , có thể giúp thị trường vượt khủng hoảng , theo chuyên gia .

gặp mặt các doanh nghiệp chiều 17/2 , ông hồ kỳ minh , phó chủ tịch thường trực ubnd tp đà nẵng , cho biết việc triển khai các thủ tục đảm bảo pháp lý thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp để khơi thông các nguồn lực , thu hút đầu tư . trong năm nay , thành phố đã phê duyệt phương án và trong quý ii quyết định đấu giá 6 khu đất lớn và 60 lô đất ở chia lô . bên cạnh đó , 11 khu đất lớn và 65 lô đất ở chia lô sẽ đấu giá vào quý iii ; 8 khu đất lớn và 65 lô đất ở chia lô khác sẽ đấu giá trong quý iv.quan tâm đến vấn đề này , ông nakaya yoichi , tổng giám đốc công ty tnhh mabuchi motor đà nẵng ( khu công nghiệp hòa khánh ) , mong muốn lãnh đạo thành phố xem xét quản lý thích hợp các khu đất chưa sử dụng trong các khu công nghiệp để có thể đảm bảo thu hút được đầu tư mới . bí thư thành ủy đà nẵng nguyễn văn quảng nói nền kinh tế thành phố vẫn chưa phát huy được tiềm năng và nội lực sẵn có ; tăng trưởng kinh tế chưa đồng đều ; thu hút đầu tư còn hạn chế và tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn khi thực hiện các kết luận liên quan đến đất đai . " nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2023 là khơi thông và khai thác hiệu quả lợi thế và tiềm năng của thành phố , hướng đến các nguồn lực phát triển mới , từ đó , giữ vững tăng trưởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội " , ông quảng nói . đại diện một số doanh nghiệp cho rằng thành phố nên chú trọng các hoạt động nhằm phát triển các doanh nghiệp hiện tại , thay vì quá tập trung vào các hoạt động thu hút kêu gọi đầu tư ở nhiều nước . " chúng tôi mong muốn thành phố nắm bắt hơn nữa nhu cầu cụ thể của các doanh nghiệp " , ông ông nakaya yoichi nói . ông nakaya yoichi cũng kiến nghị thành phố tiếp tục kêu gọi đầu tư các ngành công nghiệp hỗ trợ . hiện tại , phần lớn nguyên liệu phục vụ sản xuất ở một số công ty đang phải nhập khẩu từ nước ngoài , khiến chi phí tăng cao và tiềm ẩn rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng ; đảm bảo nguồn nhân lực chất lượng cao . nhắc lại sự kiện trận lũ " chưa từng thấy " tháng 10/2022 , ông nakaya yoichi nói mưa lớn đã ảnh hưởng rất lớn đến hạ tầng , hư hại nhiều tài sản và là hồi chuông báo động về những dị thường của thời tiết trên thế giới . do đó , thành phố cần có phương án ứng phó để tạo môi trường sống an toàn và đảm bảo sản xuất cho doanh nghiệp . trong khi đó , ông nguyễn văn bình , chủ tịch vùng miền trung của công ty cổ phần tập đoàn mặt trời sun group mong muốn thành phố đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm , đặc biệt là giải phóng mặt bằng , sớm bàn giao mặt bằng sạch cũng như tạo thuận lợi cho quá trình triển khai dự án . năm 2022 , kinh tế - xã hội đà nẵng phục hồi khá tích cực sau ba năm ảnh hưởng nặng nề của covid-19 , với tăng trưởng grdp đạt hơn 14 % , xếp thứ ba cả nước ; tổng thu ngân sách đạt hơn 120 % kế hoạch , du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn đạt tổng lượt khách gần 3,7 triệu . số lượng doanh nghiệp quay trở lại hoạt động đã tăng 28,5 % và đến nay thành phố có gần 37.000 doanh nghiệp với số vốn đạt hơn 240.000 tỷ đồng . năm 2023 , đà nẵng sẽ đưa vào sử dụng bản đồ số về các dự án kêu gọi đầu tư ; giải quyết dứt điểm các vướng mắc , triển khai đầu tư một số dự án động lực , trọng điểm như khu du lịch nghỉ dưỡng và giải trí tổng hợp làng vân , trung tâm phần mềm và công nghệ cao viettel đà nẵng . ngoài ra , theo ông hồ kỳ minh , thành phố sẽ tập trung đầu tư nâng cấp hệ thống cấp , thoát nước , xử lý chất thải , quan trắc , bảo vệ môi trường ; xử lý chất thải rắn tại bãi rác khánh sơn ; hoàn thành các thủ tục thực hiện đầu tư nhà máy xử lý rác 1.000 tấn và nhà máy xử lý rác 650 tấn . nguyễn đông

thành phố sẽ đấu giá 25 khu đất lớn và 190 lô đất chia lô trong năm 2023 để thu hút các doanh nghiệp đầu tư , phục hồi kinh tế .

sáng mai ( 17/2 ) , thủ tướng sẽ chủ trì hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản . đây là hội nghị trực tuyến với sự tham gia của nhiều địa phương , bộ ngành và các nhà phát triển bất động sản , các ngân hàng . hội nghị diễn ra trong bối cảnh số doanh nghiệp địa ốc trong năm ngoái phá sản đã tăng 40 % , theo bộ xây dựng . những doanh nghiệp sống sót , ngay cả ở quy mô lớn , cũng chật vật tồn tại . như novaland , ông lớn trong ngành , vừa xin dừng hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà vì " thanh khoản khó khăn , dòng tiền ngoài tầm kiểm soát " . cuối năm ngoái , tập đoàn này đã kêu cứu thủ tướng khi có hơn 32.000 tỷ trong ngân hàng nhưng không tiêu được vì ách tắc pháp lý . báo cáo tài chính hợp nhất vừa công bố của tập đoàn đất xanh , một trong những nhà phân phối lớn về bất động sản , cũng đã phải cắt giảm hơn 2.700 nhân sự . nhóm doanh nghiệp xây dựng cũng gặp khó khăn tương tự vì không có việc , bị các chủ đầu tư giam nợ . nhiều tập đoàn lớn đã cắt giảm nhân sự , giảm lương , cho nhân viên nghỉ tết dài trên 1 tháng vì thị trường ảm đạm . khủng hoảng của thị trường đang nằm ở hai nút thắt chính là nghẽn dòng tiền và vướng mắc về chính sách pháp lý . ghi nhận từ tổ công tác của thủ tướng cho biết , doanh nghiệp rất khó tiếp cận , vay vốn ngân hàng . đặc biệt từ nửa cuối 2022 , dù có tài sản đảm bảo , họ vẫn không vay được do nhà băng hết hạn mức , đồng thời kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng vào bất động sản . nhiều khách hàng cũng không được giải ngân dù trước đó đã ký thỏa thuận cho vay , dẫn đến doanh nghiệp không bán được hàng . lãi suất cho vay cuối năm 2022 cũng tăng hai đợt vào tháng 9 và tháng 11 gây thêm khó khăn cho huy động vốn . bên cạnh đó , doanh nghiệp cũng gặp áp lực với lượng lớn trái phiếu phải đáo hạn cuối 2022 và trong cả 2023 . áp lực về đói vốn lớn nhưng vẫn chưa " ám ảnh " bằng nút thắt về pháp lý , theo các doanh nghiệp . ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) , còn ước tính 70 % khó khăn đến từ vướng mắc pháp lý . khi làm việc tại các địa phương , tổ công tác của thủ tướng cũng nhận thấy , chính sách , pháp lý : từ định giá đất , quy hoạch , pháp luật về đầu tư , đấu thầu đều có vấn đề . thậm chí những chính sách , được xem là khuyến khích xây nhà ở xã hội , giúp cân bằng thị trường , cũng không thực chất . ngoài ra , tâm lý sợ sai , sợ trách nhiệm rủi ro của cơ quan quản lý cũng dẫn đến các thủ tục , hồ sơ bị chậm trễ . các đề xuất " phá băng " cho bất động sản cũng tập trung vào hai nhóm vấn đề này . hiện rất nhiều doanh nghiệp trong ngành trông chờ dòng vốn ngân hàng được nới ngay vì các kênh huy động vốn khác như cổ phiếu , trái phiếu đều gặp khó . những nhà phát triển bất động sản kiến nghị ngân hàng nhà nước nên nới thêm hạn mức tăng trưởng tín dụng , có chính sách tái cơ cấu nợ , giãn nợ cho khách hàng , giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản đảm bảo , làm rõ một số vấn đề về mục đích vay vốn , tạo điều kiện vay với người mua nhà ... xa hơn , horea đề xuất trong trung hạn cần bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà vay để ở , người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà thương mại , nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng một căn . bộ xây dựng gần đây cũng đề xuất nghiên cứu một gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội , nhà ở công nhân . để tạo ra dòng tiền , một giải pháp khác mà lãnh đạo bộ xây dựng cũng nhiều lần nhắc đến là " doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình " bằng cách bán bớt sản phẩm , tập trung nguồn lực tài chính để thực hiện những dự án có hiệu quả hơn . chuyên gia tư vấn cấp cao gibc huỳnh phước nghĩa đánh giá , việc bán bớt tài sản sẽ giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng tồn kho , chi phí tài chính . " thay vì trông chờ cơ hội tiếp cận tín dụng trong ngắn hạn vốn mong manh , doanh nghiệp nên lấy ngắn nuôi dài " , ông nói . tuy nhiên , các đề xuất liên quan đến tín dụng này đều khó thực hiện . tại một hội nghị gần đây giữa các nhà phát triển bất động sản và ngân hàng , lãnh đạo nhiều nhà băng lớn đều khẳng định không thiếu " room " cho vay doanh nghiệp bất động sản . bất động sản đang là lĩnh vực " hút " nhiều vốn nhất , với 21 % dư nợ toàn nền kinh tế . tăng trưởng tín dụng cũng cao hơn mặt bằng chung . nhưng việc không vay được là do doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo thỏa mãn điều kiện pháp lý - vấn đề đang được đánh giá chiếm 70 % trong các khó khăn của thị trường . theo ông lưu trung thái , ceo mb , ngân hàng muốn hỗ trợ doanh nghiệp nhưng vẫn phải làm đúng quy trình , thủ tục . việc bán bớt bất động sản cũng không dễ dàng . ông phan xuân cần , chủ tịch hội đồng quản trị công ty sohovietnam cho biết , không nhiều thương vụ với giá trị tài sản 100 - 1.000 tỷ đồng mà doanh nghiệp được nhờ rao bán thành công vì pháp lý dở dang . theo ông , nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế không thiếu tiền nhưng luôn đòi hỏi các dự án phải có pháp lý sạch sẽ , có tiềm năng , vị trí đẹp và giá phải giảm 15-20 % . ngay cả với những dự án có pháp lý ổn thỏa , doanh nghiệp cũng không dễ bán rẻ để xoay tiền . phân tích tại một sự kiện chiều 15/2 , chuyên gia tài chính đào phúc tường nói , đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư ruột - tức người mua trực tiếp ở giai đoạn đầu dự án . nếu giảm giá , nhóm khách hàng này sẽ bị thiệt thòi . ngoài ra , 70 % giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là bất động sản , do đó , việc giảm giá bán sẽ tác động đến phần vay vốn tại ngân hàng . " ngân hàng có thể yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo , việc các công ty có còn tài sản không lại là câu chuyện hóc búa " , ông nói . điều này khiến " quả bóng " được đá sang nhóm vấn đề pháp lý . pgs.ts đinh trọng thịnh cho rằng nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp ở góc độ chính sách , giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh thủ tục , sớm khởi công các dự án , tăng nguồn cung cho thị trường . đơn cử , tp hcm đang đề xuất cho phép các chủ đầu tư đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng và có quyết định giao đất , hoàn thành nghĩa vụ tài chính được phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng . trong khi đó , theo ts trần du lịch , chính phủ nên đặt mục tiêu không chỉ là tháo gỡ cho thị trường bất động sản trước mắt mà là kế hoạch lâu dài để lành mạnh hóa thị trường trong trung và dài hạn . như vậy , chính phủ cần rà soát lại tất cả quy định liên quan trên thị trường này từ khi bắt đầu dự án đến vận hành , phát triển . việc sửa luật là sửa cả hệ thống , chứ không phải nhỏ lẻ từng vấn đề . với những điểm nghẽn về pháp lý , có thể kiến nghị tổ công tác chọn ra một số điển hình để xử lý , tạo tiền đề pháp lý cho nơi khác triển khai theo và nhân rộng cách giải quyết . ông lê hoàng châu cũng đồng tình khi cho rằng trong dài hạn , chính phủ cần kiện toàn hệ thống pháp lý đảm bảo tính đồng bộ , thống nhất , tránh tình trạng luật chồng chéo , gây vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm qua . " mục tiêu hàng đầu là phải hoàn thành sửa đổi luật đất đai và một số luật liên quan " , ông nói . còn trong trung hạn , ông đề nghị có chính sách cho phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi dự án đã có quyết định giao đất , cho thuê đất . mục tiêu là giúp khai thông hoạt động chuyển nhượng , sáp nhập dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp ( m&a ) , nhất là để xử lý các dự án bị đắp chiếu do chủ đầu tư yếu kém về năng lực . bộ xây dựng trong đề xuất mới nhất cũng nhấn mạnh việc sửa đổi các vấn đề hoàn thiện thể chế , pháp lý trên thị trường bất động sản liên quan đến luật đầu tư , luật đất đai , luật thuế , luật chứng khoán . cơ quan này đang chủ trì sửa đổi hai dự án luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản , đồng thời trình quốc hội nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kịp thời . bộ cũng đề xuất các địa phương phải nâng cao tinh thần trách nhiệm của người đứng đầu , khắc phục tâm lý sợ sai , sợ chịu trách nhiệm ; đẩy mạnh thủ tục hành chính . phương ánh - vũ lê - minh sơn

gần một năm chìm trong khủng hoảng , doanh nghiệp bất động sản đang tìm cách sống sót và chờ những phương án hỗ trợ khả thi .

ghi nhận của vnexpress cho thấy , từ năm 2013 ( đáy khủng hoảng bất động sản gần nhất ) đến nay , thị trường địa ốc xen kẽ thời gian trầm lắng 5-6 năm , trong khi giai đoạn tăng trưởng nóng chỉ duy trì khoảng 2 năm , nhiều nhất là 3 năm . cụ thể , các đợt sốt đất diễn ra khắp các quận , huyện tại tp hcm năm 2016 , sau đó lan ra nhiều tỉnh thành khác trong năm 2017 . thời gian này , nguồn cung bất động sản bùng nổ khắp nơi , các thủ phủ du lịch rầm rộ ra mắt sản phẩm nghỉ dưỡng với sức mua tăng cao và cam kết lợi nhuận khủng . song từ giữa năm 2018 trở đi , các tín hiệu lạc quan giảm dần , sau đó nhiều khó khăn ập tới dồn dập suốt 5 năm tiếp theo . từ năm 2019 , bất động sản bộc lộ nhiều dấu hiệu giảm tốc thể hiện qua tình trạng tắc pháp lý , nguồn cung ít dần , thanh khoản trồi sụt thiếu ổn định . đại dịch covid-19 bùng phát khiến thị trường bị tác động tiêu cực trong phần lớn thời gian ( năm 2020 - 2021 ) . đến 2022 , thanh khoản lao dốc và nhiều đợt giảm giá diễn ra khi thị trường thấm đòn siết tín dụng và kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp , dẫn đến thiếu hụt vốn trầm trọng . năm nay được cho là năm bản lề , có tính chất sống còn với doanh nghiệp ngành này do các khó khăn được dự báo nhiều hơn và có thể kéo dài sang năm sau . một thập kỷ ( 2013 - 2023 ) đầy biến động cho thấy thời gian địa ốc tăng trưởng nóng kéo dài 2,5 năm , trong khi giai đoạn khó khăn đình trệ ước tính 5 năm và nhiều khả năng có thể kéo dài hơn . dữ liệu của mogin holdings cũng cho thấy giai đoạn 2008 - 2023 , thị trường chỉ nóng sốt tổng cộng 5 năm , nhưng có đến 11 năm giảm tốc . đây là hệ quả bất động sản phải trả giá cho giai đoạn bùng nổ nhanh nhưng thiếu nền tảng ổn định . còn theo cushman & wakefield việt nam , trong 3 thập kỷ gần đây , tính từ năm 1993 đến 2023 ước tính có 4 chu kỳ bất động sản thì chỉ có 10 năm thị trường nóng sốt , trong khi gần 20 năm trầm lắng . đánh giá về ba thập kỷ thăng trầm của thị trường địa ốc , bà trang bùi , tổng giám đốc cushman & wakefield việt nam , xác nhận thời gian thị trường trầm lắng luôn dài hơn gấp 2-3 lần so với tăng trưởng nóng . bà trang dự báo năm 2023 vẫn khó khăn , có thể được xem là cột mốc cuối của chu kỳ 10 năm . chuyên gia này nhận định thị trường địa ốc việt nam đang chuẩn bị bước vào chu kỳ mới từ năm 2024 trở đi và thời điểm phục hồi có thể rơi vào các năm sau đó . ceo công ty tư vấn đầu tư mogin holdings lương đình thúy vân , nhận xét các chu kỳ của thị trường địa ốc có điểm chung thường chịu tác động lớn từ các đòn bẩy kinh tế . quan sát từ thực tiễn , bà cho rằng bất động sản luôn có giai đoạn bùng nổ ngắn nhưng một khi đã giảm tốc lại kéo dài và khó hồi phục hơn . theo bà vân , cứ 2 năm thị trường này nóng sốt thì 5-6 năm sau lại lắng đọng , ngủ đông . sự bùng nổ và đóng băng của thị trường có sự trùng hợp với các chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của nền kinh tế . ceo mogin holdings chỉ ra các đòn bẩy : kinh tế toàn cầu , pháp lý liên quan kinh doanh và đầu tư , cung - cầu trên thị trường , tài chính ( dòng vốn ) , các chính sách và thông tin quy hoạch , hạ tầng và những yếu tố bất khả kháng như chiến tranh , dịch bệnh , thiên tai đều đang diễn biến kém thuận lợi trong năm 2023 . do đó , đây là năm đầy thách thức và vẫn bị xếp vào giai đoạn thị trường ngủ đông . ông nguyễn lộc hạnh , tổng giám đốc công ty ngọc châu á cho biết nếu nhìn trong chu kỳ dài 1993 - 2023 , các đợt tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản phụ thuộc vào độ mở của nền kinh tế và van tín dụng . ông hạnh phân tích , giai đoạn 1993 - 1994 , nền kinh tế việt nam mở cửa , thị trường bất động sản tăng nhiệt . năm 2006 - 2007 thị trường chứng khoán hút vốn , dòng tiền dồi dào , thị trường bất động sản nhờ điểm tựa này nên cũng tăng trưởng nóng . giai đoạn 2016 - 2018 người mua nhà đất dễ tiếp cận tín dụng , doanh nghiệp đua phát hành trái phiếu , cộng thêm việc bơm thổi dự án khắp các tỉnh thành cả nước khiến bất động sản bùng nổ cả về giá và lượng giao dịch . thế nhưng khi kinh tế khó khăn , van tín dụng đóng lại , kiểm soát trái phiếu chặt chẽ hơn , thị trường địa ốc cũng điều chỉnh chậm lại và giảm tốc dần . theo ông hạnh , rất khó đánh giá toàn diện về một đợt sốt bất động sản vì thực chất hiện tượng tăng trưởng nóng thường xuất hiện cục bộ một vài khu vực , tỉnh , thành . cơn sốt đến nhanh và kết thúc chóng vánh trong vài tháng , sau đó dịch chuyển sang điểm sốt mới với tốc độ tương tự . ông cũng nhìn nhận quá trình giảm tốc và trầm lắng của thị trường bất động sản thường kéo dài hơn so với các đợt bùng nổ và để lại ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế . vũ lê

sau mỗi đợt bùng nổ ngắn , thị trường địa ốc lại đình trệ lâu hơn , kịch bản này lặp lại thành lối mòn suốt vài thập kỷ qua .

đề xuất được đưa ra tại hội thảo lấy ý kiến dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) và luật kinh doanh bất động sản do ủy ban mặt trận tổ quốc việt nam tp hcm tổ chức , chiều 14/2 . trong dự thảo mới nhất của luật kinh doanh bất động sản đang được lấy ý kiến , điều 57 quy định hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn , gồm : chủ đầu tư bán , cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai ; và chuyển nhượng , cho thuê , cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật . các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn . tuy nhiên , luật sư lê hồng nguyên , trưởng cơ quan đại diện liên đoàn luật sư việt nam tại tp hcm , đề nghị nên bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản phải thông qua sàn , trừ trường hợp chuyển nhượng cho người cùng huyết thống hoặc tài sản thừa kế . quy định " tổ chức , cá nhân khi bán , chuyển nhượng , cho thuê , cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch " từng được nêu tại luật kinh doanh bất động sản 2006 . sau đó , yêu cầu này được bỏ khi sửa đổi luật năm 2014 nhằm nới lỏng cho thị trường bất động sản . " khi nhiều loại giao dịch được bỏ qua yêu cầu lên sàn thì giải quyết đúng được một vấn đề là tạo thông thoáng cho thị trường , còn hệ lụy lớn quá " , ông nói và đánh giá thời gian qua , bong bóng bất động sản rất lớn . các vụ án bất động sản cũng làm xáo trộn trật tự tố tụng , như vụ án địa ốc alibaba . chuyên gia dẫn chứng cơ quan thuế đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm minh bạch hóa thị trường , chống thất thu thuế . ví dụ sẽ chặn lại với các giao dịch mua 10 tỷ nhưng chỉ khai giá trị một tỷ để nộp thuế thấp . tuy nhiên , tình trạng " khai khống " trong giao dịch bất động sản ( mua bán , chuyển nhượng , cho thuê ... ) vẫn chưa được kiểm soát hoàn toàn . hệ quả là giao dịch bất động sản thường thông qua môi giới nên mua bán mất kiểm soát , dẫn tới phân lô bán nền , mua đi bán lại . " không có sàn thì không kiểm soát được giá thị trường và ảnh hưởng an ninh tiền tệ . khi sốt đất thì dân dồn tiền vào bất động sản , nhưng không kiểm soát " , ông nói . đồng quan điểm , luật sư nguyễn văn hậu dẫn chứng nghị quyết 18/2022 đã yêu cầu công khai giá đất , bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch , thanh toán qua ngân hàng , không dùng tiền mặt . " không nên bàn lùi quy định này nữa " , ông nói . chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) lê hoàng châu cũng cho rằng điều 57 dự thảo luật cần bổ sung yêu cầu cá nhân , hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết , hợp tác với " đầu nậu " , doanh nghiệp để phân lô , bán nền phải giao dịch thông qua sàn bất động sản . trừ trường hợp giao dịch với người có quan hệ huyết thống , hôn nhân hoặc con nuôi , người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật . mục tiêu là để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo cũng như các cơn " sốt đất " đã xảy ra trong thời gian qua . kiến nghị này cho thấy horea đã thay đổi quan điểm so với trước . năm 2021 , horea đề nghị bỏ quy định giao dịch nhà đất phải qua sàn để tránh phát sinh chi phí , giảm bớt gánh nặng cho người mua nhà . tiếp thu góp ý của các chuyên gia , phó chủ tịch ủy ban trung ương mặt trận tổ quốc việt nam trương thị ngọc ánh cho biết sẽ gửi các bên liên quan nhằm chọn ra phương án tốt nhất cho lần sửa đổi luật này . thu hằng

nhiều chuyên gia đề nghị bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn , trừ trường hợp chuyển nhượng cho người có quan hệ huyết thống .

hội nghị về thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh , bền vững với sự tham gia của lãnh đạo chính phủ và các bộ , ngành dự kiến diễn ra vào cuối tuần này . trong tài liệu chuẩn bị cho hội nghị , bộ xây dựng kiến nghị quốc hội , chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội , nhà cho công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn . chi tiết phân bổ gói này chưa được đề cập nhưng bộ xây dựng cho biết sẽ giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016 khi thị trường gặp khó khăn . bộ xây dựng đề nghị ngân hàng nhà nước và bộ tài chính phối hợp để xây dựng chi tiết hơn . theo chính sách gói 30.000 tỷ trước đây , 70 % được dành cho những người thuê , mua , thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng mỗi m2 . thời hạn vay tối đa là 10 năm . 30 % còn lại dành cho doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội , doanh nghiệp nhà thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội . năm 2021 , bộ xây dựng cũng từng nêu đề xuất bổ sung vào chương trình phục hồi kinh tế giai đoạn 2022 – 2023 gói tín dụng 65.000 tỷ đồng làm nhà ở xã hội , nhà cho công nhân . gói này bao gồm tín dụng tái cấp vốn cho chủ đầu tư dự án . tuy nhiên , đến nay , đề xuất này chưa có tiến triển thêm . ngoài ra , cơ quan này cũng đề nghị sớm có nghị quyết của quốc hội về thí điểm một số chính sách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội . nghị quyết này nhằm tháo gỡ ngay các khó khăn như vấn đề giao đất , dành quỹ đất cho nhà ở xã hội ; chọn chủ đầu tư ; ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội ; xác định giá bán , thuê , đối tượng và điều kiện hưởng chính sách . các điểm nghẽn này đang khiến doanh nghiệp , chủ đầu tư không mặn mà với nhà ở xã hội . theo bộ xây dựng , nên xem việc đầu tư nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư bằng nguồn vốn trung và dài hạn của địa phương . về điểm nghẽn vốn tín dụng , bộ xây dựng đề xuất nới rom tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 , các năm tiếp theo và có biện pháp giảm lãi suất cho vay , hỗ trợ thị trường bất động sản . đức minh

trước thềm hội nghị thúc đẩy thị trường , bộ xây dựng đề xuất gói 110.000 tỷ cho vay phát triển nhà ở xã hội qua các ngân hàng thương mại .

hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) vừa góp ý luật kinh doanh bất động sản ( sửa đổi ) gửi chính phủ , bộ xây dựng và bộ tư pháp nêu nhiều bất cập về quy định bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai ( còn gọi là nhà trên giấy ) và đề xuất bỏ quy định này để góp phần kéo giảm giá thành nhà ở xuống . quy định bảo lãnh ngân hàng từng là điểm sáng được ví như công cụ phòng vệ cho người mua nhà tại các dự án vừa bán vừa xây . theo đó , các doanh nghiệp bán nhà hình thành trong tương lai phải thực hiện quy trình bảo lãnh ngân hàng , cụ thể chủ đầu tư phải trả phí để ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh , trong đó cam kết nếu chủ đầu tư bàn giao nhà chậm , ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường các tổn thất cho người mua . thông thường , với những quy định chặt chẽ từ việc thẩm định phát hành chứng thư bảo lãnh của ngân hàng giúp người mua yên tâm phần nào về việc dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh . tuy nhiên , theo ông lê hoàng châu , chủ tịch horea , có nhiều bất cập đằng sau quy định các chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai phải tiến hành bảo lãnh ngân hàng . đầu tiên là phát sinh chi phí . để thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng , chủ đầu tư trả trước khoản phí chiếm 2 % giá trị tài sản , sau đó cộng vào giá thành , cuối cùng người mua chịu khoản phí này . trong bối cảnh giá nhà tăng cao , các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở . do vậy , cần rà soát và bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán , cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở , có lợi cho người mua nhà . bất cập thứ hai là có dấu hiệu quy định này hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại khi chủ đầu tư và người mua nhà phải chịu thêm chi phí cao . ông châu giải thích , hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh cũng đồng thời cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng , phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay . ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng , vừa được lấy phí bảo lãnh thường bằng khoảng 2 % tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn ( tính ra phí bảo lãnh rất cao ) nên hưởng lợi kép , đẩy gánh nặng chi phí lên cho doanh nghiệp và người mua . bất cập thứ ba , theo ông châu , nếu thực hiện bảo lãnh bán , cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định của luật các tổ chức tín dụng ( năm 2010 ) về giới hạn cấp tín dụng sẽ lộ ra điểm yếu sử dụng vốn kém hiệu quả . bởi lẽ , theo quy định giới hạn cấp tín dụng , tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15 % vốn tự có của ngân hàng thương mại , chi nhánh ngân hàng nước ngoài , quỹ tín dụng nhân dân , tổ chức tài chính vi mô . đồng thời tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25 % vốn tự có của ngân hàng thương mại , chi nhánh ngân hàng nước ngoài , quỹ tín dụng nhân dân , tổ chức tài chính vi mô . với quy chuẩn này , bảo lãnh bán nhà trên giấy vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại , vừa làm tăng khối tài sản bảo đảm của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này . ông châu ví dụ : doanh nghiệp a được ngân hàng b cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng , nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp a chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng . để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng , doanh nghiệp a phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650 - 700 tỷ đồng ( bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 60-70 % giá trị thực tế ) . tài sản bảo đảm này gần như bị phong tỏa nên chủ đầu tư không thể khai thác , sử dụng hiệu quả , có thể ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án . chủ tịch horea phân tích , phần lớn các ngân hàng thương mại có vốn tự có không lớn , trong lúc dự án bất động sản , nhà ở thương mại , đô thị thường có giá trị rất lớn . nếu thực thi đúng quy định bảo lãnh trong bán , cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai , hầu như các nhà băng không có đủ năng lực để đáp ứng , nên quy định này thiếu tính khả thi , không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất . mặt khác , quy định bảo lãnh trong bán , cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa phải là giải pháp cần thiết và duy nhất để bảo vệ người mua nhà trên giấy khỏi các rủi ro . theo ghi nhận của hiệp hội này , từ thực tế 7 năm qua , hầu như các dự án nhà ở ( mới ) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết . nguyên nhân do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng , vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay này . trong khi đó , những chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được sổ hồng là do vướng mắc về pháp lý . các nhóm nguyên nhân cụ thể chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là đất công hoặc đất dự án có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước , hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng , mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây . vì vậy , ông châu đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán , cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần làm giảm giá thành , làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà . thay vào đó , để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp , chính đáng của người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết hợp đồng , ngân hàng nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích . dù đề xuất của horea nhắm đến giảm giá thành nhà ở cho người mua , một số chuyên gia cho rằng nên duy trì hoạt động bảo lãnh ngân hàng . bởi lẽ các hàng rào bảo vệ người mua nhà trên giấy hiện nay vẫn còn khá mong manh , cần được bổ sung các hình thức thiết thực để bảo vệ người mua - vốn là bên yếu thế hơn - chứ không nên loại bỏ quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai . luật sư đặng hoàn mỹ - giám đốc công ty luật tnhh mtv đặng hoàn mỹ , đoàn luật sư tp hcm - cho rằng quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai đã phần nào phát huy được tác dụng bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà . các dự án có chứng thư bảo lãnh ngân hàng thường về đích an toàn hơn dự án không được cấp chứng thư này . do đó , bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai là điểm tích cực cần được giữ lại khi sửa đổi bổ sung luật kinh doanh bất động sản . bà mỹ nhận xét , chứng thư bảo lãnh ngân hàng có ý nghĩa trong trường hợp dự án không thể xây dựng hoặc chậm bàn giao , ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua nhà , giúp hạn chế phần nào rủi ro cho khách hàng . bà mỹ phân tích thêm , giá nhà trong thời gian qua đã tăng mạnh nên khoản chi phí bảo lãnh ngân hàng phát sinh thêm 2 % với mục đích bảo vệ quyền lợi người mua là không đáng kể so với tổng giá trị tài sản nếu chẳng may xảy ra sự cố chậm giao nhà , thậm chí không giao nhà . luật sư mỹ chỉ ra , thời gian qua trên thị trường đã xuất hiện không ít trường hợp các chủ đầu tư chào bán sản phẩm nhưng chưa có chứng thư bảo lãnh ngân hàng cũng từng bị cơ quan chức năng nhắc nhở . do đó , quy định bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai là chỉ dấu tốt giúp cảnh báo cho người mua tỉnh táo " chọn mặt gửi vàng " đồng thời cũng giúp chấn chỉnh doanh nghiệp thượng tôn pháp luật khi bán nhà trên giấy . bà lương đình thúy vân , ceo công ty tư vấn đầu tư mogin holdings nhìn nhận , theo luật kinh doanh bất động sản , một trong những điều kiện cần và đủ khi bán nhà trên giấy là dự án phải có bảo lãnh ngân hàng . điều này có nghĩa là tổ chức tín dụng có trách nhiệm bảo lãnh nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng . hoạt động bảo lãnh ngân hàng quy trách nhiệm của nhà băng khi bên mua nhà có khiếu nại và chủ đầu tư không giải quyết ( đồng nghĩa là không thể thanh toán ) . đây là một quy định cần thiết , đóng vai trò như một lớp bảo vệ sơ cấp giúp người mua phòng tránh một số rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai . " chi phí bảo lãnh ngân hàng chỉ chiếm 2 % giá trị tài sản , tương đương với phí môi giới bán hàng , thực chất là khoản chi nhỏ so với rủi ro tiền tỷ người mua có thể phải đối mặt nếu bỏ qua khâu bảo lãnh ngân hàng " , bà vân nói . ceo mogin holdings cũng chỉ ra điểm đáng quan ngại là khách hàng thường không biết thỏa thuận về mức độ bảo lãnh với chủ đầu tư . doanh nghiệp có nhiều cách thức để nhận được bảo lãnh từ ngân hàng cho dự án , đặc biệt là những doanh nghiệp quy mô dòng vốn lớn đứng ra bảo lãnh cho dự án con của mình . do vậy , khách hàng cần yêu cầu bên bán nhà giải trình cụ thể về việc ngân hàng bảo lãnh như thế nào , để bảo vệ quyền lợi một khi dự án xảy ra sự cố . trung tín

horea vừa đề xuất bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà trên giấy để góp phần kéo giảm giá thành nhà ở , các chuyên gia lại cho rằng nên duy trì .

kiến nghị của hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) nêu một trong những thách thức lớn nhất hiện nay là các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu . cụ thể , doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn nếu không được gia hạn sẽ bị xếp vào nhóm nợ xấu . doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn cũng đứng trước nguy cơ bị nhảy nhóm thành nợ xấu hơn . trong khi đó , doanh nghiệp có nợ xấu dù có dự án khả thi , có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu ngân hàng nhà nước không cho phép nới điều kiện vay vốn ( nhưng vẫn đảm bảo tiêu chuẩn tín dụng ) . đáng lo ngại nhất theo hiệp hội này là người mua nhà có nhu cầu thật , hiện cũng khó tiếp cận vốn tín dụng . để gỡ điểm nghẽn này , horea đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét ban hành thông tư ( mới ) tương tự thông tư 14 năm 2021 , cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn từ 12-24 tháng , giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm . song song đó , cần giãn lộ trình quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn , tiết kiệm để cho vay trung dài hạn thêm 12 tháng đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà được vay với lãi suất hợp lý . nói với vnexpress về kiến nghị này , ông lê hoàng châu , chủ tịch horea cho hay tính đến đầu tháng 2 , các khó khăn , vướng mắc trong hoạt động tín dụng của doanh nghiệp , người mua nhà đang ngày càng trầm trọng . ông châu nhìn nhận , năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt và năm 2023 sẽ là cột mốc quyết định sống còn đối với các doanh nghiệp bất động sản . vì vậy , cần có các giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật , thủ tục hành chính , về thị trường vốn , trước hết là giải pháp về tín dụng . ông dẫn nguồn báo cáo của tổng cục thống kê cho thấy , số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 gần 1.200 doanh nghiệp tăng 38,7 % so với năm 2021 , đặt trong bối cảnh kinh doanh bất động sản là một trong 21 ngành kinh tế cấp 1 quan trọng tại việt nam ( với tổng số 1.571 ngành kinh tế từ cấp 1 đến cấp 5 ) . bất động sản khó khăn sẽ ảnh hưởng dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực , ngành nghề và tác động đến đảm bảo an sinh về nhà ở cho người yếu thế trong xã hội . từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023 , nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tái cơ cấu đầu tư , thay đổi phương án kinh doanh , phải dừng , đình hoãn hoạt động đầu tư , thi công dự án , dừng ipo. thị trường đã xảy ra những trường hợp doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô sản xuất , chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư , dẫn đến phải cắt giảm nhân sự , thậm chí có đơn vị giảm đến 50 % số lao động , giảm lương từ 30-50 % . thậm chí các doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán , tăng chiết khấu đến 45-50 % nhưng vẫn khó bán được hàng . doanh nghiệp thiếu tiền mặt , âm dòng tiền , bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng chết trên đống tài sản . ông châu giải thích việc hỗ trợ doanh nghiệp địa ốc tái cơ cấu nợ và được vay mới kèm tài sản đảm bảo , đi đôi với giải pháp kích cầu hỗ trợ người mua nhà để ở ( nhu cầu thật ) với lãi suất hợp lý thể hiện nhà nước quan tâm , tạo điều kiện cho thị trường bất động sản tự điều chỉnh . về phần các doanh nghiệp phải chủ động tái cấu trúc vốn và điều chỉnh sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường để tự cứu mình . " nếu điểm nghẽn về tín dụng được giải quyết kịp thời trong năm 2023 sẽ giúp ổn định thị trường bất động sản , đồng thời có lợi cho sự phát triển bền vững của cả hệ thống tín dụng " , chủ tịch horea nói . trung tín

horea vừa đề nghị để doanh nghiệp địa ốc tái cơ cấu nợ đến hạn trong 1-2 năm , giữ nguyên nhóm nợ và vay mới có tài sản bảo đảm .

ghi nhận của vnexpress đến đầu năm nay , các tài sản nhà , đất ở khu vực huyện vùng ven tp hcm như bình chánh , nhà bè , cần giờ , hóc môn , củ chi đã xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ một vài khu với biên độ điều chỉnh 10-25 % tùy khu vực . giá căn hộ trên thị trường thứ cấp phía nam cũng đã xuất hiện tình trạng giảm giá 10-30 % để thanh lý , thoát hàng tùy khu vực . giá chào bán bất động sản tại các tỉnh phụ cận với thành phố cũng ghi nhận đà giảm phổ biến 10-30 % . " đà giảm giá của thị trường nhà đất có thể tiếp tục kéo dài trong hai quý đầu năm . quý iii sẽ là thời điểm kiểm tra lại với các khu vực từng xảy ra sốt ảo , giá ảo " , ông lê quốc kiên , chuyên gia bất động sản độc lập nói . theo ông kiên , không thể có chuyện một sản phẩm tăng giá mãi trong khi nhu cầu sử dụng thực không có , đặc biệt trong bối cảnh thị trường thiếu hụt vốn trầm trọng , mua bán đình trệ . ông dự báo trong 6-12 tháng tới , những tài sản có thể sử dụng , khai thác được sẽ giữ giá tốt hơn các loại bỏ hoang chờ tăng giá nhờ mua đi bán lại , bởi lẽ , thanh khoản của thị trường năm 2023 nhiều khả năng vẫn khá ảm đạm . đà giảm giá sẽ xuất hiện nhiều ở nhóm bất động sản đầu cơ không phục vụ dân sinh hoặc làn sóng giảm giá có thể càn quét qua những nơi từng sốt ảo . ông kiên đánh giá thị trường bất động sản đã tăng phi mã liên tục trong giai đoạn 2016 - 2019 . bước sang các năm 2020 - 2021 dịch bệnh khó khăn tưởng chừng sẽ làm thị trường trầm lắng , nhưng ngược lại nghịch lý đã xảy ra khi tiền bạc của cải " không biết làm gì khi dịch bệnh " lại tiếp tục được dồn vào thị trường bất động sản chờ tăng giá . trong thời gian dài , thị trường này xuất hiện nhiều nghịch lý từ giới đầu tư dễ dãi . đó là bất động sản tọa lạc ở đâu , loại hình gì , nhu cầu sử dụng thực thế nào cũng chẳng được quan tâm đúng mức , giá thị trường khu vực - giá mua vào có hợp lý không cũng ít được lưu tâm . thậm chí có những nhà đầu tư không biết chính xác bất động sản nằm ở đâu và chưa từng đến thăm kể từ khi mua đến lúc bán . tuy nhiên , các diễn biến này sẽ giảm mạnh trong năm 2023 , khi cơ hội đầu tư lướt sóng , đầu cơ lãi đậm dần bị triệt tiêu . ông trần khánh quang , ceo công ty việt an hòa dự báo , giá tài sản sẽ tiếp tục điều chỉnh trong năm nay , nhưng khó có thể quay về lại giá trị thực chỉ trong dăm ba quý vì cột giá đã bị đẩy lên quá cao trong một thời gian dài . ông quang dự báo , năm 2023 giá bất động sản trung tâm phía nam lấy tp hcm làm mốc gọi là vùng 1 , nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc giảm trong biên độ hẹp 3-4 % , các vùng xa hơn sẽ giảm giá mạnh hơn . nhà đất thuộc các vùng 2-3 là các tỉnh giáp ranh tp hcm gồm : long an , bình dương , đồng nai , bà rịa vũng tàu có thể giảm giá từ 5-7 % đến 10-15 % trong 12 tháng tới . vùng 4 là các khu vực xa hơn như tây ninh , bình phước , đắc nông ... có thể giảm 15-20 % trở lên . các khu được xem là vùng sâu vùng xa giá đất rẫy , đất rừng , đất nông nghiệp từng sốt ảo có thể rớt đến 30-50 % trong năm nay . theo ông quang , khi thị trường khó khăn về thanh khoản và vốn , giá trị thật của bất động sản sẽ quy chiếu về giá trị khai thác và biên lợi nhuận của ngành nghề kinh doanh trên tài sản . những tài sản không có kết nối hạ tầng tốt , chỉ là đất nông nghiệp hoang hóa , đất rẫy khai thác kinh doanh không cao hoặc nhà ở có vị trí không thuận lợi sẽ giảm giá mạnh hơn nhóm bất động sản phục vụ nhu cầu thật . chủ tịch hđqt một doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán hose đang có quỹ đất phát triển dự án quy mô lớn từ miền trung đổ vào tp hcm cũng nhận định đà giảm giá nhà đất nhiều khả năng tiếp tục diễn ra trong năm 2023 . ông cho rằng tùy vào sức khỏe tài chính của các bên tham gia thị trường mà mức giảm nhiều hay ít . bên bán tài sản nếu ngộp tài chính nhưng ít người mua có thể phải giảm giá thêm , biên độ điều chỉnh giá nhiều hơn năm ngoái 10-15 % , trong khi đó , nếu không bị áp lực tài chính , đà giảm có thể duy trì bằng với năm 2022 . " hai gọng kiềm đang siết chặt thị trường mua bán tài sản là lãi vay cao và khả năng vay mới trở nên ngày càng khó khăn trong khi nợ xấu của chủ tài sản tăng cao , dẫn đến giảm giá để thoát hàng là lựa chọn ít rủi ro hơn ôm hàng . vì vậy , đà giảm giá bất động sản có thể là diễn biến chủ đạo trong năm 2023 " , ông cho hay . vũ lê

thị trường nhà đất phía nam được dự báo vẫn chịu áp lực giảm giá trong 6-12 tháng tới , các bất động sản đầu cơ sẽ giảm mạnh hơn tài sản phục vụ nhu cầu thật .

báo cáo bất động sản công nghiệp phía nam của cushman & wakefield cho biết , tính đến cuối năm 2022 , giá thuê đất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng ở thị trường miền nam , đạt mốc bình quân 159 usd ( khoảng 3,8 triệu đồng ) mỗi m2 trên cho một chu kỳ thuê , tăng 3 % so với quý trước và tăng 10 % so với năm ngoái . đơn vị này đánh giá , trong bối cảnh giá đất công nghiệp tại các thủ phủ công nghiệp tăng cao , nhà đầu tư sẽ hướng tới những vị trí xa hơn , có giá " mềm " hơn như bình phước , bình thuận , cần thơ để giảm chi phí . dữ liệu thị trường phía nam của đơn vị này cho thấy , diện tích đất công nghiệp cho thuê quý cuối năm ngoái đạt 28.170 ha , tăng 12 % so với cùng kỳ 2022 . trong khi đó , báo cáo của savills việt nam cho hay , đến cuối năm rồi , giá thuê trần ( cao nhất ) đất công nghiệp tại tp hcm ghi nhận chạm mức 300 usd mỗi m2 một chu kỳ thuê và tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối . tại vùng lân cận như long an và bình dương , giá thuê đất công nghiệp đã lên đến gần 180 usd mỗi m2 một chu kỳ thuê và nguồn cung có sẵn không quá nhiều . đà tăng giá thuê đất tại các thủ phủ công nghiệp phía nam kéo dài trong nhiều năm qua và liên tục lập đỉnh mới . collier việt nam cũng cho biết đến cuối năm ngoái , giá thuê bình quân đất công nghiệp tại tp hcm đạt 204 usd mỗi m2 cho kỳ hạn thuê , tăng 2 % so với quý trước , dù không có thêm nguồn cung mới , tỷ lệ lấp đầy cũng tăng nhẹ từ 91 % lên 92 % . đơn vị này nhận định nguồn cung bất động sản công nghiệp mới tại thị trường phía nam trong năm 2023 sẽ phủ sóng về các tỉnh , vùng phụ cận với tp hcm thậm chí xa hơn . ông neil alexander macgregor , giám đốc điều hành savills việt nam dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn tiếp tục cao trong năm nay . ông neil cũng chỉ ra điểm đáng chú ý trên thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay là xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn ( rbw ) , nhà xưởng xây sẵn ( rbf ) , logistics ( kho bãi hậu cần ) , data centers ( trung tâm dữ liệu ) ... bà trang bùi , tổng giám đốc cushman & wakefield việt nam nhận định thị trường thuê đất công nghiệp nhiều khả năng sẽ tiếp tục sôi động trong 12 tháng tới . cơ sở để bà trang đưa ra dự báo này là cuối năm ngoái , nhu cầu thuê đất công nghiệp quy mô lớn từ các doanh nghiệp , lên đến 20.000 - 50.000 m2 và danh sách các khách tìm thuê vẫn trong xu hướng tăng . ceo cushman & wakefield cũng xác nhận , bên cạnh vị trí và giá cả , doanh nghiệp dần chú trọng hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất . theo đó , các khu công nghiệp ngày càng phải chú trọng đến việc cải thiện chất lượng dịch vụ khách hàng và nhất là các yếu tố môi trường và phát triển bền vững như mục tiêu phát thải ròng bằng không ( net zero ) , năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn ( circular economy ) . chung quan điểm , thạc sĩ trang minh hà , chủ tịch north stars asia , nhận định giá thuê đất công nghiệp liên tục tăng trong thời gian qua xuất phát từ chu kỳ dịch chuyển công nghiệp vẫn duy trì được sức hút và sự sôi động trong nhiều năm liền . nhu cầu tăng trong khi các thủ phủ công nghiệp cũ dần lấp đầy khiến giá thuê đi lên , đồng thời thúc đẩy mở rộng các quỹ đất công nghiệp mới . chuyên gia này cho biết thêm , một nguyên nhân khác cũng tác động đến việc tăng giá thuê đất công nghiệp là ngày càng có nhiều tay chơi mới ngấp nghé nhảy vào thị trường khu công nghiệp nhằm tăng độ phủ của hệ sinh thái bất động sản và đa dạng doanh thu từ việc khai thác cho thuê khu công nghiệp . ông hà dự báo giá thuê đất công nghiệp nhiều khả năng tăng nhiệt năm nay do các doanh nghiệp nắm trong tay quỹ đất công nghiệp vẫn tiếp tục duy trì tốc độ đầu tư từ nay đến năm 2025 . vũ lê

mỗi m2 đất công nghiệp phía nam có giá thuê bình quân 159 usd cho chu kỳ thuê , riêng tại tp hcm lập đỉnh 300 usd , đà tăng chưa có dấu hiệu dừng lại .

dự thảo chương trình xây dựng luật , pháp lệnh năm 2024 của quốc hội mới đây là xây dựng luật thuế bất động sản chung , thay thế cho luật sử dụng đất nông nghiệp và luật sử dụng đất phi nông nghiệp . luật thuế bất động sản chung này dự kiến tách riêng nhà và đất để đánh thuế , trong khi trước đây tại việt nam chưa đánh thuế nhà và chỉ đánh thuế đất ở mức rất thấp . với phạm vi điều chỉnh rộng ( gồm đất , nhà và công trình xây dựng ) , khi ban hành luật thuế sẽ tác động tới toàn thể người dân và doanh nghiệp . dự kiến chính phủ có thể trình quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2024 và có thể thông qua tại kỳ họp tháng 5/2025 . chia sẻ với vnexpress về vấn đề này , nhiều chuyên gia đồng tình đánh thuế nhà và đất là cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển kém minh bạch , bị nóng sốt , nhiễu loạn do nạn đầu cơ , chưa được hệ thống hóa và quản lý kém hiệu quả . theo ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) , đánh thuế nhà và đất giúp tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước , tăng nguồn thu ngân sách , góp phần làm cho thị trường bất động sản công bằng , minh bạch hơn . ông châu nhìn nhận , hiện nay người sở hữu nhà tại việt nam chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở , mới chỉ phải nộp thuế đất phi nông nghiệp , trong đó thuế suất đối với đất ở trong hạn mức là 0,03 % bảng giá đất . mức nộp thuế này quá thấp , gần như không đáng kể và không đủ sức điều tiết thị trường . tổng giám đốc công ty kế toán và tư vấn thuế trọng tín , ông nguyễn văn được , cũng ủng hộ việc điều chỉnh mức thuế với đất và cho rằng cần nghiên cứu kỹ lưỡng để hài hòa lợi ích nhà nước , người dân , cải thiện nguồn thu ngân sách nhưng không tác động xấu đến thị trường . " việc thu thêm thuế với nhà ở , công trình xây dựng trên đất cũng là chính sách hợp lý khi các nước đã làm từ lâu " , ông nói . chung quan điểm , ông nguyễn mạc hoài nam , tổng giám đốc công ty tư vấn đầu tư nam phát , cho rằng đánh thuế nhà và đất có thể giúp hạn chế nạn đầu cơ , giảm thiểu các nguy cơ gây nhiễu loạn thị trường . bởi lẽ , các chính sách thuế thường tác động trực tiếp , gần như ngay lập tức đối với hành vi đầu tư , đầu cơ lẫn nhu cầu mua bán tài sản . ông nam cũng tin rằng đánh thuế nhà và đất sẽ là công cụ đắc lực để cơ quan quản lý giám sát thị trường chặt chẽ hơn , từ đó có đủ cơ sở dữ liệu để đưa ra các chính sách điều hành hiệu quả hơn trong tương lai . dẫu vậy , các chuyên gia nhìn nhận còn nhiều thách thức khi muốn áp dụng phương thức này . ông được chỉ ra việc triển khai đánh thuế nhà và đất trong thực tiễn phụ thuộc rất lớn vào mức độ hoàn thiện cơ sở dữ liệu và năng lực của cơ quan quản lý . còn ông châu cho rằng để đánh thuế nhà và tài sản tại việt nam như hình mẫu của quốc gia phát triển , phải giải quyết được bài toán giảm tiền sử dụng đất xuống mức hợp lý hơn để tránh thuế chồng thuế . ông châu phân tích , xem xét lại tiền sử dụng đất là cơ sở rất quan trọng giúp cho việc áp dụng đánh thuế tài sản nhận được sự đồng thuận cao . hiện tiền sử dụng đất thu một lần ( không thu hàng năm ) chiếm khoảng 10 % giá trị căn hộ , chiếm trên dưới 30 % giá trị nhà phố liền thổ ( nhà gắn liền với đất ) . riêng đối với biệt thự , tiền sử dụng đất đang chiếm 50 % giá trị căn nhà . " chừng nào tiền sử dụng đất vẫn còn chiếm tỷ trọng quá lớn trên tổng giá trị bất động sản , việc đánh thuế tài sản sẽ dẫn đến tình huống thuế chồng thuế . bởi lẽ , các quốc gia phát triển chỉ thu thuế nhà và đất hàng năm , nhưng không thu tiền sử dụng đất một lần " , chủ tịch horea nêu ý kiến . ông nam cũng có hai băn khoăn đối với đề xuất đánh thuế này . thứ nhất , tiền sử dụng đất thu một lần , đang chiếm 10-50 % giá trị tài sản tùy phân khúc và loại hình , thực tế đang khá nặng nề đối với người dân . nếu đánh thuế đất và nhà hàng năm , đồng thời vẫn thu tiền sử dụng đất một lần sẽ đẩy người dân vào tình cảnh thuế chồng thuế , khiến họ bị quá tải . " việc đánh thuế nhà và đất nên được thực hiện theo lộ trình dài , ban đầu thuế suất vừa phải , sau đó tăng dần để người dân làm quen với việc này , đồng thời cần xem xét điều chỉnh tiền sử dụng đất xuống mức thấp hơn " , ông nam đề xuất . điểm băn khoăn thứ hai , theo ông nam là cơ quan quản lý nhà nước cần hoàn thiện dữ liệu số nhà và đất , đồng thời đưa ra phương pháp định giá thuyết phục để làm cơ sở đánh thuế tài sản . các dữ liệu này có thể đang được thực hiện từng bước nhưng thách thức ở chỗ cần tăng tốc để bắt kịp với lộ trình soạn thảo , lấy ý kiến và thông qua luật thuế vào giữa năm 2025 . trong một tương lai gần , theo ông huỳnh thế du , giảng viên chính sách công đại học fulbright việt nam , việt nam vẫn chưa có đủ hệ thống cơ sở dữ liệu định giá theo thị trường . việt nam có trên 27 triệu hộ gia đình ở trong hơn 2,5 tỷ m2 nhà ở , nhưng hiện nay dữ liệu về giá giao dịch rất ít và nhiều nhà không có giao dịch trong mấy chục năm qua . thêm vào đó , mức giá được khai báo khi mua bán khác xa với thực tế . vì thế , việc định giá nhà đất theo thị trường là rất thách thức tại việt nam . tuy nhiên , việc cơ quan quản lý đề xuất tách thu thuế với đất dựa trên khung giá đất của nhà nước và thu thuế nhà dựa trên chi phí vật liệu xây dựng ( do người dân tự kê khai ) - sẽ giúp việc tính toán cơ sở thuế trở nên dễ dàng hơn . cả khung giá đất và chi phí vật liệu xây dựng theo ông du có thể không sát với giá thực tế , nhưng lại là cách làm khả thi . là người chứng kiến nhiều thập kỷ thăng trầm của thị trường bất động sản , ông đặng hùng võ , nguyên thứ trưởng bộ tài nguyên & môi trường cũng cho rằng chưa nên vội đánh thuế nhà ( nhà mặt đất , nhà chung cư ... ) mà chỉ nên tập trung vào thuế đất . theo ông võ , đánh thuế đất khả thi hơn so với thuế nhà do việt nam đã có hệ thống quản lý được đất đai đến từng tỉnh - có thể " với tay " kiểm soát giao dịch , chuyển nhượng đến từng tỉnh - còn chỗ nào chưa " với đến " thường giá trị chưa cao , có thể chưa cần tính đến . trong đó , đất ở đô thị được quản lý gần như tương đối tốt . do đó , theo ông võ , tiền đề lúc này là đánh thuế đúng , đủ với đất đô thị . tuy nhiên , ông lưu ý phải hoàn thiện cách thức , khung định giá , để có thể thẩm định được giá đất sát với thị trường . " đây là bước đầu tiên phải làm được trước khi nghĩ đến việc đánh thuế nhà trên đất " , ông nói . riêng với thuế nhà , ông cho rằng còn khó khăn , phức tạp hơn nhiều vì việt nam chưa có hệ thống quản lý nhà ở hiệu quả . đơn cử với một căn nhà , cần có dữ liệu để xác định được chủ sở hữu , mục đích sử dụng , nguồn tiền mua nhà ... mặt khác , mỗi năm qua đi nhà sẽ bị khấu hao nên giá trị giảm , nhưng thực tế giá nhà vẫn tăng , điều này khi đánh thuế cần lý giải sao cho thuyết phục lòng dân . để việc đánh thuế nhà và đất đạt được đồng thuận cao , nhiều chuyên gia đề xuất nên xem đây là thuế địa phương , nghĩa là người dân đóng thuế này để địa phương đầu tư cơ sở hạ tầng và các tiện ích vào chính khu vực họ đang sinh sống như cây xanh , cầu đường ... việc điều chỉnh chính sách thuế đi kèm minh bạch chi tiêu và gắn với lợi ích người dân mới giúp việc thu thuế phát huy ý nghĩa . vũ lê - quỳnh trang - đức minh

theo chuyên gia , đánh thuế nhà , đất giúp thị trường minh bạch , ngăn nạn đầu cơ , tăng thu ngân sách , song phải số hóa dữ liệu , đảm bảo công bằng , tránh thuế chồng thuế .

bộ xây dựng mới đây đã trả lời chất vấn từ đoàn đại biểu quốc hội tp hcm về sai phạm của một số chủ đầu tư bất động sản . các chủ đầu tư này đã huy động vốn trái phép từ người mua nhà khi chưa hoàn thành thủ tục , hoặc khi bàn giao căn hộ chưa giải chấp ngân hàng khoản vay vốn đầu tư dự án trước đó . vì vậy , người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất . sở xây dựng tp hcm trước đó cũng phản ánh việc một số dự án bất động sản có dấu hiệu lách luật huy động vốn bằng hình thức đặt cọc , giữ chỗ , chưa tuân thủ các quy định về nhà ở , kinh doanh bất động sản . đơn cử , một dự án tại phường phú mỹ ( quận 7 ) chưa thi công xong móng nhưng chủ đầu tư đã tổ chức giới thiệu , nhận tiền của khách và ký hợp đồng dịch vụ . trả lời đoàn đại biểu quốc hội tp hcm , đại diện bộ xây dựng thừa nhận tồn tại trên . việc chủ đầu tư lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý có nhiều nguyên nhân nhưng theo bộ , lý do chính là hệ thống pháp luật hiện hành chưa hoàn thiện để ngăn chặn triệt để . bên cạnh đó , năng lực của chủ đầu tư dự án chưa được sàng lọc tốt ; hiểu biết và tuân thủ pháp luật chưa cao , có tâm lý chạy theo lợi nhuận . thông tin về thị trường chưa thông suốt ; việc thanh kiểm tra , giám sát của cơ quan chức năng chưa đáp ứng yêu cầu . để hạn chế việc lách luật huy động vốn , bộ xây dựng cho biết đã tăng cường thanh kiểm tra việc kinh doanh bất động sản , xử lý các vi phạm . bộ cũng đề xuất quy định về hợp đồng theo mẫu trong giao dịch bất động sản ; đưa ra các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả ; đề xuất chủ đầu tư không được huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà hoặc để ưu tiên đăng ký , đặt cọc , hưởng quyền mua nhà ở ... trong dài hạn , bộ xây dựng đang nghiên cứu , bổ sung các quy định để hạn chế tối đa việc lách luật huy động vốn của chủ đầu tư trong luật nhà ở sửa đổi , luật kinh doanh bất động sản sửa đổi . ví dụ quy định về các hình thức huy động , quản lý sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án bất động sản ; quy định áp dụng biện pháp bảo đảm trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai ; điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh . bộ cũng tính đến trách nhiệm của chủ đầu tư dự án , bên bán , cho thuê mua , cho thuê bất động sản trong việc phải tuân thủ pháp luật , bảo đảm quyền lợi của khách hàng ; trách nhiệm khi ký kết , thực hiện các hợp đồng ... đức minh

theo đánh giá của bộ xây dựng , quy định pháp luật chưa hoàn thiện , thông tin thị trường chưa thông suốt đã giúp chủ đầu tư lách luật .

ghi nhận của vnexpress cho thấy , nhiều dự án tại tp hcm có chung tình trạng vắng khách thuê căn diện tích lớn còn nhà cỡ nhỏ có công suất cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tăng cao . chủ một dự án căn hộ dịch vụ trên đường huỳnh văn bánh , quận phú nhuận cho biết , suốt quý iv / 2022 và mùa cao điểm tết , công suất khai thác của các căn hộ đạt 90 % , trong đó , căn một phòng ngủ có tỷ lệ lấp đầy 100 % ( không còn căn trống ) nhưng căn 90-110 m2 , loại 2-3 phòng ngủ luôn bị bỏ trống . để cải thiện doanh thu , nhân cơ hội thị trường bước vào mùa thấp điểm , chủ dự án này tiết lộ đã lên lịch thi công tách các căn 90-110 m2 thành 2 căn nhỏ loại 45-50-55 m2 để dễ khai thác . " nếu tôi vẫn duy trì các căn diện tích lớn sẽ đứng trước nguy cơ bị lỗ trong mùa thấp điểm . vì vậy , cách tốt nhất là phải tăng số căn diện tích nhỏ lên " , ông nói và nhìn nhận nguyên nhân các căn diện tích lớn bị ế khách vì bị cạnh tranh so với các căn hộ chung cư cho thuê cùng giá tiền nhưng không gian sống tốt hơn và tiện ích nhiều hơn . trong khi đó , chủ một dự án căn hộ dịch vụ trên đường cửu long , quận tân bình , cách sân bay tân sơn nhất 400 m cho biết , dự án có 60 phòng cho thuê , các căn có diện tích 30-45 m2 có tỷ lệ lấp đầy 90-95 % tùy vào mùa thấp điểm hay cao điểm , các căn lớn hơn , 60-65 m2 có tỷ lệ lấp đầy khoảng 80 % . để hạn chế tình trạng phòng trống , đơn vị này không bố trí căn hộ dịch vụ diện tích 80-100 m2 vì đây là loại phòng rất kén khách , dễ rơi vào tình trạng bỏ trống vì ế ẩm . báo cáo căn hộ dịch vụ của savills cho biết , tại tp hcm , loại căn một và hai phòng ngủ được ưa chuộng nhờ giá thuê vừa phải . đến quý iv / 2022 , căn một phòng ngủ chiếm 43 % số căn được thuê với diện tích phổ biến từ 45 m2 đến 60 m2 và giá tăng đến 5 % theo quý . trong khi đó , căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích phổ biến từ 80 m2 đến 100 m2 có công suất kém hơn rõ rệt , chỉ có 24 % số căn được thuê . các căn hộ dịch vụ có diện tích càng lớn nhu cầu thuê càng có xu hướng giảm dần . ông nguyễn hồng hải , chủ tịch vno group - hệ thống văn phòng và căn hộ dịch vụ cho thuê tại tp hcm - xác nhận , loại căn hộ dịch vụ cho thuê 2-3 phòng ngủ , diện tích 80-110 m2 trở lên thường bị ế so với các căn kích cỡ mini 1 phòng ngủ . thậm chí tại nhiều dự án , các căn diện tích 100 m2 trở lên thường xuyên bị bỏ trống . nguyên nhân là giá tiền thuê căn nhỏ vừa phải , thấp hơn 25-35 % so với căn diện tích lớn . mặt khác , các căn hộ dịch vụ diện tích lớn có giá thuê ngang với đối thủ cạnh tranh trực tiếp là các chung cư cho thuê - vốn đã khá hoàn chỉnh những tiện ích hồ bơi , công viên , cửa hàng tiện lợi ngay trong dự án . chủ tịch vno cho rằng , giải pháp tách căn lớn ra thành 2 căn hộ nhỏ là phương án linh hoạt và hợp lý trong bối cảnh thị trường này đã qua thời hoàng kim 2018 - 2019 . " có thể do ngân sách thuê căn hộ dịch vụ đang có xu hướng thu hẹp dần khi kinh tế khó khăn . do đó , sẽ tốt hơn nếu ngay từ đầu triển khai dự án căn hộ dịch vụ nên hạn chế loại phòng lớn ( có nhu cầu thuê rất thấp ) để tối ưu hóa doanh thu , lợi nhuận và tránh thua lỗ " , ông nói . vũ lê

tp hcmcác căn hộ dịch vụ cỡ nhỏ 28-45 m2 , một phòng ngủ , có tỷ lệ lấp đầy 90-95 % trong khi loại 90-110 m2 thường xuyên vắng khách thuê .

báo cáo mới nhất của bộ xây dựng cho biết , trong năm 2022 , nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã phải thay đổi phương án kinh doanh , quản lý như thu hẹp quy mô sản xuất , cắt giảm nhân lực – thậm chí , có đơn vị giảm đến 50 % số lao động . ngoài ra , nhiều doanh nghiệp phải dừng , đình hoãn hoạt động đầu tư , thi công dự án , dừng ipo. .. trong 2022 , số doanh nghiệp địa ốc thành lập mới là 8.593 doanh nghiệp , tăng 13,7 % so với cùng kỳ năm trước ; số doanh nghiệp quay lại hoạt động là 2.081 doanh nghiệp , tăng 56,7 % . trong khi đó , số doanh nghiệp tuyên bố phá sản , giải thể , tăng 38,7 % . nguyên nhân theo bộ xây dựng là doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng , phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn hoặc tạm dừng tiến độ thực hiện dự án . thực tế , việc một số tổ chức , cá nhân bị xử lý vì có liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã tác động lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư . số liệu từ bộ tài chính cho thấy , đến 28/10/2022 , khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt gần 329.000 tỷ đồng , giảm hơn 25 % so với cùng kỳ 2021 và có xu hướng giảm dần qua các quý . trong đó , nhóm doanh nghiệp địa ốc chiếm 28,87 % tổng khối lượng phát hành , đứng thứ hai trong nhóm mua lại trái phiếu trước hạn và chiếm 35,8 % tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang lưu ký tại ngày 30/9/2022 . tính riêng trong tháng 12/2022 , các doanh nghiệp địa ốc phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ . theo số liệu sơ bộ của sở giao dịch chứng khoán hà nội , tính đến 25/12/2022 , dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng , trong đó của doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 34 % , tức 419.000 tỷ đồng . như vậy , từ cuối năm 2022 và trong năm nay , một số doanh nghiệp địa ốc sẽ phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân , trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp . ngoài vấn đề vốn , doanh nghiệp địa ốc còn bị bủa vây bởi lãi suất cho vay , tỷ giá ngoại tệ , giá xăng , dầu , vật liệu xây dựng leo thang , khiến chi phí sản xuất tăng lên . các sàn giao dịch cũng có chung số phận . theo đó , trước các diễn biến phức tạp của nền kinh tế , từ giữa quý iii đến cuối 2022 , hoạt động của họ có dấu hiệu khó khăn hơn , lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời gian đầu năm dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch bất động sản giảm , số lượng môi giới cũng giảm theo . để tháo gỡ khó khăn cho thị trường và doanh nghiệp địa ốc , bộ xây dựng kiến nghị các bộ , ngành liên quan khơi thông điểm nghẽn về vốn như sửa đổi , bổ sung nghị định 65 quy định về chào bán , giao dịch trái phiếu riêng lẻ ; nghiên cứu phương án điều hành room tín dụng phù hợp , tạo điều kiện cho các doanh nghiệp , người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ... ngoài ra , bộ xây dựng cũng đề nghị các cơ quan , địa phương hỗ trợ thị trường thông qua sửa đổi cơ chế chính sách , pháp luật . ví dụ , hoàn thiện luật đất đai sửa đổi , bổ sung các quy định pháp luật về đùa tư , đấu thầu ... trong năm 2023 , trước các thách thức của thị trường , nhiều doanh nghiệp địa ốc cho biết chọn phương án kinh doanh thận trọng , phòng thủ để giảm thiểu rủi ro . đơn cử như việc giảm lượng vốn đầu tư , giảm tốc độ thi công dự án để tránh áp lực dòng tiền ; doanh nghiệp cũng ưu tiên dự trữ nguồn lực để phòng thủ trong thời gian tới . trước đó , chính phủ đã có nhiều động thái nhằm " giải cứu " thị trường bất động sản . mới đây , thủ tướng phạm minh chính vừa chỉ đạo ngân hàng nhà nước có biện pháp gỡ khó về tính dụng bất động sản cho doanh nghiệp và người mua . ông cũng yêu cầu thúc đẩy phát triển các dự án , cơ cơ cấu lại thị trường , xử lý nợ xấu , trái phiếu doanh nghiệp bất động sản . đức minh

khó khăn về dòng tiền , giá nguyên vật liệu leo thang ... khiến số lượng doanh nghiệp địa ốc phá sản , giải thể tăng 38,7 % trong 2022 .

do các dự báo diễn biến thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức trong năm quý mão , đa số doanh nghiệp chọn phương án kinh doanh an toàn , phòng thủ để giảm thiểu rủi ro . ghi nhận của vnexpress tại 10 công ty địa ốc tại tp hcm và các tỉnh phía nam cho thấy , hơn 70 % các doanh nghiệp được khảo sát cho biết chọn kịch bản kinh doanh thận trọng trong năm nay . phó tổng giám đốc một công ty bất động sản đang phát triển nhà liền thổ tại tp thủ đức tiết lộ , năm 2023 , doanh nghiệp giảm 30-50 % lượng vốn đầu tư và giảm tốc độ thi công dự án để tránh áp lực dòng tiền . lãnh đạo doanh nghiệp này giải thích , do lo ngại sức mua của thị trường chưa thể phục hồi trong 3 quý đầu năm , công ty sẽ chủ động chậm lại vài nhịp mọi hoạt động liên quan đến chi tiêu dòng vốn lớn , nhằm ưu tiên dự trữ nguồn lực để phòng thủ trong 12 tháng tới . " năm 2023 chỉ cần vượt khó là đã đạt mục tiêu . việc tăng trưởng và bứt phá sẽ là nhiệm vụ của chu kỳ 2024 - 2025 " , ông nói . tương tự , chủ tịch hđqt một công ty bất động sản có trụ sở tại quận 3 , tp hcm cho biết trong 12 tháng tới doanh nghiệp đẩy mạnh cắt giảm chi tiêu , thu hẹp nhân sự , tái cấu trúc sản phẩm và tăng trích lập quỹ dự phòng rủi ro . ông cho hay , từ việc chỉ phát triển dòng sản phẩm có giá trung bình trên dưới 3 tỷ đồng trong nửa thập kỷ trước , năm quý mão , công ty hạ phân khúc sản phẩm xuống , tập trung phát triển loại nhà ở có giá trên dưới 1,5 tỷ đồng tại khu đông tp hcm.ông nguyễn thanh quyền , tổng giám đốc thắng lợi group cũng chia sẻ , năm quý mão doanh nghiệp ưu tiên tái cấu trúc sản phẩm song song với tái cấu trúc bộ máy và chủ yếu vận hành bằng dòng tiền tích lũy . thanh khoản thị trường khá yếu trong năm 2022 , nhiều khả năng tiếp tục kéo dài sang năm 2023 nên công ty nhắm đến phát triển bất động sản đáp ứng nhu cầu thật . đây là loại nhà ở thuộc phân khúc vừa túi tiền , có giá trên dưới một tỷ đồng một căn ở tỉnh giáp ranh phía tây nam tp hcm , cũng là dòng sản phẩm có nhu cầu lớn nhưng khan hiếm nguồn cung trên thị trường suốt nhiều năm qua . ông quyền phân tích , khó khăn của thị trường hiện nay có liên quan nhiều đến tâm lý , khủng hoảng niềm tin khi người chưa mua đang có xu hướng do dự , chần chừ ra quyết định . ngược lại , người đã mua tài sản lại gặp khó khăn thanh toán tiếp theo tiến độ , muốn rời đường đua do đuối tài chính . để giải quyết bài toán thanh khoản , các sản phẩm tung ra thị trường năm 2023 phải nhắm đến các tiêu chuẩn bền vững như : giá bán hợp lý , đáp ứng được nhu cầu ở thật và nằm trong khả năng chi trả của số đông . trong khi đó , chủ tịch hội đồng quản trị một công ty bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán tp hcm có trụ sở tại quận 10 nhìn nhận , trong bối cảnh thị trường bất động sản và nền kinh tế toàn cầu sẽ còn tiếp tục khó khăn năm 2023 , công ty chủ động thực hiện chiến lược tái cơ cấu danh mục đầu tư . theo đó , doanh nghiệp liên tục rà soát và bán bớt một số dự án không phù hợp để linh hoạt dòng tiền trong những quý tới . " công ty không đặt mục tiêu tăng trưởng nóng trong năm quý mão mà ưu tiên ổn định hệ thống , cải thiện các chỉ số tài chính về mức an toàn hơn " , ông nói . trong quá trình tư vấn cho các doanh nghiệp bất động sản thuộc top 5 khu vực phía nam , ông huỳnh phước nghĩa , chuyên gia tư vấn cấp cao gibc , đánh giá có đến 80 % doanh nghiệp tiết lộ họ chọn đầu tư kinh doanh thận trọng và cắt giảm trong năm 2023 . phản ứng này được xem là phù hợp với tình hình thực tế , khi quá trình sàng lọc thị trường địa ốc trở nên bức thiết trong ngắn và trung hạn . các khó khăn chung của doanh nghiệp địa ốc năm 2022 gồm : mất thanh khoản , thiếu vốn , tắc pháp lý , nợ lớn , chịu lãi vay cao , theo ông nghĩa , đã lên đến đỉnh điểm tạo thành mầm bệnh và sẽ tiếp tục kéo dài di chứng sang năm quý mão . 12 tháng tới là thời gian quan trọng để các doanh nghiệp tìm ra biện pháp điều trị nhằm chữa dứt các triệu chứng bệnh tật đã trở nặng thời gian qua . tuy nhiên , quá trình điều trị này diễn ra đầy khó khăn khi các nguồn lực đều yếu , dẫn đến đa số các doanh nghiệp có xu hướng thắt lưng buộc bụng , tiết kiệm chi phí , giảm tốc đầu tư , giãn tiến độ dự án , hạ phân khúc sản phẩm để vượt bão . sức khỏe của các chủ đầu tư địa ốc bao gồm cả quy mô lớn lẫn quy mô vừa và nhỏ , đều sẽ trở thành tâm điểm chú ý trong năm 2023 khi nhất cử nhất động của các doanh nghiệp đều có thể ảnh hưởng đến tâm lý thị trường . chẳng hạn , chỉ cần một doanh nghiệp địa ốc xuất hiện dấu hiệu kinh doanh sa sút hoặc mất thanh khoản cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến toàn thị trường do hiệu ứng tâm lý lây lan . vì vậy , theo ông nghĩa , chiến lược thắt lưng buộc bụng của các doanh nghiệp trong 12 tháng tới có mặt tích cực là chặn đứng chu kỳ đầu tư kinh doanh bùng nổ một cách dễ dãi , mở ra chu kỳ đầu tư kinh doanh thận trọng nhưng hướng đến sự phát triển bền vững hơn . trong chỉ thị của thủ tướng phạm minh chính sau tết quý mão mới đây , ngân hàng nhà nước được giao có biện pháp tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản với doanh nghiệp và người mua . thủ tướng cũng lưu ý thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản ; cơ cấu lại thị trường bất động sản , xử lý nợ xấu , trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ; phát triển nhà ở xã hội , nhà ở công nhân . vũ lê

nhiều nhà phát triển bất động sản lên kế hoạch tiết kiệm chi phí , giảm tốc đầu tư , giãn tiến độ dự án , hạ phân khúc sản phẩm để vượt khó trong các tháng tới .

chia sẻ với vnexpress về những kỳ vọng cho thị trường trong 12 tháng tới , nhiều chuyên gia cho rằng những khó khăn , thách thức không triệt tiêu cơ hội đầu tư địa ốc trong năm quý mão . ông phạm lâm , chủ tịch dkra việt nam cho biết , trên bầu trời đêm bất động sản vẫn có những vì sao và bức tranh màu xám vẫn điểm xuyến những đốm sáng đầy hy vọng . ông lâm phân tích , những khó khăn của năm cũ 2022 như thanh khoản thị trường yếu , tắc nghẽn pháp lý , giá giảm , các chủ đầu tư tiêu hao nguồn lực để tái cấu trúc , thiếu hụt dòng tiền , niềm tin của người mua bị lung lay ... có thể vẫn tiếp diễn trong nửa đầu năm 2023 nhưng sẽ từng bước được khắc phục khi càng về cuối năm . các luật sửa đổi hứa hẹn được công bố vào quý iv có thể khơi thông được hành lang pháp lý , giúp tăng niềm tin vào một chu kỳ phát triển mới . chủ tịch dkra việt nam phân tích , cơ hội bán được hàng sẽ đến với những chủ đầu tư phát triển dự án bài bản , pháp lý hoàn chỉnh , chọn đúng phân khúc có nhu cầu lớn và nhắm trúng phân khúc người mua có khả năng chi trả cao . trước áp lực thanh khoản thấp , các chủ đầu tư sẽ điều chỉnh lại sản phẩm , mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu ( thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp ) . cơ hội mua tài sản thanh lý với giá hợp lý hơn so với 2-3 năm trước , tức được bán giá gốc cũng khá lớn trong năm 2023 . các hoạt động mua bán doanh nghiệp và mua bán dự án cũng hứa hẹn sôi động hơn trong 12 tháng tới . theo ông lâm , việc cơ quan quản lý rà soát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như kiểm soát tín dụng dẫn đến tình trạng thiếu hụt dòng tiền cục bộ năm 2022 và có thể tiếp diễn trong 6 tháng đầu năm nhưng từ quý iii trở đi , các cuộc thanh lọc sẽ mang lại hiệu quả lớn . đó là trả lại cho thị trường bất động sản sự minh bạch , ổn định , loại bỏ những nhân tố yếu kém , giảm tốc nhưng phát triển bền vững . ông huỳnh phước nghĩa , chuyên gia tư vấn cấp cao gibc , dự báo trong năm 2023 , luật sửa đổi và các chính sách pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản như luật đất đai , luật nhà ở , luật kinh doanh bất động sản hứa hẹn từng bước hoàn thiện dần các hành lang pháp lý . đây là lực đỡ hỗ trợ thị trường phát triển minh bạch hơn , hạn chế được những khuyết tật cũ , sửa chữa được những sai lầm cũ và hấp thu được những tư duy tiến bộ , phù hợp cho giai đoạn phát triển mới . theo ông nghĩa , làn sóng tái cấu trúc doanh nghiệp năm 2023 sẽ diễn ra mạnh mẽ dẫn đến khó tránh khỏi bức tranh hỗn loạn , khó tránh những thương tổn nhưng mở ra nhiều vận hội mới . cơ hội tìm kiếm giải pháp mới cho một giai đoạn bất động sản phát triển bền vững . thị trường sẽ phát triển theo một quy mô hữu hạn hơn , không bùng nổ , tốc độ chậm hơn nhưng ít rủi ro hơn . ông lê quốc kiên , chuyên gia bất động sản độc lập . dự báo nhà đầu tư sẵn tiền trong tay vẫn có khá nhiều kỳ vọng trong năm 2023 . đây sẽ là thời điểm " sống chậm , quan sát để săn mồi " của người mua trong 6 tháng đầu năm , một số cơ hội tốt có thể xuất hiện rõ hơn trong quý iii và iv.với người mua tại các dự án hình thành tương lai , đây là thời cơ " chưa từng có " để có thể mua bất động sản khi gần bàn giao , thậm chí sau khi đã bàn giao với giá bằng lúc mở bán . theo ông kiên , quan sát cuối năm 2022 và tháng 1/2023 , đã có các dự án bán giá hiện tại tiệm cận với giá thời điểm mở bán 2019 - 2020 , dù tiến độ dự án hiện tại đã gần về đích , thậm chí đã về đích , so với thời điểm mở bán khi chỉ là bãi đất trống . việc giảm giá đã đến từ cả thị trường sơ cấp , nơi các chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản , và thị trường thứ cấp , nơi các nhà đầu tư không còn khả năng đóng tiếp theo tiến độ sau khi hết thời gian ân hạn lãi gốc , gặp vấn đề về các khoản tài trợ tín dụng từ ngân hàng , hoặc mất niềm tin muốn rút chân khỏi thị trường . ông kiên nhận định , với các nhà đầu tư đang cầm sẵn tiền mặt chờ đợi thị trường đất nhỏ vùng ven và nhà phố , 2023 là thời điểm tốt để chọn hàng mà không sợ ai tranh giành , tha hồ deal giá ( mặc cả ) mà vẫn chọn được sản phẩm ưng ý . cơ hội mua được bất động sản có nhu cầu sử dụng thực với giá rẻ hơn 10 % đến 15 % so với đỉnh tháng 3-4 / 2022 . các sản phẩm tích giữ tài sản đất ở xa thậm chí còn có mức giảm cắt lỗ nhiều hơn , lên đến 20-30 % so với đỉnh tháng 4/2022 . tuy nhiên , đây là loại hình chỉ dành cho những nhà đầu tư " tay to " có tiền nhàn rỗi , có thể không cần đến thanh khoản của khoản đầu tư này trong trung và dài hạn 5-10 năm . ông kiên đánh giá , sự xuất hiện của các nhà đầu tư bất đắc dĩ đến từ trái phiếu cũng hứa hẹn sẽ là điểm đáng ghi nhận của thị trường 2023 . việc hoán đổi trái phiếu thành chính bất động sản giảm giá 30-50 % của doanh nghiệp cũng mở ra cơ hội cho người có nhu cầu . vấn đề là nhà đầu tư cần phải đánh giá được tình hình sức khỏe doanh nghiệp , nhu cầu sử dụng thực , tiềm năng phát triển và khả năng triển khai dự án mà mình hoán đổi . " năm 2023 không thể kỳ vọng doanh số và lợi nhuận khủng , khó tránh khỏi đổ vỡ , mất mát từ những doanh nghiệp tái cấu trúc do mất thanh khoản dòng tiền , nhưng cơ hội đàm phán , mặc cả , săn hàng giá mềm sẽ cực lớn . sau cuộc đại phẫu , thị trường phát triển lành mạnh và khỏe mạnh hơn " , ông kiên nói . vũ lê

2023 là mùa đại phẫu tái cấu trúc doanh nghiệp địa ốc khó tránh tổn thất nhưng cũng mang đến vận hội mới , dễ mua tài sản giá tốt , sau đợt sàng lọc thị trường phát triển bền vững hơn .

cả đời trồng cà phê , ông toàn bất ngờ được nhiều người đánh tiếng mua lại lô đất rẫy đang canh tác của gia đình với giá bạc tỷ hồi năm 2021 . phút chốc có vốn liếng dăm ba tỷ đồng trong tay , ông nhanh chóng lướt sóng nhiều lô đất lớn hơn , thậm chí sẵn sàng vay nóng vì thời gian chốt các thương vụ có khi chỉ vài tuần hoặc 1-2 tháng đã có lãi khủng . đến đầu năm 2022 , khi đã có tổng vốn gốc và tiền lãi từ buôn đất lên đến hơn chục tỷ đồng , ông toàn đặt cược tất tay mua một lô đất đồi , vị trí gần đường lớn . giá lô đất này 15 tỷ đồng , trong đó ông toàn vay nóng 6 tỷ đồng , lãi suất 6 % một tháng , vì tin có thể bán kiếm lời sau vài tháng . nếu bán nhanh , lãi bạc tỷ , khoản lãi vay 360 triệu đồng một tháng không đáng bận tâm . những tưởng lần này có thể nhanh chóng chốt lời như kịch bản cũ , song quý i / 2022 trôi qua không có cơn sóng nào để lướt , gồng lãi quý ii và quý iii vẫn chưa có người mua . quí iv không còn khả năng trả lãi , ông toàn hạ giá lô đất từ 15 tỷ đồng xuống còn 12 tỷ đồng , rao bán lỗ 3 tỷ , sẵn sàng thương lượng giảm thêm cho khách thiện chí , nhưng vẫn ế dài do thị trường rơi vào kỳ ngủ đông . sau 7 tháng liền gồng trả lãi 360 triệu đồng mỗi tháng , tổng tiền lãi ông toàn đã trả 2,5 tỷ đồng . khi cạn tiền mặt , ông toàn phải xin chủ nợ cho khất lại đến khi bán xong đất sẽ trả dứt điểm , trong khi nợ gốc 6 tỷ đồng vẫn chưa tất toán được . hiện ông toàn đã bỏ xứ đi lánh nợ , chỉ còn lại người quen của ông ở lại rao bán đất trong vô vọng . " lô đất hiện giảm giá sâu nhưng không có người mua . chủ nợ thường xuyên kéo dến gây áp lực , giam sổ đỏ , trong khi tổng số nợ gốc và lãi cộng dồn đã 8 tỷ đồng vẫn cứ tiếp tục tăng lên . nợ bủa vây lúc cận tết là cái kết gia đình chưa bao giờ ngờ đến " , người quen của ông toàn cho hay . ghi nhận của vnexpress cho thấy cảnh vỡ nợ cuối năm 2022 của những nhà đầu tư chuyên lướt sóng đất nông nghiệp như ông toàn không phải là hiếm . bà thủy buôn đất ở bảo lộc từng lãi khủng hồi năm 2021 , hiện cũng bị các chủ nợ bủa vây , phải hầu tòa , tường trình với địa phương liên tục . bà thủy vướng một vụ hùn hạp vốn buôn đất phân lô lên đến 30 tỷ đồng , trong đó nợ vay chiếm tỷ trọng 50 % , từng kỳ vọng nếu xong pháp lý có thể bán đất lãi chục tỷ đồng . tuy nhiên , năm 2022 , thị trường trầm lắng , pháp lý " chạy " không xong , nhiều hoạt động phân lô đất bị rà soát , bán không được , lãi vay tăng khiến bà thủy mất khả năng trả nợ . cận tết , đối tác kéo đến đòi nợ , bà thủy phải tuyên bố vỡ nợ , xin các chủ nợ cho thời gian để bán tài sản thu xếp dòng tiền . là nhà thầu xây dựng , chứng kiến các đợt lướt sóng đất rẫy trồng cà phê ở khu vực di linh và bảo lộc , tỉnh lâm đồng giai đoạn 2020 - 2021 , bà hồng kể lại , nhiều nhà đầu tư đã từng lãi trung bình 2-3 tỷ đồng mỗi lô đất chỉ sau vài bữa nửa tháng ở địa bàn hẻo lánh này . cá biệt , có một lô đất rẫy cách trung tâm di linh 15 km , nhà đầu tư đầu tiên từng bán 2 tỷ đồng , lãi 1 tỷ đồng so với giá nông dân f0 rao bán từ năm 2019 . thế nhưng chỉ trong một tuần sau , chủ mới ( f2 ) đã bán được giá tận 4 tỷ đồng cho khách hàng f3 . bà hồng nhìn nhận năm qua , thị trường đất nền tại di linh và bảo lộc ngủ đông . hồi đầu năm 2022 , lô đất từng đạt giá đỉnh 4 tỷ đồng đã sớm qua tay rất nhiều khách hàng f5 , f6 , hiện đã rớt xuống dưới 2 tỷ đồng , thậm chí bán lỗ vẫn không có ai mua . " tết quý mão này , tôi chứng kiến nhiều người buôn đất vỡ nợ tiền tỷ vì vay nóng , lãi suất cao . chỉ cần không bán được đất vài tháng , nhà đầu tư có thể chết trên đống tài sản " , bà hồng nói . ông phạm lâm , phó chủ tịch hội môi giới bất động sản việt nam , nhìn nhận diễn biến mất thanh khoản của thị trường địa ốc trong nửa cuối năm 2022 đang khiến rất nhiều người buôn đất dùng đòn bẩy tài chính quá đà nhưng non kinh nghiệm rơi vào thế khó hiện nay . ông cho hay , quan sát các đợt sốt đất khắp các điểm nóng phú quốc , phan thiết , bình phước , bảo lộc , di linh ... trong những năm qua , không ít trường hợp người nông dân đã vỡ nợ chỉ vì lao theo cơn sóng đầu tư sốt đất ảo . họ bán đi mảnh đất sinh nhai , dùng tiền lời từ lô đất này làm vốn buôn những mảnh đất khác chờ tăng giá , chấp nhận vay nóng vì kỳ vọng sẽ có lãi lớn . sau khi có lời vài thương vụ đầu tiên , đến lúc dồn hết vốn liếng đầu tư vào mảnh đất lớn hơn , vay vốn nhiều hơn , cũng là lúc họ rơi vào cạm bẫy , dẫn đến vỡ nợ , mất cả chì lẫn chài . ông lâm phân tích , có 2 yếu tố người nông dân nhầm lẫn khi lướt sóng đất dẫn đến vỡ nợ . nhầm lẫn thứ nhất là xem giá đất sốt ảo như giá thật , tin vào đà tăng liên tiếp trong thời gian dài . nhầm lẫn thứ hai là vay nóng lãi suất cao . bản chất thị trường không thể nào giữ mãi giá đất sốt ảo do có nhóm đối tượng chủ động làm giá , thổi giá với mục đích cuối cùng là thoát hàng tồn của chính họ . kịch bản dàn dựng thổi giá đất rất tinh vi nên bà con nông dân thiếu thông tin , ít kinh nghiệm thường sập bẫy . còn đối với vay lãi cao là sai lầm dùng đòn bẩy tài chính quá đà , khi thanh khoản thị trường đứng lại , không có tiền trả lãi , dễ đẫn đến vỡ nợ . những kẻ dàn dựng kịch bản sốt đất ảo thường hoạt động theo nhóm , có ê kíp hẳn hoi . ông lâm kể từng đi xem đất thời phú quốc sốt ảo để kiểm chứng thực hư và đã chứng kiến màn kịch diễn ra trước mắt . " họ dẫn tôi đi xem một lô đất buổi chiều , đến tối , tức chỉ 2 tiếng đồng hồ sau , cò đất gọi điện báo đã bán với giá tăng gấp đôi . đây là cái bẫy nếu nhắm vào người nông dân thì họ khó mà tránh kịp " , ông lâm nói . phó chủ tịch hội môi giới bất động sản việt nam khuyến nghị các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường bất động sản nên tỉnh táo trước các diễn biến tăng giá đất bất thường trong một thời gian quá ngắn . thay vì nhập cuộc lướt sóng , nhà đầu tư nên bình tĩnh thẩm định lại giá trị của khu đất đến từ đâu , có đáng để bỏ ra số tiền lớn đầu tư hay không . ông lâm lấy ví dụ , có những lô đất rẫy , đi từ đường quốc lộ nửa ngày mới đến , kết nối giao thông kém , chỉ có mục đích sử dụng là đất nông , lâm nghiệp , không phải đất ở , nhưng có giá tăng từ 1 tỷ đồng lên 3-4 tỷ đồng một lô , là điều cần cân nhắc , thận trọng khi được chào giá . " nhà đầu tư cần phải trang bị cho mình kiến thức thị trường và kiến thức pháp lý , nếu không am hiểu nên tham vấn chuyên gia . chỉ cần không đề phòng cảnh giác rất dễ sập bẫy giá ảo , dẫn đến chôn vốn , mất vốn , thậm chí vỡ nợ " , ông nói . vũ lê * tên người buôn đất đã được thay đổi

lâm đồngông toàn , 50 tuổi , nông dân tại một xã vùng xa cách trung tâm di linh 7 km , người từng thắng lớn nhờ sốt đất , hiện vỡ nợ cả chục tỷ đồng .

bắt mạch cơ hội đầu tư địa ốc đầu năm quý mão , ông phan công chánh , tổng giám đốc phú vinh group nhận định trong 12 tháng tới , bất động sản có cơ hội và rủi ro đan xen , nhưng rủi ro có phần lấn lướt . nhà đầu tư cần thận trọng , thiên về giữ tiền nhiều hơn là ra quyết định xuống tiền táo bạo , vì đây là năm bản lề cho nhiều sự thay đổi , đào thải để thanh lọc , chuẩn bị cho chu kỳ mới . ông chánh phân tích , triển vọng kinh tế việt nam 2023 là biến số cần xem xét trước tiên khi quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản . theo viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương , có 2 kịch bản về triển vọng kinh tế . kịch bản thận trọng : tăng trưởng gdp đạt 6,47 % , lạm phát bình quân 4,08 % ; tăng trưởng xuất khẩu 7,21 % và cán cân thương mại là 5,64 tỷ usd.kịch bản tích cực : tăng trưởng gdp tăng 6,83 % ; lạm phát 3,69 % ; tăng trưởng xuất khẩu 8,43 % và cán cân thương mại là 8,15 tỷ usd. từ các kịch bản kinh tế cho thấy thị trường bất động sản vẫn ít nhiều đón nhận được lực đỡ tương đối ổn định từ chuyển biến vĩ mô khi càng về cuối năm . tuy nhiên , ông chánh cho rằng cần xét thêm các biến số trực tiếp là khung pháp lý , thị trường vốn và lực cầu khả thi đến đâu . xét về thị trường vốn , khi nghị quyết 01 mới ban hành có hiệu lực , thị trường chứng khoán đặc biệt là trái phiếu được kỳ vọng sẽ từng bước cải thiện . tín dụng nhiều hy vọng được tháo gỡ khi kinh tế vĩ mô ổn định giúp cho các kênh huy động vốn chính của thị trường bất động sản sẽ được khơi thông . từ đó niềm tin thị trường có khả năng phục hồi , dự án kỳ vọng được triển khai trở lại . tuy nhiên , các tác động này không thể diễn ra ngay lập tức . xét về khung pháp lý , với dự thảo sửa đổi luật đất đai trình quốc hội thông qua vào tháng 10/2023 và một loạt các luật liên quan như luật kinh doanh bất động sản , luật nhà ở , luật xây dựng ... được sửa đổi toàn diện được dự đoán cởi mở hơn với việc tháo gỡ nguồn cung bất động sản . điều này tạo tác động lớn thúc đẩy niềm tin để nhà đầu tư quay trở lại thị trường nhưng khó diễn ra trong năm 2022 mà cần thời gian dài hơn , trong 2-4 năm tới , tức điểm rơi trong giai đoạn 2024 - 2025 . bệ đỡ từ nguồn cầu trong ngắn hạn vẫn còn gặp nhiều khó khăn thế nhưng dư địa tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản việt nam luôn ở mức tiềm năng tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh , cơ sở hạ tầng liên tục được hoàn thiện và nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế . điểm yếu chưa thể cải thiện nhanh trong 6 tháng tới là nguồn cầu có khả năng chi trả lúc này chưa sẵn sàng vì còn vướng tâm lý băn khoăn , phòng thủ , dẫn đến do dự khi ra quyết định mua bất động sản . theo ông chánh , các cơ hội đầu tư địa ốc năm 2023 xuất hiện ở các phân khúc bất động sản tiêu dùng , hướng tới nhu cầu ở thật hoặc khai thác sử dụng ngay với điều kiện người tham gia thị trường phải có kiến thức vững vàng , chủ động được dòng tiền và có cách sắp xếp dòng vốn một cách hợp lý trong dài hạn . ceo phú vinh chia 4 nhóm đầu tư phổ biến nhất trên thị trường và đề xuất các phương án hành động trong năm 2023 . nhóm nhà đầu tư lướt sóng đã bị triệt tiêu trong năm 2022 khi thanh khoản thị trường giảm mạnh , trong năm 2023 nhóm nhà đầu tư này tiếp tục ngủ đông vì không có cơ hội mua bán ngắn hạn . thị trường 2023 hướng đến đầu tư dài hạn và mục tiêu bền vững hơn so với nửa thập kỷ trước . nhóm vay nhiều ( 50-70 % giá trị tài sản ) : với nhóm này phương án tốt nhất là tái cơ cấu nợ vay , càng sớm càng tốt ngay từ quý i và ii năm 2023 . thay đổi vị thế tài chính theo hướng tái cấu trúc sẽ là phương châm khôn ngoan nhất với nhóm này . nhóm vay ít ( 30 % giá trị tài sản ) : nên bán đi các bất động sản tốt xếp trong top 2-3 , giữ lại các bất động sản tốt nhất trong top 1 . với việc ít bị phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính , nhà đầu tư vay vốn khiêm tốn dễ kiểm soát rủi ro đồng thời có thể tích lũy tài chính cho cơ hội cuối năm . nhóm sẵn tiền ( không vay , không dùng đòn bẩy tài chính ) , theo ông chánh , là nhóm có cơ hội tốt nhất trong năm 2023 , thời điểm xuất hiện các tín hiệu thuận lợi để xuống tiền đầu tư bất độn sản từ quý iii trở đi . nếu thận trọng hơn , có thể chờ đến khi các biến số trở nên rõ ràng hơn vào quý iv mới nên ra quyết định đầu tư . theo quan điểm của ông chánh , năm quý mão được dự báo vẫn còn không ít thách thức đặt trong bối cảnh sắp có nhiều thay đổi lớn tác động đến ngành bất động sản . do đó giới đầu tư cần chuẩn bị tinh thần vượt khó , luôn trong vị thế tích lũy tài chính để phòng tránh rủi ro và chờ đợi cơ hội . chuyên gia kinh tế đinh thế hiển dự báo năm 2023 lãi suất có thể dần ổn định vào quý ii cho nhóm các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh . về xuất khẩu , khả năng sẽ tiếp tục sụt giảm trong hai quý đầu năm , phục hồi từ quý iii trở đi . nền kinh tế nội địa về cơ bản cũng kỳ vọng sẽ ổn định hơn trong những tháng cuối năm nhờ hiệu ứng đầu tư công và ổn định tài chính tiền tệ . đây là tiền đề hỗ trợ tâm lý cho thị trường đầu tư nói chung và đầu tư bất động sản nói riêng vào hai quý cuối năm . ông hiển nhận định , trên nền cơ sở kinh tế vĩ mô có cơ hội cải thiện dần vào cuối năm , thị trường bất động sản có thể sẽ xuất hiện tín hiệu phục hồi nhẹ từ quý iv / 2023 , tập trung ở khu vực đô thị , quanh khu công nghiệp và hạ tầng tại các khu vực đang được đầu tư mạnh . vũ lê

theo chuyên gia , nếu quyết định đầu tư ngay trong 6 tháng đầu năm cần thận trọng giảm vốn vay hoặc thậm chí có thể giữ tiền chờ cuối năm mới hành động .

dự báo căn hộ tại tp hcm và các tỉnh phía nam của dkra việt nam cho biết , năm 2023 nguồn cung mới thị trường nhà chung cư dự kiến giảm mạnh , bằng khoảng 75 % so với năm 2022 , chủ yếu tập trung tại tp hcm và bình dương . sức cầu chung thị trường cũng tiếp đà giảm từ giữa năm 2022 sang 6-9 tháng tới , có thể sẽ cải thiện dần vào cuối quý iv năm 2023 khi những vướng mắc về pháp lý và tín dụng vào bất động sản hứa hẹn được tháo gỡ một phần . ông võ hồng thắng , phó giám đốc r&d dkra việt nam nhận định thanh khoản thị trường căn hộ năm 2023 có thể tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng một m2 tại tp hcm và dưới 35 triệu đồng một m2 tại bình dương . nhà ở xã hội hứa hẹn sẽ là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung vẫn hạn chế , khó có những đột biến trong ngắn hạn . theo ông thắng , năm quý mão thị trường sẽ bước vào giai đoạn dịch chuyển sang phân khúc nhà vừa túi tiền . đây là nỗ lực của các doanh nghiệp từng bước tái cơ cấu sản phẩm , giúp giảm dần tình trạng lệch pha cung cầu thừa nhà giá cao , thiếu hụt nhà giá rẻ . thị trường sẽ chứng kiến sự gia tăng nguồn cung căn hộ bình dân còn gọi là nhà giá rẻ ( hạng c ) và nhà ở xã hội trong năm 2023 , điểm rơi có thể kéo dài sang năm 2024 - 2025 và nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh lân cận tp hcm.chuyên gia dkra cho rằng mặt bằng giá bán sơ cấp ( chủ đầu tư chào bán lần đầu ) có thể bị tác động khi các chính sách chiết khấu cao thanh toán nhanh được đẩy mạnh trong năm 2023 . thanh khoản căn hộ và mặt bằng giá thứ cấp ( nhà đầu tư mua đi bán lại ) sẽ tiếp tục đà giảm từ giữa năm 2022 và có thể kéo dài đến hết quý iii.dự báo thị trường căn hộ năm quý mão của savills việt nam cũng đề cập đến đà giảm tốc trong 12 tháng tới . ông troy griffiths , phó tổng giám đốc savills việt nam dự báo năm 2023 nguồn cung căn hộ sẽ giảm tốc , sự thiếu vắng nhà ở phân khúc bình dân tại tp hcm càng thúc đẩy nhu cầu nhà ở dịch chuyển đến các khu vực giáp ranh . theo ông troy griffiths các chủ đầu tư sẽ trì hoãn việc mở bán căn hộ mới , ước tính có khoảng 5.000 căn hộ sẽ bị chậm tiến độ trong năm 2023 . việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu , chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn . năm 2023 , nguồn cung tương lai ước đạt 8.000 căn , giảm 60 % so với năm 2022 . trong khi đó , cushman & wakefield nhận định những biến động giảm thanh khoản và thiếu hụt vốn trong năm 2022 sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2023 , khiến thị trường căn hộ có thể dịch chuyển dần sang phân khúc bình dân hơn trong vòng 2-3 năm tới . bà trang bùi , tổng giám đốc cushman & wakefield việt nam nhận định , các nhà phát triển bất động sản lớn có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm để thích nghi với giai đoạn khó khăn . những chủ đầu tư lớn tham gia phát triển nhà ở xã hội ước tính sẽ cung cấp khoảng 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội sẽ được phát triển cho những đối tượng thu nhập thấp trước năm 2025 . bên cạnh đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền và căn hộ bình dân có thể cũng được chý ý , công bố kế hoạch đầu tư nhiều hơn trong 12 tháng tới . bà trang nhìn nhận , với tình hình thắt chặt tín dụng , các chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều chính sách thanh toán nhắm đến tệp khách hàng có tiền mặt trong tay , chủ yếu ưu tiên thanh toán nhanh với chiết khấu cao và nhiều ưu đãi để cải thiện doanh số bán hàng trong năm 2023 . tuy nhiên , thanh khoản thị trường phụ thuộc rất lớn vào dòng tiền , điều mà cả người mua lẫn người bán đều gặp vướng mắc . các chuyên gia bất động sản đều thận trọng dự báo về triển vọng của thị trường căn hộ trong 12 tháng tới . nhiều chuyên gia không đặt kỳ vọng về cơ hội bứt phá nhanh của thị trường căn hộ trong 9 tháng đầu năm 2023 . các chỉ số về thanh khoản , niềm tin của người mua nhà nếu muốn hồi phục phải chờ theo năm chứ không thể tính theo từng quý . các biến số về tiếp cận tín dụng , giảm lãi vay , tâm lý thị trường cũng chưa thể thay đổi nhanh trong năm quý mão , dẫn đến đà giảm tốc của thị trường căn hộ có thể kéo dài hơn so với dự kiến . vũ lê

tp hcmnguồn cung căn hộ thành phố và vùng phụ cận được dự báo sẽ suy yếu trong 9 tháng đầu năm quý mão , sức mua kém , quý cuối năm mới cải thiện dần .

trải qua một năm 2022 đầy khó khăn vì ế ẩm , rớt giá , tắc nghẽn dòng tiền , niềm tin của người mua tài sản và giới đầu tư xuống thấp , thị trường bất động sản năm quý mão được cho là còn nhiều bất định khi cơ hội đảo chiều chưa thật sự vững chắc . ông trần khánh quang , tổng giám đốc công ty việt an hòa , nhận định trước sự khó đoán của thị trường địa ốc năm 2023 , cả 2 kịch bản táo bạo và thận trọng đều có thể diễn ra . kịch bản táo bạo xảy ra trong năm quý mão khi các cơ chế chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ được giải quyết trong quý i như : tái cấu trúc tài chính cho doanh nghiệp địa ốc theo hướng hỗ trợ vốn cho dự án dở dang , giãn nợ , gia hạn trái phiếu , lãi suất giảm , room tín dụng mở ... nếu tất cả biến số này đồng loạt diễn biến tích cực sẽ tạo lực đỡ mạnh mẽ giúp thị trường địa ốc nhanh chóng hồi phục từ cuối quý i.nếu điều này xảy ra , các dự án cũ sẽ bắt đầu tiêu thụ mạnh trở lại và đến quý iii thị trường sẽ hồi phục về mức giá cũ của đầu năm 2022 . nhu cầu du lịch toàn cầu sẽ bùng nổ khi trung quốc mở cửa trở lại , việt nam vẫn được đánh giá cao về đầu tư sản xuất nên nguồn vốn nước ngoài sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản . bất động sản trung tâm sẽ vẫn tăng nhẹ 5-7 % , dự án ven tỉnh sẽ tăng giá 10-12 % một năm . bất động sản du lịch sẽ được tiêu thụ trở lại và nhóm tài sản nghỉ dưỡng gắn liền với đất có thể được tiêu thụ ổn định với biên độ tăng giá 15 % . tuy nhiên , ông quang nhìn nhận , khả năng xảy ra của kịch bản táo bạo chỉ ước đạt 20 % , mức khả thi không cao . tổng giám đốc việt an hòa cũng dự báo thêm kịch bản thận trọng cho thị trường bất động sản 2023 với tính khả thi cao hơn ( tỷ lệ khả thi lên đến 50 % ) . theo kịch bản thận trọng , đến hết quý 2 , các công ty bất động sản mới giải quyết bước đầu ổn định vấn đề nội tại của mình ( tồn kho , dòng tiền ) . bước sang quý 3 giao dịch mới dần trở lại với điều kiện lãi suất vay ổn định ở mức 10-12 % một năm . với kịch bản thận trọng , thị trường tiếp tục chìm trong khó khăn 6 tháng đầu năm , giá tài sản kéo dài đà giảm trong quý i và ii , tuy nhiên đà giảm có thể chậm lại từ quý iii.với kịch bản thận trọng , bất động sản tọa lạc tại khu trung tâm với tp hcm là hạt nhân sẽ đi ngang nhưng bất động sản vùng ven tiếp tục rớt giá nhiều hơn , giao dịch thấp . giá bất động sản tại long an , bình dương , đồng nai được dự báo giảm 5-7 % , vùng phụ cận như bà rịa - vũng tàu giảm 10-15 % , giá tài sản ở vùng xa tp hcm như tây ninh , bình phước , đắc nông ... có thể giảm 15-20 % . ông quang đánh giá tỷ lệ khả thi của thị trường bất động sản theo kịch bản thận trọng này ước tính khoảng 50 % , nghĩa là diễn biến thị trường nghiêng về giảm tốc nhiều hơn là tăng tốc . hai biến số quan trọng có thể tác động mạnh là chính sách tín dụng và tình hình tái cơ cấu công ty lớn . trong đó , biến số về sự sàng lọc , tái cấu trúc của các công ty lớn đang chiếm trên 70 % nguồn cung trên thị trường và dẫn đầu về tạo xu hướng bất động sản . hiện nay các công ty này đang gặp vấn đề lớn cần giải quyết là dòng tiền và cụ thể là trái phiếu . ceo việt an hòa nhìn nhận , hiện các công ty lớn đang tìm cách thoát ra khỏi tình trạng tắc nghẽn dòng tiền bằng cách gia hạn nợ , bán lại từng phần dự án , m&a , mời cổ đông mới có tiềm lực tài chính vào công ty ... trong quá trình " trị liệu và chữa lành " , các doanh nghiệp địa ốc sẽ định hướng lại sản phẩm nhằm xác định lại giá bán phù hợp thị trường , định dạng lại dự án có sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực , do đó giá bán có thể điều chỉnh linh hoạt về mức hợp lý hơn . trong khi đó , nhìn về 2023 , ông troy griffiths , phó giám đốc điều hành savills việt nam cho biết trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo diễn biến chậm lại , việt nam cũng khó tránh những ảnh hưởng với lộ trình tương tự . theo ông , các vấn đề liên quan trái phiếu và các cuộc điều tra có liên quan đang tác động đến thị trường vốn cho bất động sản . song lãnh đạo savills khẳng định cũng giống như bất kỳ quốc gia mới nổi khác trên thế giới , việt nam cần phải trải qua quá trình này . ông troy griffiths phân tích , trong năm 2023 , quá trình điều chỉnh , thanh lọc sẽ giúp môi trường đầu tư kinh doanh được cải thiện theo hướng minh bạch và phát triển bền vững hơn . nhiều quốc gia khác đã trải qua quá trình tương tự nên chắc chắn sẽ gây ra một số vấn đề với kỳ hạn nợ và quá trình trả nợ của doanh nghiệp . các doanh nghiệp sẽ phải tìm đến những nguồn vốn khác trong trung và ngắn hạn . tuy nhiên , hệ quả này chỉ mang tính chất tạm thời và cuối cùng sẽ được giải quyết để mang lại lợi ích cho toàn bộ thị trường vì nó sẽ minh bạch hơn , quy định chặt chẽ hơn và sau đó sẽ dần khỏe mạnh trở lại với ít vấn đề hơn . theo đánh giá của phó giám đốc điều hành savills việt nam , thị trường bất động sản toàn cầu trong năm 2023 sẽ diễn biến chậm trước áp lực lãi suất cao , lạm phát . điều này đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và việt nam cũng không ngằm ngoài xu hướng đó . trong bức tranh màu xám , điểm sáng của bất động sản việt nam là đã dẫn trước các thị trường khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47 % . trong mắt các nhà đầu tư , việt nam vẫn còn cả một chặng đường dài phía trước với quá trình đô thị hóa . lượng dân số ở tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng , trong khi đó nguồn cung hạng c đang thiếu hụt khi các chủ đầu tư chạy theo các sản phẩm ở phân khúc cao hơn . vì vậy , nhu cầu căn hộ hạng c sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài . ông troy griffiths đánh giá 6 tháng đầu năm 2023 , các nhà đầu tư cá nhân sẽ ưu tiên quan sát thị trường bất động sản trước khi đưa ra mục tiêu hành động . trong bối cảnh những bất ổn của nền kinh tế toàn cầu có xu hướng dịu lại , giới đầu tư không nên đưa ra các quyết định vội vã . tại việt nam , ngân hàng nhà nước đang làm rất tốt việc giữ giá đồng vnd ổn định so với các loại tiền tệ khác . với các nhà đầu tư cảm thấy bất an về những rủi ro trong 1-2 năm nên tìm một kênh đầu tư phù hợp hơn . tuy nhiên , ông cho rằng nhìn vào bức tranh tổng thể , thị trường bất động sản việt nam còn nhiều tiềm năng trong dài hạn . với cách tiếp cận thận trọng ngay từ đầu , ông nguyễn lộc hạnh , ceo ngọc châu á dự báo thị trường địa ốc có rất ít cơ hội bứt phá táo bạo cho năm 2023 . thay vào đó , các công ty bất động sản tiếp tục đối mặt nhiều thách thức trong 2-3 quý đầu năm . vì vậy , các doanh nghiệp địa ốc cần chuẩn bị tinh thần sẽ có ít nhất 6 tháng liên tiếp lỗ và không có dòng tiền . để thích ứng kịp thời với sự biến động của thị trường bất động sản trong 12 tháng tới , các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tiếp tục tinh gọn mô hình kinh doanh , nâng cao hiệu suất về quản lý và bán hàng , thắt lưng , buộc bụng từng tháng để kiểm soát chi phí . riêng với lực lượng môi giới bất động sản cần chuẩn bị tâm lý giảm ít nhất 50 % lương và thu nhập , thậm chí không có thu nhập trong nửa đầu năm 2023 . khó khăn chung của thị trường có thể phải chờ đến quý iii thậm chí muộn hơn là quý iv năm quý mão mới có hy vọng từng bước được tháo gỡ . vũ lê

6-12 tháng tới thị trường địa ốc có thể hồi phục thanh khoản , giá tăng trở lại song kịch bản táo bạo này kém khả thi so với dự báo đà giảm tốc kéo dài .

báo cáo thị trường nhà liền thổ của savills việt nam cho biết năm 2022 , nguồn cung sơ cấp nhà xây sẵn trong các dự án tại tp hcm đạt hơn 1.600 căn , trong đó tỷ trọng nhóm sản phẩm trên 30 tỷ đồng , tương đương 1,3 triệu usd trở lên , chiếm 50 % rổ hàng . sự phân bổ của các dòng sản phẩm nhà phố , biệt thự dự án trong năm qua đang bị lệch về phân khúc nhà giá cao . cụ thể , nhà liền thổ trị giá trên 30 tỷ đồng một căn trở lên đã tăng từ 7 % năm 2018 lên 50 % năm 2022 , trong khi loại nhà gắn liền với đất có giá dưới 10 tỷ đồng một căn đang giảm dần tỷ trọng , chỉ còn chiếm 20 % rổ hàng . với nguồn cung giá cao chiếm ưu thế , thanh khoản phân khúc nhà liền thổ giảm khá mạnh , do thiếu hụt các sản phẩm vừa túi tiền , cộng thêm chính sách tín dụng chặt chẽ gây bất lợi cho quá trình thanh toán và chào bán sản phẩm . báo cáo của savills cũng xác nhận , tính riêng quý iv / 2022 , tức mùa cao điểm bán hàng thường niên của thị trường bất động sản , lượng giao dịch nhà liền thổ tại tp hcm giảm 70 % theo quý và giảm 48 % theo năm . đây là mức tiêu thụ kém nhất trong nửa thập niên qua , hàng tồn kho chiếm 54 % , rơi vào nhóm nhà giá hàng triệu usd một căn . ghi nhận của vnexpress cho thấy dòng sản phẩm nhà phố , biệt thự tại tp hcm và đồng nai đang dẫn dắt nguồn cung trong quý iv / 2022 với giá từ vài chục tỷ đồng đến cả trăm tỷ đồng một căn , nhưng lượng giao dịch thành công mùa cao điểm cuối năm khá ảm đạm . thậm chí trong quý iii và iv / 2022 , dòng sản phẩm nhà liền thổ tại tp hcm và đồng nai xuất hiện mức chiết khấu khủng , giảm 20-50 % giá bán áp dụng cho tình huống thanh toán nhanh , nhưng sức mua vẫn kém . tổng giám đốc một công ty phân phối dự án nhà phố tọa lạc tại tp thủ đức cho biết phân khúc nhà gắn liền với đất giá 30-100 tỷ đồng một căn của doanh nghiệp bán suốt từ quý ii đến quý iv / 2022 vẫn còn tồn kho . diễn biến này ngược chiều với năm 2021 khi đơn vị phân phối chỉ cần 3 tháng cuối năm dỡ phong tỏa sau đại dịch covid-19 , đã xử lý xong hàng tồn . ceo này giải thích thanh khoản giảm không phải vì khách chê hàng kém , mà do giá trị tài sản quá lớn , thường cần vốn vay đối ứng mới mua nổi . thế nhưng , khách hàng không thể thu xếp kịp dòng tiền trong bối cảnh lãi suất tăng cao và kiểm soát tín dụng kéo dài từ giữa quý ii đến tận cuối năm ngoái . dữ liệu thị trường nhà phố , biệt thự tp hcm và vùng phụ cận do dkra việt nam công bố cũng cho thấy , quý iv / 2022 sức cầu thị trường giảm mạnh , lượng tiêu thụ mới ghi nhận giảm 42 % so với năm 2021 . trong đó , thị trường đồng nai ghi nhận lượng tiêu thụ giảm mạnh nhất với mức giảm khoảng 73 % so với năm trước . mặt bằng giá sơ cấp có nhiều biến động trong năm , giá bán đảo chiều ghi nhận giảm giá ở một số dự án ở nửa cuối năm 2022 khi thị trường gặp khó khăn . ông võ hồng thắng - phó giám đốc r&d dkra group - đánh giá diễn biến của thị trường nhà liền thổ trong năm 2022 ảm đạm , thanh khoản xuống thấp do tác động của việc thiếu hụt dòng tiền từ bên mua lẫn bên bán . nhằm kích thích nhu cầu thị trường , nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng có mức chiết khấu hấp dẫn , linh hoạt về phương thức thanh toán cho các nhà đầu tư . cá biệt có chủ đầu tư chiết khấu lên đến 50 % cho khách hàng chọn thanh toán 95 % giá trị sản phẩm , tuy nhiên thanh khoản ở mức dưới trung bình . ông thắng cho hay , ở thị trường thứ cấp , các nhà đầu tư mua đi bán lại bị áp lực về tài chính chấp nhận hạ giá bán , cắt giảm lợi nhuận , sẵn sàng chiết khấu thêm cho khách hàng giao dịch nhanh chóng , mức giảm phổ biến 10-18 % so với cùng kỳ năm 2021 nhưng rất khan hiếm giao dịch thành công . việc thanh tra dự án , tắc nghẽn dòng tiền , lãi suất tăng cao ... đã tạo ra rất nhiều khó khăn và thử thách cho chủ đầu tư cũng như khách mua trong năm 2022 . bà trang bùi , tổng giám đốc cushman & wakefield việt nam đánh giá năm 2022 , thanh khoản nhà phố , biệt thự sụt giảm so với cùng kỳ năm 2021 do tâm lý thị trường chững lại , nhiều người mua do dự trong bối cảnh đầy bất định . theo bà trang , nhà liền thổ thường có giá bán cao , lên đến một vài triệu usd một sản phẩm nên kén khách . năm 2022 , phân khúc nhà gắn liền với đất hướng tới nhu cầu mua ở thực nhiều hơn thay vì mua để đầu tư như trước và xu hướng này sẽ thống trị thị trường trong năm 2023 . vũ lê

tp hcmnăm qua nhà phố , biệt thự tại các dự án ở thành phố chủ yếu tung hàng trên 30 tỷ đồng ( hơn một triệu usd ) một căn , giá cao nên khó bán , tồn kho tăng lên .

ông phú , chủ tịch một công ty bất động sản có trụ sở tại quận 1 cho biết đến 25 tháng chạp , ông mới hoàn tất xong việc thế chấp căn nhà gia đình đang ở - vốn là tài sản cá nhân của ông - để có khoản tiền vài tỷ đồng trả các khoản lương , thưởng tháng 13 cho người lao động ; đồng thời tất toán thuế , phí và đối phó trả một phần nợ cho đối tác khoảng 15 % tổng nợ ( 85 % số nợ còn lại xin khất sang cuối quý i / 2023 trả dần ) . ông cho hay nợ phải đòi của công ty khá lớn nhưng đáng tiếc là không thể thu được đồng nào trong giai đoạn căng thẳng sát tết , trong khi các khoản nợ phải trả không thể khất hẹn vì đã " quá tam ba bận " . do eo hẹp dòng tiền , lần đầu tiên sau một thập niên , công ty ông không tổ chức tiệc tất niên để tiết kiệm chi phí . sau khi tạm lo xong những bộn bề lương thưởng , ông cho biết dòng tiền của công ty bị âm , các khoản dự phòng cũng đã cạn từ quý iv / 2022 . mức lãi suất cho khoản vay cá nhân ông phải trả sát tết là 12 % nhưng 6 tháng sau sẽ thả nổi , bên vay phải chứng minh với nhà băng làm cách nào có được dòng tiền cuối quý i và quý ii / 2023 để trả nợ . " nếu 6 tháng đầu năm , việc kinh doanh không khả thi tôi phải bán một số tài sản và tiếp tục cắt giảm nhân sự đợt thứ tư sau 3 lần thanh lọc để tối giản quy mô kinh doanh " , ông phú chia sẻ . cũng quay cuồng với " cơn khát " tiền mặt cuối năm , chủ tịch một công ty môi giới địa ốc quy mô hàng trăm nhân sự , có hệ thống sàn trải đều ở nhiều trục dân cư thuộc tp thủ đức thừa nhận đã rất vất vả chạy thủ tục khoản vay cá nhân gần chục tỷ đồng cho công ty xử lý lương thưởng trước ngày 23 tháng chạp . ông kể đã thế chấp nhà , đất , cầm cố thêm tài sản của gia đình mới tạm lo được cái tết đạm bạc cho nhân viên công ty . để được giải ngân , ông phải chứng minh khả năng trả nợ bằng các nguồn thu phải đòi của công ty lên đến cả trăm tỷ đồng đang bị nhiều chủ đầu tư lớn khất lại , hẹn sẽ tất toán theo lộ trình quý i và quý ii năm 2023 . theo chủ tịch doanh nghiệp này , trái ngược với thời hoàng kim của thị trường bất động sản 2016 - 2017 mùa tết luôn rủng rỉnh tiền mặt , năm nay công ty gần như không có tết . bởi cả năm 2022 , công ty chật vật từ tháng 6 đến hết năm , chỉ bán được hàng từ quý i đến giữa quý ii năm ngoái nhưng vẫn phải bỏ ra ngân sách khá lớn để duy trì hệ thống . lượng hàng bán được nửa đầu năm ngoái vẫn chưa nhận phí môi giới vì các chủ đầu tư tắc nghẽn dòng tiền , dẫn đến cơn khát vốn lây lan từ chủ đầu tư sang công ty phân phối và cả các nhà thầu cũng thiếu hụt tiền cuối năm . " đây là lần đầu tiên trong 9 năm trở lại đây , tôi phải tất tả ngược xuôi chạy vạy vay mượn tiền cận tết như thế này " , ông nói . là giám đốc doanh nghiệp địa ốc nhỏ , quy mô chỉ còn hơn 10 nhân sự ( do đã cắt giảm nhiều đợt để thu hẹp hồi quý iv ) , ông nguyên cho biết chỉ cần quỹ lương 300 triệu đồng để trả lương cuối năm , lì xì cho nhân viên về quê ăn tết và đóng thuế , phí , trả tiền thuê mặt bằng ... thế nhưng , ông vay mượn nhiều nơi chẳng có , cuối cùng phải bán vàng của gia đình để " liệu cơm gắp mắm " . do cạn dòng tiền , công ty không có khoản thưởng nào mà chỉ gửi bao lì xì với số tiền khiêm tốn , chỉ bằng một nửa tháng lương thứ 13 . " đây là tình thế ngoài ý muốn . tết năm nay đến sớm không đủ thời gian xoay sở , cộng thêm thị trường trầm lắng nên mùa tết trở thành ác mộng căng thẳng " , ông nguyên nói . tổng giám đốc công ty ngọc châu á nguyễn lộc hạnh nhìn nhận không khí ảm đạm bao trùm đại đa số các doanh nghiệp bất động sản trong mùa tết quý mão . áp lực trả lương , thưởng , tất toán công nợ cuối năm và kể cả đi đòi nợ để chốt sổ sách trở thành áp lực nặng nề khi toàn thị trường " khát " tiền mặt . theo quan sát của ông , các chủ đầu tư có thể chia thành hai nhóm : tạm đủ chiếm chưa đến 10 % thị trường và thiếu thốn chiếm 90 % , tạo thành bức tranh màu xám . ông hạnh phân tích , ở nhóm doanh nghiệp tạm đủ lo mùa tết cũng có dấu hiệu cho thấy sự dè xẻn chi tiêu , phòng thủ cho năm 2023 dự báo còn nhiều thách thức . trong khi đó , nhóm doanh nghiệp thiếu hụt không đủ dòng tiền trả lương , thưởng và nợ cuối năm đẩy các chủ công ty và người đứng đầu tổ chức phải vận dụng năng lực xoay xở tài chính cá nhân : vay mượn thậm chí cầm cố , bán tài sản để vượt khó . " doanh nghiệp nào lo được tháng lương thứ 13 và trả được tiền thưởng đã là giỏi trong hoàn cảnh hiện nay . bởi lẽ rất nhiều công ty nợ lương nhân viên hoặc chỉ trả một phần rất nhỏ tượng trưng . đây là cái tết ảm đạm nhất kể từ năm 2013 đến nay " , ông hạnh nhận xét . ông huỳnh phước nghĩa , chuyên gia tư vấn cấp cao gibc cũng nhận định , để vượt qua và chu toàn cho mùa tết quý mão là nhiệm vụ đầy khó khăn đối với đại đa số các công ty bất động sản tại thị trường phía nam . nguyên nhân là tình trạng bán buôn ế ẩm , thiếu hụt tiền mặt , khó tiếp cận vốn vay , bế tắc ở khâu thu hồi công nợ của các doanh nghiệp đang ở mức báo động . theo ông nghĩa , quan sát diễn biến thực tế dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản hiện nằm trong các quỹ đất hoặc dự án đang triển khai và chịu chi phí tài chính ngày một lớn dần . nếu bán được hàng mới có doanh thu và luân chuyển dòng tiền . một khi thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh như hiện nay khiến việc bán hàng hay bán tài sản trở nên bất khả thi trong ngắn hạn , dẫn đến doanh nghiệp bị mất thanh khoản , tắc nghẽn dòng tiền . " cơn khát vốn đã xuất hiện từ giữa cuối năm ngoái nhưng sẽ trầm trọng trong giai đoạn then chốt là những tuần trước tết . áp lực lo mùa tết chỉ là khởi đầu cho những thách thức trong năm 2023 vì sẽ còn nhiều khó khăn trong những quý tới " , ông nghĩa dự báo . vũ lê * tên các chủ công ty bất động sản đã được thay đổi

tp hcmnhiều chủ doanh nghiệp địa ốc đã phải thế chấp , cầm cố tài sản cá nhân để xoay xở tiền trả lương , thưởng cho nhân viên và trả nợ trước thềm xuân quý mão .

báo cáo của các đơn vị tư vấn bất động sản cho biết thị trường mặt bằng bán lẻ năm 2022 đón hàng loạt thương hiệu quốc tế lẫn nội địa chạy đua đổ bộ vào các khu mua sắm ở tp hcm , nhu cầu lớn đã đẩy giá thuê tăng cao . báo cáo của cushman & wakefield cho hay , trong quý cuối năm qua , giá thuê bình quân mặt bằng tại các trung tâm thương mại đang tiến gần đến mốc 50 usd mỗi m2 một tháng , tăng 9,1 % so với cùng kỳ 2021 . đơn vị này công bố hàng chục thương hiệu thời trang , ẩm thực , mỹ phẩm , thể thao ... đã gia nhập thị trường bán lẻ tp hcm năm 2022 , chào sân thị trường nhiều cửa hàng mới tại các trung tâm mua sắm hiện đại . còn theo dữ liệu của savills việt nam , thị trường mặt bằng bán lẻ năm ngoái ghi nhận chủ đầu tư của gần 40 % dự án trung tâm thương mại đua nhau tăng giá thuê . các tầng trệt có giá thuê tăng 10 % theo năm , đạt 1.250.000 đồng mỗi m2 một tháng . trong khi đó , báo cáo của hội môi giới bất động sản việt nam ghi nhận giá thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm thành phố đạt mức bình quân hơn 40 usd mỗi m2 một tháng . giá thuê mặt bằng tầng trệt ở các khu mua sắm tọa lạc khu vực trung tâm khoảng 130 usd mỗi m2 một tháng . tỷ lệ lấp đầy ở khu trung tâm đạt gần 96 % , còn ngoài trung tâm là 88 % . những ngày cận tết quý mão , báo cáo bán lẻ của công ty tư vấn bất động sản toàn cầu jones lang lasalle ( jll ) , một tập đoàn mỹ chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản , cũng cho hay quý iv / 2022 , bình quân giá thuê ròng mặt bằng bán lẻ thuộc khu trung tâm tp hcm tăng 3,1 % . dự báo giá thuê có thể tăng đột biến trong 12 tháng tới . theo jll , bình quân giá thuê ròng hiệu quả của mặt bằng bán lẻ thuộc khu vực trung tâm tp hcm đang vượt ngưỡng 79 usd mỗi m2 một tháng còn khu vực rìa trung tâm là 35,3 usd mỗi m2 một tháng . các nhà phát triển trung tâm thương mại lớn đang chạy đua cải tạo những trung tâm thương mại để duy trì tính cạnh tranh . dự kiến cuối năm 2023 , các trung tâm mua sắm đã được cải tạo ở trung tâm thành phố sẽ tăng giá thuê thêm 21,1 % so với cùng kỳ 2022 . khi những khách thuê thuộc nhóm ngành f&b và thời trang nhanh quốc tế tìm kiếm cơ hội mở rộng trên các thị trường phụ , chủ nhà có thể đẩy tiếp giá thuê cao hơn . bà cao thị thanh hương , quản lý nghiên cứu thị trường savills tp hcm nhận định , tiêu dùng của thành phố vẫn duy trì ở mức cao trong năm qua , tạo động lực giúp thị trường mặt bằng bán lẻ thu hút sự quan tâm của chủ đầu tư . thị trường mặt bằng bán lẻ đang diễn biến sôi động khi khách thuê thuộc lĩnh vực thời trang chiếm 24 % diện tích trả mặt bằng , lĩnh vực ăn uống chiếm 22 % , còn lĩnh vực giải trí và giáo dục chiếm 20 % . theo bà hương , năm 2022 , sức mua hàng hóa diễn biến tích cực , tăng 21 % theo năm , trong đó ngành ăn uống tăng 7 % và nhiều khả năng tiếp tục tăng trưởng trong năm 2023 . người tiêu dùng có xu hướng quan tâm đến các thương hiệu thuộc ngành hàng chăm sóc sức khỏe , thể thao . yêu cầu thuê mặt bằng của các khách thuê thuộc nhóm ngành này cũng có xu hướng gia tăng trong năm quý mão . vũ lê

tp hcmcuối năm 2022 , giá thuê mặt bằng thuộc các trung tâm thương mại tại thành phố tăng 9-10 % so với cùng kỳ 2021 và dự báo tiếp tục leo thang năm nay .

báo cáo thị trường khách sạn của savills việt nam cho biết dù nguồn cung phòng khách sạn tăng lên trong năm 2022 , công suất vẫn có diễn biến khả quan và giá phòng đã tìm lại đà tăng , cho thấy sự hồi phục tích cực sau đại dịch covid-19 . tính riêng quý iv / 2022 , giá phòng trung bình đạt 1,8 triệu đồng một phòng một đêm , tăng 9 % theo quý , công suất phòng đạt 62 % trong mùa cao điểm du lịch cuối năm của thành phố . nếu tính cả năm , giá phòng trung bình tại tp hcm đạt 1,6 triệu đồng một phòng một đêm , tăng 21 % so với năm 2021 . công suất phòng của cả năm đạt 45 % , tăng 20 điểm phần trăm theo năm . phân khúc 5 sao cải thiện đáng kể nhất với công suất thuê tăng 24 điểm phần trăm và giá phòng trung bình tăng 44 % theo năm . theo savills , giá phòng khách sạn tp hcm tuy tìm lại đà tăng nhưng hiện vẫn thấp hơn 18 % so với 2019 , tức trước khi đại dịch covid-19 diễn ra . đơn vị này dự báo việc trung quốc mở cửa trở lại sau đại dịch có thể tạo hiệu ứng tích cực cho năm 2023 . cuối năm ngoái , nguồn cung đạt hơn 15.500 phòng từ 111 dự án , tăng 8 % theo năm và gần đạt mức trước dịch . hai dự án mới là khách sạn 5 sao fusion originals và khách sạn 4 sao northern charm tại quận 1 cung cấp tổng cộng 271 phòng . hoạt động của các khách sạn trên địa bàn thành phố đều được cải thiện so với cùng kỳ năm trước . ghi nhận của vnexpress cho thấy từ cuối tháng 12/2022 đến giữa tháng 1/2023 , giá thuê phòng khách sạn ở cả phân khúc 3-4 sao tại thành phố đều tăng lên . giá phòng khách sạn 2-3 sao ở khu vực chợ bến thành , quận 1 hiện tăng 15 % trong 12 tháng qua . còn các khách sạn 4-5 sao dọc theo trục tôn đức thắng , lê thánh tôn , nguyễn huệ đã tăng giá phòng khoảng 20 % so với quý iv / 2021 . thạc sĩ trang minh hà , chủ tịch north stars asia cho biết các khách sạn tại tp hcm tăng giá phòng khi đón mùa cao điểm từ noel , tết tây phục vụ khách quốc tế và kế đến là mùa tết cổ truyền phục vụ kiều bào về thăm quê hương . đây là thời điểm nhu cầu đặt phòng lớn nên giá thuê cũng cao hơn so với mùa thấp điểm giữa năm . ông cho hay tuy đang tìm lại đà tăng trưởng , ngành du lịch khách sạn cần thêm thời gian để đuổi kịp giai đoạn từ năm 2019 trở về trước . ông hà dự báo với việc trung quốc mở cửa trở lại sau đại dịch có thể chưa tác động ngay lập tức đến nhóm khách du lịch lẻ từ nước láng giềng đến tp hcm nhưng kỳ vọng có thể từng bước tác động nhóm khách đoàn công tác hoặc hội nghị trong thời gian tới . theo sở du lịch tp hcm , doanh thu du lịch và lượng khách tăng theo năm . thành phố có lượng khách du lịch cao nhất cả nước nhưng vẫn chưa đạt ngưỡng trước dịch . năm 2022 , tp hcm đón gần 3,5 triệu lượt khách quốc tế , tăng theo năm nhưng vẫn thấp hơn 59 % so với năm 2019 . lượng khách nội địa đạt 25 triệu lượt , tăng 167 % theo năm , thấp hơn 5 % so với 2019 . doanh thu du lịch năm ngoái đạt 120.000 tỷ đồng , tăng 171 % theo năm nhưng thấp hơn 14 % so với 2019 . ngành du lịch của thành phố phục hồi chậm do phụ thuộc vào khách quốc tế và những hạn chế đối với chính sách thị thực . theo statista , doanh thu ngành khách sạn ở đông nam á dự kiến phục hồi hoàn toàn vào năm 2023 khi khách trung quốc quay trở lại . từ 2023 - 2027 , doanh thu ngành khách sạn việt nam dự kiến tăng trưởng 7 % mỗi năm và doanh thu bình quân trên mỗi khách dự kiến đạt 158 usd vào năm 2027 , tăng 0,3 % mỗi năm . vũ lê

tp hcmcuối năm , giá phòng khách sạn tại thành phố đạt mức trung bình 1,8 triệu đồng một phòng một đêm , tăng 9 % theo quý , tăng 21 % theo năm .

báo cáo công nghiệp của cushman & wakefield cho biết , quý cuối năm 2022 , tỷ lệ lấp đầy của thị trường nhà xưởng công nghiệp xuất hiện dấu hiệu sụt giảm sau thời gian dài tăng trưởng nóng . giá thuê điều chỉnh trong bối cảnh nguồn cung tăng lên nhưng nhu cầu thuê có dấu hiệu chững lại . cụ thể , quý iv , giá thuê trung bình của phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại khu vực phía nam ghi nhận đạt 4,6 usd mỗi m2 một tháng , giảm 3 % so với cùng kỳ năm ngoái . thị trường kho xưởng xây sẵn ghi nhận hơn 300.000 m2 nguồn cung mới , chủ yếu tại các tỉnh đồng nai và long an . tỷ lệ lấp đầy kho xưởng giảm mạnh do nhu cầu chững lại ở nhóm các ngành hàng xuất khẩu . cushman & wakefield dự báo , với lượng lớn nhà xưởng , kho xưởng công nghiệp xây sẵn đổ bộ thị trường ước đạt khoảng 4,1 triệu m2 và nhà kho xây sẵn khoảng 2,8 triệu m2 , giai đoạn 2023 trở đi , nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê kho xưởng . giá thuê tương lai có thể đi ngang hoặc thậm chí đi xuống do áp lực cạnh tranh mạnh dần . trong khi đó , báo cáo công nghiệp gần đây của savills việt nam khẳng định những biến động trong chuỗi sản xuất thế giới sẽ còn tiếp diễn với lượng đơn đặt hàng sụt giảm có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê kho xưởng công nghiệp . đơn vị này cho rằng tình trạng nhu cầu thuê nhà xưởng công nghiệp giảm chỉ là biểu hiện biến động trong ngắn hạn và có thể kỳ vọng sẽ được khắc phục dần vào nửa cuối năm 2023 . nói với vnexpress , ông trang minh hà , chủ tịch north stars asia , nhìn nhận một trong những thách thức khác cần lưu ý của thị trường bất động sản công nghiệp là bất ổn kinh tế vĩ mô toàn cầu có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà xưởng bị sụt giảm trong ngắn và trung hạn . tác động này có thể làm giảm đà tăng giá thuê các loại hình bất động sản công nghiệp trong năm 2023 thậm chí là xu hướng giảm giá có thể lấn lướt . ông hà cho hay , theo dự báo của tổng cục thống kê , có hai yếu tố ảnh hưởng mạnh đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thay đổi rõ rệt nhất , là lãi suất vay vốn cao và nhu cầu thị trường quốc tế thấp . chỉ số cân bằng đơn đặt hàng mới trong quý iv so với quý iii / 2022 là - 5,3 % . lượng hàng tồn kho thành phẩm và tồn kho nguyên vật liệu đều giảm từ 10 % trở lên . các chỉ số này cho thấy nhu cầu kho xưởng công nghiệp sẽ hạ nhiệt và giảm đáng kể , đặc biệt trong bối cảnh kinh tế toàn cầu đang gặp khó khăn trong việc đứt gãy chuỗi cung ứng và suy thoái kinh tế toàn cầu , như dự báo của quỹ tiền tệ quốc tế ( imf ) trong năm 2023 . theo ông hà , trong bối cảnh nhiều yếu tố không thuận lợi , thị trường bất động sản công nghiệp bắt đầu có dấu hiệu bị giảm giá thuê nhà xưởng là phản ứng cung cầu bình thường . ông dự báo , giá thuê kho xưởng công nghiệp có thể tiếp tục điều chỉnh thời gian tới sau chu kỳ nhiều năm tăng nóng . ông chí vũ , trưởng phòng cấp cao dịch vụ khu công nghiệp colliers việt nam cũng nhận định việc giảm quy mô , hoãn hay hủy đơn hàng từ các thị trường phát triển chắc chắn ảnh hưởng ít nhiều đến thị trường việt nam trong ngắn hạn . tuy vậy , việt nam vẫn được xem là lựa chọn chiến lược cho quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng . thách thức tiếp theo là làm thế nào để thu hút và giữ chân nguồn vốn đầu tư chất lượng cao . một ví dụ là bài toán chuyển đổi các khu công nghiệp hiện hữu sang mô hình bền vững hơn trong những năm tới . vũ lê

cuối năm 2022 , giá thuê nhà xưởng phía nam giảm 3 % so với cùng kỳ năm trước , xu hướng đi xuống có thể lan sang năm nay .

năm qua , trừ 3 tháng đầu năm hiệu suất kém , giá thuê thấp , trong 9 tháng còn lại , đặc biệt là 3 tháng cuối năm , các loại hình bất động sản cho thuê gồm : văn phòng , căn hộ , nhà phố , mặt bằng bán lẻ đều ghi nhận tăng nhiệt trở lại sau giai đoạn ảm đạm vì dịch bệnh bùng phát . báo cáo thị trường cho thuê của trang batdongsan cho biết , quý iv / 2022 mức độ quan tâm các loại tài sản cho thuê thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến trên hệ thống của đơn vị này đã tăng 103 % . trong đó , lượt tìm kiếm văn phòng tăng 244 % , tìm thông tin thuê nhà mặt phố tăng 263 % , tìm chung cư và nhà trọ cho thuê tăng lần lượt 57-84 % . bên cạnh mức độ quan tâm bất động sản cho thuê nóng dần , giá thuê cũng hồi phục mạnh mẽ . mức giá thuê căn hộ tại quận 3 , 7 , 9 lần lượt tăng 15-18 % trong khi giá thuê căn hộ tại bình thạnh và quận 4 tăng 23-31 % so với đầu năm . ở nhóm tài sản cho thuê là nhà phố , giá thuê cũng trong xu hướng đi lên . giá thuê nhà phố tại quận 3 , phú nhuận tăng 5-10 % còn giá thuê nhà phố tại quận 1 , 7 , 10 tăng 13-18 % . đối với phân khúc văn phòng cho thuê , đà hồi phục cũng đã thể hiện rõ rệt qua tỷ lệ lấp đầy cao , giá tăng nhẹ trở lại . thống kê từ hệ thống văn phòng cho thuê vno với chuỗi hơn 10 tòa nhà cho thuê tại tp hcm cho thấy , tính đến quý iv , tỷ lệ lấp đầy phân khúc văn phòng giá vừa túi tiền 15-20 usd một m2 một tháng đạt 85-90 % diện tích tòa nhà tùy vị trí và quy mô . giá thuê văn phòng phân khúc này tăng nhẹ 3-5 % so với cùng kỳ năm ngoái , do vừa kết thúc giai đoạn ưu đãi kích cầu sau đại dịch . còn báo cáo của knight frank việt nam – một liên doanh thuộc tập đoàn tư vấn bất động sản knight frank đến từ anh - cho hay trong quý iv , giá thuê văn phòng hạng a tại tp hcm tăng 2,6 % so với năm ngoái . ở phân khúc mặt bằng bán lẻ , đà hồi phục cũng diễn ra mạnh mẽ . cushman & wakefield cho biết , tính đến quý iv , giá thuê bình quân mặt bằng bán lẻ tại tp hcm đạt 49,3 usd một m2 , tăng 9,1 % theo năm và có hiệu suất lấp đầy đạt gần 90 % . ông lê quốc kiên , chuyên gia đầu tư bất động sản cho thuê đánh giá năm 2022 thị trường tài sản cho thuê vẫn còn trầm lắng trong quý i với tốc độ chậm , giá thuê vẫn giảm để ưu đãi kích cầu . quý ii thị trường chớm lộ diện các tín hiệu lạc quan khi nhu cầu thuê quay trở lại , tỷ lệ lấp đầy tăng , tỷ lệ trống ít dần . đến quý iii , giá thuê ổn định và quý iv giá thuê vượt lên cao hơn so với năm 2021 , một số phân khúc đã hồi phục về giai đoạn trước dịch năm 2020 . theo ông kiên , các tài sản cho thuê đã có một năm 2022 lội ngược dòng ấn tượng từ quý ii đến quý iv khi tăng nhiệt ở nhiều phân khúc nhờ vào việc mở cửa , hoạt động kinh doanh trở lại của nhiều thành phần kinh tế , các dịch vụ tại tp hcm sớm hồi sinh sau khi bị đại dịch hạ knock out năm 2021 . tuy nhiên , ông kiên cho rằng các mốc tăng giá thuê trong năm 2022 vẫn còn thấp hơn so với mặt bằng giá từ năm 2018 - 2019 trở về trước và sự hồi phục giữa các phân khúc bất động sản cho thuê 12 tháng qua cũng chưa thật sự đồng đều . ông dự báo nhiều khả năng trong năm 2023 , thị trường biến động nguồn cung khi bất động sản cho thuê tăng vọt . đơn cử , nhóm căn hộ , nhà phố thuộc những dự án đến hạn bàn giao , các tài sản giao dịch bất thành do bị tắc thanh khoản chuyển sang cho thuê tăng và nhiều tòa nhà bước vào giai đoạn hoàn thiện tìm khách thuê . nguồn cung tài sản cho thuê tăng lên trong khi nhu cầu thuê chưa kịp hấp thụ hoặc bị bão hòa trong ngắn hạn có thể trở thành rào cản khiến giá thuê đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ . vũ lê

tp hcmnăm 2022 , nhiều tài sản cho thuê được lấp đầy trở lại , giá thuê bật tăng 10-30 % , đánh dấu một năm lội ngược dòng sau cú sốc rớt giá , ế ẩm đợt dịch 2021 .

báo cáo mới nhất của cushman & wakefield cho biết , 3 tháng cuối năm , thị trường căn hộ tp hcm ghi nhận giá bán sơ cấp ( chủ đầu tư mở bán lần đầu ) đạt mức trung bình 3.400 usd một m2 , tăng 21 % so với quý trước . giá nhà bình quân trên thị trường sơ cấp được tính dựa trên công thức lấy trung bình cộng toàn bộ sản phẩm mới chào bán ra thị trường . giá sơ cấp tăng chủ yếu do các đợt mở bán mới trong quý iv chỉ có dự án siêu sang , hạng sang và cao cấp tại phố nhà giàu thủ thiêm phủ sóng nguồn cung mới toàn thành phố . trong khi đó , phân khúc căn hộ bình dân trống rổ hàng , dẫn đến không có sản phẩm nhà giá rẻ nào giúp hạ nhiệt mặt bằng giá đang neo cao . tuy giá bán sơ cấp tăng , thị trường căn hộ tphcm ghi nhận doanh số bán hàng đạt dưới 900 căn , giảm 76 % so với quý trước . theo dữ liệu của cushman & wakefield , lượng tiêu thụ căn hộ trong quý cuối năm nay giảm 66 % so với cùng kỳ năm ngoái đồng thời giảm 86-89 % so với cùng kỳ các năm 2019 - 2020 . trước đó , báo cáo của batdongsan cho biết , trong 3 tháng cuối năm 2022 , giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp phía nam tăng 3-4 % rơi vào nhóm căn hộ cao cấp và trung cấp nhưng thanh khoản yếu . theo dữ liệu trực tuyến của đơn vị này , suốt quý iv , toàn thị trường căn hộ tại tp hcm và các tỉnh phía nam chỉ tiêu thụ 100 căn hộ trong rổ hàng chào bán mới , thấp nhất năm . tình trạng thanh khoản căn hộ xuống thấp vào quý iv chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây ở giai đoạn cận tết - vốn là thời gian đỉnh điểm giao dịch bất động sản sôi động nhất năm . ngược với mặt bằng giá nhà sơ cấp tăng do chỉ căn cứ vào giá bán một chiều phía doanh nghiệp phát triển dự án , giá bán nhà trên thị trường thứ cấp thể hiện cán cân cung cầu rõ rệt hơn . giá bán căn hộ thứ cấp do các khách hàng f1 , f2 bán ra ( tức nhà đầu tư mua đi bán lại ) ghi nhận giảm mạnh trong quý iv trong bối cảnh thanh khoản thị trường yếu . ghi nhận của vnexpress trên thị trường thứ cấp cho thấy xuất hiện nhiều giao dịch giảm giá mạnh đến từ nhóm nhà đầu tư và người mua sử dụng đòn bẩy tài chính ( vay ) quá đà . tại khu đông tp hcm , nay là tp thủ đức , mức giảm cắt lỗ của nhà đầu tư căn hộ trung bình 10-15 % song ế khách , cá biệt khu vực quận 9 cũ mức giảm giá bán lên đến 15-20 % so với giá trị hợp đồng mới xả được hàng . tại phía nam tp hcm , nhiều nhà đầu tư bán lại căn hộ giá gốc , chịu lỗ 8-9 % chi phí tài chính ( lãi vay ) nhưng giao dịch cũng trầm lắng . cushman & wakefield lý giải thanh khoản căn hộ quý iv kém kỷ lục do chính phủ rà soát phát hành trái phiếu cùng chính sách kiểm soát tín dụng thắt chặt đã phần nào tạo nên tâm lý dè chừng của người mua . việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và vướng mắc pháp lý đã tạo áp lực lên thị trường . do đó , cả người mua và nhà đầu tư đều có xu hướng chờ xem chính sách mới của năm 2023 trước khi đưa quyết định . ông đinh minh tuấn , giám đốc khu vực miền nam của batdongsan cho rằng việc giao dịch đóng băng do một số khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng . số khác tiếp cận được thì bị sốc vì lãi vay tăng . tình trạng này dẫn đến tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn để quan sát thị trường . trong khi nhóm đối tượng đang có tiền lại ngập ngừng giải ngân , đứng ngoài thị trường để chờ đợi , vì kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu tốt hơn thời gian tới . vũ lê

tp hcmquý iv , giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 21 % do nhà hạng sang phủ sóng rổ hàng , song giá bán thứ cấp rớt 15 % , tiêu thụ giảm gần 80 % .

năm qua , nhiều nhà đầu tư căn hộ chịu lỗ lớn do bất động sản thấm đòn kiểm soát tín dụng , lãi suất tăng cao và thanh khoản sụt giảm mạnh . cuối năm ngoái , chị nữ đặt mua căn hộ 2,5 tỷ đồng tại bình dương , có vị trí giáp ranh tp thủ đức với số tiền chênh 70 triệu đồng để đầu tư vì tin lời môi giới " vẽ " , chỉ ôm trong 6 tháng tới bán ra có thể lãi vài trăm triệu đồng . song thực tế đến giữa năm 2022 , chị nữ chào bán căn hộ với mức giá tăng 5 % không có người hỏi mua dù các đợt tung hàng mới chủ đầu tư đều tăng giá 5-7 % . sau 8 tháng ế ẩm , nhà đầu tư này sốt ruột hạ mức kỳ vọng xuống , chào bán giá gốc chấp nhận lỗ 70 triệu đồng tiền chênh ban đầu vì đã sắp cạn tiền đóng theo tiến độ , nhưng cũng ế khách . đến tháng 12 , khi đã dồn tiền tỷ vào suất đầu tư này nhưng không đủ tiền theo đến cùng , chị nữ phải rao bán hạ giá 10 % , nếu cộng cả khoản chênh lệch 70 triệu đồng , phí môi giới , tổng mức lỗ lên đến hơn 300 triệu đồng . chị nữ thừa nhận , khi cạn tiền không thể đóng tiếp , bán chẳng ai mua , cuối năm 2022 lãi suất lên cao , cộng thêm đã có một khoản vay cho căn nhà cũ chưa tất toán , cũng là lúc chị buộc phải chấp nhận " bàn thua sốc " ngoài dự liệu này . " lúc đầu mua căn hộ tôi đinh ninh giữ nửa năm chốt lời vì môi giới bảo từ năm 2016 - 2021 giá chung cư liên tục tăng . do chỉ hướng mục tiêu lãi hàng trăm triệu đồng trong 6-8 tháng , tôi đã sốc nặng khi buộc phải xả hàng cắt lỗ " , chị nữ bộc bạch . tình huống ngỡ thắng nhanh nào ngờ thua sốc của chị nữ khá phổ biến tại thị trường căn hộ phía nam ở giai đoạn 6 tháng cuối năm nay . tháng 12 , anh lư , nhà đầu tư đang nỗ lực thoát hàng căn hộ 3 tỷ đồng tại quận 9 cũ , nay là tp thủ đức tiết lộ buộc phải giảm giá nhiều gấp đôi so với quý iii do thời điểm nhận nhà đã cận kề nhưng áp lực thanh toán bàn giao căn hộ ngày càng nặng . anh lư chia sẻ , cuối tháng 8 , mức giảm giá để thoát hàng dừng lại ở 250 - 300 triệu đồng , song tháng 12 anh phải chọn giải pháp giảm 600 triệu đồng để thoát hàng . " lãi vay tăng từ 9 % lên mức trên 13 % , rao bán không ai mua , nhận nhà lại phải đóng thêm tiền trong khi vẫn phải gồng gánh nợ hàng tháng khiến tôi buộc phải cắt lỗ hơn nửa tỷ đồng . bị thua lỗ ở suất đầu tư này là một cú sốc , điều tôi chưa từng nghĩ đến vì nhiều năm gần đây giá chung cư tại tp hcm chỉ tăng chứ không giảm " , anh lư nói . cuối tháng 12 , tại bình chánh , ghi nhận tại một dự án căn hộ đang bàn giao cuốn chiếu , nhiều nhà đầu tư đang xả hàng bán giá gốc dù đã xuống tiền 2,7 - 3 tỷ đồng . anh trung đang bán căn hộ dự án này với mức sát giá hợp đồng cho hay , tiếng là bán hòa vốn , thật ra anh bị lỗ chi phí tài chính 8-9 % và mất chi phí cơ hội . không chỉ nhà đầu tư căn hộ bị lỗ năm qua , các trường hợp ôm đất nền vùng xa muốn đánh nhanh thắng nhanh cũng vỡ mộng , phải chịu cảnh chôn vốn , gồng mình trả lãi nhưng giá không tăng như kỳ vọng . đầu năm 2022 , anh phúc vay 1,5 tỷ đồng để mua nền đất 2 tỷ tại tỉnh giáp ranh tp hcm , gần khu công nghiệp , được sale hứa bảo đảm đầu ra , sẽ tìm khách bán với mức lãi 10-15 % sau 8 tháng . thực tế từ quý iii đến cuối tháng 12 , giữa mùa cao điểm bán hàng thường niên , anh phúc nhiều lần thúc giục môi giới nhanh chóng tìm khách bán để chốt lời song không có người hỏi mua . anh phúc kể , lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài trong nửa năm , hiện anh bị nâng lên mức lãi vay gần 14 % . việc phải ôm hàng chờ khiến phần lớn thu nhập hàng tháng của anh phải dùng vào việc gồng trả lãi , không có khoản dự phòng nào cho chi phí phát sinh . " tôi đã hạ giá kỳ vọng xuống , chỉ bán giá gốc nhưng vẫn chưa có khách chốt , người quan tâm thì ép giảm giá 20 % , thương lượng bất thành . nếu tiếp tục ế ẩm kéo dài , tôi không biết có thể trụ nổi không " , anh phúc cho hay . tương tự anh phúc , ông hà mua lô đất nông nghiệp ở bảo lộc giá 3 tỷ đồng nhưng vay đến 70 % giá trị tài sản hồi quý i năm nay , dùng chủ quyền nhà để thế chấp và trả lãi bằng 80 % thu nhập của hai vợ chồng gộp lại . đến tháng 12 ông hà cũng rơi vào cảnh giá đất không tăng , giao dịch toàn thị trường đứng yên nhưng lãi suất tăng lên đến 15 % . " áp lực trả lãi hàng tháng khiến suất đầu tư ban đầu từng là niềm kỳ vọng lãi to nay trở thành quả bom hẹn giờ nổ chậm , bởi nếu không đủ khả năng trả lãi , lô đất có thể bị phát mãi với giá thấp hơn giá thị trường " , ông hà lo lắng . ghi nhận của vnexpress cho thấy tình trạng người ôm bất động sản xả hàng giảm giá diễn ra ngày càng phổ biến trên thị trường thứ cấp vào cuối quý iv. ghi nhận tại khu nam tp hcm , khu vực quận 7 , bình chánh , nhà bè , cần giờ cũng cho thấy giá chào bán bất động sản tiếp đà giảm mạnh hơn so với giữa đầu năm nay . tại quận 7 xuất hiện các trường hợp nhà đầu tư đang chào giảm giá 500 - 700 triệu đồng một căn đối với chung cư cao cấp do cần thoát hàng xử lý nợ . tại bình chánh , đối với căn hộ đang bàn giao , nhà đầu tư bán giá gốc dù đã xuống tiền 2,5 - 2,7 tỷ đồng , lỗ chi phí tài chính 8-9 % một năm . ông huỳnh phước nghĩa , chuyên gia tư vấn cấp cao gibc nhìn nhận , năm 2022 là năm thua sốc của nhóm nhà đầu tư đặt cược tất tay vào canh bạc đánh nhanh thắng nhanh . theo ông , trong 8 tháng cuối năm 2022 , bất động sản không còn trong chu kỳ " mùa vàng gặt quả " do các kịch bản lạc quan đều khép lại khá sớm từ giữa quý ii và diễn biến ngày càng khắc nghiệt hơn trong quý iii-iv . theo ông , thực tế chu kỳ đầu tư càng ngắn ( lướt sóng ) càng tiềm ẩn rủi ro rất lớn do giá trị tài sản không đủ thời gian tăng trưởng và chưa bắt kịp với tốc độ tăng giá kỳ vọng . nhà đầu tư ít vốn , có sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ dễ bị tổn thương , dẫn đến thua lỗ khi nhiều biến số của thị trường như : thanh khoản xuống thấp , lãi suất tăng và kiểm soát tín dụng đồng loạt xuất hiện cùng một lúc . bà lương đình thúy vân , ceo công ty tư vấn đầu tư mogin holdings đánh giá , năm 2022 khép lại với không khí trầm lắng khi các nhà sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao phải bán bớt tài sản , giảm tỷ lệ vay nếu không muốn sa lầy . thậm chí , để nhanh chóng thoát hàng hoặc thu hồi tiền , nhà đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá , cắt lỗ , cắt lãi . tuy nhiên , ngoại trừ nhà đầu tư dài hạn có lợi thế ôm hàng lâu , lãi lũy tiến cả chu kỳ lớn , đủ điều kiện thuận lợi để cắt lãi ; đa phần nhà đầu tư ngắn hạn , ôm mộng làm giàu nhanh chỉ trong 6-12 tháng đều nếm trái đắng thua lỗ . theo bà vân , khi thị trường chuyển xấu và đối mặt nhiều khó khăn , thời gian đầu tư bất động sản trung và dài hạn sẽ giảm thiểu rủi ro hơn là chỉ đầu tư ngắn hạn . ceo này khuyến nghị , thị trường năm 2023 sẽ chỉ thuận lợi cho nhà đầu tư có sẵn tiền mặt ( mua không vay ) và trường vốn . các nhà đầu tư cần kiểm soát các khoản đầu tư an toàn hơn , bảo vệ tiền và tài sản một cách thận trọng chờ qua giai đoạn khó khăn . vũ lê

tin rằng không có kịch bản rớt giá trong năm 2022 , nhiều người đã vay vốn đầu tư căn hộ , đất vùng ven , mộng đánh nhanh thắng nhanh .

báo cáo bất động sản ven biển của trang batdongsan cho biết , cuối năm 2022 , mức độ quan tâm bất động sản nghỉ dưỡng tại các thủ phủ du lịch trên các nền tảng trực tuyến , thể hiện qua lượt tìm kiếm , đều giảm mạnh so với đầu năm . quý iv , tại kiên giang , phú yên , quảng ngãi , khánh hòa , bình thuận , bà rịa – vũng tàu các lượt tìm kiếm tài sản ven biển giảm 48-51 % trong khi tại đà nẵng và quảng nam , chỉ số này giảm 33-38 % so với quý đầu năm . dữ liệu trực tuyến của đơn vị này cũng cho thấy , lượng tin đăng chào bán các loại hình bất động sản ven biển 3 tháng cuối năm 2022 cũng giảm tốc . quý iv , lượng tin đăng bán bất động sản nghỉ dưỡng tại khánh hòa , kiên giang , bình thuận lần lượt giảm 19-20-22 % so với quý i. chỉ số này tại đà nẵng , quảng nam và bà rịa – vũng tàu cũng ghi nhận mức giảm 25-29-40 % . không chỉ ế ẩm trên các sàn trực tuyến thể hiện qua lượt tin rao giảm , lượt tìm kiếm , mức độ quan tâm xuống thấp , ngay cả các sàn bất động sản nghỉ dưỡng trực tiếp cũng gặp khó về thanh khoản . dkra vietnam cho biết , tính đến tháng 11 sức tiêu thụ biệt thự biển ở cả 3 miền bắc - trung - nam giảm 83 % so với cùng kỳ năm ngoái , các dự án mới đều giao dịch chậm . lượng shophouse nghỉ dưỡng ( nhà phố thương mại tại các dự án nghỉ dưỡng ) bán được cũng giảm 96 % so với 12 tháng trước . rổ hàng mới bị tồn kho 85 % mặc dù các chủ đầu tư chiết khấu 30-40 % , cam kết cho thuê lại , hỗ trợ lãi suất , kéo dài thời gian quảng cáo , booking ( đặt chỗ ) . tình hình cũng ảm đạm đối với phân khúc căn hộ du lịch biển ( condotel ) . từ tháng 7 đến tháng 11 , lượng tiêu thụ condotel cả nước chỉ dao động trong ngưỡng 100 đến dưới 400 căn mỗi tháng trong khi lượng hàng tồn kho dòng sản phẩm này đến nay ước tính hàng nghìn sản phẩm . ông võ hồng thắng , phó giám đốc nghiên cứu & phát triển dkra việt nam cho biết thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng là do thấm đòn kiểm soát tín dụng , lãi suất tăng . bên cạnh đó , tâm lý của nhà đầu tư muốn chờ đợi , quan sát thêm . theo ông thắng , bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang tiếp tục giảm thanh khoản kéo dài từ những năm trước sang năm 2022 và tình trạng này có thể còn tiếp diễn trong thời gian tới do các khó khăn về pháp lý của phân khúc này chưa được gỡ nút thắt . ghi nhận của vnexpress , bất động sản nghỉ dưỡng không phải là phân khúc duy nhất bị sụt giảm thanh khoản trong ba quý gần đây . trong 6 tháng cuối năm 2022 , các loại tài sản : căn hộ chung cư , đất nền , nhà phố , biệt thự đều lần lượt xuất hiện dấu hiệu giảm tốc khi sức mua yếu dần , rớt giá trên thị trường thứ cấp . các chuyên gia dự báo năm 2023 , thị trường địa ốc có thể vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong 2-3 quý đầu năm . trước viễn cảnh bất định trong 6-9 tháng tới , chỉ có các loại bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật hoặc khai thác được dòng tiền ổn định mới mới có cơ hội cải thiện thanh khoản , riêng bất động sản ven biển và nghỉ dưỡng vẫn còn đối mặt nhiều thách thức . vũ lê

lượng tin rao bán , lượt tìm kiếm bất động sản ven biển trên các sàn online đang giảm mạnh còn các sàn offline ( giao dịch trực tiếp ) thanh khoản trầm lắng .

cách nào để gỡ khó cho thị trường bất động sản là chủ đề nhận được nhiều quan tâm tại họp báo thường kỳ bộ xây dựng sáng 30/12 . khó khăn bủa vây nhiều hướng đã khiến nhiều doanh nghiệp , kể cả quy mô lớn như novaland , phải giảm hoặc dừng triển khai các dự án , cắt giảm lượng lớn nhân sự ... tổ công tác tháo gỡ khó khăn , vướng mắc cho dự án bất động sản , theo thứ trưởng xây dựng nguyễn văn sinh , tổ đã kiểm tra , làm việc với 5 địa phương trực thuộc trung ương , 29 doanh nghiệp bất động sản . từ đó , tổ ghi nhận được vướng mắc từ 89 dự án liên quan . " chủ yếu vấn đề nằm ở thủ tục giao đất , điều chỉnh , tính giá đất , quy hoạch đất đai , thủ tục đầu tư quy hoạch , pháp lý ... hay mới đây là dòng vốn khi tín dụng , trái phiếu đều gặp khó khăn " , ông sinh nói . tuy nhiên , ngoài những yếu tố này , qua làm việc với các doanh nghiệp , trong đó có novaland , lãnh đạo bộ xây dựng cho rằng còn nổi lên " trách nhiệm của các doanh nghiệp " trong đầu tư , kinh doanh bất động sản . " ở những giai đoạn thị trường tốt , doanh nghiệp tích cực thực hiện cùng lúc nhiều dự án mà không cân đối nguồn lực , gây khó khăn tài chính ở một thời điểm nhất định " , ông sinh nói và cho rằng đây là vấn đề do chính doanh nghiệp tạo ra . do đó , bên cạnh việc đôn đốc địa phương , bộ ngành giải quyết khó khăn về pháp lý ( dự kiến trong tháng 1/2023 sẽ có phản hồi từ các đơn vị này ) , ông sinh cho biết , tổ nhiều lần đề nghị doanh nghiệp rà soát , cơ cấu lại sản phẩm bất động sản . " doanh nghiệp nên bán bớt các dự án chưa triển khai , tập trung hoàn thành sớm những dự án đang làm . thông qua đó tạo ra dòng tiền thực hiện những dự tiếp theo " , ông nói . theo thứ trưởng , về lâu dài khi triển khai thực hiện dự án , các doanh nghiệp phải dùng vốn vay dự án nào thực hiện dự án đó , tránh mất cân bằng tài chính . đức minh

để tạo dòng tiền , theo thứ trưởng nguyễn văn sinh , doanh nghiệp bất động sản nên tái cơ cấu , bán bớt dự án chưa triển khai .

ghi nhận của vnexpress tại hơn 10 công ty bất động sản đang hoạt động trên địa bàn tp hcm và các tỉnh phía nam cho thấy , tính đến tháng 12 , tình trạng sa thải nhân sự ngành địa ốc diễn ra phổ biến và chưa có dấu hiệu dừng lại . lượng nhân sự rời khỏi thị trường hai quý cuối năm ( quý iii và iv ) ước tính lên đến hàng nghìn người , trong đó nhiều nhất thuộc bộ phận kinh doanh , sale bán hàng - hậu mãi , marketing và pháp chế ( lo thủ tục pháp lý ) . các doanh nghiệp môi giới ( phân phối ) hoặc chủ đầu tư có bố trí bộ phận môi giới bán hàng có tỷ trọng sa thải 50 % nhân sự trở lên bằng nhiều hình thức : dừng ký hợp đồng tạm thời trong 3-6 tháng , thôi việc , giữ chế độ cộng tác viên , nợ lương nhưng chưa xác định thời hạn chi trả ... một số đơn vị quy mô dưới 50 nhân viên thuộc nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ thậm chí còn chấm dứt hợp đồng với 70 % người lao động do không còn nguồn lực cầm cự . trong khi đó , các chủ đầu tư có bộ máy tinh gọn hơn - chỉ nuôi đội ngũ phát triển dự án - ghi nhận tỷ lệ cắt giảm 20-25 % song song với giảm lương theo cấp bậc . lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản vừa là chủ đầu tư , vừa có bộ phận bán hàng , đang niêm yết trên sàn chứng khoán tp hcm , cho biết trung tuần tháng 12 , công ty đã cắt giảm 50 % nhân sự và có thể phải tiếp tục thu hẹp lượng nhân viên nếu khó khăn kéo dài sang quý ii / 2023 . do hiện nay nguồn lực tài chính hạn hẹp , các vị trí còn giữ lại cũng buộc phải giảm lương 25-40 % đối với cấp quản lý , mức thu nhập cao và khá , còn nhân sự có thu nhập trung bình chỉ giảm ở tỷ lệ tượng trưng không quá 10 % . ông xác nhận quan sát nhiều công ty cùng ngành địa ốc , làn sóng đào thải nhân sự năm 2022 mạnh nhất kể từ năm 2013 ( tính từ đáy chu kỳ khủng hoảng gần nhất ) . đây là hệ quả của ba quý liền thanh khoản bất động sản đi xuống , trong đó 6 tháng cuối năm lượng giao dịch nhà ở kém kỷ lục do thị trường thấm đòn kiểm soát tín dụng , lãi suất tăng , niềm tin của người mua nhà xuống thấp . " địa ốc thoát đáy khủng hoảng năm 2013 - 2014 , lấy đà hồi phục năm 2015 , giai đoạn 2016 - 2018 bùng nổ đã hút rất nhiều nhân sự ngành ngân hàng , tài chính , marketing , bảo hiểm dịch chuyển sang . năm 2022 , quá trình đào thải khốc liệt nhất 10 năm đã sàng lọc hơn một nửa nhân sự không phù hợp " , ông nói . khảo sát của trang batdongsan với khoảng 500 môi giới , vừa công bố tháng 12 , cho thấy trong quý iv , quy mô nhân sự của sàn giao dịch bất động sản giảm 61 % tại các doanh nghiệp ở tất cả phân khúc . ông phạm lâm , phó chủ tịch hội môi giới bất động sản việt nam , cho biết tp hcm có khoảng hơn 100.000 môi giới bất động sản , trong đó 20.000 - 30.000 người làm việc cho các tổ chức chuyên nghiệp . ông lâm tính toán khoảng 50 % số này hoạt động tại các tổ chức chuyên nghiệp đã mất việc ( tính đến tháng 12 ) . nếu tính cả nhóm môi giới nhỏ lẻ , hoạt động tự phát , không chuyên nghiệp , tỷ lệ thất nghiệp có thể cao hơn . ông nguyễn lộc hạnh , tổng giám đốc công ty ngọc châu á , nhìn nhận năm 2022 , đào thải nhân sự địa ốc đã lên đỉnh điểm và cao nhất trong vòng 10 năm . ở thời điểm cuối năm nay , hơn 50 % các doanh nghiệp địa ốc tại tp hcm và các tỉnh phía nam đều đã chủ động chạy nước rút tái cơ cấu nhân sự để tự vượt khó và phòng vệ rủi ro cho 12 tháng tới . ông hạnh nhìn nhận năm 2022 cũng là cột mốc đánh dấu kết thúc làn sóng ồ ạt đầu quân vào ngành địa ốc từng khởi phát từ năm 2016 kéo dài đến năm 2018 . ông hạnh đánh giá làn sóng đào thải nhân sự bất động sản cho thấy các doanh nghiệp địa ốc hiện nay hoạt động thiếu chiều sâu và thiếu chiến lược dài hạn , không đủ nguồn lực để chịu đựng khó khăn trong thời gian trên 24 tháng . điều này dẫn đến sau đại dịch năm 2021 , kế đến là cú sốc kiểm soát tín dụng và trái phiếu năm 2022 , đa số bộ máy các công ty địa ốc rệu rã , dễ bị phá vỡ cấu trúc khi có biến cố xảy ra . ceo ngọc châu á dự báo năm 2023 , các công ty bất động sản tiếp tục đối mặt nhiều thách thức trong 2-3 quý đầu năm . vì vậy , các doanh nghiệp địa ốc cần chuẩn bị tinh thần sẽ có ít nhất 6 tháng liên tiếp lỗ và không có dòng tiền . để thích ứng kịp thời với sự biến động của thị trường bất động sản năm sau , các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tiếp tục tinh gọn mô hình kinh doanh , nâng cao hiệu suất về quản lý và bán hàng , thắt lưng , buộc bụng từng tháng để kiểm soát chi phí . riêng với lực lượng môi giới bất động sản cần chuẩn bị tâm lý giảm ít nhất 50 % lương và thu nhập , thậm chí không có thu nhập trong nửa đầu năm 2023 . khó khăn chung của thị trường có thể phải chờ đến quý iii năm sau mới có hy vọng tìm ra giải pháp và từng bước được tháo gỡ . " tốc độ hồi phục sẽ rất chậm vì thị trường như người bệnh đã mất quá nhiều sức lực lẫn niềm tin , cần rất nhiều thời gian để gượng dậy " , ông hạnh cho hay . vũ lê

năm qua , các công ty địa ốc chuyên nghiệp đào thải 40-50 % nhân viên sale , có đơn vị quy mô nhỏ cắt 70 % , nhiều chủ đầu tư cũng giảm 25 % lao động để vượt khó .

ghi nhận của vnexpress cho thấy , từ giữa tháng 12 , đất nền lẻ và đất nền nhà liền thổ trong các dự án tại 5 huyện ven đô sài gòn xuất hiện nhiều trường hợp giảm giá chào bán so với đầu năm nay , thanh khoản trầm lắng . các nhà đầu tư có động thái giảm giá đất ít nhất trên dưới 5 % và nhiều nhất 10-20 % , cá biệt có một số trường hợp giảm gần 30 % so với đầu năm . tại huyện đảo cần giờ , tuần đầu tiên của tháng 12 , nhà đầu tư ôm đất mặt tiền biển lô lớn trên 2.500 m2 chào bán 37 tỷ đồng mỗi lô nếu giao dịch ngay thời điểm cuối năm nay ( đầu năm , giá mỗi lô này là 52 tỷ đồng ) , tức giảm 29 % . chủ đất cho biết , do thiếu hụt dòng tiền nên giảm giá sâu để cơ cấu lại danh mục đầu tư . giá đất tại đường giồng ao thuộc thị trấn cần thạnh , đầu năm nay là 38 triệu đồng một m2 , đến tháng 12 , nhiều trường hợp chủ đất sẵn sàng bán giá 31-32 triệu đồng , tức giảm 20 % để chốt lời . hay cách đây vài tuần , một nhà đầu tư cho biết đã bán xong lô đất thổ cư 600 m2 , vị trí mặt tiền ở thị trấn cần thạnh với giá 18 tỷ đồng - giảm 3 tỷ đồng so với đợt chào bán quý đầu năm - cho khách hàng thanh toán nhanh . giao dịch diễn ra cuối tháng 10 và hoàn tất các thủ tục vào tháng này . " tôi giảm giá bán vì cần tiền mặt cơ cấu lại dòng vốn . thực tế bán 18 tỷ đồng tài sản này biên lợi nhuận đã giảm từ 50 % xuống còn 20 % ( đã trừ thuế , các chi phí tài chính ) " , nhà đầu tư này giải thích . ở huyện củ chi , giá đất mặt tiền trên địa bàn huyện đầu tháng 12 được nhiều chủ nhà chào bán 20-25 triệu đồng một m2 tùy vị trí , giảm 15 % so đầu năm với các lô diện tích tiêu chuẩn khoảng 100 - 150 m2 . nhiều chủ đất nền khác giảm giá bán từ 20 triệu đồng xuống còn 16 triệu đồng một m2 đối với đất lô lớn quy mô hàng nghìn m2 , tương đương mức giảm 20 % . giữa tháng 12 , chủ một lô đất mặt tiền tại xã tân thông hội , huyện củ chi chào giá bán 7,25 tỷ đồng , trong khi đầu năm lô này là 9 tỷ đồng , tương đương mức giảm 20 % . nhờ chấp nhận giảm giá mạnh hơn so với rổ hàng neo giá cao trên cùng địa bàn , chủ đất đã chốt giao dịch thành công , hoàn tất khâu thương lượng đặt cọc . trong khi đó , ở huyện nhà bè , đất nền dự án chào bán trên thị trường thứ cấp thuộc trục đường lê văn lương ghi nhận giá 27-53 triệu đồng một m2 tùy vị trí từng lô , giảm 10-15 % so với giá từng rao bán hồi đầu năm . trên địa bàn xã phú xuân , quanh trục đường nguyễn lương bằng , đất nền dự án xây nhà liền thổ được chào bán thứ cấp 33-60 triệu đồng một m2 tùy vị trí , giảm 8-17 % so với cùng kỳ năm ngoái . giá đất nền trục đường huỳnh tấn phát cũng ghi nhận mức chào bán 40-63 triệu đồng , giảm 7-14 % so với cùng kỳ . tại xã phước kiển , đất nền xây nhà liền thổ dự án quy mô trên 20 ha trên trục đường nguyễn hữu thọ hiện có giá 55-110 triệu đồng một m2 , giảm 21 % so với cuối năm ngoái . với huyện bình chánh , khu vực bình hưng , cách khu trung sơn 2 km , đất nền dự án xây nhà liền thổ loại 100 m2 đang rao giá 7,3 - 7,6 tỷ đồng có thương lượng , giảm 10 % so với đầu năm . trong khi đó , đất dự án chào bán thứ cấp trên trục nguyễn văn linh hiện có giá 78-80 triệu đồng một m2 , giảm 8-10 % so với cùng kỳ năm trước . ở khu vực hóc môn , đất nền xây nhà liền thổ thuộc một dự án quy mô 3 ha trên đường nguyễn văn bứa , xã xuân thới sơn ghi nhận giá chào bán 22-23 triệu đồng một m2 , giảm 10 % so với đầu năm nay . cũng trên địa bàn huyện này , đất nền quanh đường nguyễn ảnh thủ , bà điểm có giá 22-25 triệu đồng một m2 , giảm 9 % so với cùng kỳ . tuy nhiên , các trường hợp chào bán đều rơi vào nhóm nhà đầu tư ngộp tài chính ; riêng những người không bị khó khăn về dòng tiền chọn cách ôm hàng trong trung và dài hạn . báo cáo mới nhất về thị trường đất nền 5 huyện ngoại thành tp hcm của dkra việt nam cũng cho biết , thị trường đất nền có dấu hiệu giảm tốc từ cuối tháng 4 và đà giảm mạnh dần khi càng về cuối năm . tính đến ngày 26/12 , giá bán đất nền dự án giảm thấp nhất trong ngưỡng trên dưới 5 % và cao nhất lên đến 21 % so với cùng kỳ năm ngoái . đơn vị này xác nhận , đất nền lô lẻ ghi nhận mức giảm giá cao nhất lên đến 25 % so với cùng kỳ 2021 , trong đó , tại huyện hóc môn , giá đất nền lẻ giảm 10-15 % , tại cần giờ giảm 11-18 % , huyện củ chi hạ 13-25 % . tuy giá bán điều chỉnh , các giao dịch thành công vẫn khá khiêm tốn , thanh khoản thị trường sụt 70-75 % so với đầu năm . diễn biến giảm giá đất tại các huyện ven được môi giới trên các địa bàn này nhìn nhận là do thị trường chịu tác động bởi việc các ngân hàng tăng cường kiểm soát tín dụng , thanh khoản sụt giảm . thêm vào đó , thông tin cuối tháng 11 , ubnd tp hcm đề nghị các huyện ngoại thành không xin chủ trương lên quận hoặc thành phố mà chờ sau khi đạt chuẩn mới quyết định mô hình phù hợp với từng địa phương cũng tác động đáng kể đến tâm lý người bán lẫn người mua trong bối cảnh thị trường thanh khoản kém . trước đó , tháng 1/2021 , sở nội vụ tp hcm có kế hoạch xây dựng đề án chuyển một số huyện thành quận hoặc thành phố , giai đoạn 2021 - 2030 , với lý do các địa phương này có tốc độ đô thị hóa nhanh , nhiều khu đô thị , hạ tầng , tuyến cao tốc đã và đang hình thành . trình độ dân trí , lối sống đô thị ở 5 huyện không khác nhiều các quận nội thành . sau khi đề án được công bố , 5 huyện ngoại thành đã tổ chức các hội nghị , hội thảo lấy ý kiến các chuyên gia , nhà đầu tư về định hướng phát triển . một số huyện đưa ra mục tiêu lên quận trước năm 2025 như bình chánh , nhà bè , hóc môn ; còn củ chi , cần giờ dự kiến lên quận trước 2030 . tuy nhiên , sau đó lần lượt 5 huyện ngoại thành đều công bố ý định nâng cấp lên thành phố , thay vì quận . theo lãnh đạo ubnd tp hcm , lý do thành phố yêu cầu 5 huyện không xin lên quận hay thành phố vì việc này có thể gây sốt đất , đầu cơ , chưa kể thẩm quyền nâng cấp đơn vị hành chính là của quốc hội . thực tế , ngay khi có thông tin một số huyện tại tp hcm được định hướng lên quận hồi đầu năm 2021 đã khiến thị trường đất nền các huyện ven đô sài gòn biến động . hồi tháng 3/2021 giá đất huyện ven đô tăng ở biên độ phổ biến 3-20 % so với hồi cuối năm 2020 bất chấp covid-19 diễn biến phức tạp . khi đó , giá đất 5 huyện đạt đỉnh 45-92 triệu đồng mỗi m2 . đà tăng vẫn tiếp tục trong quý i / 2022 nhưng từ quý ii trở đi , xu hướng giảm giá bán bắt đầu xuất hiện . các động thái giảm giá đất tại 5 huyện ven trong nửa cuối năm nay mạnh dần , song được môi giới địa phương thừa nhận nhà đầu tư ôm đất chỉ đang cắt lời chứ chưa xảy ra trường hợp bị lỗ do đã tăng giá cao trước đó . ông phan công chánh , tổng giám đốc phú vinh group cho biết các thông tin kỳ vọng nâng cấp từ huyện lên quận luôn phản ánh vào giá ( giá kỳ vọng ) trước khi mức giá đó được thị trường chấp nhận ( giá thị trường ) . vì vậy , khi các thông tin kỳ vọng này yếu đi hoặc không còn chắc chắn sẽ có tác động kéo giá kỳ vọng xuống , tức làm giảm giá chào bán trên thị trường . ông chánh phân tích , đa số nhà đầu tư ôm đất tại 5 huyện ven 2,5 - 3 năm trở lên đều lãi lớn , nếu các nhóm này giảm giá bán chỉ là giảm lời , chia sẻ một phần lợi nhuận lại cho người mua sau . rủi ro thua lỗ vì giá giảm chỉ xuất hiện cho những người đã mua trong giai đoạn đầu năm 2021 đến đầu năm 2022 do đã đặt cược quá nhiều vào mức giá kỳ vọng vốn đã neo rất cao . khoản rủi ro họ phải chịu là chênh lệch giữa giá kỳ vọng và giá thị trường ngày càng lớn . chênh lệch này thường dao động trong khoảng trung bình 5-15 % và cao 20-30 % mức giá trong điều kiện thị trường diễn biến bình thường . ceo phú vinh group nêu ví dụ , một căn nhà trong khu dân cư hiện hữu , có thể dùng để ở và cho thuê giá 10 tỷ , khi thị trường ổn định , giảm giá xuống còn 8-8 , 5 tỷ sẽ có thanh khoản ngay . tuy nhiên , trong giai đoạn thị trường bị bong bóng không thể đo được sự chênh lệch giữa giá thật và giá ảo , mức giảm tài sản rất khó đo lường . cộng thêm tâm lý thị trường xấu dẫn đến hệ quả dù giảm giá nhưng thanh khoản trầm lắng . theo ông chánh , đến nay quan sát thị trường , nhóm nhà đầu tư bất động sản có lãi vẫn chiếm tỷ lệ lời cao , còn lỗ chỉ chiếm thiểu số thường rơi vào nhóm nhà đầu tư non kinh nghiệm và dùng đòn bẩy quá đà . còn ông võ hồng thắng , phó giám đốc nghiên cứu & phát triển dkra việt nam cho biết ngoài nguyên nhân ubnd tp hcm gần đây chủ trương 5 huyện không vội đề xuất lên quận hoặc thành phố , còn có hai nguyên nhân chính khác dẫn đến thị trường sụt giảm . thứ nhất là do sự tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản . từ cuối tháng 4 cơ quan quản lý nhà nước đã tăng cường kiểm soát tín dụng , trong đó bao gồm cả kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp . doanh nghiệp địa ốc gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn từ 2 kênh này dẫn đến nguồn cung sụt giảm , nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận vốn vay ngân hàng dẫn đến sức cầu của thị trường sụt giảm . thứ hai theo ông thắng , là do lãi suất tăng mạnh . lãi suất cho vay mua bất động sản tính đến ngày 26/12 dao động 11-15 % một năm . với mức lãi suất này , nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư tài sản trong giai đoạn thanh khoản toàn thị trường xuống thấp . những nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lãi vay ngày càng lớn khi lãi suất tăng manh , với tình hình kinh tế đang gặp khó khăn , thu nhập bị sụt giảm khiến nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá , cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận để xả hàng , giảm áp lực tài chính cá nhân . tuy nhiên , việc giằng co trên thị trường diễn ra mạnh mẽ khi một bên muốn bán dù giảm giá , bên kia thận trọng khi ra quyết định đầu tư trong giai đoạn này . đây là lý do chính khiến mặt bằng giá giảm mạnh trong thời gian vừa qua nhưng thanh khoản lại rất thấp . vũ lê

cuối tháng 12 , giá bán đất nền tại huyện nhà bè , bình chánh , cần giờ , củ chi , hóc môn ghi nhận giảm cao nhất 20-30 % , song chưa đến mức cắt lỗ .

năm 2022 sắp khép lại với không khí trầm lắng phủ khắp thị trường nhà ở khi sức tiêu thụ các tài sản trên cả thị trường sơ cấp ( chủ đầu tư lần đầu mở bán ) lẫn thứ cấp ( nhà đầu tư mua đi bán lại ) đều xuống mức thấp kỷ lục . báo cáo của batdongsan cho biết thị trường nhà chung cư tại tp hcm và các tỉnh phía nam liên tục giảm tốc . trong hai quý đầu năm có gần 14.000 căn hộ mới chào bán , tiêu thụ 70-80 % rổ hàng nhưng sang quý iii chỉ có khoảng 1.250 căn được tung ra thị trường và tỷ lệ tiêu thụ xuống mức khoảng 52 % . tình hình trở nên xấu hơn khi đến quý iv , toàn thị trường tiêu thụ 100 căn hộ trong rổ hàng chào bán mới , thấp nhất năm . lượng nhà ở bán được trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm nay ở mức kém xa kỳ vọng của các chủ đầu tư . theo đánh giá của đơn vị này , đây là tình trạng chưa từng xuất hiện trong 5 năm trở lại đây ở giai đoạn cận tết - vốn là thời gian đỉnh điểm giao dịch bất động sản sôi động nhất năm . thậm chí , nhiều doanh nghiệp đã nâng mức chiết khấu 40-50 % giá trị bất động sản nhưng thanh khoản chưa có dấu hiệu cải thiện . trong khi đó , báo cáo thị trường nhà chung cư tại tp hcm của dkra việt nam cho thấy ngay từ quý đầu năm , tiêu thụ nhà ở trên địa bàn thành phố đã giảm 68 % so với quý trước ( đạt 1.385 căn ) . quý ii , thanh khoản cải thiện so với đầu năm nhưng sang quý iii , mãi lực yếu dần . tháng 8 , thị trường căn hộ sơ cấp tại thành phố chỉ tiêu thụ được 177 căn , xuống đáy 3 năm , giảm 4,6 lần so với tháng trước ( bán được 819 căn ) . tỷ lệ hấp thụ ở các dự án mới trong tháng này cũng lần đầu tiên ghi nhận mức kém nhất 3 năm , chỉ bán được 16-26 % nguồn cung . thanh khoản nhà chung cư tiếp tục giảm trong các tháng đầu quý iv. chỉ tính riêng tháng 11 , lượng căn hộ bán được toàn khu vực phía nam đạt hơn 200 căn , giảm gần 90 % so với cùng kỳ năm ngoái . dữ liệu này cho thấy sức mua nhà chung cư tháng 11 xuống thấp so với 4 tháng gần đây , đồng thời sa sút so với các mùa cao điểm bán hàng ba năm qua . tương tự , lượng tiêu thụ thị trường nhà liền thổ phía nam tháng 8 cũng chỉ bán được 4 căn , giảm 23 lần so với tháng 7 . mức thanh khoản này cũng kém xa so với tháng 5-6 ( bán 23-40 căn ) và thấp hơn 70 lần so với tháng 4 . các dữ liệu mới nhất của đơn vị này ghi nhận chu kỳ ế ẩm kể từ quý ii sang quý iii và có xu hướng yếu dần trong quý iv.ghi nhận của vnexpress trên thị trường thứ cấp cũng cho thấy xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ , giảm giá mạnh đến từ nhóm nhà đầu tư và người mua ngộp tài chính hay cá nhân thường sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà . tuy nhiên , thanh khoản căn hộ , nhà liền thổ trên thị trường thứ cấp cũng rơi vào giai đoạn đóng băng và ế ẩm kéo dài liên tục suốt 6 tháng cuối năm . thị trường nhà ở phía nam trong tháng 12 cũng trầm lắng , khép lại mọi hy vọng lội ngược dòng thanh khoản trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm . tại các tỉnh phía bắc , thanh khoản thị trường nhà ở cũng ghi nhận xu hướng sụt giảm mạnh khi càng về cuối năm . số liệu của savills cho thấy , quý i , hà nội bán được 4.000 căn hộ nhưng quý ii chỉ đạt khoảng 2.200 căn , giảm 45 % . lượng căn hộ bán được trong quý iii cũng thua kém đầu năm 10 % . đối với nhà liền kề , biệt thự , số lượng giao dịch giảm dần trong các quý . trong quý iii , số lượng giao dịch đạt 299 căn , chưa bằng một nửa so với quý i ( 666 căn ) . ông nguyễn văn đính , chủ tịch hội môi giới bất động sản việt nam cho biết , từ quý ii trở đi , thị trường địa ốc phía bắc giảm tốc mạnh do tác động của chính sách kiểm soát tín dụng . tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý iii giảm 66,5 % so với nửa đầu năm , lượng giao dịch giảm hơn 50 % so với cùng kỳ năm ngoái . ông đính xác nhận , dòng tiền có xu hướng chậm lại trên thị trường bất động sản khiến thanh khoản giảm rõ rệt . còn giám đốc khu vực miền nam của batdongsan , ông đinh minh tuấn , giải thích việc giao dịch đóng băng do một số khách hàng khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng . số khác tiếp cận được thì bị sốc vì lãi vay tăng . tình trạng này dẫn đến tâm lý trì hoãn việc mua nhà trong ngắn hạn để quan sát thị trường . trong khi nhóm đối tượng đang có tiền lại ngập ngừng giải ngân , vì kỳ vọng giá sẽ giảm sâu hơn và các chính sách chiết khấu tốt hơn thời gian tới . ông phan công chánh , tổng giám đốc phú vinh group nhìn nhận , ngoài khó khăn về dòng tiền , thời gian qua , bất động sản bị đẩy giá lên cao nên hiện thị trường đã phản ứng lại bằng các nhịp giảm tốc , đáng chú ý là thanh khoản rớt mạnh . theo ông chánh , nửa cuối năm 2022 trở đi , nhiều nhà đầu tư có tâm lý muốn nghe ngóng , đứng ngoài thị trường , chờ đợi giá giảm sâu rồi mới quyết định mua vào dẫn đến thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh . tâm lý này có thể tiếp tục kéo lùi thanh khoản năm sau . tuy nhiên , ông chánh cũng cho rằng thanh khoản nhà ở xuống thấp kéo theo hiện tượng giảm giá bán thứ cấp lẫn sơ cấp cho thấy thị trường đang đón nhận một cuộc điều chỉnh cần thiết để cung cầu gặp nhau và phát triển bền vững hơn . trong bản kiến nghị chính phủ các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản mới đây , ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm cũng nhìn nhận giá nhà hiện nay neo cao . tình trạng lệch pha cung cầu : thừa nhà cao cấp thiếu nhà giá rẻ phần nào ảnh hưởng đến thanh khoản giảm mạnh , bên cạnh yếu tố kém thuận lợi là kiểm soát tín dụng và lãi suất tăng . ông châu kêu gọi doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tái cơ cấu đầu tư , tái cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu thực và thực hiện giảm giá nhà tương đối , thực chất để tự vượt khó khi thanh khoản thị trường xuống thấp như hiện nay . vũ lê - đức minh

lượng giao dịch nhà ở 12 tháng qua tại hai miền nam – bắc sụt giảm mạnh , sức mua xuống thấp nhất 5 năm .

năm 2022 , thị trường bất động sản ghi nhận nhiều khó khăn khi sức mua , thanh khoản giảm mạnh , dòng tiền bị nghẽn . trong khi đó , khối lượng trái phiếu đáo hạn cuối năm 2022 , 2023 , 2024 lần lượt là 21.650 tỷ đồng , 119.000 tỷ đồng và 112.000 tỷ đồng . nhưng thiếu vốn không phải là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản . theo chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) , pháp lý là điểm nghẽn lớn nhất , chiếm 70 % khó khăn của các dự án . đơn cử , nhiều quy định pháp luật chưa đảm bảo được tính đồng bộ , thống nhất , việc thực thi chưa hiệu quả , thủ tục hành chính rườm rà , phức tạp ... ngoài ra , giới chuyên gia cũng cho rằng , lỗ hổng quản lý cũng tạo cơ hội khiến một cá nhân , tổ chức đầu cơ , gây nhiễu loạn thị trường . những vấn đề này có thể sẽ được xử lý triệt để hơn trong năm sau , giúp thị trường dần hồi phục một cách bền vững . nói tại diễn đàn về dự báo thị trường bất động sản 2023 gần đây , ông nguyễn văn đính , phó chủ tịch hiệp hội bất động sản việt nam ( vnrea ) đánh giá , chính phủ đã có nhiều động thái gỡ vướng về chính sách , pháp lý , cũng như tìm cách khơi thông nguồn vốn để ngành bất động sản phục hồi . năm nay , dù nội tại của thị trường ổn định nhờ tốc độ phát triển đô thị , đầu tư hạ tầng mạnh , lực cầu mạnh , lại có dấu hiệu chững lại khi khả năng hấp thụ yếu – thể hiện một nghịch lý . ông cho biết , sau khi có chỉ đạo của thủ tướng , tâm lý của doanh nghiệp , thị trường đã có nhiều tín hiệu tích cực . " doanh nghiệp bất động sản cũng như các nhóm liên quan khác đang chủ động cơ cấu lại sản phẩm , giá cả , thời hạn thanh toán ... phù hợp , thuận lợi cho khách hàng , nhất là những người có nhu cầu thực sự " , ông nói . ông phan đức hiếu , ủy viên thường trực ủy ban kinh tế của quốc hội cũng cho rằng , dư địa chính sách cho thị trường bất động sản vẫn còn nhiều . ngoài việc tháo gỡ những nút thắt trước mắt , một số luật như luật đất đai , luật kinh doanh bất động sản , luật nhà ở được dự kiến sửa đổi , thông qua vào cuối năm 2023 , hiệu lực từ 2024 . đây sẽ là những khung pháp lý căn cơ , làm bệ đỡ lâu dài cho thị trường . theo dự báo của vnrea , từ quý ii năm sau , thị trường sẽ dần phục hồi và phát triển lành mạnh , minh bạch hơn khi những vướng mắc trên được tháo gỡ , môi trường pháp lý được có nhiều bước tiến mới , tăng trưởng kinh tế khả quan ... ts cấn văn lực gần đây cũng đánh giá , khả năng phục hồi của thị trường bất động sản trong 2023 là có cơ sở do các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất giúp áp lực tỷ giá , lãi suất được giảm bớt ; các vụ việc tiêu cực trên thị trường cũng được giải quyết ; đặc biệt câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã rõ ràng hơn . tuy nhiên , trong giai đoạn đầu của 2023 , ông phan đức hiếu cho rằng , thị trường rất khó để có sản phẩm mới , đột biến . nhà đầu tư , người dân có thể kỳ vọng đến sản phẩm nhà ở xã hội , nhà ở thuộc phân khúc tầm trung , cũng như bất động sản công nghiệp do các tỉnh đang dần hoàn thành các quy hoạch về phát triển kinh tế , xã hội . ngoài ra , thị trường cũng có thể khởi sắc nếu tổ công tác của chính phủ quyết liệt , tháo gỡ được khó khăn pháp lý trong ngắn hạn . " đây là dư địa lớn nhất để kỳ vọng " , ông nói . theo thứ trưởng xây dựng nguyễn văn sinh , hiện tổ công tác này đã báo cáo chính phủ một số vướng mắc về quy định pháp luật , cách thực thi trong thực hiện các dự án bất động sản . ngoài ra , phía bộ xây dựng , thành viên của tổ , cũng cho biết đã có một số phương án được đưa ra để giải cứu cho thị trường . ví dụ , để thúc đẩy dự án bất động sản đang triển khai , các bộ ngành địa phương đang rà soát dự án có đủ pháp lý để đôn đốc nếu có khó khăn . dự án vướng pháp lý sẽ được tìm cách tháo gỡ , nhất là dự án nhà ở thương mại . với hơn 1.000 dự án ở nhóm này , khi được gỡ vướng , sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường .. còn ông nguyễn chí thanh , phó chủ tịch hội môi giới bất động sản việt nam chia sẻ , nên nhìn nhận những sự vụ làm thị trường xấu đi trong năm 2022 là cá biệt . thị trường bất động sản bản chất vẫn ổn định . ông cho rằng , thị trường năm 2023 sẽ có nhiều điểm tích cực vì các chủ đầu tư lớn đã cơ cấu lại sản phẩm , ưu tiên các sản phẩm có tính thanh khoản cao , cũng như giải quyết nhu cầu của số đông người dân , ví dụ như phát triển nhà ở xã hội . nhìn nhận chung về tương lai thị trường bất động sản , ông neil macgregor , giám đốc điều hành savills việt nam đánh giá , vài năm tới , tiềm năng thị trường bất động sản việt nam vẫn rất lớn . điều này có được nhờ nền tảng kinh tế việt nam ổn định , quá trình đô thị hóa nhanh với tỷ lệ 36 % dân số sống tại thành thị . bên cạnh đó , sự dịch chuyển sản xuất từ trung quốc sang việt nam vẫn diễn ra mạnh mẽ . dù hiện tại được nhìn nhận là khó khăn với thị trường bất động sản việt nam , ông neil nói , savills liên tục ghi nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế trên tất cả phân khúc của thị trường . một trong những xu hướng nổi bật là sự gia nhập của các thương hiệu cao cấp và sự tăng cường mở rộng của các chuỗi bán lẻ lớn . với phân khúc nhà ở , savills cho biết , tới đây , nhờ vào hạ tầng kết nối được cải thiện , thị trường sẽ có những dự án mới phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn . trong khi đó , các báo cáo gần đây của chứng khoán vndirect cho rằng , vẫn có nhiều khó khăn bao trùm lên triển vọng của thị trường bất động sản . ví dụ với bất động sản nhà ở , đơn vị này cho rằng " mùa đông khắc nghiệt đang ở phía trước " và chỉ ra 3 thách thức , gồm : chủ đầu tư gặp khó khăn trong tái cơ cấu nợ do các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong phát hành trái phiếu ; lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà ; nguồn cung mới có thể sụt giảm khi chờ luật đất đai sửa đổi khai thông quá trình phê duyệt pháp lý . do sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn khủng hoảng 2011 - 2013 , vndirect cho rằng , tình trạng " đóng băng " nếu có xảy ra , chu kỳ sẽ ngắn và ít thiệt hại hơn . tổ chức này cũng kỳ vọng giá căn hộ sơ cấp năm 2023 giảm 5-10 % và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20 % so với cùng kỳ 2012 - 2013 ( lần lượt là 20-30 % và 50 % ) . " chúng tôi kỳ vọng luật đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024 , giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới , từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024 - 25 " , chứng khoán vndirect cho biết . đức minh

nhờ được tháo gỡ pháp lý , thị trường bất động sản được dự báo dần hồi phục trong năm sau .

báo cáo vừa công bố của knight frank việt nam - liên doanh thuộc knight frank ( anh ) , một trong những tập đoàn tư vấn bất động sản hàng đầu thế giới - nhận đinh 2022 là năm có lợi cho các chủ đầu tư tòa nhà tại thành phố . theo đó , giá thuê văn phòng hạng a trong quý iv tăng khoảng 2,6 % so với năm ngoái . nguồn cung văn phòng tp hcm đến nay chỉ đạt hơn 2,5 triệu m2 . đây là con số rất thấp so với tiêu chuẩn của các thị trường trong khu vực như bangkok , jakarta và manila với 6 triệu m2 . điều này khiến nguồn cung khan hiếm với khách thuê cần mặt bằng lớn và chất lượng . tuy nhiên , từ đầu năm sau , thị trường này đang có tín hiệu chuyển từ ưu ái chủ tòa nhà sang khách thuê . theo knight frank , năm 2023 sẽ là lần đầu tiên kể từ 2018 , khách thuê văn phòng khả năng chiếm ưu thế trong thương thảo hợp đồng . nguyên nhân là tp hcm sẽ được bổ sung thêm 333.387 m2 diện tích văn phòng hạng a và b hai năm tới , khiến tổng nguồn cung tăng khoảng 23 % . những dự án đầu tiên dự kiến đi vào hoạt động trong quý ii / 2023 . trong đó , tâm điểm là hai dự án ở thủ thiêm và một dự án tại quận 1 gia nhập thị trường . ông leo nguyễn , giám đốc bộ phận chiến lược & giải pháp cho khách thuê của knight frank việt nam cho rằng , hai tòa tháp tại thủ thiêm , cùng với một số công trình cao cấp khác tại khu trung tâm thành phố , sẽ giúp thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng ưu ái khách thuê . " nếu muốn thu hút khách thuê kể từ năm 2023 , các chủ đầu tư sẽ phải xem xét điều chỉnh giá gia hạn . theo đó , khách thuê được gia hạn hợp đồng với mức trần thấp hơn giá chào thuê của các tòa nhà mới khánh thành " , ông nói . knight frank dự báo giá chào thuê văn phòng hạng a trên toàn thành phố năm sau giảm khoảng 2 usd trên mỗi m2 một tháng . hiện giá thuê trung bình của phân khúc này tại khu vực trung tâm đang ở mức 57,73 usd một m2 mỗi tháng ( tỉ lệ trống 5 % ) . đến cuối 2024 , doanh nghiệp này cho rằng giá sẽ giảm còn 55,5 usd một m2 mỗi tháng và tỉ lệ trống cũng tăng lên đáng kể ở mức 20 % . với phân khúc văn phòng hạng b , khách đang trả 33,68 usd một m2 mỗi tháng , nhưng cùng kỳ năm sau , giá có thể giảm về khoảng 27 usd.riêng vùng phụ cận trung tâm sôi động ở phân khúc hạng b. nhiều khách thuê chấp nhận tốn thêm thời gian di chuyển vào khu trung tâm để đổi lấy giá thuê chỉ từ 27 đến 34 usd mỗi m2 một tháng . trong đó , khu nam sài gòn đã nổi lên như một khu vực ưu ái khách thuê , với giá trung bình 22,4 usd một m2 một tháng và mặt bằng sàn thuê có diện tích lớn . các ngành logistics , dịch vụ tài chính ( gồm cả ngân hàng , bảo hiểm ) và công nghệ được các chuyên gia dự báo chiếm đa số giao dịch lớn năm sau . đây sẽ là những ngành nghề có nhu cầu cao nhất về mặt bằng văn phòng ở khu vực trung tâm . tuy vậy , nhìn chung , so với các phân khúc khác , thị trường văn phòng năm 2023 và dài hạn hơn vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn . báo cáo bất động sản châu á - thái bình dương quý iii của colliers đánh giá thị trường văn phòng tại việt nam đã phục hồi kể từ đầu năm 2022 . " trước sự khan hiếm nguồn cung văn phòng hạng a tại khu vực trung tâm tp hcm do thiếu quỹ đất , chúng tôi khuyên các nhà đầu tư nên xem xét phát triển các dự án mới tại thành phố thủ đức " , báo cáo của colliers nêu . dỹ tùng

tp hcmcác chuyên gia cho rằng giá thuê văn phòng tại thành phố năm 2023 có thể giảm nhẹ và khách thuê sẽ ưu thế trong thương thảo nhờ nguồn cung dồi dào .

horea vừa đề nghị ngân hàng nhà nước trình chính phủ xem xét quyết định một số chính sách ngắn hạn áp dụng đến hết năm 2023 để hỗ trợ về tín dụng cho người mua nhà và doanh nghiệp . cụ thể , hiệp hội đề nghị ngân hàng nhà nước trình chính phủ xem xét sửa đổi , bổ sung nghị định 31 cho phép người mua nhà ở thương mại có mức giá 1,8 - 2 tỷ đồng một căn trở xuống được hỗ trợ 2 % một năm lãi suất vay hoặc hỗ trợ với lãi suất hợp lý do ngân hàng nhà nước quy định . thời gian hỗ trợ lãi suất này tính từ ngày giải ngân khoản vay đến thời điểm khách hàng trả hết nợ gốc , lãi tiền vay theo thỏa thuận giữa ngân hàng thương mại và khách hàng , nhưng không vượt quá ngày 31/12/2023 . horea cũng kiến nghị ngân hàng nhà nước cho phép các tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm trong trường hợp doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn chưa thanh toán , với điều kiện doanh nghiệp cam kết thực hiện giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay . hiệp hội còn kiến nghị cho phép tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp vay khoản tín dụng mới có tài sản bảo đảm là trái phiếu doanh nghiệp được trị giá tối đa bằng 70 % giá trị trái phiếu với điều kiện cam kết giao dịch qua tổ chức tín dụng cho vay . nói với vnexpress , ông lê hoàng châu , chủ tịch horea cho biết chỉ còn vài ngày nữa là hết năm 2022 nhưng các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vẫn khó vay tín dụng . nguyên nhân chủ yếu là các ngân hàng thương mại không hạ chuẩn tín dụng . đơn cử , doanh nghiệp xin vay tín dụng mới và đề nghị được thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp do đã hết tài sản bảo đảm , nhưng ngân hàng không đồng ý vì không chấp thuận tài sản bảo đảm là trái phiếu . trong trường hợp khác , doanh nghiệp xin vay khoản tín dụng mới dù có tài sản bảo đảm cũng không được ngân hàng chấp thuận do doanh nghiệp có khoản vay đáo hạn chưa thanh toán . " hiệp hội đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét không nên giữ nguyên chuẩn tín dụng trong tình thế nền kinh tế còn khó khăn và thị trường nhà ở gặp nhiều thách thức như hiện nay . thay vào đó , cơ quan quản lý nên nới chuẩn tín dụng một cách linh hoạt hơn nhưng vẫn không phải hạ thấp chuẩn tín dụng so với tiêu chuẩn bình thường " , ông châu nói . chủ tịch horea đánh giá , nếu có được khoản vay mới và được phép thế chấp bằng trái phiếu doanh nghiệp thì đây là nguồn vốn vay quý giá , có tính chất là vốn mồi để doanh nghiệp có thể triển khai hoạt động đầu tư kinh doanh , tạo được dòng tiền và thanh khoản thì hoàn toàn có thể hoàn trả khoản vay mới và các khoản vay cũ . điều này có lợi cho cả doanh nghiệp và tổ chức tín dụng cùng dìu nhau vượt qua khó khăn . ghi nhận của vnexpress cho thấy loại nhà ở có giá dưới 2 tỷ đồng một căn hiện nay rơi vào nhóm căn hộ cỡ nhỏ một phòng ngủ , một nhà vệ sinh , nằm ở các quận ngoại thành tp hcm , thuộc phân khúc bình dân đến trung bình khá hoặc nhà ở xã hội . tại các tỉnh giáp ranh tp hcm như long an và bình dương 2 tỷ đồng có thể mua được căn hộ 2 phòng ngủ , 2 nhà vệ sinh . từ cuối năm 2022 , căn hộ 2 tỷ đồng một căn là phân khúc đang được một số doanh nghiệp lên kế hoạch hướng đến phát triển trong năm 2023 để thích ứng với giai đoạn thị trường giảm tốc về thanh khoản . các phân khúc nhà giá cao ( còn gọi là nhà cao cấp đến hạng sang ) đã bùng nổ trên thị trường suốt 3-4 năm qua và lấn lướt hoàn toàn phân khúc nhà ở bình dân . trung tín

hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) vừa kiến nghị cho người mua nhà ở thương mại có mức giá 1,8 - 2 tỷ đồng trở xuống được hỗ trợ 2 % một năm lãi suất vay .

anh khang tiết lộ , công ty môi giới nơi anh từng đầu quân có quy mô trung bình , chuyên bán bất động sản tại tp hcm và các tỉnh phía nam , hoạt động co cụm từ cuối năm ngoái . khi đại dịch qua đi đã thắp lại hy vọng bán được hàng , ban giám đốc chọn hướng cầm cự bám thị trường . trên thực tế , công ty phải chạy booking hơn 3 tháng đầu năm 2022 mới bắt đầu đánh giá nhóm khách hàng tiềm năng để mở bán sản phẩm . thế nhưng , quý ii thị trường chuyển xấu dần từ tháng 4 , mở màn là các thông báo kiểm soát tín dụng của nhiều ngân hàng . cựu môi giới này nhớ lại , từ tháng 5 , hoạt động bán hàng kém dần do thanh khoản thị trường liên tục giảm đều qua mỗi tháng . các chi phí chạy marketing tiêu tốn hàng tỷ đồng , trong khi doanh số bán hàng không đạt kỳ vọng , chủ đầu tư cũng khó khăn dòng tiền , trì hoãn trả phí môi giới dẫn đến cuối quý iii , công ty cắt giảm nhân sự đợt đầu tiên . ban đầu mức cắt giảm chỉ vài chục người nhưng sau đó đã lên đến cả trăm nhân sự khi các đánh giá thị trường sẽ còn xấu hơn trong năm 2023 . " tôi thuộc nhóm còn giữ cộng tác viên với công ty nhưng cũng chỉ là trên danh nghĩa , vì không còn nhận tiền trợ cấp hay lương cơ bản , cũng không có giao dịch cộng tác nào mấy tháng qua " , anh khang chia sẻ và cho hay trong lúc chờ thị trường qua giai đoạn khó khăn , anh nhận trợ cấp thất nghiệp , tìm hiểu ngành nghề khác để chuyển việc . hoàn cảnh môi giới mất việc cuối năm như anh khang đang phổ biến trên thị trường địa ốc tp hcm dù tháng 10 , 11 , 12 là mùa cao điểm bán hàng thường niên . chị hạnh , môi giới mất việc 2 tháng nay thuộc một doanh nghiệp có hơn nghìn nhân viên chuyên đầu tư và bán bất động sản vùng ven tiết lộ , công ty nợ lương hơn nửa năm , phí môi giới ( phí cũ ) không có nguồn tiền thanh toán . do khó khăn dự báo còn kéo dài , rất nhiều đồng nghiệp đã rời đi . chị hạnh nhớ lại , cùng kỳ quý iv năm ngoái vừa hết dịch covid , dỡ phong tỏa , các đồng nghiệp lạc quan , tất bật bán hàng , không đạt doanh số cao nhưng vẫn có giao dịch , vẫn có chút tiền ăn tết . còn hiện nay , công ty phải cân nhắc cắt giảm nhân sự , thị trường trầm lắng . " nhà 4 miệng ăn , không thể gồng gánh thêm được nữa nên tôi buộc phải xin nghỉ việc để tìm cách xoay xở cải thiện kinh tế " , chị hạnh lo lắng cho hay . ông phạm lâm , phó chủ tịch hội môi giới bất động sản việt nam , tp hcm có khoảng hơn 100.000 môi giới bất động sản , trong đó 20.000 - 30.000 người làm việc cho các tổ chức chuyên nghiệp . ông tính toán khoảng 50 % môi giới mất việc tính đến tháng 12 . ghi nhận của vnexpress , đến ngày 21/12 , hàng nghìn môi giới bất động sản đã thất nghiệp năm 2022 trong bối cảnh thị trường địa ốc mất thanh khoản . cơ hội việc làm cho môi giới hẹp dần theo làn sóng sa thải ồ ạt trước tết . trưởng bộ phận kinh doanh của một công ty chuyên đầu tư mua sỉ dự án của các chủ đầu tư để bán lẻ quy mô lớn có trụ sở tại quận 1 , tp hcm thừa nhận môi giới trực thuộc doanh nghiệp đã giảm hơn một nửa . những người còn bám trụ lại cũng đầy băn khoăn do chưa nhìn thấy các tín hiệu lạc quan ít nhất trong 6 tháng tới . một sàn địa ốc quy mô vừa và nhỏ ( 50 nhân viên môi giới ) , hồi tháng 8 vẫn còn thuê mặt bằng , chi hàng trăm triệu đồng làm nội thất khi đạt thỏa thuận làm đại lý bán hàng cho một chủ đầu tư chuyên phát triển các dự án đại đô thị khắp các tỉnh miền trung và miền nam . song đến tháng 10 , khi chủ đầu tư khó khăn , cộng thêm thị trường cuối năm trầm lắng , sàn địa ốc này đóng cửa trả mặt bằng , môi giới cũng nghỉ việc gần hết từ cuối tháng 11 đến giữa tháng 12 . giám đốc kinh doanh một công ty môi giới vừa cắt giảm hơn 100 nhân sự tính đến quý iv năm nay cho hay , đặc thù ngành này là không bán được hàng xem như không có thu nhập vì lương cơ bản thực chất chỉ mang tính tượng trưng và tăng giảm theo doanh số bán hàng . cụ thể , sale bán được nhiều sản phẩm thì lương cơ bản tăng lũy tiến lên , phí môi giới cao . thế nhưng bán ế thì cả lương cứng và lương mềm đều không có hoặc nếu có sẽ không đủ trang trải chi phí sinh hoạt . mặt khác , khó khăn của các công ty môi giới trong quý cuối năm 2022 là không đòi được phí bán hàng , các chủ đầu tư còn nợ do chủ dự án cũng bế tắc dòng tiền . điều này dẫn đến công ty môi giới buộc phải tự thanh lọc nhân sự nếu không còn nguồn lực hoặc chấp nhận gồng lỗ trong ngắn và trung hạn . tuy nhiên , ông cũng lo ngại , nếu thị trường tiếp tục diễn biến xấu kéo dài , làn sóng môi giới mất việc sẽ diễn ra mạnh hơn . báo cáo thị trường địa ốc tp hmc và các tỉnh phía nam của trang batdongsan cũng xác nhận , từ tháng 11 , các công ty bất động sản cắt giảm lượng nhân sự lớn , là hệ quả tất yếu do thị trường trầm lắng kéo dài . khảo sát trực tuyến khoảng 500 môi giới do đơn vị này thực hiện cho thấy , trong quý iv quy mô nhân sự của sàn giao dịch bất động sản giảm 61 % tại các doanh nghiệp ở tất cả các phân khúc . lượng môi giới giảm mạnh là do không bán được hàng , không có thu nhập . môi giới buộc phải bỏ nghề , tìm công việc khác hoặc làm song song nhiều nghề để kiếm nguồn thu khi thị trường giảm tốc . ông phạm lâm , phó chủ tịch hội môi giới bất động sản việt nam , xác nhận thống kê chưa đầy đủ khu vực tp hcm và các tỉnh phía nam , đến giữa tháng 12 , ước tính có khoảng hơn 50 % lượng môi giới làm việc bài bản các công ty phân phối bất động sản đã rời thị trường dù năm ngoái lượng đào thải khá lớn . nếu tính cả nhóm môi giới nhỏ lẻ , hoạt động tự phát , không chuyên nghiệp , tỷ lệ thất nghiệp có thể cao hơn . ông lâm nhìn nhận , do các chủ đầu tư dự án bất động sản gặp khó khăn về tài chính , không thể tất toán phí môi giới ( chi phí bán hàng ) cho đơn vị phân phối đã dẫn đến phân khúc thị trường lao động này bị xáo trộn mạnh cuối năm 2022 . ông cho hay nhân sự môi giới bất động sản vẫn biến động hàng năm , giảm trong mùa thấp điểm , tăng trong mùa cao điểm nhưng năm nay quá trình thanh lọc nhân sự diễn ra mạnh hơn vì ngay cả mùa cao điểm thị trường địa ốc cũng trầm lắng kéo dài . " thị trường đi xuống là thách thức đối với các đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn " , ông lâm nhận định . nhiều chuyên gia dự báo , năm 2022 chưa phải là cao điểm đào thải nhân sự ngành địa ốc do năm 2023 các thách thức có thể lớn hơn trong 6-8 tháng đầu năm . các chuyên gia cho rằng môi giới tồn tại và bám trụ lại thị trường dựa trên việc bán được nhà đất , được chi trả hoa hồng ( phí môi giới ) . nếu thanh khoản thị trường tiếp tục yếu , lượng môi giới mất việc sẽ nhiều hơn . vũ lê

tp hcmtính đến giữa tháng 12 , anh khang đã bỏ nghề môi giới 4 tháng do công ty cắt giảm gần hết nhân sự , chỉ giữ lại bộ phận hành chính xử lý việc tồn đọng .

ghi nhận của vnexpress cho thấy giữa tháng 12 , làn sóng giảm , nợ lương , sa thải tại các doanh nghiệp địa ốc diễn ra mạnh dần và có xu hướng trầm trọng thêm khi áp lực mùa tết đến gần . giám đốc kinh doanh một công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đang bán dự án căn hộ tại tp thủ đức chia sẻ , đến tháng 12 , công ty ông đã giảm 50 % nhân sự và cắt giảm lương 30-40 % tùy cấp bậc , chỉ giữ lại các vị trí trọng yếu do thị trường ế ẩm . hiện guồng làm việc tại công ty duy trì 25 % so với cùng kỳ năm ngoái , rất nhiều vị trí một người làm thay công việc của 3 người trước đây . " chế độ thưởng cơ bản là tháng 13 cũng được thông báo dừng trong mùa tết này đối với nhân sự còn gắn bó vì công ty không thể xoay sở được dòng tiền cuối năm " , anh nói . đầu tháng 12 , một tập đoàn xây dựng và đầu tư địa ốc niêm yết trên sàn chứng khoán tp hcm cũng công bố kế hoạch giảm hiệu suất công việc và phụ cấp theo lương từ 20-35 % đối với các cấp từ trưởng phòng đến tổng giám đốc , đồng thời dừng một số chính sách phúc lợi xã hội , khen thưởng . nguyên nhân là công ty không thể đòi được các khoản tiền nợ từ những chủ đầu tư bất động sản , các dự án của công ty thành viên cũng không bán được , dẫn đến không có doanh thu . tập đoàn này thậm chí còn phân loại nhân sự thành 3 nhóm , chỉ giữ lại nhóm một gồm nhân sự trọng yếu . nhóm hai gồm nhân sự có năng lực nhưng chưa thể bố trí được công việc thì thỏa thuận ngừng từ đầu tháng 12 đến cuối quý i / 2023 . ngoài ra , công ty chấm dứt hợp đồng lao động với các nhân sự không thuộc nhóm một và hai . gần đây , chủ tịch hđqt một tập đoàn bất động sản có thị phần thuộc top 3 tp hcm và các tỉnh phía nam đã viết tâm thư gửi khách hàng thông tin về những khó khăn doanh nghiệp đang gặp phải , đồng thời xin lỗi nhà đầu tư vì diễn biến này khiến họ bất an . trong tâm thư ông cho biết , năm 2022 , tình hình kinh tế thế giới và việt nam có nhiều biến động như chiến tranh , lạm phát , hậu quả dịch bệnh đến chính sách thắt chặt tín dụng đã ảnh hưởng tiêu cực đến các doanh nghiệp và thị trường . công ty vì vậy cũng đang phải đối mặt với nhiều thách thức , dẫn đến cắt giảm nhân sự lớn trong thời gian qua . anh bình , nhân viên kinh doanh từng làm việc tại một công ty bất động sản đang phát triển nhiều dự án đại đô thị ở các tỉnh giáp ranh thành phố cho biết đang phải sống bằng trợ cấp thất nghiệp do nằm trong nhóm hơn 60 % nhân sự bị tập đoàn sa thải . theo anh , cao điểm tháng 11 , các đợt sa thải nhân sự nhiều đến mức các đồng nghiệp từ bỏ ý định xin việc mới trong ngành này vì cơ hội việc làm ít . trường hợp anh minh , nhân viên một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại phường tân định , quận 1 đã bị công ty nợ lương 6 tháng nay . các đồng nghiệp của anh cũng đã nghỉ việc hơn một nửa vì không bán được hàng đồng nghĩa không có phí môi giới , lại bị nợ lương nên không đủ chi phí trang trải cuộc sống . trong khi đó , chị hương , nhân viên marketing của một công ty địa ốc có trụ sở tại quận 3 chia sẻ từ cuối tháng 11 , chị bắt đầu được phổ biến thông tin công ty sẽ giảm lương 40 % để đồng hành cùng doanh nghiệp vượt khó cho đến khi có thông báo mới . " đây là mức giảm khá nhiều , vì vậy những nhân sự nặng gánh gia đình , không gồng được cùng công ty bắt đầu có động thái nghỉ việc để tìm hướng đi mới " , chị hương kể . ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) nhìn nhận thị trường bất động sản đang rất khó khăn , không ít tập đoàn , doanh nghiệp trong ngành đang gặp rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản , thậm chí có thể bị mất thanh khoản và phải thực hiện các biện pháp " đau đớn " để tồn tại . theo ông , một số doanh nghiệp địa ốc đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh biểu hiện qua việc dừng , hoãn hoạt động đầu tư , thi công xây dựng một số dự án , dừng triển khai các dự án mới , phát hành cổ phiếu tăng vốn và ipo. điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế , trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước . ngoài ra , việc nhiều doanh nghiệp phải tinh giản tối đa bộ máy , giảm lực lượng lao động , giảm lương , theo ông sẽ tác động đến vấn đề an sinh xã hội cũng như cuộc sống người lao động . ông huỳnh phước nghĩa , chuyên gia tư vấn cấp cao gibc cho rằng quy luật đào thải khắc nghiệt dẫn đến nợ , cắt giảm lương , sa thải nhân sự , thu hẹp quy mô , hoạt động co cụm là phản ứng cần thiết để doanh nghiệp tồn tại . ông nghĩa phân tích , doanh nghiệp nào mô hình linh hoạt , có thể tái cấu trúc và thay đổi để vượt khó sẽ còn cơ hội chống chọi được các cú sốc trong năm 2023 . trong khi đó , những đơn vị không đủ khả năng thay đổi mô hình cũ , có thể không vượt qua được 1-2 quý nữa . theo chuyên gia này , khó khăn của doanh nghiệp bất động sản liên quan đến 2 nhóm yếu tố . thứ nhất là khó khăn từ bên ngoài như vướng pháp lý , thủ tục chậm trễ , chính sách không thuận lợi , tác động của bất ổn , suy thoái kinh tế toàn cầu ... đây là những khó khăn doanh nhiệp không thể thay đổi được , buộc phải chờ đợi sự thay đổi mang tính vĩ mô . nhóm thứ hai liên quan đến những yếu tố bên trong nội tại doanh nghiệp như sức khỏe tài chính kém , sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính một cách quá đà , thâm dụng vốn , sản phẩm không phù hợp với nhu cầu , phát hành trái phiếu nhưng thiếu kiểm soát ... đây là nhóm khó khăn doanh nghiệp có thể nỗ lực xoay chuyển được , song không phải đơn vị nào cũng đủ nội lực để làm . ông nghĩa đánh giá , mô hình thu hút , huy động vốn của doanh nghiệp hiện nay khá nhạy cảm với sự thay đổi các chính sách vĩ mô , dẫn đến sức chịu đựng của doanh nghiệp ngay lập tức bị tác động và trở nên kém dần khi chính sách thay đổi . với thế mạnh chỉ thể hiện qua quỹ đất và mối quan hệ , không chủ động được nguồn vốn , các khó khăn hiện nay của các doanh nghiệp ngành này liên quan đến việc bị chôn vốn , mất thanh khoản , ảnh hưởng đến chi phí giá thành sản phẩm . ông cũng đánh giá các doanh nghiệp bất động sản đã sống bằng việc bán sự kỳ vọng trong một thời gian dài . khi thị trường địa ốc khó khăn và chững lại , bộ máy doanh nghiệp sẽ bị lung lay do không đủ nguồn lực để vận hành , dẫn đến cục diện cắt giảm nhân sự , nợ lương , giảm lương thời gian qua . chuyên gia gibc dự báo , năm 2023 khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản gặp phải sẽ nhiều hơn năm nay . điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tái cấu trúc sản phẩm và tái cấu trúc tài chính , tinh giảm bộ máy , thậm chí phải hy sinh bán bớt tài sản với giá dưới mức kỳ vọng hoặc chấp nhận lỗ để vượt khó và tồn tại trong 12 tháng tới . vũ lê

tp hcmthay vì ồ ạt bán hàng giữa mùa cao điểm quý iv như mọi năm , các doanh nghiệp địa ốc hiện hoạt động cầm chừng vì ế ẩm , nợ lương , giảm nhân sự để tồn tại .

thông tin trên được ông quân nêu tại đại hội hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) lần thứ iv nhiệm kỳ 2022 - 2027 , chiều 16/12 . theo đó , ông cho rằng các vướng mắc trên có thể chia làm 3 nhóm : không thể thực hiện được ; giải quyết được và cuối cùng là hồ sơ cần báo cáo cấp trên xem xét . trên cơ sở đó , thành phố xác định các giải pháp cụ thể , tập trung tháo gỡ khó khăn pháp lý của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản . ông quân đề nghị horea khi thực hiện các báo cáo , kiến nghị trong thời gian tới cần xác định thẩm quyền giải quyết trách nhiệm của các sở , ngành , đơn vị liên quan đồng thời đề xuất cụ thể phương hướng giải quyết phù hợp quy định pháp luật đối với từng trường hợp . đại hội chiều qua cũng đã bầu ra ban chấp hành horea gồm 29 thành viên , trong đó , ông lê hoàng châu tiếp tục là chủ tịch nhiệm kỳ 2022 - 2027 . tại đại hội , ông châu nhìn nhận , vướng mắc pháp lý tại thành phố chiếm 70 % khó khăn của các dự án nhà ở . theo ông , nếu không được giải quyết tháo gỡ kịp thời có thể đẩy doanh nghiệp bất động sản vào thế chân tường vì đã dồn gần như toàn bộ nguồn lực đầu tư nhưng dự án không thể triển khai vì tắc pháp lý . chủ tịch horea cũng xác nhận , năm 2022 , để tồn tại được trong giai đoạn thị trường giảm tốc về thanh khoản , kiểm soát tín dụng , vướng mắc pháp lý , doanh nghiệp địa ốc đang thu hẹp quy mô sản xuất kinh doanh , bán bớt tài sản để cơ cấu dòng tiền , tinh gọn bộ máy . " doanh nghiệp bất động sản cũng phải thấy rõ trách nhiệm của mình , chủ động tái cấu trúc doanh nghiệp , tái cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu thực và thực hiện giảm giá nhà tương đối và giảm giá thực chất để tự vượt khó trong năm 2023 " , ông châu nói . trước đó , hôm 14/12 , thủ tướng phạm minh chính có công điện yêu cầu các bộ , ngành , địa phương phải có giải pháp và đẩy nhanh xử lý vướng mắc , còn doanh nghiệp cơ cấu lại dòng tiền , sản phẩm ... để thị trường bất động sản sớm vượt khó . giữa tháng 11 , thủ tướng đã lập tổ công tác đôn đốc , tháo gỡ khó khăn cho thị trường này . tại công điện hôm đó , lãnh đạo chính phủ kêu gọi các bộ , ngành , địa phương , người dân , doanh nghiệp chung sức , hợp lực để vượt qua khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đúng quy luật , an toàn , lành mạnh . trung tín

ông trần hoàng quân , giám đốc sở xây dựng tp hcm cho biết có thể chia các dự án đang vướng pháp lý trên địa bàn thành 3 nhóm để từng bước tháo gỡ .

báo cáo bất động sản nghỉ dưỡng mới nhất của dkra vietnam cho biết , tháng vừa qua , có 56 căn biệt thự biển được tiêu thụ , giảm 83 % so với cùng kỳ năm ngoái . thanh khoản thị trường yếu dần dù đang trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm , các dự án mới đều giao dịch chậm . tương tự tháng qua , shophouse nghỉ dưỡng ( nhà phố thương mại tại các dự án nghỉ dưỡng ) cũng chỉ bán được 35 căn , giảm 96 % so với 12 tháng trước . rổ hàng mới bị tồn kho 85 % mặc dù các chủ đầu tư chiết khấu 30-40 % , cam kết cho thuê lại , hỗ trợ lãi suất , kéo dài thời gian quảng cáo , booking ( đặt chỗ ) . riêng condotel , tháng 11 bán được hơn 340 căn chủ yếu tại bà rịa – vũng tàu ( tăng so với tháng 10 ) nhưng vẫn nằm trong chu kỳ thanh khoản thấp . từ tháng 7 đến tháng 11 , lượng tiêu thụ condotel cả nước chỉ dao động trong ngưỡng 100 đến dưới 400 căn mỗi tháng trong khi lượng hàng tồn kho dòng sản phẩm này đến nay ước tính hàng nghìn sản phẩm . ghi nhận của vnexpress cũng cho thấy trên thị trường thứ cấp ( nhà đầu tư mua đi bán lại ) , nhiều giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng thoái vốn 6-12 tháng qua đến nay vẫn kén khách mua . nhà đầu tư đang ôm biệt thự , shophouse nghỉ dưỡng gặp khó khăn trong việc bán tài sản ven biển với giá gốc ( lỗ 8-10 % chi phí tài chính ) . trong khi đó , có một số trường hợp nhà đầu tư condotel thậm chí bán cắt lỗ 20-30 % để thu hồi tiền mặt về nhanh nhưng không thoát được hàng . bà thy - nhà đầu tư căn condotel tại cam ranh - cho biết do bán giá giảm không có người mua nên phải đứng trước chọn lựa khó khăn là ký thanh lý . theo đó , bà chấp nhận mất 30 % giá trị hợp đồng và chỉ khi nào chủ đầu tư bán được hàng thanh lý bà mới nhận tiền về . lãnh đạo một doanh nghiệp đang phát triển dự án nghỉ dưỡng tại miền trung cũng cho biết lượng giao dịch condotel , nhà phố , biệt thự biển đã giảm mạnh từ tháng 5 đến nay . công ty ông đã tăng mức giảm giá , khuyến mãi , chiết khấu với tổng giá trị lên đến 30-40 % giá trị hợp đồng để kích cầu nhưng doanh số không đạt kỳ vọng . ông cho biết những tuần còn lại của tháng 12 vẫn duy trì hoạt động bán hàng nhưng doanh nghiệp đã chấp nhận sẽ khép lại năm nay với không khí trầm lắng . ông lo ngại tình trạng thanh khoản kém của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể kéo dài thêm trong những quý tới . dkra cũng dự báo tháng còn lại của năm , thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục giảm thanh khoản . nguyên nhân là kiểm soát tín dụng , lãi suất tăng và tâm lý của nhà đầu tư muốn chờ đợi , quan sát thêm . bất động sản nghỉ dưỡng không phải là phân khúc duy nhất bị sụt giảm thanh khoản trong ba quý gần đây . kể từ quý ii đến nay , các loại tài sản : căn hộ chung cư , đất nền , nhà phố , biệt thự đều lần lượt xuất hiện dấu hiệu giảm tốc khi sức mua yếu dần . thậm chí các nhà đầu tư thứ cấp lẫn chủ đầu tư đều lần lượt giảm giá , chiết khấu khủng cho căn hộ và nhà phố lên đến 30-40 % để kích cầu , song chưa thể cải thiện được tình hình . nhóm khách hàng có dòng tiền nhàn rỗi vẫn đang đứng ngoài thị trường quan sát và chờ đợi chứ không nhập cuộc do lo ngại giá bán có thể giảm thêm . các chuyên gia dự báo năm 2023 , thị trường địa ốc có thể gặp nhiều khó khăn hơn năm nay . vũ lê

tháng 11 , biệt thự biển , shophouse nghỉ dưỡng tại ba miền bắc - trung - nam đều ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 80-90 % so với cùng kỳ năm ngoái .

phó chủ tịch hiệp hội bất động sản việt nam chiều 13/12 chia sẻ góc nhìn về thị trường hiện nay tại diễn đàn bất động sản về proptech ( áp dụng công nghệ thông tin vào ngành ) . ở thời kỳ khủng hoảng 2007 - 2013 và giai đoạn hiện nay , ông nguyễn văn đính nói , thị trường đều phát triển nóng , dòng vốn chảy vào bất động sản mạnh , hoạt động đầu tư không kiểm soát được , xuất hiện hiện tượng đầu cơ ... kết quả là , giá cả leo thang , tạo các cơn sốt , bong bóng giá . bên cạnh đó , cơ cấu sản phẩm trên thị trường không hợp lý , khó tiêu thụ . cơ quan quản lý phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế . các doanh nghiệp khó huy động vốn . tuy nhiên , điểm khác là ở giai đoạn trước , kinh tế có dấu hiệu suy thoái , sức khỏe nguồn lực quốc gia yếu ( quy mô nền kinh tế , vốn đầu tư , dự trữ ngoại hối thấp ) , thị trường bị khủng hoảng là bởi nguồn cung thừa trong khi cầu thấp bất chấp giá cả lúc này được đánh giá là phù hợp . còn hiện nay , kinh tế việt nam ổn định , nguồn lực quốc gia tốt . " thị trường bất động sản hiện không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời " , ông nói và giải thích tính " tạm thời " là bởi cung ít , nhưng chưa phù hợp nhu cầu hiện tại . " nguồn cung trong tương lai là rất nhiều , nhưng đang phải đợi được chính sách điều chỉnh mới có thể cung cấp vào thị trường " , ông cho biết thêm . quan điểm về thị trường bất động sản không suy thoái , khủng hoảng như giai đoạn 10 năm trước cũng được ts cấn văn lực đưa ra gần đây . " nhìn nhận thị trường bất động sản khủng hoảng là hơi bi quan , hiện chỉ là một cú điều chỉnh cần thiết để lành mạnh , bền vững hơn " , ông nói và cho biết bất động sản giảm giá trên toàn cầu , không chỉ riêng việt nam vào lúc này . theo ông , khi thị trường khủng hoảng , giá sẽ giảm mạnh , ví dụ thời điểm 2012 , có doanh nghiệp đã chiết khấu đến 80 % . còn hiện nay , mức giảm là có nhưng chỉ quanh mức 10-30 % . tương tự ông đính , ông lực cũng cho rằng nền tảng vĩ mô của việt nam lúc này ổn định hơn 10 năm trước với mức tăng trưởng cao , lạm phát thấp , thực lực của doanh nghiệp cũng tốt hơn rất nhiều . ông cũng cho rằng , tiền để đầu tư bất động sản trên thị trường vẫn có , vấn đề chủ yếu nằm ở tâm lý " chờ bắt đáy hoặc niềm tin " . việc giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao cũng được ông nguyễn văn đính đề cập tại diễn đàn hôm nay . đầu năm 2021 , thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng . số nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản tăng cao chưa từng có , tỷ lệ thuận với lượng tham gia vào thị trường chứng khoán . trái phiếu doanh nghiệp nở rộ khiến doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7 % tổng khối lượng phát hành . những hiện tượng này đã khiến giá bất động sản lên cao , không phù hợp với nhu cầu của người dân . bên cạnh đó , việc giá cả leo thang từ vật liệu xây dựng , thiết bị , máy móc , nhân công , giá đất , chi phí vốn ... và lạm phát cũng gây áp lực lên giá thành bất động sản . tuy nhiên , ở những tháng cuối năm nay , ông đính nhìn nhận , thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt , nhiều dự án đã điều chỉnh về giá . " giá bất động sản có giảm nhưng vẫn cao gấp nhiều lần so với thời điểm 2018 . cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn " , ông nói . ghi nhận của vnexpress trước đó cho thấy , tình trạng người ôm bất động sản xả hàng giảm giá ngày càng phổ biến trên thị trường thứ cấp vào cuối quý iv do lo ngại kịch bản mất thanh khoản nhưng gồng trả lãi khi thị trường năm 2023 được dự báo có thể xấu hơn . theo giới phân tích , tài sản rao bán đa phần đến từ nhóm chủ nhà đất gặp áp lực về tài chính , cần dòng tiền mặt để cơ cấu lại vốn hoặc đang có khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất . đơn cử , những trường hợp nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đều phải giảm giá bán tài sản để xử lý nợ . đức minh

ông nguyễn văn đính đánh giá giai đoạn khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản có nhiều điểm giống với giai đoạn 2007 - 2013 nhưng " chưa khủng hoảng " .

báo cáo mới nhất về thị trường chung cư của dkra vietnam cho biết , trong tháng 11 , các tỉnh phía nam chỉ có tp hcm , bình dương bán dự án mới và tiêu thụ được 213 căn , bằng 11 % so với cùng kỳ năm ngoái , tức giảm gần 90 % so với tháng 11/2021 . dữ liệu này cho thấy sức mua nhà chung cư tháng qua xuống thấp so với 4 tháng gần đây do chịu tác động từ việc kiểm soát tín dụng , đồng thời lực cầu nhà ở cũng thấp nhất so với các mùa cao điểm bán hàng ba năm qua . đơn vị khảo sát này đánh giá , trên thị trường sơ cấp tháng 11 cũng ghi nhận các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40-50 % giá trị bất động sản . thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm , giá bán ghi nhận giảm 3-5 % so với tháng trước . phần lớn ở những giao dịch trong tháng qua đều do người bán cần tiền gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân , giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang . ghi nhận của vnexpress cho thấy đến đầu tháng 12 , trên thị trường sơ cấp nhiều doanh nghiệp bất động sản chọn đóng rổ hàng sớm vì ế ẩm , chờ qua giai đoạn khó khăn chứ không tung sản phẩm dù đây là mùa cao điểm bán hàng thường niên . lý do của việc đóng rổ hàng năm nay sớm là doanh nghiệp khảo sát thị trường suốt quý iii và hai tháng 10 , 11 của quý iv cho thấy tâm lý của người mua đang xuống thấp . chủ đầu tư một dự án căn hộ tại quận 2 cũ ( nay là tp thủ đức ) cho biết đã thăm dò thị trường từ tháng 5 đến nay , nhận thấy thanh khoản càng về cuối năm càng yếu dần . đa số khách hàng hoãn kế hoạch mua nhà năm nay và muốn giữ tiền mặt trong 3-6 tháng tới , nên doanh nghiệp quyết định chờ qua năm 2023 mới tìm thời cơ tái khởi động việc bán hàng . trong khi đó , phòng kinh doanh thuộc dự án căn hộ trên địa bàn quận thủ đức cũ ( khu đông tp hcm ) cũng cho hay công ty đã đóng rổ hàng từ tháng 6 do mỗi đợt tổ chức bán hàng chỉ có vài ba khách quan tâm , chịu lỗ chi phí marketing hàng tỷ đồng . " ban đầu , công ty hy vọng có thể mở bán đợt tiếp theo trong quý iv. nhưng bước sang tháng cuối năm , khảo sát hành vi của người tiêu dùng cho thấy họ chưa sẵn sàng mua nhà năm 2022 . vì vậy , chiến lược bán hàng năm nay xem như đóng lại từ trước tháng 12 " , ông chia sẻ . cá biệt một dự án chung cư gần ngã tư bình thái , tp thủ đức vẫn có lượng giao dịch nhỏ giọt giữa lúc thị trường ế ẩm là do chủ đầu tư quyết định kéo dài chương trình chiết khấu và khuyến mãi lớn để kích cầu . anh minh , môi giới dự án này chia sẻ , từ giữa tháng 11 đến nay , anh chào bán căn hộ với giá 1,3 tỷ đồng đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán thanh toán 89 % cho tổng giá trị căn nhà 2,5 tỷ đồng . theo giải thích của môi giới này , đây là mức giá " mềm " nhất kể từ đầu năm do chủ đầu tư nhắm đến kích cầu nhóm đối tượng khách mua có sẵn tiền mặt với giá thấp hơn giá bán rumor ( giá dự kiến ) ban đầu khoảng 40 % . nói với vnexpress , ông nguyễn mạc hoài nam , tổng giám đốc công ty tư vấn nam phát xác nhận , thị trường nhà chung cư đang ở giai đoạn trầm lắng kéo dài , thanh khoản chững lại , thậm chí sức mua giảm tốc ở hai địa bàn chủ lực là tp hcm và bình dương . theo ông nam , từ tháng 11 đến đầu tháng 12 , các đợt bán hàng đều chung tình trạng vắng khách mua do siết tín dụng , lãi suất tăng tác động đến cả nhóm người mua để ở lẫn đầu tư . còn theo nhận định của dkra , thanh khoản căn hộ kém do tổng nguồn cung toàn thị trường sụt giảm mạnh trong tháng 11 khi rổ hàng mới chỉ bằng 19 % so với cùng kỳ năm ngoái . bên cạnh đó tác động tâm lý ưu tiên giữ tiền mặt cũng khiến sức mua sụt giảm . các chuyên gia dự báo làn sóng bán cắt lỗ căn hộ trên thị trường thứ cấp đang lây lan cuối năm 2022 , cộng thêm giá bán sơ cấp quá cao có thể kéo dài chu kỳ thanh khoản kém trên thị trường sơ cấp ở phân khúc này sang năm 2023 . vũ lê

tháng 11 , lượng căn hộ bán được tại khu vực phía nam chỉ đạt hơn 200 căn , cho thấy sức mua sa sút so với các mùa cao điểm bán hàng ba năm qua .

tp hcm vừa đề xuất chủ trương cho thí điểm thu thuế với quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên . có hai lý do được thành phố đưa ra cho đề xuất này . thứ nhất , đánh thuế giúp hạn chế đầu cơ bỏ hoang nhà , đất trong dự án bất động sản , gây lãng phí nguồn lực xã hội . thứ hai , khoản thuế này sẽ giúp thành phố có thêm nguồn thu ngân sách để tái đầu tư phát triển . đại diện sở tài chính tp hcm nói với vnexpress , đến nay thành phố chưa đưa ra phương án cụ thể về vấn đề này . " tp hcm đang xin cơ chế và nếu được thông qua về mặt chủ trương , thành phố sẽ xây dựng đề án chi tiết và trình lên các cấp " , lãnh đạo sở cho hay . thực tế , đây không phải là lần đầu việc đánh thuế bất động sản thứ hai được đưa ra thảo luận . cách đây 5 năm , chính phủ cũng từng đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai tại tp hcm , nhưng sau đó không được thông qua . có nhiều ý kiến phản biện , một trong số đó là thời điểm đánh thuế lúc đó vẫn còn quá sớm . lần này khi việc thí điểm đánh thuế được tp hcm tiếp tục đề xuất , vẫn có những góc nhìn trái chiều . nhóm ủng hộ tin rằng đề xuất trên nếu được áp dụng sẽ giúp thị trường lành mạnh hơn và có lợi với phần đông người dân . pgs.ts nguyễn khắc quốc bảo , phó hiệu trưởng trường đại học kinh tế tp hcm ( ueh ) cho rằng đánh thuế sẽ góp phần đưa giá trị bất động sản quay về giá trị thật . bởi khoản thuế này sẽ hạ thấp tỷ suất lợi nhuận của những người nắm giữ nhà , đất chờ lên giá sinh lời mà không đưa vào sử dụng . ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) cũng nhìn nhận thuế là công cụ hiệu quả có thể điều tiết nền kinh tế và thị trường địa ốc bên cạnh công cụ tín dụng và quy hoạch . hiện nay , việt nam chưa có thuế tài sản , vì vậy việc tính đến thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai chống đầu cơ là cần thiết để thị trường phát triển minh bạch , bền vững hơn . cùng quan điểm , chuyên gia bất động sản cho thuê lê quốc kiên tin rằng nếu thực hiện được , điều này sẽ tác động rất mạnh đến những nhà đầu tư lướt sóng , những bất động sản không có giá trị sử dụng thực . theo ông kiên , về tâm lý , người mua sẽ thận trọng xem mức độ ảnh hưởng của luật mới với họ , việc này trực tiếp làm giảm nguồn cầu trong ngắn hạn . những người lướt sóng ( chỉ cần lợi nhuận 5-10 % trong một giao dịch 1-2 tháng ) nhưng không bán được hàng sẽ phải chịu nhiều loại thuế phí khiến nhóm này chùn tay . trong dài hạn , khoản thuế đánh vào tài sản thứ hai sẽ được người bán tính vào chi phí giá thành . lấy chu kỳ 5 năm làm mốc tính , nếu bất động sản tăng giá mạnh suốt thời gian này , thuế tài sản ít tác động đến nhà đầu tư dài hạn do mức thuế suất đánh vào căn nhà thứ hai vẫn không đáng kể so với tốc độ tăng giá tài sản . tuy nhiên , sẽ không bao giờ xảy ra việc các bất động sản mãi tăng trong chu kỳ này , vì chắc chắn khủng hoảng sẽ đến và đan xen . theo đó , trong giai đoạn này , giá nhà , đất đi ngang hoặc giảm ( rơi vào chu kỳ khủng hoảng ) , nhà đầu tư dài hạn cũng tự sàng lọc danh mục để tránh bị thuế chồng thuế chứ không " ôm hàng " tiếp . tức thuế tài sản sẽ tác động thanh lọc thị trường đầu cơ trong các chu kỳ suy thoái . mặc dù vậy , vẫn có những quan điểm nghi ngại việc đánh thuế bất động sản có thể gây hiệu ứng tăng giá nhà và càng gây bất lợi với người có túi tiền hạn hẹp . chuyên gia hồ quốc tuấn , giảng viên đại học bristol ( anh ) nói : " cách tiếp cận theo kiểu các nước đã làm vì thế việt nam nên áp dụng - mà không có nền tảng lý luận và thực tiễn rõ ràng thì kết quả sẽ nằm ngoài ý muốn " . tại anh , chính quyền đánh thuế rất cao lên bất động sản nhưng thực tế họ là một trong những nước dẫn đầu về tốc độ tăng giá nhà của châu âu 10 năm nay . theo ông hồ quốc tuấn , đa số mô hình và nghiên cứu đều chỉ ra yếu tố cốt lõi ảnh hưởng giá nhà chính là nguồn cung . trong khi đó tại việt nam , nguồn cung nhà ít co giãn theo các yếu tố thuế , phí ... vì thế , việc áp thuế không giải quyết được vấn đề đầu cơ . hiệu ứng của thuế có thể làm tăng thay vì giảm giá nhà khi nguồn cung đứng im . nếu thiếu nguồn cung , người có nhiều nhà sẽ tăng tiền cho thuê diện rộng và chuyển những chi phí thuế vào giá bán tương lai . " vì thế , thuế bất động sản thực tế là một rào cản khiến người có ít tiền không thể cạnh tranh với người đã sở hữu nhiều bất động sản " , ông tuấn nhận định . còn theo chuyên gia đặng hùng võ , nguyên thứ trưởng bộ tài nguyên và môi trường , thuế bất động sản được phân loại thành thuế đất và thuế nhà . " khi nói đến đánh thuế bất động sản thứ hai , hiện nay không có nước nào đánh thuế đối với thửa đất thứ hai mà họ áp dụng đối với căn nhà thứ hai " , ông nói . và loại thuế bất động sản thứ hai này , ông cho biết chỉ tồn tại ở thị trường như singapore – nơi có nguồn cung bất động sản từ các dự án đạt được những chuẩn mực . khái niệm bất động sản thứ hai không áp dụng được với việt nam , có những vùng nông thôn nghèo khó còn có nơi lại đắt đỏ hơn singapore như trung tâm hà nội hay tp hcm. " việt nam bắt chước singapore để đánh thuế là hoàn toàn không phù hợp " , ông võ nói . liên quan đến mục tiêu tăng thu ngân sách , ông hồ quốc tuấn cho rằng cần làm rõ chính sách này có ý nghĩa cải thiện nguồn thu ngân sách nhà nước , còn hiệu quả về việc hạn chế đầu cơ là chưa rõ ràng . theo nhiều chuyên gia , hạ tầng kinh tế tp hcm nhiều năm qua xuống cấp trầm trọng một phần từ việc thiếu kinh phí để tái đầu tư . đó cũng là lý do thành phố đề xuất được hưởng trọn nguồn thu từ thuế nhà đất thứ hai cũng như các loại phí khác để giải quyết các điểm nghẽn về giao thông đô thị , cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân ... " việc đánh thuế bất động sản có thể mang lại nguồn thu cho chính quyền địa phương để tái đầu tư không gian sống và cũng hợp lý khi người có thu nhập cao đóng góp nhiều hơn . nhưng hiệu ứng của nó có thể đôi khi là tăng chứ không làm giảm giá nhà khi nguồn cung chết cứng " , ông tuấn nói . bên cạnh đó , cách thức tiến hành và thời điểm đánh thuế để chính sách này đạt được sự đồng thuận cao cũng được quan tâm . nhiều chuyên gia e ngại về mức độ sẵn sàng của thành phố để thí điểm đánh thuế . ông võ đặt câu hỏi tp hcm đã quản lý được các bất động sản thứ hai bỏ hoang và mang tính đầu cơ hay chưa ? trong khi chưa có quy định về nguồn gốc tiền đầu tư bất động sản , việc lách quy định theo ông là không hề khó . còn theo ông châu , việc thí điểm có thể cân nhắc từ năm 2025 , sau khi thị trường bất động sản ổn định về dòng tiền , thanh khoản pháp lý ... đồng thời bộ tài chính đã ban hành luật thuế tài sản năm 2024 . cũng theo ông châu , vấn đề quan trọng là cơ quan quản lý cần có sự chuẩn bị cơ sở dữ liệu để hỗ trợ cho quá trình đánh thuế tài sản , hướng đến việc đánh thuế đúng mục tiêu và đối tượng . ông châu cho rằng những trường hợp sở hữu căn nhà thứ hai trở lên với mục đích tích trữ tài sản kiếm lời nên bị đánh thuế . nhưng cần phân loại cụ thể chứ không nên máy móc bởi lẽ phải xét đến diện tích căn nhà lớn hay nhỏ , cũng như chức năng sử dụng căn nhà đó và giá trị trên thị trường . do đó , rất cần thiết đánh thuế trên cơ sở kết hợp định tính ( mục đích sử dụng ) , định giá ( giá trị ) và định lượng ( số lượng ) tài sản . ví dụ : nếu là căn nhà thứ hai trở lên , không phục vụ mục đích để ở nhưng dùng vào việc kinh doanh có đóng thuế , không nên đánh thêm thuế tài sản trường hợp này vì phát sinh thuế chồng thuế . về giá trị , theo ông châu không nên đánh thuế căn nhà thứ hai nếu tài sản này có giá trị thấp ( ví dụ lấy mốc không đánh thuế nhà có giá trị dưới 2 tỷ đồng ) . nếu căn nhà thứ hai nhưng diện tích quá nhỏ ( tp hcm có nhiều khu vực tồn tại loại nhà phố hẻm 10-15-20 m2 một căn ) cũng không nên đánh thuế . một vấn đề cần lưu ý khác theo các chuyên gia là tiền sử dụng đất không được xem là thuế nhưng bản chất khoản thu này không khác gì công cụ thuế . hiện tiền sử dụng đất tại việt nam rất cao , chiếm khoảng 10 % giá trị căn hộ , chiếm trên dưới 30 % giá trị nhà phố ( nhà gắn liền với đất ) và chiếm 50 % giá trị nhà biệt thự . do đó , nhà nước nên giảm tiền sử dụng đất xuống để tạo sự đồng thuận cao của người dân trong quá trình đánh thuế tài sản , mục đích tránh tình trạng thuế chồng thuế . quỳnh trang - vũ lê

theo nhiều chuyên gia , đề xuất thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai là bài toán khó , tp hcm không dễ áp dụng trong " một sớm một chiều " .

ghi nhận của vnexpress cho thấy tình trạng người ôm bất động sản xả hàng giảm giá diễn ra ngày càng phổ biến trên thị trường thứ cấp vào cuối quý iv. tại quận 9 cũ ( thuộc tp thủ đức ) xuất hiện tình trạng chung cư cận ngày bàn giao , nhà đầu tư tăng mức giảm từ 300 triệu đồng lên thành 500 - 600 triệu đồng đối với căn hộ 2 phòng ngủ để xả hàng . anh lư , nhà đầu tư đang nỗ lực thoát hàng căn hộ 3 tỷ đồng trong tháng 12 tiết lộ buộc phải giảm giá nhiều gấp đôi so với quý iii do thời điểm nhận nhà đã cận kề nhưng áp lực thanh toán bàn giao căn hộ ngày càng nặng . " lãi vay tăng từ 9 % lên mức trên 13 % , rao bán một năm qua không ai mua , nhận nhà lại phải đóng thêm tiền trong khi vẫn phải gồng gánh nợ hàng tháng khiến tôi buộc phải cắt lỗ 600 triệu đồng " , anh lư nói . trong khi đó , đối với các tài sản giá trị lớn ghi nhận các trường hợp giảm giá khá mạnh . tại phường an phú , quận 2 cũ , thuộc tp thủ đức xuất hiện giá chào bán đất mặt tiền giảm từ 185 triệu đồng một m2 xuống còn 135 triệu đồng một m2 , tức giảm giá 27 % so với giữa năm . cũng trên địa bàn quận 2 cũ , tại phường kế cận phường an phú , tp thủ đức ghi nhận một giao dịch thành công đất mặt tiền với giá 156 triệu đồng một m2 dù đầu năm từng chào giá 215 triệu đồng một m2 , mức giảm 27,5 % so với đầu năm . ông chiến , môi giới bất động sản khu vực tp thủ đức cho biết các tài sản rao bán đa phần rơi vào nhóm chủ nhà đất ngộp tài chính , cần tiền mặt để cơ cấu lại dòng vốn hoặc đang có khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất . " các giao dịch giằng co rất lâu vì bên mua thận trọng , luôn ép giá bên bán do biết thanh khoản thị trường kém . hơn 90 % khách mua thường không vội đưa ra quyết định nhanh thời điểm này vì cho rằng năm 2023 thị trường sẽ khó khăn nhiều hơn " , ông chiến cho hay . ghi nhận tại khu nam tp hcm , khu vực quận 7 , bình chánh , nhà bè , cần giờ cũng cho thấy giá chào bán bất động sản tiếp đà giảm mạnh hơn so với giữa đầu năm nay . tại quận 7 xuất hiện các trường hợp nhà đầu tư đang chào giảm giá 500 - 700 triệu đồng một căn đối với chung cư cao cấp do cần thoát hàng xử lý nợ . tại bình chánh , đối với căn hộ đang bàn giao , nhà đầu tư bán giá gốc dù đã xuống tiền 2,5 - 2,7 tỷ đồng , lỗ chi phí tài chính 8-9 % một năm . trong tuần đầu tiên tháng 12 , nhà đầu tư ôm đất mặt tiền biển lô lớn trên 2.500 m2 tại cần giờ cũng chào bán giảm giá từ 52 tỷ đồng hồi năm 2020 xuống còn 37 tỷ đồng nếu giao dịch ngay thời điểm cuối năm nay , tức giảm giá 29 % . chủ đất cho biết , do thiếu hụt dòng tiền nên giảm giá sâu để cơ cấu lại danh mục đầu tư . nói với vnexpress , ông nguyễn lộc hạnh , tổng giám đốc công ty ngọc châu á cho biết , trên thị trường bất động sản thứ cấp nhà đầu tư mua đi bán lại đang rơi vào tình trạng thanh khoản kém . người đang nắm giữ bất động sản khó tiếp cận vốn tín dụng hoặc lãi vay tăng và áp lực nợ đáo hạn cuối năm rất lớn . vì vậy các trường hợp dùng đòn bẩy tài chính đều phải giảm giá bán tài sản để xử lý nợ . ông hạnh xác nhận đà giảm giá thứ cấp càng về cuối quý iv đã tăng lên đáng kể so với quý ii và iii. bởi lẽ , nếu không thoát hàng trước tết nhà đầu tư có thể dẫn đến kịch bản sa lầy ( mất thanh khoản nhưng vẫn phải gồng trả lãi ) trong khi các cảnh báo năm 2023 thị trường nhiều khả năng diễn biến xấu hơn năm nay . với những người trường vốn , không dùng đòn bẩy tài chính và có sẵn tiền mặt , từ cuối quý iv đến đầu năm sau sẽ có nhiều lợi thế đàm phán mua nhà đất giá mềm hơn khoảng trên dưới 30-40 % so với năm 2021 , thậm chí mức ép giá từ phía bên mua có thể cao hơn . ceo ngọc châu á cho hay , những nhà đầu tư căn hộ " vô tình lướt sóng thành cư dân " thường giảm giá mạnh hơn và lỗ nặng hơn so với đất nền do tốc độ tăng giá của căn hộ chậm hơn . trong khi đó , nếu nhà đầu tư nào đã nắm giữ đất trên 3-5 năm , tỷ trọng giảm giá 30 % chỉ là cắt lời . riêng các trường hợp chỉ mới nắm giữ đất trong vòng 6-12 tháng gần đây đều là đu đỉnh ( mua với giá cao ) nên xả hàng giảm giá sẽ rơi vào nhóm cắt lỗ . vũ lê

tp hcmđầu tháng 12 , mức cắt lỗ chung cư tại tp thủ đức đã tăng từ 300 triệu đồng lên 600 triệu đồng một căn do nhà đầu tư đuối tài chính .

công ty mogin holdings - đơn vị chuyên tư vấn pháp lý nhà đất - vừa công bố báo cáo rủi ro do không nắm rõ luật lệ trong đầu tư bất động sản với 5 nhóm nguy cơ có thể dẫn đến mất tiền tỷ , khuyến nghị nhà đầu tư nên biết để phòng tránh . cuộc khảo sát dựa trên dữ liệu giao dịch , tư vấn pháp lý nhà đất tại đơn vị này từ năm 2021 đến tháng 11 năm nay . kết quả khảo sát cho thấy có đến 35 % các rủi ro đến từ việc bất cẩn khi soạn thảo hợp đồng giao dịch tài sản . đây là nhóm rủi ro có tỷ trọng lớn nhất và phổ biến nhất , đến từ các thỏa thuận bằng văn bản trong giao dịch nhà đất gồm : hợp đồng đặt cọc , hợp đồng mua bán , hợp đồng góp vốn , thỏa thuận hợp tác đầu tư và thỏa thuận giao nhận tiền , tài sản . xếp sau nhóm rủi ro về hợp đồng là rủi ro liên quan đến quy hoạch , ranh , thửa đất chiếm đến 25 % trong các giao dịch khảo sát được . tương tự , rủi ro từ việc nhà , đất , tài sản đang mua bán chưa đầy đủ pháp lý ( chưa đủ điều kiện bán ) cũng chiếm 25 % trường hợp được khảo sát . trong khi đó , nhóm rủi ro từ việc giao dịch tài sản không chính chủ ( không thông qua người trực tiếp đứng tên nhà đất ) chiếm 10 % riêng nhóm rủi ro vì bị đánh tráo sổ , dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giả để đánh lừa trong quá trình mua bán , chiếm 5 % trong lượng giao dịch . chiếm tỷ lệ thấp nhưng các vi phạm dùng sổ giả thường dẫn đến vụ án hình sự vì có dấu hiệu lừa đảo một cách có hệ thống và có tổ chức để chiếm đoạt giá trị tài sản rất lớn . bà lương đình thúy vân , tổng giám đốc công ty tư vấn đầu tư mogin holdings cho biết , rủi ro trong giao dịch bất động sản rất nhiều nhưng đáng tiếc các nhà đầu tư thường không có sự chuẩn bị và phòng bị . chỉ khi sự việc đã rồi , đứng trước nguy cơ mất tiền tỷ , nhà đầu tư mới tìm thuốc chữa bệnh thì đã muộn . bà vân cho hay , 5 nhóm rủi ro trên thường khiến nhà đầu tư bất động sản mất nhiều tiền bạc , thời gian thậm chí mất luôn cả tài sản . vì vậy , bà khuyến nghị các nhà đầu tư bất động sản nên tìm hiểu và cập nhật các thông tin , hệ thống luật liên quan đến thị trường bất động sản hoặc tham vấn luật sư trước khi giao dịch tài sản để giảm thiểu những rủi ro đáng tiếc . nói với vnexpress , luật sư đặng hoàng mỹ , giám đốc công ty giám đốc công ty luật tnhh mtv đặng hoàn mỹ , đoàn luật sư tp hcm cho biết , quan sát từ thực tế giải quyết giao dịch bất động sản qua nhiều năm cho thấy tỷ lệ rủi ro đến từ bất cẩn khi ký các loại hợp đồng chiếm đến 40 % các vụ tranh chấp . bà mỹ giải thích , theo quy định , hầu hết hợp đồng mua bán , chuyển nhượng bất động sản phải được thành lập thành văn bản và được công chứng . tuy nhiên , trên thị trường vẫn tồn tại giao dịch mà các bên ký kết hợp đồng không công chứng ( sai quy định ) , thậm chí có thể chỉ giao dịch bằng giấy tay hoặc bằng lời nói hay chỉ lập vi bằng . đây là một sai lầm có thể dẫn đến rủi ro mất trắng cho phía bên mua . rất nhiều trường hợp nhà đầu tư mua bán tài sản giá trị chục tỷ , trăm tỷ đồng nhưng việc soạn thảo hợp đồng mua bán , đặt cọc , thỏa thuận góp vốn , hợp tác đầu tư vẫn xảy ra thiếu sót , chưa chặt chẽ về mặt pháp lý hoặc chưa được quan tâm đúng mức . điều đó có thể dẫn tới các rủi ro khiến cho hợp đồng vô hiệu hoặc gây khó khăn trong việc thực thi . trong phạm vi áp dụng pháp luật , có thể cập đến 2 rủi ro cơ bản thường gặp phải là rủi ro về hiệu lực của hợp đồng ( bị tuyên vô hiệu ) và rủi ro từ việc soạn thảo các điều khoản không chặt chẽ , không rõ ràng . theo luật sư mỹ , những lỗi dù là rất nhỏ trong soạn thảo hợp đồng cũng có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền , lợi ích của các bên tham gia giao dịch tài sản , dẫn đến mất thời gian giải quyết tranh chấp , tốn kém chi phí vào các thủ tục tố tụng và mất uy tín , thậm chí mất tài sản . vũ lê

người mua bất động sản thường chú trọng lợi nhuận kỳ vọng song lơ là việc đọc kỹ , thương thảo hợp đồng dẫn đến nguy cơ mất tiền tỷ .

nghiên cứu được knight frank cho biết số tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh hạng 1 và hạng 2 tại việt nam lần lượt chỉ chiếm 9 % và 16,6 % . tức tổng cộng chỉ 25,6 % tòa nhà có chứng nhận xanh hai cấp độ này trong toàn thị thị trường tòa nhà văn phòng , so với 87,2 % của singapore , 72 % của australia , 38 % của riêng kuala lumpur ( malaysia ) . có khoảng 6 loại chứng nhận công trình xanh phổ biến . tuy nhiên , chủ đầu tư việt nam có xu hướng chuộng chứng nhận leed và green mark cho các tòa nhà văn phòng hạng a và b. riêng tại tp hcm , đã có 7 tòa nhà đạt chứng nhận leed và 2 tòa nhà đạt chứng nhận green mark . hà nội có 3 tòa nhà đạt chuẩn leed.tp hcm và hà nội vẫn còn cách khá xa so với bangkok , nơi có tới 25 tòa nhà văn phòng được chứng nhận leed cùng với 5 tòa nhà được trees ( xếp hạng năng lượng và bền vững môi trường của thái lan ) công nhận . theo nghiên cứu công bố trên tạp chí energies vào tháng 10/2022 , công trình xanh tiết kiệm 20-30 % nước và 40-50 % năng lượng so với các tòa nhà bình thường . các tòa nhà chứng nhận leed tạo ra ít co2 hơn 34 % , sử dụng năng lượng và nước ít hơn lần lượt 25 % và 11 % . dù còn ít nhưng số tòa nhà văn phòng xanh ở việt nam đang cải thiện . gần đây , tòa nhà mê linh point ( quận 1 ) sau khi được nâng cấp đã đạt chứng nhận green mark platinum của cơ quan quản lý xây dựng & nhà ở singapore . tại tp hcm , trong tổng số 9 tòa nhà văn phòng hạng a và b được xây dựng từ nay đến năm 2024 ( tổng diện tích thuê khoảng 318.771 m2 ) , sẽ có 5 tòa nhà được cấp chứng nhận xanh , với tổng diện tích thuê khoảng 214.151 m2 . thị trường tòa nhà văn phòng xanh còn khiêm tốn nhưng đang có nhiều cơ hội . ông alex crane , giám đốc điều hành knight frank việt nam , cho biết khách thuê đa quốc gia có yêu cầu cao về chứng nhận môi trường sẽ là yếu tố thúc đẩy chủ chốt khiến các chủ đầu tư thay đổi và tiếp nhận , nắm bắt làn sóng xanh hóa . " trong tương lai , các tòa nhà muốn được xét duyệt lên hạng a sẽ cần có chứng nhận xanh , bởi lẽ khách thuê ngày càng quan tâm đến điểm xếp hạng nhằm đáp ứng yêu cầu các sáng kiến bền vững và phục vụ mục tiêu giảm phát thải carbon của họ " , ông crane nói thêm . theo công ty tư vấn xây dựng greenviet , chi phí đầu tư ban đầu cho một tòa nhà xanh thường cao hơn khoảng 2-5 % so với các dự án tương đương . nhưng trong 5 năm sau khi vận hành , tòa nhà xanh sẽ thu hồi được phần chi phí phụ trội này . kết quả nghiên cứu của knight frank trong quý iii cũng cho thấy các tòa nhà văn phòng xanh ở trung tâm thành phố có giá thuê cao hơn 16 % so với các tòa nhà không đạt chứng nhận xanh cùng khu vực . văn phòng xanh cũng có cơ hội hơn để thu hút vốn hơn thời gian tới . báo cáo " triển vọng đầu tư toàn cầu 2023 " do colliers vừa công bố cho biết các tiêu chí về môi trường , xã hội và quản trị ( esg ) tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong quá trình ra quyết định của nhà đầu tư tại châu á - thái bình dương . tại khu vực này , hai phần ba ( 66 % ) nhà đầu tư bắt đầu hoặc đã lồng ghép các hành động liên quan đến tiêu chí môi trường đối với tài sản của họ . ví dụ chiến lược cải thiện vốn , thanh lý hoặc mua lại có kết hợp các tiêu chí esg , so với 75 % nhà đầu tư trên toàn cầu . ông john marasco , giám đốc điều hành thị trường vốn & dịch vụ đầu tư của colliers cho biết , để đáp ứng sở thích của người thuê , các yêu cầu pháp lý ngày càng tăng và chi phí vận hành tài sản ngày càng cao , các nhà đầu tư đang xem xét lại giá trị và chú trọng hơn vào một loạt các yếu tố esg. " có cả kỳ vọng và bằng chứng rõ ràng hơn rằng những tài sản có tính bền vững sở hữu ưu thế giá trị cao hơn và những tài sản không có sẽ bị giảm giá trị mạnh . thị trường có thể sẽ chứng kiến một số dịch chuyển trong phân bổ tổng vốn , về mặt tái cấp vốn , trang bị thêm tài sản , xây dựng mới hoặc thoái vốn " , vị chuyên gia nói . viễn thông

việt nam mới có khoảng 25 % tòa nhà văn phòng có chứng nhận xanh cấp độ 1,2 trong khi một số nước lân cận có thể đến 70 % .

nội dung trên được giám đốc sở kế hoạch và đầu tư trần hòa nam giải trình trong phiên chất vấn kỳ họp thứ 8 hđnd tỉnh khánh hòa khóa 7 , ngày 9/12 . sở đang tham mưu tỉnh kiên quyết xử lý những dự án chậm tiến độ này . ông trần hòa nam cho biết trong các dự án trên được chia thành ba nhóm . nhóm thứ nhất là dự án chậm tiến độ . thứ hai là nhóm có vướng mắc liên quan đến quy hoạch , mật độ xây dựng , các thủ tục đầu tư với 28 dự án ( 15 dự án ở tp nha trang ) . cuối cùng là nhóm đang tiếp tục rà soát , kiểm tra về quy hoạch , tình hình triển khai dự án ; nguyên nhân chậm tiến độ ; lỗi vi phạm của nhà đầu tư ; thẩm định năng lực tài chính và kinh nghiệm của nhà đầu tư ; .... là 71 dự án ( 20 dự án ở tp nha trang ) . " hiện đơn vị đã kiểm tra và xử phạt 8 dự án trong nhóm chậm tiến độ . ngoài ra , 3 dự án đang xem xét chấm dứt hoạt động và thu hồi giấy chứng nhận đầu tư nếu đủ điều kiện . 4 dự án sẽ thu hồi giấy chứng nhận đầu tư sau khi có quyết định thu hồi đất " , ông nam nói . giám đốc sở kế hoạch đầu tư khánh hòa cho biết theo quy định tại điều 47 , 48 luật đầu tư năm 2020 , để đủ điều kiện chấm dứt hoạt động và thu hồi giấy chứng nhận đầu tư của dự án chậm tiến độ phải thực hiện một số thủ tục liên quan như kiểm tra , lập biên bản , ban hành quyết định xử phạt , tạm ngừng hoạt động dự án để khắc phục vi phạm , ... nếu không có khả năng khắc phục , sở sẽ mời nhà đầu tư đến đối thoại , lập biên bản làm việc , sau đó báo cáo ubnd tỉnh cho ý kiến chủ trương về việc chấm dứt hoạt động và thu hồi giấy chứng nhận đầu tư của dự án . ngoài ra , để đảm bảo việc chấm dứt hoạt động dự án đúng theo quy định của luật đầu tư năm 2020 và tránh các trường hợp khiếu nại , khiếu kiện của nhà đầu tư , cần một khoảng thời gian nhất định để thực hiện đầy đủ thủ tục chấm dứt hoạt động dự án do chậm tiến độ . điều này khác với luật đầu tư năm 2014 sẽ ban hành quyết định chấm dứt hoạt động dự án ngay khi xác định dự án chậm tiến độ . bùi toàn

năm nay , khánh hòa có 111 dự án có nguồn vốn đầu tư ngoài ngân sách triển khai chậm tiến độ từ 2 đến 10 năm .

cụ thể , horea đề nghị ngân hàng nhà nước trình chính phủ xem xét nới " room " tín dụng thêm 1 % ( nâng trần tăng trưởng tín dụng cả năm 2022 lên 15 % ) . việc này giúp có thêm nguồn vốn khoảng hơn 100.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế và sản xuất kinh doanh . về thời gian , horea đề xuất nới " room " ngay trong giai đoạn cao điểm tháng 12 đến trước tết quý mão 2023 . nói với vnexpress , ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) cho biết , rất cần thiết bổ sung thêm nguồn vốn tín dụng để kịp thời hỗ trợ các thị trường chủ lực có ý nghĩa là đầu kéo cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm . giải pháp tăng nguồn cung tín dụng cho nền kinh tế , phục vụ sản xuất kinh doanh , trong đó có doanh nghiệp phát triển bất động sản , người mua nhà từ nay đến tết quý mão đóng vai trò then chốt . năm nay tết tây và tết nguyên đán liền kề nhau ( mùng 1 tết nhằm ngày 22/01/2023 ) và hầu như mọi hoạt động đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản chỉ còn tập trung trong tháng 12/2022 đến ngày 6/1/2023 ( rằm tháng chạp ) với tổng cộng 36 ngày . trong 11 tháng đầu năm 2022 , chỉ số cpi chỉ tăng 3,02 % , dự kiến cả năm 2022 cpi tăng dưới 4 % như mục tiêu đề ra , thu ngân sách nhà nước đạt 116 % kế hoạch cả năm , cho thấy nền kinh tế có sức chống chịu khá vững chắc và đang trong quá trình phục hồi , tăng trưởng trở lại . chủ tịch horea cho hay , thị trường bất động sản , các doanh nghiệp , người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đang rất khó khăn , khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng . nhiều doanh nghiệp thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do hụt dòng tiền hoặc âm dòng tiền . nếu không khẩn trương có giải pháp xử lý kịp thời , thị trường bất động sản có thể khủng hoảng . hậu quả có thể kéo theo suy thoái , khủng hoảng kinh tế , tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô , an sinh xã hội . song song với việc nới trần tín dụng , các tiêu chí để các doanh nghiệp bất động sản , người mua nhà và nhà đầu tư có thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng là các dự án có đầy đủ pháp lý , có tính khả thi hoặc đang xây dựng dở dang , nhất là các dự án sắp hoàn thành xây dựng , các dự án nhà ở xã hội , dự án nhà ở giá vừa túi tiền . ông lê hoàng châu cho rằng , giải pháp nới thêm 1 % trần tín dụng không phải để giải cứu thị trường , doanh nghiệp bất động sản . việc này thể hiện nhà nước thông qua cơ chế chính sách , tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh , tự điều tiết , đi đôi với một số giải pháp kích cầu trực tiếp hỗ trợ cho người mua nhà để ở , người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý . theo ông , doanh nghiệp bất động sản phải thấy rõ trách nhiệm của mình , chủ động tái cấu trúc doanh nghiệp , tái cơ cấu đầu tư , tái cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu thực và thực hiện giảm giá nhà tương đối và giảm giá thực chất để tự vượt khó . trung tín

hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) đề xuất nới 1 % trần tín dụng ngay trong tháng 12 và trước tết quý mão để thêm vốn cho nền kinh tế .

thông tin mua lại trước hạn lô trái phiếu 188,7 tỷ đồng trên được công ty cổ phần phát triển bất động sản phát đạt ( pdr ) đưa ra chiều nay . đây là lô trái phiếu có kỳ hạn đến tháng 12/2023 , tức phát đạt trả nợ cho trái chủ trước hạn một năm . trước đó hồi 25/11 , công ty này đã tất toán lô trái phiếu phát hành lần 9 năm 2021 kỳ hạn 2 năm trị giá 150 tỷ đồng sớm hơn kỳ hạn một năm . hôm 21 và 25/10 , phát đạt cũng đã tất toán khoản vay vốn lưu động có giá trị tổng cộng 220 tỷ đồng cho tập đoàn tài chính mirae asset ( hàn quốc ) . như vậy , chỉ trong vòng hơn một tháng , tính từ cuối tháng 10 đến nay , phát đạt đã tất toán tổng cộng 558,7 tỷ đồng các khoản vay , trong đó có 338,7 tỷ tất toán trước hạn trái phiếu . hiện tổng nợ vay của công ty này giảm từ mức 5.265 tỷ đồng xuống khoảng 4.700 tỷ đồng . số dư nợ trái phiếu giảm xuống còn 2.500 tỷ đồng . ông bùi quang anh vũ , tổng giám đốc phát đạt cho biết đã chuẩn bị kế hoạch và lộ trình để thanh toán đúng hạn các khoản vay , cũng như đảm bảo quyền lợi của các trái chủ . theo ông vũ , song song với việc mua lại trái phiếu trước hạn , công ty còn tái cơ cấu danh mục đầu tư với mục đích tối ưu nguồn lực , đảm bảo dòng tiền , tăng khả năng thanh khoản nợ vay . ông cho hay công ty luôn trả đúng hạn lãi và nợ gốc trái phiếu , cũng như các khoản vay từ cuối năm nay và đã dự phòng đủ nguồn tài chính tất toán các khoản vay bao gồm cả trái phiếu trong năm 2023 . hoạt động tất toán nợ của doanh nghiệp này diễn ra được xem là nỗ lực đỡ giá cổ phiếu pdr sau chuỗi giảm sàn kỷ lục kể từ ngày niêm yết , đồng thời minh bạch thông tin về tiến độ và kế hoạch trả nợ trái phiếu đến nhà đầu tư . các nỗ lực này đang tác động tích cực đến thị giá cổ phiếu pdr trên thị trường chứng khoán . đóng cửa phiên giao dịch ngày 2/12 , cổ phiếu pdr của phát đạt tăng hết biên độ lên 15.600 đồng , nối dài chuỗi chạm giá trần bốn phiên liên tiếp và lấy lại 30 % thị giá so với vùng đáy thiết lập đầu tuần này . khối lượng sang tay hôm nay đạt gần 49 triệu cổ phiếu , tương ứng giá trị giao dịch khoảng 750 tỷ đồng . cổ phiếu pdr cũng đã chứng kiến nhiều phiên có khối lượng giao dịch lớn . phiên 29/11 , có đến 94 triệu cổ phiếu pdr được giao dịch , trong đó có 20 triệu cổ phiếu được mua vào bởi nhà đầu tư nước ngoài . trung tín

công ty phát đạt vừa công bố sẽ mua lại 188,7 tỷ đồng trái phiếu trước hạn phát hành năm ngoái , sau vài ngày chi 150 tỷ đồng trả sớm lô trái phiếu khác .

báo cáo mới nhất của dkra việt nam cho biết , tháng 10 , giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp khu vực phía nam ( thị trường chủ lực gồm tp hcm , bình dương , long an ) tăng 4-10 % so với đợt mở bán trước ( tức đầu năm nay ) . đối với phân khúc nhà liền thổ ( nhà phố và biệt thự thuộc các dự án ) giá bán cũng neo cao trong tháng 11 sau khi đã tăng mạnh hồi quý iii. chỉ số giá bất động sản của savills ( sppi ) vừa công bố cũng cho hay , quý vừa rồi , chỉ số giá nhà ở tại tp hcm đạt 130 điểm , tăng 1 điểm theo quý , đến từ việc giá sản phẩm hạng b ( trung cấp ) tại quận 9 tăng 13 % và nhà bè tăng 5 % . nhà ở phân khúc này có giá cao nhất là 10 tỷ đồng một căn trong khi nhà hạng a ( cao cấp ) ghi nhận mốc 30 tỷ đồng một căn . khảo sát của vnexpress cũng ghi nhận đến tháng 11 , giá bán nhà sơ cấp neo cao nhưng các chủ đầu tư chiết khấu phổ biến hơn trước , có nơi chiết khấu 40-50 % cho trường hợp thanh toán nhanh căn hộ và nhà liền thổ đã hết hạn trong tháng 10 . hiện giá bán căn hộ tại quận 2 cũ ( tp thủ đức ) thuộc phân khúc cao cấp trong rổ hàng mới đều có giá tăng 5-8 % so với hàng cũ trên cùng địa bàn . ở phân khúc nhà liền thổ , rổ hàng sơ cấp chào bán tại quận 9 cũ ( tp thủ đức ) ghi nhận mốc 18 tỷ đồng một căn , chiết khấu thanh toán nhanh 18 % . shophouse tại quận 2 cũ tiếp tục bán giá 360 triệu đồng một m2 . dinh thự hạng sang tại một dự án 26,7 ha thuộc khu đô thị tại phường long bình tp thủ đức có giá bán 250 - 700 tỷ đồng một căn . giá nhà ở chào bán trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có diễn biến ngược chiều nhau và chênh lệch ngày càng lớn . theo đó , giá bán nhà sơ cấp trong hai tháng đầu quý iv vẫn leo thang lên 10 % so với đầu năm nhưng giá bán nhà thứ cấp ghi nhận nhiều trường hợp giảm 10-20 % , cá biệt một số nhà đầu tư ngộp tài chính sẵn sàng điều chỉnh giá bán đến 25-30 % so với đầu năm . điểm giống nhau của thị trường sơ cấp và thứ cấp là thanh khoản đồng loạt giảm mạnh . dòng tiền của khách mua bị nghẽn , đồng thời trước chênh lệch khá lớn giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp , nhiều nhà đầu tư đứng ngoài thị trường , giữ tiền mặt chờ các nhịp điều chỉnh sâu hơn để bắt đáy . trong báo cáo của dkra việt nam cho thấy nhiều nơi ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ở các dự án căn hộ chỉ 20 % rổ hàng tức tồn đọng đến 80 % sản phẩm mới . có rất ít dự án căn hộ chào bán mới đạt tỷ lệ hấp thụ 50 % trên thị trường sơ cấp . với phân khúc nhà liền thổ ( nhà phố và biệt thự ) , dkra việt nam cũng chỉ ra thanh khoản đầu quý iv giảm gần 90 % trên thị trường sơ cấp . tình hình tương tự với thị trường thứ cấp khi nhiều nhà đầu tư cần xả hàng gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân , giảm áp lực lãi vay giữa bối cảnh lãi suất tăng cao . còn savills xác nhận tỷ lệ hấp thụ nhà ở tại tp hcm chỉ đạt 15 % , giảm 54 điểm phần trăm theo quý do giá sơ cấp tăng cao , niềm tin của người mua nhà giảm ... nhìn nhận giá nhà sơ cấp vẫn tăng , ông nguyễn mạc hoài nam , tổng giám đốc công ty cổ phần tư vấn nam phát , cho biết do chi phí đầu vào phát triển dự án đội lên khá cao . cụ thể : chi phí chạy pháp lý lớn do thời gian kéo dài , tài chính cũng leo thang ( lãi vay trong xu hướng đi lên ) , chi phí quỹ đất , vật tư , nhân công xây dựng ... đều không giảm . hơn nữa , phân khúc sản phẩm này đang được định vị thuộc nhóm trung – cao cấp trở lên và không có nhà giá rẻ , dẫn đến giá chào bán bình quân toàn thị trường leo thang . liên quan chiết khấu cao , ceo nam phát giải thích , các doanh nghiệp bất động sản không muốn tạo cho khách hàng đã mua đợt đầu cảm giác bị mua hàng giá đắt hay mua hớ . bởi lẽ , cảm giác này có thể dẫn tới các phản ứng không có lợi như khách tạm ngưng thanh toán tiền , kiếm cớ để hủy hợp đồng , đòi giảm giá . vì vậy , đa số các chủ đầu tư không chọn phương án giảm giá bán trực tiếp các đợt tung hàng giai đoạn sau . bởi việc liên tục niêm yết giá bán tăng còn làm cho khách hàng có cảm giác mua được giá hời bằng " kỹ thuật " tăng giá bán lên cao sau đó giảm giá xuống ( thực chất không giảm giá ) . khi thị trường tốt hơn , doanh nghiệp sẽ loại bỏ dần các gói chiết khấu , khuyến mãi . ngoài ra , việc giảm giá gián tiếp ( chiết khấu ) còn giúp duy trì mặt bằng giá cao , tăng liên tục theo chủ đích của bên bán . " giá nhà sơ cấp tăng kèm theo ưu đãi lớn , chiết khấu khủng là cách các doanh nghiệp nỗ lực kích cầu , tranh thủ hút dòng tiền về giữa lúc thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều hiện tượng giảm giá , thanh khoản chậm " , ông nói và dự báo sự cạnh tranh giữa hai thị trường này sắp tới sẽ diễn ra khốc liệt khi người mua đặt giá tài sản lên bàn cân để so sánh , cân nhắc và chuộng hàng có giá " mềm " hơn . vũ lê

tp hcmgiữa quý cuối năm , giá nhà sơ cấp phía nam tăng 4-10 % so với đầu năm , song thanh khoản giảm 60-90 % .

cuối tháng 11 , thị trường bất động sản phía nam đua xả hàng thứ cấp , khá nhiều trường hợp nhà đầu tư giảm giá 15-20 % do ngộp tài chính . trước đó , từ tháng 10 , một số chủ đầu tư cũng tung chiết khấu cao 40-50 % áp dụng cho trường hợp thanh toán nhanh một lần đối với cả căn hộ và nhà liền thổ . các dự án mở bán trong 4-7 tuần gần đây đều tung khuyến mãi giá trị hàng trăm triệu đồng trên thị trường sơ cấp . nhiều hàng giảm giá song thanh khoản thị trường trầm lắng do giới đầu tư đang đứng ngoài , giữ tiền mặt và quan sát . trên các chợ bất động sản trực tuyến , môi giới chào hàng giảm giá cắt lỗ , ngộp vốn bán gấp , tài sản ngân hàng thanh lý để xử lý nợ xấu ... khá phổ biến trong tháng 10 và 11 nhưng cũng ít giao dịch . theo các chuyên gia , trước những " ma trận " đại hạ giá này , nhà đầu tư cần thận trọng khảo sát thực tế xem mức giảm hiện nay là bớt lời hay cắt lỗ . tại chương trình chia sẻ diễn biến thị trường địa ốc tối 23/11 với chủ đề nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng gì trong tương lai , các câu hỏi có nên chờ bắt đáy bất động sản , đâu là giá đáy , làm sao phân biệt giảm lời hay cắt lỗ để bắt đáy được đặt ra . bà lương đình thúy vân , ceo công ty tư vấn đầu tư mogin holdings cho rằng rất khó dò đáy bất động sản trong bối cảnh hiện nay vì thị trường đang tràn ngập thông điệp môi giới chào bán cắt lỗ , hàng ngộp tài chính ... nhưng thực tế giá chưa giảm nhiều . theo bà vân , từ quý iii đến nay , thị trường bất động sản giao dịch chậm lại nhưng giá chưa thật sự giảm sâu . phân khúc nhà hình thành trong tương lai , với trường hợp thanh toán nhanh , có chủ đầu tư uy tín chiết khấu giảm 40-50 % so với trước . tuy mức giảm giá lên đến bạc tỷ , đây có thể hiểu là giảm lãi và chia phần lợi ích về cho khách hàng nhiều hơn trong giai đoạn thanh khoản kém và thiếu hụt tiền mặt . phân khúc nhà phố riêng lẻ có giấy chứng nhận vẫn có những chủ nhà kêu bán với giá rẻ hơn trước đó hay chủ động giảm giá để nhanh ra hàng . tỷ lệ thường thấy giảm là tầm 10-15 % so với giá rao bán trước đây . các trường hợp muốn bán nhanh để thanh toán nợ , tất toán với ngân hàng đã xuất hiện mức giảm giá nhiều hơn ngưỡng 15-20 % nhưng phụ thuộc rất lớn vào pháp lý và vị trí của từng loại tài sản , mức độ thiện chí khi đàm phán . tuy nhiên , bà vân cho rằng các nhà đầu tư cần quan sát và so sánh giá thị trường xung quanh xem rẻ thật không , chớ vội nghe lời môi giới là cắt lỗ , bán gấp , thanh lý ... so với giá bán " hét " quá cao trước đó . nên thông qua các môi giới hoạt động tại địa bàn mình quan tâm để kiểm tra thêm giá cùng khu vực . nếu chuẩn hơn , nên gửi thẩm định giá để có mức giá trung bình giao dịch . bất động sản rẻ thường rơi vào các tình huống chưa hoàn thành pháp lý , tài sản không giao dịch ngay được , không hoàn công được , tranh chấp , kiện tụng , cầm cố ... nếu vướng lỗi phong thủy : tóp hậu , gần chùa , nhiều mồ mả xung quanh ... hoặc lỗi quy hoạch như vị trí phạm quy hoạch , quy hoạch treo giá tài sản cũng rẻ hơn so với mặt bằng chung toàn thị trường . ceo mogin holdings khuyến nghị , trong giai đoạn khó khăn hiện nay , nhà đầu tư nắm trong tay tiền mặt là lợi thế cực lớn . " nhà đầu tư chờ bắt đáy nên ưu tiên mua hàng chất lượng tốt , pháp lý an toàn , giá hợp lý , có thể khai thác sử dụng ngay hơn là nhắm vào tài sản siêu rẻ hình thành trong tương lai vì rất khó có hàng vừa rẻ vừa ngon " , bà vân nói . trong khi đó , ông trần khánh quang , tổng giám đốc công ty việt an hòa nhận định , các đợt xả hàng , giảm giá trong năm 2022 chỉ là bước khởi đầu , năm 2023 dự kiến các khó khăn tài chính có thể trở nên nặng nề hơn và các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mất khả năng thanh toán sẽ phải giảm giá bất động sản để tái cơ cấu danh mục . năm 2023 có thể là giai đoạn nhiều nhà đầu tư giữ tiền mặt chủ động nắm bắt cơ hội săn hàng giá tốt . theo ông quang , hiện nay thị trường bất động sản chưa đến giai đoạn dò đáy , các vùng trũng về giá có thể xuất hiện vào năm sau . đa số các tình huống giảm giá bán đến quý iv năm nay chỉ là giảm lời . một số trường hợp giảm giá bán để cơ cấu dòng tiền đang thiếu hụt , có thể hoàn vốn ( lỗ mất chi phí lãi vay ) hoặc lỗ nhiều hơn nếu dùng đòn bẩy tài chính quá đà cũng dần phổ biến hơn . mức giảm giá các tài sản phổ biến đến nay ghi nhận được khoảng 20-25 % và giảm sâu khoảng 30-40 % so với cùng kỳ . " cơ hội mua được hàng giá tốt sẽ nhiều hơn trong năm 2023 khi cuộc đua xả hàng mạnh dần , mức giảm có thể đạt đến 50 % đối với những chủ tài sản tháo hàng do khó khăn tài chính " , ông quang dự báo . cũng đồng quan điểm đáy bất động sản chưa xuất hiện trong năm 2022 , ông phan công chánh , ceo phú vinh group nhìn nhận , thị trường đang trong xu hướng đi xuống nhưng chưa phải là đáy . với điều kiện kinh tế vĩ mô cuối quý iv không thuận lợi , bất động sản đứng trước những pha điều chỉnh mạnh . vì vậy các nhà đầu tư nên cẩn trọng trước các bẫy đại hạ giá nhà đất . nhiều khả năng thời gian tới , khi khó khăn nhiều hơn , đà giảm giá tài sản có thể sâu hơn . ông chánh khuyến nghị , từ nay tới hết năm 2023 , các tín hiệu từ cục dự trữ liên bang mỹ ( fed ) , sửa luật đất đai , siết room tín dụng , trái phiếu doanh nghiệp sẽ là những biến số quan trọng tác động đến diễn biến thị trường bất động sản . khi càng có nhiều biến số , nhà đầu tư nên đưa khẩu vị rủi ro về mức 2 ( thận trọng ) hoặc mức 1 ( không chấp nhận rủi ro ) . tuy tiềm ẩn nhiều rủi ro , cơ hội sẽ đến với nhà đầu tư bám trụ thị trường bền bỉ qua nhiều giai đoạn thăng trầm , đọc được chu kỳ lên xuống , có sẵn nguồn lực , nhưng nhóm này tương đối ít . nếu đầu tư , phải chuẩn bị nguồn lực , cơ cấu danh mục để dôi dư tiền mặt để từ nay tới cuối 2023 có thể mua bất động sản với giá giảm sâu . phân khúc đầu tư trong chu kỳ đi xuống là quay trở về với sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực . " đến giữa năm 2023 mới có hy vọng thị trường tìm ra các giải pháp hồi phục và độ trễ của chính sách có thể rơi vào ở 6-12 tháng kế tiếp " , ông chánh dự báo . vũ lê

nhiều nhà đầu tư địa ốc chờ thị trường điều chỉnh sâu để bắt đáy nhưng theo các chuyên gia , đà giảm mới bắt đầu , nên thận trọng với bẫy đại hạ giá .

báo cáo nhà phố , biệt thự tại tp hcm và vùng phụ cận ( các tỉnh bình dương , đồng nai , long an , bà rịa – vũng tàu , tây ninh ) của dkra việt nam cho thấy , trong tháng 10 , sức mua trên thị trường nhà liền thổ tiếp tục giảm tốc . nguồn cung tại tp hcm và các tỉnh vùng ven sụt đến 72 % so với cùng kỳ năm ngoái , song sức cầu lại rất khiêm tốn khi hàng bán được chỉ bằng 11 % , tức giảm 89 % . mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận trường hợp ngoại lệ , có một số trường hợp chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu lên đến 50 % cho khách hàng thanh toán nhanh để kích cầu nhưng phản ứng này khiến người mua càng giữ tiền , chờ đợi hàng rẻ . trên thị trường thứ cấp ( nhà đầu tư mua đi bán lại ) , mặt bằng giá cũng xuất hiện những giao dịch cắt lỗ ( giảm 200 - 500 triệu đồng một căn ) ở những khách hàng gặp khó khăn về dòng tiền . dkra đánh giá thanh khoản thị trường nhà liền thổ phía nam tiếp tục trầm lắng từ quý iii sang tháng đầu tiên của quý iv và chưa có dấu hiệu hồi phục sớm . khảo sát của vnexpress cũng cho thấy , nhiều sàn phân phối bất động sản liền thổ tại khu vực phía nam rơi vào tình trạng ế khách trong tháng 10 . trưởng phòng marketing của một sàn địa ốc tại quận 2 cũ ( tp thủ đức ) đang phân phối nhà phố và biệt thự tại bình dương và đồng nai cho biết từ tháng 10 đến nay , không có giao dịch sản phẩm mới nào . trong khi đó , lượng hàng cũ ( nhà đầu tư mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp ) ký gửi qua sàn tăng gấp đôi so với tháng 9 do khách hàng có nhu cầu thu hồi dòng tiền đã bán ra hàng loạt , song không có người mua . anh châu , môi giới nhà liền thổ tại khu đông tp hcm và vùng phụ cận khu long thành , biên hòa thuộc tỉnh đồng nai , cho hay thanh khoản tháng 10 xuống thấp . " tôi không có giao dịch nào trong tháng vừa qua và tình trạng trầm lắng kéo dài sang tháng 11 . khách hàng rất thận trọng , chỉ thăm dò giá và không mặn mà việc đi thực tế hay xuống tiền " , anh châu cho hay . cá biệt một dự án nhà liền thổ xây sẵn đã hoàn thiện tại quận 9 cũ ( tp thủ đức ) chào bán từ quý iii và sắp bàn giao nhà , ra sổ hồng trong quý iv được môi giới cho biết , tuy thoát cảnh ế ẩm nhưng cũng chỉ có giao dịch nhỏ giọt vì giá trị tài sản lên đến 18 tỷ đồng một căn . để bán được hàng , chủ đầu tư dự án này phải tung ra các gói khuyến mãi , ưu đãi và chiết khấu để kích cầu . giám đốc một sàn phân phối bất động sản tại long an cũng xác nhận , thanh khoản nhà liền thổ quanh khu vực bến lức , long hậu trầm lắng từ đầu quý iv đến nay . các nhà đầu tư xả hàng trên thị trường thứ cấp tại địa bàn này chủ yếu cần xử lý khó khăn tài chính nên giá bán giảm 15-20 % so với mức giá kỳ vọng hồi đầu năm 2022 . tuy nhiên , ông nhận định , mức giá giảm này chưa phải là mức lỗ vì trong 3 năm qua , giá bất động sản liền thổ đã bị đội lên gấp nhiều lần sau những đợt sốt đất cục bộ . ông nguyễn lộc hạnh , tổng giám đốc công ty ngọc châu á xác nhận , từ quý ii đến nay , toàn thị trường bất động sản đều đang mất thanh khoản , trong đó nhà liền thổ : nhà phố , biệt thự do có giá trị lớn nên lượng giao dịch thành công ít . theo ông hạnh , giá cao , khó tiếp cận tín dụng chỉ là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản nhà liền thổ giảm , bên cạnh tâm lý giữ tiền mặt , lo ngại thị trường bất động sản ngày càng khó khăn hơn từ quý iv đến năm 2023 . ceo ngọc châu á dự báo , tình trạng thanh khoản kém có thể kéo dài trong nhiều quý tới và khó có hy vọng cải thiện trong ngắn hạn . toàn thị trường đang có xu hướng phòng thủ " tiền mặt là vua " dẫn đến các tài sản giá trị lớn khó bán hơn so với trước đây . việc vay vốn để đầu tư bất động sản đang tắc do kiểm soát tín dụng , thậm chí những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cũng tháo hàng khi áp lực lãi suất tăng cao và buộc phải giảm giá bán kỳ vọng xuống . " hiện nay , thị trường chỉ xuất hiện giao dịch bất động sản liền thổ ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thật hoặc đầu tư tích lũy tài sản lâu dài bằng vốn tự có nhưng quá trình mặc cả diễn ra khá giằng co . các mục tiêu đầu tư ngắn hạn và trung hạn đều bị triệt tiêu thời điểm này " , ông hạnh cho hay . vũ lê

sáu tỉnh phía nam chỉ tiêu thụ được 38 căn nhà phố , biệt thự trong các dự án mở bán tháng 10 , giảm 89 % so với cùng kỳ 2021 dù xuất hiện hình thức chiết khấu đến 50 % .

chia sẻ về tình hình hoạt động của công ty cổ phần phát triển bất động sản phát đạt ( pdr ) quý iii , hướng đi quý iv và năm 2023 trong bối cảnh cổ phiếu pdr giảm sàn 13 phiên liền , ông vũ cho hay doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị dòng tiền để thanh toán các khoản nợ đáo hạn từ nay đến cuối năm , gồm cả các khoản vay và trái phiếu . từ tháng 10 đến tháng 11 , công ty đã thanh toán 220 tỷ đồng nợ đến hạn cho đối tác . và theo kế hoạch , các khoản đáo hạn trong tháng 12 cũng sẽ được công ty này tất toán đúng hẹn . về việc thị giá cổ phiếu đang sụt giảm mạnh trong khi một lượng lớn cổ phiếu pdr đang được dùng để bảo lãnh phát hành trái phiếu , ông vũ giải thích công ty đã làm việc với các đối tác và bổ sung bằng thế chấp tài sản . đến nay , tổng giá trị tài sản thế chấp khoảng 7.000 tỷ đồng trong khi tổng giá trị trái phiếu 2.800 tỷ đồng . sau khi bổ sung thêm tài sản đảm bảo , tỷ lệ dư nợ trái phiếu trên tổng tài sản đảm bảo khoảng 40 % ( bao gồm giá trị cổ phiếu tính theo mệnh giá 10.000 đồng và giá trị bất động sản ) . kết thúc quý iii , doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu 1.260 tỷ đồng , lợi nhuận trước thuế 1.790 tỷ đồng , tăng 28 % so với cùng kỳ năm ngoái . doanh nghiệp có lãi nhờ chuyển nhượng 46 % cổ phần công ty cổ phần địa ốc sg-kl cho đối tác và ghi nhận 1.250 tỷ đồng doanh thu tài chính . ngày 18/10 , phát đạt tiếp tục chuyển nhượng thêm 26 % cổ phần của địa ốc sg-kl , dự kiến được ghi nhận trên báo cáo tài chính quý iv.ông vũ phân tích , việc chuyển nhượng công ty con trên danh nghĩa là mang về doanh thu tài chính nhưng công ty con này có dự án astral city đang triển khai và phía đối tác bán hàng thành công tại bình dương nên bản chất của nguồn thu này cũng đến từ việc bán sản phẩm ( hình thức bán sỉ ) . trước đây , khi thị trường thuận lợi , pdr chủ động việc bán sỉ sản phẩm để thu tiền về nhanh , tiết kiệm chi phí ( không nuôi đội ngũ môi giới bán hàng ) để tránh làm cồng kềnh bộ máy . ceo phát đạt cũng chia sẻ về việc đăng ký mua 20 triệu cổ phiếu pdr từ giữa tuần đến ngày 23/12 trong bối cảnh cổ phiếu này trải qua đợt điều chỉnh mạnh nhất từ khi niêm yết ( từ năm 2010 đến nay ) là do nhận thấy cơ hội đầu tư khi giá cổ phiếu rẻ và tin tưởng vào tiềm năng của công ty . ông nhận định , công ty đang hoạt động đúng kế hoạch đề ra , dòng tiền ổn định đồng thời chủ động nguồn cung 4 dự án đưa ra thị trường trong năm 2023 . các dự án đang bán và sắp bán đều đầy đủ pháp lý , có sẵn nguồn dự án gối đầu . đây là những nguồn lực không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng có . ông vũ cho hay , để thích ứng với hoàn cảnh thị trường bất động sản có thanh khoản đang đi xuống , doanh nghiệp có sự linh hoạt về chiến lược bán hàng và đa dạng các hình thức thanh toán . trước đây , phát đạt bán sỉ dự án cho các đơn vị khác và không quan tâm họ bán hàng như thế nào , chỉ cần thu tiền về đúng tiến độ . hiện nay , khi thị trường thay đổi , công ty sẽ linh hoạt thay đổi chiến lược bán hàng trong thời gian tới . có ba điểm mấu chốt để bán hàng mà công ty sẽ cân đối trong năm 2023 . một là đảm bảo có sự tài trợ vốn cho người mua . hai là đưa ra nhiều hình thức thanh toán đủ hấp dẫn để khách hàng chọn lựa . ba là chuẩn bị những sản phẩm chất lượng tốt , phân khúc cao cấp nhưng giá bán hợp lý , pháp lý và quy hoạch hoàn chỉnh . hiện doanh nghiệp tập trung thị trường chủ lực : tp hcm , bà rịa – vũng tàu , phú quốc , bình dương , bình định , quảng ngãi , đà nẵng ... trong đó , quỹ đất dành cho phát triển bất động sản du lịch tập trung tại các đô thị biển loại ii ( bình định , đà nẵng , bà rịa – vũng tàu , phú quốc . đây là những khu vực có kết nối hạ tầng đồng bộ và mật độ dân cư đông , nhiều tiềm năng phát triển trong trung và dài hạn . ông vũ nhìn nhận nền kinh tế năm sau sẽ đối mặt không ít khó khăn , thách thức , dẫn đến thị trường bất động sản cũng bị tác động đáng kể . vấn đề của các doanh nghiệp địa ốc là cơ cấu sản phẩm , chọn lọc phân khúc phù hợp và đối tượng khách hàng ít bị ảnh hưởng để đón được nguồn cầu , đảm bảo việc bán hàng và thanh khoản trong thời gian tới . trung tín

tp hcmceo công ty phát đạt bùi quang anh vũ cho biết doanh nghiệp chủ động đủ dòng tiền ( trả nợ đến hạn ) , đa dạng sản phẩm , cách thức bán hàng khi địa ốc giảm tốc .

theo quyết định do phó thủ tướng lê văn thành ký ngày 17/11 , tổ công tác gồm các thành viên là lãnh đạo ngành xây dựng , ngân hàng , tài chính , kế hoạch - đầu tư , tài nguyên môi trường và công an . cụ thể , tổ trưởng tổ công tác là bộ trưởng xây dựng nguyễn thanh nghị , tổ phó là phó thống đốc ngân hàng nhà nước đào minh tú và thứ trưởng xây dựng nguyễn văn sinh . các thành viên gồm : thứ trưởng công an lương tam quang ; phó chủ nhiệm văn phòng chính phủ nguyễn cao lục ; thứ trưởng tài chính nguyễn đức chi ; thứ trưởng tài nguyên và môi trường lê minh ngân ; thứ trưởng kế hoạch và đầu tư nguyễn thị bích ngọc . tổ công tác sẽ rà soát , hướng dẫn gỡ vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho các địa phương , doanh nghiệp tại hà nội , tp hcm và một số tỉnh thành khác . bất động sản là ngành đang đóng góp 11 % gdp , có quan hệ hữu cơ với nhiều ngành nghề , tạo ra nhiều việc làm . tuy nhiên , thời gian qua , thị trường này gặp nhiều khó khăn , giao dịch giảm mạnh , nhiều dự án ngừng trệ không tiếp tục triển khai do đói vốn từ đầu năm nay . theo nhiều chuyên gia , một trong những nguyên nhân chính là tắc nghẽn dòng vốn . trong đó , tín dụng bị hạn chế ; việc phát hành trái phiếu cũng không khả quan khi cơ quan quản lý có nhiều động thái siết thị trường , nhiều doanh nghiệp huy động trái phiếu sai phạm bị xử lý ... hệ quả , theo hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) , nhiều doanh nghiệp trong ngành đã phải tinh giản tối đa bộ máy , cắt giảm lao động ; một số doanh nghiệp " đói vốn " phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất cao , nhiều rủi ro ; có trường hợp phải bán bớt tài sản , hoặc bán sản phẩm với chiết khấu sâu đến 40-50 % giá hợp đồng ... tuần trước , văn phòng chính phủ tổ chức cuộc họp với các doanh nghiệp bất động sản để lắng nghe các vướng mắc . theo bản tổng hợp do horea - một trong những đơn vị tham gia cuộc họp - ghi lại , các doanh nghiệp đã nêu những vướng mắc về pháp lý , thủ tục đầu tư , nghẽn tín dụng , trái phiếu . các doanh nghiệp đề nghị thủ tướng xem xét thành lập " ban công tác đặc biệt " hoặc " tổ công tác đặc biệt " để gỡ khó cho một số doanh nghiệp , dự án điển hình . đức minh

thủ tướng vừa lập tổ công tác giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp và một số địa phương trong thực hiện các dự án bất động sản .

sở xây dựng đồng nai hôm 11/11 có quyết định hủy công nhận 752 căn biệt thự thuộc phân khu i và v dự án aqua city đủ điều kiện kinh doanh bất động sản ( còn gọi là đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai ) . trước đó năm 2020 , sở này đã có văn bản 6544 và 4700 về công nhận 752 căn biệt thự này đủ điều kiện kinh doanh bất động sản . dự án tọa lạc tại xã long hưng , tp biên hòa , do công ty tnhh thành phố aqua làm chủ đầu tư . đây là trường hợp hy hữu lần đầu ghi nhận tại thị trường bất động sản phía nam . nguyên nhân theo sở xây dựng đồng nai là sau khi rà soát , chủ đầu tư chưa được các tổ chức tín dụng cam kết bảo lãnh tài chính . cụ thể , năm 2020 , doanh nghiệp này mới được ngân hàng đại chúng việt nam ( pvcombank ) - chi nhánh sài gòn , cam kết xem xét cấp tín dụng , bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai với 752 căn biệt thự này cho đến khi dự án được bàn giao . tuy nhiên , hiện sở xây dựng đồng nai được pvcombank cho biết kể từ ngày được cấp cam kết cấp tín dụng đến nay , công ty tnhh thành phố aqua chưa cung cấp hồ sơ để thực hiện thẩm định đánh giá , xét duyệt cấp tín dụng . vì vậy , ngân hàng không thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho công ty tnhh thành phố aqua với việc bán , cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của 752 căn biệt thự trên . phía pvcombank cũng xác nhận với vnexpress ngân hàng từng cam kết cấp tín dụng kèm điều kiện về pháp lý cho dự án aqua city nhưng chủ đầu tư không cung cấp đủ hồ sơ . do đó , nhà băng này quyết định không bảo lãnh cho dự án nữa . theo luật kinh doanh bất động sản và nghị định 99 , một trong những yêu cầu quan trọng để đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai là dự án phải có bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư và có văn bản của sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh . giải trình với sở xây dựng đồng nai hôm qua , công ty tnhh thành phố aqua trần tình , tại thời điểm thực hiện thủ tục để được sở này xem xét cấp thông báo đủ điều kiện mở bán , chủ đầu tư đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định và đã được cấp các văn bản 6544 và 4700 . theo lãnh đạo công ty tnhh thành phố aqua , việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định của luật kinh doanh bất động sản 2014 chỉ nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ . thực tế , các phân khu của dự án aqua city đã thi công hoàn chỉnh với tỷ lệ hoàn thành 92-100 % , về hạ tầng giao thông và hạ tầng kỹ thuật , dự án hiện đã hoàn thành 100 % tiến độ . công ty đang chuẩn bị mời khách hàng nhận bàn giao theo đúng tiến độ cam kết tại hợp đồng mua bán đã ký . luật sư đặng hoàn mỹ - giám đốc công ty luật tnhh mtv đặng hoàn mỹ , đoàn luật sư tp hcm cũng cho rằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng có ý nghĩa trong trường hợp dự án không thể xây dựng hoặc chậm bàn giao , ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua nhà . do đó , khi dự án bước vào giai đoạn sắp bàn giao đã hạn chế phần nào rủi ro . lãnh đạo công ty tnhh thành phố aqua cho biết đến nay đã bán 670 căn , trong đó phân khu i gồm 171 căn đã thi công hoàn chỉnh 100 % và phân khu v xây dựng hoàn thiện 535 trên tổng số 581 căn , đạt tỷ lệ 92 % . hạ tầng giao thông và hạ tầng kỹ thuật của dự án đã hoàn thành 100 % . " chúng tôi cam kết sẽ thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở , kinh doanh bất động sản đối với việc thực hiện nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án để đảm bảo quyền lợi tối ưu cho khách hàng " , lãnh đạo doanh nghiệp cho hay . nói với vnexpress , ông hồ văn hà , giám đốc sở xây dựng đồng nai khẳng định , trên thực tế công ty tnhh thành phố aqua đã xây dựng dự án với tiến độ khá tốt . tuy nhiên , việc thiếu chứng thư bảo lãnh ngân hàng , chủ đầu tư phải có trách nhiệm bổ sung vì luật đã quy định . theo luật sư mỹ , cam kết bảo lãnh của ngân hàng và việc phát hành chứng thư bảo lãnh là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau . chỉ khi nào có chứng thư bảo lãnh mới có ý nghĩa bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai . trong quá trình thực hiện bước thủ tục này , tất cả bên liên quan gồm chủ đầu tư , ngân hàng và cơ quan chức năng đều có trách nhiệm công bố thông tin minh bạch , kịp thời , rà soát đầy đủ để tránh rủi ro cho khách hàng . bà mỹ cho rằng , hiện nay 752 căn thuộc phân khu dự án thành phố aqua có nhà đã xây dựng 92-100 % tiến độ , sắp bàn giao nhưng ngân hàng nói chưa làm hồ sơ bảo lãnh cho thấy trong quá trình bán nhà hình thành trong tương lai , chủ đầu tư chưa đảm bảo đầy đủ các quy định của pháp luật . nhưng đến nay mới có thông tin các sản phẩm này bị hủy công nhận đủ điều kiện bán là quá muộn . chia sẻ vấn đề này , ông hà giải thích , sở xây dựng đồng nai trong quá trình tổ chức , rà soát đã có kiểm tra , trao đổi nên việc ban hành hủy văn bản đủ điều kiện bán lúc này không phải là trễ . về hướng xử lý , theo luật sư mỹ , với số lượng căn nhà đã bán , chủ đầu tư phải nhanh chóng bổ sung chứng thư bảo lãnh ngân hàng . ngược lại , số lượng nhà chưa bán , chủ đầu tư aqua phải dừng việc mở bán để chờ bổ sung đầy đủ điều kiện . bà mỹ cũng giải thích , theo quy định tại nghị định 139 năm 2017 , khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không đảm bảo đầy đủ các điều kiện có thể bị xử phạt vi phạm hành chính , bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung – đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng , áp dụng biện pháp khắc phục và bồi thường cho người mua nếu có gây ra hậu quả hoặc thiệt hại . vũ lê - quỳnh trang

đồng naihơn 750 căn biệt thự thuộc dự án đô thị tại tp biên hòa vừa bị hủy công nhận đủ điều kiện mở bán dù nhà đã hoàn thiện , sắp bàn giao và khách mua gần hết .

giữa tháng 11 , ông hiên ( ngụ tp thủ đức ) cho biết có 2,5 tỷ đồng tiền mặt nhưng quyết định dừng kế hoạch mua nhà vì lo ngại khó tiếp cận tín dụng , lãi suất trên đà tăng và làn sóng khuyến mãi , chiết khấu giảm giá có thể mạnh lên thời gian tới . theo nhà đầu tư này , các chương trình khuyến mại , chiết khấu chung cư thời gian qua lên đến 40-44 % trong khi nhà liền thổ đã xuất hiện mức chiết khấu 50 % cho trường hợp thanh toán một lần khiến ông lo ngại nếu xuống tiền quá sớm có thể để vuột mất cơ hội bắt đáy . " tôi gửi tiết kiệm 3 tháng , dự kiến đáo hạn sẽ quyết định tiếp và kiên nhẫn nghe ngóng diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2023 " , ông hiên chia sẻ . tương tự , ông quyền ( ngụ quận bình tân , tp hcm ) , có dòng vốn 5 tỷ đồng , cũng chọn gửi tiết kiệm suốt hai quý vừa qua . ông quyền cho hay khi đáo hạn sẽ tiếp tục gửi ngân hàng đến quý ii / 2023 mới bắt đầu tìm vùng trũng về giá để mua vào . " thị trường thứ cấp hiện có nhiều căn hộ lẫn đất bán dưới giá vốn do ngộp tài chính nhưng thanh khoản thấp . nếu chờ đợi thêm sẽ có nhiều hàng giá tốt để chọn lựa hơn " , ông quyền kỳ vọng . trong khi đó , bà ngân đang ôm căn hộ thuộc dự án đình trệ , đã đóng gần 800 triệu đồng cũng quyết định dừng theo đuổi suất đầu tư này . trước đây , bà ngân tiếc dự án có vị trí thuận tiện trên địa bàn quận bình thạnh , giá mua vào cách đây 3 năm chỉ khoảng 42 triệu đồng một m2 nên " cố đấm ăn xôi " chờ đợi và hy vọng dự án sẽ có ngày hồi sinh . tuy nhiên , đến quý iv / 2022 , bà ngân từ bỏ suất đầu tư này , chọn phương án thanh lý tài sản với chủ đầu tư để thu hồi tiền mặt , chờ cơ hội mua tài sản giá tốt trong 12 tháng tới . " thị trường hiện nay có khá nhiều nhà đất xả hàng có thể mặc cả giảm giá . nếu thận trọng chọn lựa , tôi vẫn có thể bắt được cơ hội trong thời gian tới nên đã thanh lý những tài sản rủi ro để cơ cấu lại danh mục đầu tư và giữ tiền mặt tìm cơ hội " , bà ngân cho hay . nói với vnexpress , bà lương đình thúy vân , ceo công ty tư vấn đầu tư mogin holdings cho biết trong giai đoạn này , những người có sẵn tiền mặt có xu hướng tạm dừng đầu tư ngắn hạn trừ khi kiểm soát được diễn biến tình hình thị trường và chấp nhận được những rủi ro biến động về giá . những nhà đầu tư ưu tiên tiêu chí an toàn có xu hướng chọn ngân hàng uy tín để gửi tiết kiệm trong quý iv / 2022 . họ có xu hướng chờ qua năm sau bình tĩnh lựa chọn hạng mục đầu tư , soi xét kỹ về pháp lý , tính thanh khoản và giá trị phù hợp . theo bà vân , các đợt hạ giá bán tài sản của doanh nghiệp bất động sản ( chủ đầu tư ) thời gian qua được xem như một giai đoạn điều chỉnh giá và nhà đầu tư nên hiểu đây là một động thái giảm lãi và kích cầu trong giai đoạn thị trường im ắng . ngoài ra , đây chính là một hình thức huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư cá nhân khi họ rút chạy khỏi thị trường chứng khoán , trái phiếu . bà vân dự báo , từ quý iv , thị trường thứ cấp sẽ tăng tần suất xả hàng , trong đó " hàng ngộp " có pháp lý đầy đủ và giá bán phù hợp mới có thanh khoản . phân khúc nhà ở liền thổ lẫn chung cư , tính thanh khoản phụ thuộc vào pháp lý và khả năng khai thác ngay lập tức . những bất động sản nằm chờ sẽ có thanh khoản kém . các trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ phải bán bớt tài sản , giảm tỷ lệ vay nếu không muốn sa lầy . thậm chí , theo bà , để nhanh chóng thoát hàng hoặc thu hồi tiền , nhà đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá , cắt lỗ , cắt lãi . bà vân cho rằng , những tài sản chưa chuẩn pháp lý cần bán gấp giải quyết nợ xấu hay giải quyết việc khẩn cấp sẽ có giá mềm hơn giá thị trường và giao dịch nhanh hơn . thời gian đầu tư phải là trung và dài hạn nên thị trường sắp tới chỉ thuận lợi cho nhà đầu tư có sẵn tiền mặt ( mua không vay ) và trường vốn . các nhà đầu tư cần kiểm soát các khoản đầu tư an toàn hơn , bảo vệ tiền và tài sản một cách thận trọng . điều này đồng nghĩa với việc xuất hiện xu hướng ôm tiền quan sát thị trường trong giai đoạn tới và xuống tiền với tài sản vừa khẩu vị đầu tư . ông trần khánh quang , tổng giám đốc công ty việt an hòa cũng xác nhận giữ tiền mặt để dự phòng rủi ro , gửi tiết kiệm với mục đích sẵn sàng chủ động nắm bắt cơ hội mua hàng giá tốt là phản ứng bình thường của các nhà đầu tư địa ốc giai đoạn cuối năm nay , khi các cơn sóng ngầm giảm giá đã dần lộ diện từ tháng 10 . ông quang dự báo thị trường sẽ xuất hiện các " vùng trũng " bất động sản giá hợp lý , pháp lý hoàn chỉnh , hạ tầng tốt có thể phù hợp để đầu tư thời gian tới . vùng trũng này là khu vực có những bất động sản chào bán giá thấp hơn 30-50 % so với những sản phẩm tương đồng gần đó . vũ lê

tp hcmquý iv , các nhà đầu tư chuộng phương án giữ tiền mặt , gửi tiết kiệm , chờ địa ốc xuất hiện vùng trũng giá giảm sâu mới xuống tiền mua .

ghi nhận của vnexpress cho thấy đến giữa tháng 11 , nhiều doanh nghiệp , nhà đầu tư và người mua tài sản gặp khó trong bối cảnh nguồn tín dụng cho bất động sản bị siết chặt , thanh khoản giảm . thị trường xuất hiện làn sóng giảm giá , cắt lỗ . những người sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà đang phải bán bớt tài sản , cơ cấu lại danh mục đầu tư . thanh khoản bất động sản giảm tốc mạnh khi xuống thấp kỷ lục , giảm 50-60 % . trên thị trường sơ cấp ( chủ đầu tư chào bán lần đầu ) đã xuất hiện hình thức chiết khấu cao kỷ lục 40-50 % giá trị tài sản trong khi thị trường thứ cấp ( nhà đầu tư mua đi bán lại ) đà giảm giá xả hàng 25-30 % , thậm chí nhiều hơn trong bối cảnh thanh khoản kém . các chuyên gia đánh giá khó khăn của thị trường địa ốc có thể không còn tính bằng tháng hay quý mà nguy cơ kéo dài trong 1-2 năm tới . bà lương đình thúy vân , ceo công ty tư vấn đầu tư mogin holdings nói có bảy đòn bẩy tác động đến thị trường bất động sản nhưng tất cả đều có dấu hiệu suy yếu hoặc chậm lại trong năm nay . thứ nhất là kinh tế toàn cầu chuyển xấu có ảnh hưởng đến kinh tế việt nam . kế đến là hành lang pháp lý , chính sách liên quan kinh doanh và đầu tư vẫn còn chờ sửa đổi bổ sung . thứ ba là nguồn cung và sức cầu của thị trường đều xuống thấp . thứ tư là sức khỏe của thị trường tài chính xảy ra nhiều biến động . ba đòn bẩy còn lại là các chính sách và thông tin quy hoạch , phát triển hạ tầng chưa thật sự mạnh mẽ , tính minh bạch của thị trường bị lung lay và những yếu tố bất khả kháng : chiến tranh , dịch bệnh , thiên tai đều lần lượt xuất hiện . năm 2022 , cả bảy đòn bẩy này đều tác động tiêu cực đến bất động sản và có thể khiến thị trường đối diện thêm nhiều thách thức trong năm 2023 . về tài chính , bà vân đánh giá từ nay đến năm sau chắc chắn vẫn còn nhiều bất ổn khi việc xử lý các sai phạm liên quan đến trái phiếu bất động sản và ngân hàng tiếp tục diễn ra . nếu room tín dụng không được nới cho các cá nhân và doanh nghiệp đủ năng lực , sẽ hạn chế giao dịch trên thị trường bất động sản , gây mất thanh khoản . từ hệ lụy của trái phiếu bất động sản , hàng loạt tập đoàn địa ốc bị thanh tra , kiểm soát khiến nhiều dự án bị ảnh hưởng tiến độ . cả ba đối tượng là doanh nghiệp phát triển địa ốc , dân cư và các nhà đầu tư sẽ lung lay niềm tin , có thể dẫn đến làn sóng chuyển nhượng cũng như giảm mạnh giao dịch hàng sơ cấp nhưng không có người mua , gây tồn kho cao . bà vân phân tích thêm , thị trường bất động sản năm nay xấu đi không chỉ vì mất hoàn toàn bảy lực đỡ đòn bẩy nêu trên , nguyên nhân sâu xa còn do hệ lụy từ giai đoạn 2016 - 2019 có đà tăng trưởng bạo phát ( tăng trưởng quá nóng ) . nửa thập niên qua , thị trường bùng phát nhiều dự án bất động sản không nhắm đến nhu cầu ở thật , mà phục vụ cho các nhà đầu tư ôm hàng để lướt sóng . thị trường cũng bùng phát các đại đô thị , siêu dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn nên phát triển kênh huy động qua trái phiếu mà không phải chủ đầu tư nào cũng có năng lực làm tốt pháp lý , phát triển dự án và phân phối dự án theo kế hoạch . giá bất động sản được tung ra thị trường giai đoạn này liên tục bị đẩy lên cao ( là giá đi trước 2-3 năm ) nên khi nghẽn vốn và hụt thanh khoản , giá trị sẽ được kéo giảm về gần với thực tế hơn . " khi bong bóng xẹp xuống trong thời gian tới , đồng nghĩa giá thị trường cũng dần được trả về giá trị thật " , bà vân nhận xét . ông huỳnh phước nghĩa , chuyên gia tư vấn cấp cao gibc cũng nhìn nhận những khó khăn kiểm soát tín dụng dẫn đến thiếu vốn , tắc pháp lý , mất thanh khoản , bị rà soát , thanh tra việc phát hành trái phiếu bất động sản không chỉ dừng lại trong năm nay mà sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2023 . ông nghĩa dự báo giai đoạn diễn biến khốc liệt nhất của thị trường bất động sản có thể rơi vào đầu hoặc giữa năm sau và thị trường sẽ vào thế bất định đến quý iii / 2023 mới có hy vọng chuyển biến . " năm tới , giai đoạn tái cơ cấu , đào thải sẽ mạnh mẽ hơn năm 2022 . nhà đầu tư nên xây dựng hai kịch bản trung bình và xấu thay vì lạc quan với kế hoạch màu hồng trong năm 2023 " , ông nghĩa dự báo . tổng giám đốc một công ty bất động sản đang phát triển dự án tại khu đông tp hcm thậm chí lo ngại thị trường có thể khó khăn kéo dài trong nhiều năm nữa . theo ông , năm nay chỉ là mở màn cho hàng loạt thách thức thị trường địa ốc phải đối mặt . năm 2023 sẽ là điểm rơi mọi bất ổn và năm 2024 các khó khăn mới lần lượt được tháo gỡ từng bước . " chu kỳ giảm tốc của thị trường hiện không còn tính theo quý mà bắt đầu chuyển sang tính theo năm " , ông cho hay . ceo mogin holdings khuyến nghị nhà đầu tư bất động sản từ quý iv / 2022 đến giữa cuối năm sau cần kiểm soát cảm xúc và đối chiếu thông tin thị trường địa ốc nhiều hơn trước vì đây là giai đoạn diễn biến khó lường . theo bà , không nên tin lời tư vấn đầu tư địa ốc lãi cao để xuống tiền bằng bất cứ hình thức nào bởi lẽ tình hình hiện nay và 12-24 tháng tới bất động sản sẽ ít có cơ hội tăng trưởng đột biến hay mang lại mức lãi cao như hứa hẹn . " các nhà đầu tư nên trang bị kiến thức , nắm thông tin thị trường và học hỏi kinh nghiệm cũng như cân nhắc cẩn thận hơn trước khi xuống tiền " , bà vân nói . vũ lê

theo chuyên gia , các đòn bẩy hỗ trợ bất động sản đồng loạt suy yếu năm nay có thể khiến thị trường khó khăn đến năm 2024 .

sáng 8/11 , văn phòng chính phủ tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn , vướng mắc cho thị trường bất động sản với sự tham dự của đại diện bộ xây dựng , horea và các doanh nghiệp địa ốc phía nam . chia sẻ với vnexpress bên lề cuộc họp , ông lê hoàng châu , chủ tịch horea , cho biết hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng rơi vào suy thoái . " có không ít tập đoàn , doanh nghiệp bất động sản đang gặp rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản , thậm chí có thể bị mất thanh khoản và phải thực hiện các biện pháp ' đau đớn ' để tồn tại " , ông châu nói . theo ông , một số doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh biểu hiện qua việc dừng , hoãn hoạt động đầu tư , thi công xây dựng một số dự án , dừng triển khai các dự án mới , phát hành cổ phiếu tăng vốn và ipo. điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế , trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước . ngoài ra , chủ tịch horea cho biết nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy , giảm lực lượng lao động ( thậm chí có tập đoàn giảm đến 50 % lực lượng lao động ) tác động đến vấn đề an sinh xã hội , hoặc phải giảm lương , tác động đến cuộc sống người lao động . do tắc nguồn vốn tín dụng , trái phiếu , nghẽn cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số doanh nghiệp bất động sản hiện đói vốn , phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao , đầy rủi ro . có trường hợp phải bán bớt tài sản , dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản , nhà ở với chiết khấu sâu ( thậm chí đến 40-50 % giá hợp đồng ) tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ nhưng có tiềm ẩn rủi ro khi các tài sản thuộc loại sản phẩm hình thành trong tương lai ( vừa bán vừa xây ) . việc bán tháo dự án có thể tạo ra lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh , trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính , làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa đang dẫn dắt thị trường bất động sản hiện nay . theo đánh giá của ông châu , với những khó khăn trong năm nay , nhiều khả năng năm 2023 , có nguy cơ xảy ra lạm phát , suy thoái kinh tế , đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu . nếu kịch bản này diễn ra sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản việt nam . trong 3 quý đầu năm 2022 , ông châu nhìn nhận thị trường bất động sản có một số điểm khá tương đồng với giai đoạn khủng hoảng 2007 - 2008 . cụ thể , năm 2022 , thị trường bất động sản bị sốt giá nhà đất xảy ra hồi đầu năm , tình trạng lệch pha cung - cầu , nguồn cung lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu hụt nhà ở thương mại vừa túi tiền , nhà ở xã hội . do đó , thị trường rất cần cơ chế , chính sách của nhà nước để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền , nhà ở xã hội . tuy nhiên , theo ông châu , tăng trưởng tín dụng bất động sản 9 tháng là 7,35 % , thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng chung toàn nền kinh tế là 11 % , cho thấy đây là điểm khác biệt so với giai đoạn suy thoái cách đây 15 năm . dẫu vậy , năm 2023 - 2024 , ước tính có khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn là áp lực không hề nhỏ , cần lưu ý để xử lý thỏa đáng . theo đó , rất cần cơ chế , chính sách của nhà nước tạo điều kiện để thị trường vốn này vận hành thông suốt . mặt tích cực hiện nay là doanh nghiệp đang nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn lên đến 142.000 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022 để giảm rủi ro cho nhà đầu tưvấn đề hàng tồn kho đến tháng 6 của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán , ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng , chiếm quá nửa giá trị tài sản . điều đáng quan ngại đối với hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang , nên cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý để giải tỏa nút thắt này . chủ tịch horea cho rằng để tháo gỡ các khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản cần chính phủ và nhiều bộ ngành thực hiện đồng bộ giải pháp . giải pháp lớn nhất là hoàn thành sửa đổi luật đất đai 2013 và một số luật liên quan , đảm bảo tính thống nhất để phát triển thị trường bất động sản an toàn , bền vững . kế đến là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp , người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án nhà ở giá vừa túi tiền , nhà ở xã hội , nhất là các doanh nghiệp thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước , có dự án đảm bảo yếu tố pháp lý . theo ông châu , với nhóm các dự án nhà ở thương mại bị đình trệ nhưng đã tạm nộp tiền sử dụng đất hoặc đang được rà soát xác định tiền sử dụng đất bổ sung cần được hỗ trợ tiếp cận nguồn vốn vì vướng mắc này bắt nguồn từ nguyên nhân không ai thuộc các cơ quan quản lý nhà nước dám định giá đất ( không phải lỗi của doanh nghiệp ) . ngoài ra , muốn xây dựng thị trường ổn định rất cần khơi thông các kênh cung ứng vốn . chủ tịch horea đánh giá , nếu chính phủ , ngân hàng nhà nước xem xét có thể nới trần ( room ) tín dụng thêm 1-2 % để có thêm nguồn vốn tín dụng ( ước tính khoảng 100.000 - 200.000 tỷ đồng ) có thể hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm nay . bên cạnh đó , việc xem xét , tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư , mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định cũng có thể góp phần giải tỏa các khó khăn do tắc nghẽn vốn đang rất căng thẳng hiện nay . vũ lê

tp hcmông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm cho rằng thị trường địa ốc hiện gặp rủi ro thanh khoản giảm sâu , có nguy cơ rơi vào đợt suy thoái .

ghi nhận của vnexpress , tại nhiều sàn địa ốc và môi giới , quý iii , giao dịch đất nền tại tp hcm và vùng phụ cận sụt giảm mạnh so với quý trước . 3 tháng qua nguồn cung đất nền thứ cấp ( nhà đầu tư mua đi bán lại ) tại tp hcm chủ yếu là rổ hàng cũ phân bổ tại các huyện ven đô đều ghi nhận tình trạng trầm lắng . anh nguyên , môi giới đất nền lẻ tại 2 khu nhà bè và bình chánh , cho biết quý ii , anh vẫn có 4 giao dịch thành công nhưng sang quý iii không bán được sản phẩm nào dù lượng đất nền khách ký gửi khá nhiều . " ngay cả khi chủ đất để lại lời nhắn có thể bớt lộc 5-7 % thậm chí 10 % , người mua vẫn dè dặt thăm dò , một số khách muốn mua lại xoay tiền không kịp do khó tiếp cận vốn vay " , anh nguyên cho hay . trong khi đó , ông hàn , môi giới đất nền tại huyện củ chi chia sẻ , giao dịch đất nền lẻ trên huyện đảo này giảm hơn 60 % so với đầu năm , kéo dài đà giảm hồi quý ii. " các chủ đất xả hàng sẵn sàng thương lượng mặc cả nhưng bên mua có tâm lý chờ đợi nên thanh khoản chững lại " , ông hàn kể . lãnh đạo một sàn địa ốc phân phối đất nền tại long an cho biết , giao dịch đất nền quý iii tại khu vực giáp ranh với tp hcm như bến lức đã giảm mạnh khi lượng booking chỉ bằng 30 % giai đoạn đầu năm . " việc giải ngân vốn vay để mua bất động sản tại các ngân hàng đã giảm đến 90 % so với quý i năm nay khiến thanh khoản thị trường sa sút vì hụt dòng tiền " , ông nói . dkra việt nam cho biết , trong quý iii , nguồn cung đất nền mới chào bán ra thị trường tp hcm và các tỉnh long an , đồng nai , bình dương , bà rịa - vũng tàu đã giảm tốc trong quý iii , chỉ bằng 34,4 % so với quý trước . tuy nguồn cung điều chỉnh mạnh , sức hấp thụ cũng xuống thấp . tiêu thụ nguồn cung đất nền mới tại các tỉnh phía nam chỉ đạt khoảng 52 % rổ hàng , giảm 77,8 % lượng giao dịch so với quý trước và là mức kém nhất kể từ đầu năm 2022 . dữ liệu trực tuyến của trang batdongsan cho biết , quý iii mức độ quan tâm đến đất nền cả nước đã giảm 29 % so với đầu năm . ở khu vực phía nam , lượng tìm kiếm thông tin đất nền tại các tỉnh bình phước giảm 53 % , tại tp hcm , huyện bình chánh và củ chi ghi nhận mức độ quan tâm đến đất nền giảm 19-46 % . ông nguyễn lộc hạnh , tổng giám đốc công ty ngọc châu á , nhìn nhận thị trường bất động sản liền thổ , trong đó có đất nền các tỉnh phía nam đã giảm tốc mạnh trong quý iii vừa qua . nguồn cung tung ra ít hơn và sức hấp thụ cũng tuột dốc . lượng giao dịch đất nền sụt giảm trên thị trường sơ cấp chủ đầu tư chào bán lần đầu chủ yếu do thị trường thiếu hụt dòng tiền . trong khi đó , giao dịch thị trường thứ cấp sụt giảm do tâm lý thị trường xuống thấp . người mua đang có xu hướng giữ tiền mặt và chờ đợi nhiều hơn . theo ông hạnh , quý iv tới là giai đoạn đầy khó khăn thách thức đvới thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng . vì vậy thanh khoản đất nền có thể tiếp tục suy giảm cuối năm . vũ lê

quý iii , sức mua đất nền tại tp hcm và vùng phụ cận yếu dần , tỷ lệ hấp thụ giảm 50-60 % , kém nhất kể từ đầu năm .

báo cáo bất động sản nghỉ dưỡng vừa được dkra việt nam công bố cho biết , thị trường biệt thự biển tại 3 miền bắc - trung - nam trong quý vừa qua chỉ bán được 389 sản phẩm , chiếm chưa tới 30 % nguồn cung mới . có đến 9 trên tổng số 15 dự án bán chậm , tỷ lệ tiêu thụ dưới 30 % . đây là lượng tiêu thụ thấp nhất từ đầu năm đến nay . shophouse biển ở cả 3 miền bắc - trung - nam cũng ghi nhận lượng tiêu thụ giảm so với quý trước đó , bán được 691 căn , hấp thụ khoảng 50 % rổ hàng . riêng đà nẵng không ghi nhận giao dịch shophouse nào trong quý iii.còn condotel ( căn hộ du lịch biển ) cả ba miền bán được hơn 900 sản phẩm trong quý vừa qua , tăng nhẹ so với quý trước , tuy nhiên việc bán hàng chỉ tập trung cục bộ ở một số địa bàn bình định , bà rịa – vũng tàu . tp đà nẵng ghi nhận hơn 63 % dự án condotel đóng giỏ hàng , tạm ngưng giao dịch , mua bán diễn ra trầm lắng . thanh khoản của thị trường condotel hiện vẫn kém xa so với giai đoạn trước đại dịch . ông võ hồng thắng - phó giám đốc r&d dkra group - cho biết các chủ đầu tư có tâm lý thận trọng hơn trong việc chào bán bất động sản nghỉ dưỡng khi toàn thị trường địa ốc gặp khó khăn thiếu vốn . sức cầu thị trường ở mức thấp do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng trong thời gian qua đã tác động đáng kể đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng . theo ông thắng , việc khách hàng khó tiếp cận vốn vay khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh , đã được dự báo từ trước . tuy nhiên , bên cạnh kiểm soát tín dụng còn có các khó khăn như lạm phát và lãi suất tăng , đặc biệt những vướng mắc về hành lang pháp lý chưa được tháo gỡ đã tác động tiêu cực đến đà hồi phục của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng . phía chủ đầu tư phát triển dự án ven biển cũng xác nhận gặp khó trong quá trình hồi phục . tại hội thảo gần đây , ông trần quốc dũng - phó tổng giám đốc tập đoàn hưng thịnh , cho biết hệ thống pháp lý dành cho bất động sản nghỉ dưỡng hiện còn nhiều bất cập - là rào cản lớn nhất . việc cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ( vốn được xem là không phải nhà ở ) vẫn còn rất chậm , đồng thời chưa có sự đồng nhất giữa luật đất đai , nhà ở và kinh doanh bất động sản . điều này ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý người mua các tài sản nghỉ dưỡng , vì vậy cần phải sớm thể chế hóa việc cấp giấy chứng nhận để giải tỏa áp lực cho thị trường . một thách thức nữa , theo ông dũng là hiện có địa phương đề nghị chủ đầu tư phải trích lại đến 30 % sản phẩm nghỉ dưỡng để kinh doanh khách sạn , 70 % condotel . việc này gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư . ông dũng kiến nghị cần làm rõ tỷ lệ khách sạn - condotel ở mức độ vừa phải để doanh nghiệp cân đối rổ hàng . ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) , nhìn nhận đà hồi phục của bất động sản nghỉ dưỡng đến quý iii diễn ra còn chậm do nhiều nguyên nhân , trong đó pháp lý chưa hoàn thiện là trở ngại lớn nhất . thống kê của horea cho thấy cả nước có khoảng 83.000 căn hộ du lịch ( condotel ) , phần lớn nằm trong tòa nhà cao tầng thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng , sử dụng quỹ đất là đất thương mại , dịch vụ có thời hạn tối đa 50 năm , trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm . các dự án condotel tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh du lịch như bà rịa - vũng tàu , đà nẵng , thanh hóa , bình định , khánh hòa , bình thuận , kiên giang ... với tổng nguồn vốn đầu tư ước khoảng 100.000 tỷ đồng . trong hơn một thập kỷ qua , chỉ có một số ubnd cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ( ổn định lâu dài ) cho căn hộ du lịch ( condotel ) nhưng bị các cơ quan có thẩm quyền của trung ương " tuýt còi " , thu hồi giấy chứng nhận và cáo buộc việc cấp sổ này trái với quy định của luật đất đai . việc thu hồi này là do chưa có các quy định pháp luật đồng bộ , người mua và doanh nghiệp không có lỗi . theo ông châu , vướng mắc lớn nhất hiện nay cần tháo gỡ cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là cấp đổi , cấp lại cho hàng nghìn giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình phục vụ mục đích lưu trú , du lịch trên đất thương mại , dịch vụ từng bị thu hồi , hủy bỏ trước đây . chủ tịch horea cho rằng để bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục và phát triển ổn định , bền vững , cần hoàn thiện khuôn khổ pháp luật để cấp sổ hồng cho căn hộ condotel . từ đó tiến đến cấp sổ hồng cho những loại bất động sản nghỉ dưỡng khác như biệt thự du lịch , nhà phố du lịch ( shophouse biển ) , văn phòng lưu trú ( officetel ) , căn hộ dịch vụ ( serviced apartment ) , căn hộ thương mại ( shophouse ) . vũ lê

quý iii , shophouse , biệt thự biển tồn kho 50-70 % rổ hàng , condotel thanh khoản cải thiện cục bộ vài nơi , đà hồi phục toàn thị trường khá yếu .

14 h hôm nay , bộ trưởng xây dựng nguyễn thanh nghị sẽ mở màn trả lời chất vấn tại kỳ họp quốc hội lần này . đây cũng là lần đầu tiên ông ngồi " ghế nóng " kể từ khi nhậm chức hồi tháng 4 năm ngoái . giống người tiền nhiệm phạm hồng hà trong lần chất vấn đầu tiên vào tháng 6/2019 , ông nghị sẽ đối diện với câu hỏi , làm thế nào để đưa được giá nhà đất về đúng với thực tế . đây được xem là vấn đề nhức nhối của thị trường trong nhiều năm khi giá nhà đất luôn nằm ngoài tầm tay so với mặt bằng thu nhập của phần đông người lao động . nói với vnexpress , đại biểu trịnh xuân an ( đồng nai ) chia sẻ : " nếu phải so sánh , người làm công chức với mức lương hiện nay phải mất hơn 100 năm mới mua được nhà , điều này hết sức vô lý " . theo ông , các quốc gia khác cũng có sốt đất nhưng nó phản ánh đúng , gắn với diễn biến kinh tế . còn tại việt nam , thu nhập thấp , giá nhà lại quá cao . các khảo sát về giá nhà chung cư gần đây cho thấy , các căn hộ thương mại vừa túi tiền trong khoảng giá 20-25 triệu đồng một m2 tại hà nội , tp hcm gần như tuyệt chủng . " đây là điều bất hợp lý của thị trường mà trưởng ngành xây dựng cần nhận diện , và quan trọng là có giải pháp căn cơ " , ông an nói . nhà nước dù không can thiệp vào hoạt động của doanh nghiệp vẫn cần điều tiết để thị trường đi đúng quỹ đạo . nếu không , nó bị dẫn dắt bởi một vài doanh nghiệp lớn , ảnh hưởng đến đời sống và nhu cầu nhà ở chính đáng của người dân . ngoài ra , ông cho rằng , bộ xây dựng cũng cần làm rõ có hay không việc làm giá , thao túng trên thị trường bất động sản để có điều hành phù hợp . trên thực tế , ngay khi nhậm chức , bộ trưởng nguyễn thanh nghị đã đặt ra ưu tiên là phát triển nhà vừa túi tiền . ông cho biết , sẽ thay đổi căn bản tư duy thiết kế luật , cơ chế chính sách , các giải pháp phát triển nhà ở và thị trường bất động sản . trong đó , tập trung vào tháo gỡ khó khăn cho phát triển nhà ở xã hội , nhà ở thương mại phù hợp với nhu cầu , khả năng chi trả của người dân . gần đây , bộ xây dựng đã đề xuất huy động 1,1 triệu tỷ đồng xây 1,4 triệu căn nhà ở xã hội . hay đưa ra đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư , trong đó , có mục tiêu hướng đến thay đổi quan điểm của người dân về nhà ở nhưng đề xuất này nhận được nhiều tranh luận trái chiều . trước mục tiêu của bộ xây dựng , ông hoàng văn cường , hiệu phó đại học kinh tế quốc dân , nhận định , các chính sách khi thiết kế cần thúc đẩy , tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội , tránh được những rủi ro pháp lý , tăng yếu tố vốn ... bên cạnh đó , nhiều ý kiến cũng cho rằng bộ trưởng cần làm rõ cơ chế , chính sách , và lộ trình xây dựng số nhà ở cho công nhân . cùng với vấn đề nhà ở vừa túi tiền , một câu hỏi khác tiếp tục được đặt ra cho lãnh đạo bộ xây dựng trong quản lý thị trường bất động sản là làm thế nào để chặn triệt để cơn sốt đất . ông an đánh giá , dù được quản lý khá tốt , thị trường vẫn tồn tại bất cập " hết nóng rồi lạnh " . ví dụ , năm 2021 , trong bối cảnh dịch bệnh , thị trường đã chứng kiến vài đợt tăng giá dựng đứng khoảng đầu và giữa năm trước khi được kiểm soát trong những tháng cuối cùng . " có thực trạng là cơ quan quản lý cố gắng kiểm soát thị trường nhưng chưa có biện pháp điều tiết bài bản " , ông trịnh xuân an cho biết . ngoài ra , di dời trụ sở bộ , ngành khỏi nội đô tp hà nội cũng đang gặp khó khăn nhất định . theo bộ trưởng nguyễn thanh nghị , bộ xây dựng đang hoàn thiện đồ án quy hoạch hệ thống trụ sở làm việc của các bộ , ngành , trong đó đề xuất di dời 13 cơ quan ra khu tây hồ tây và mễ trì . vướng mắc lớn nhất là nhu cầu vốn ngân sách rất lớn . các bộ , ngành và tp hà nội chưa triển khai đúng tiến độ việc lập quy hoạch và xây dựng đề án di dời theo chỉ đạo của thủ tướng ... bên cạnh những vấn đề cũ , bài toán mới với người đứng đầu ngành xây dựng ở bối cảnh này là vốn cho bất động sản - thị trường gần đây phụ thuộc nhiều vào trái phiếu và đang gặp khó . trong năm 2021 , doanh nghiệp bất động sản chiếm gần một nửa lượng 722.000 tỷ trái phiếu phát hành và cũng là những đơn vị trả lãi suất cao nhất . sang đến nửa đầu năm 2022 , doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu nhiều thứ hai trên thị trường với tổng giá trị gần 42.600 tỷ đồng . sang quý iii , giá trị phát hành của nhóm bất động sản chỉ còn 8.000 tỷ đồng , giảm gần 91 % so với cùng kỳ năm ngoái . thách thức với cơ quan quản lý , theo các đại biểu quốc hội , một mặt là nhận diện hoặc thậm chí xử lý những trường hợp huy động trái phiếu không đúng mục đích , không có khả năng hoàn trả , thậm chí mang động cơ lừa đảo . mặt khác là có cơ chế giúp doanh nghiệp chân chính tiếp tục có nguồn vốn để làm ăn , kinh doanh . theo các chuyên gia , việc kiểm soát tín dụng cũng như siết chặt các quy định tiếp cận vốn bằng kênh trái phiếu khiến thị trường địa ốc rơi vào cơn khát vốn . với nhà đầu tư , tiếp cận vốn khó và lãi suất cao cũng khiến họ ngại rót tiền . diễn biến này làm cho thị trường huy động vốn này có thể sụt giảm nhiều hơn thời gian tới . bên cạnh đó , theo ông hoàng văn cường , bất động sản và tài chính có nhiều liên thông . " bộ trưởng xây dựng sẽ phải có thông điệp , dự báo về xu hướng phát triển của thị trường cũng như là giải pháp làm thế nào để thị trường không rơi vào ' vòng xoáy của kinh tế và tài chính ' và để cùng ứng phó " , ông nói . trong phần báo cáo quốc hội trước thềm chất vấn , bộ trưởng xây dựng cũng chia sẻ , sẽ kiểm soát huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản . nhưng với dự án nhà ở xã hội , nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp , thu nhập trung bình ... có hiệu quả , khả năng thu hồi vốn cao , ông đề nghị các tổ chức tín dụng ưu tiên cho vay . theo chương trình , trong chiều nay , bộ trưởng nghị sẽ trả lời về thực trạng , giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch và quản lý phát triển đô thị việt nam , nhất là ở các thành phố lớn ; việc di dời trụ sở bộ , ngành khỏi nội đô hà nội ; xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp , công nhân lao động , nhất là tại khu kinh tế , khu công nghiệp và thành phố lớn . ông cũng sẽ làm rõ vấn đề quản lý thị trường bất động sản ; xử lý tổ chức , cá nhân vi phạm pháp luật trong giao dịch , huy động vốn , kinh doanh bất động sản ; trách nhiệm quản lý nhà nước của bộ xây dựng trong ban hành , thực hiện các tiêu chuẩn kỹ thuật , đơn giá , định mức xây dựng cơ bản ; việc kiểm soát giá và bảo đảm nguồn nguyên , vật liệu để xây dựng các công trình , dự án , nhất là dự án quan trọng quốc gia . tham gia trả lời cùng bộ trưởng xây dựng là phó thủ tướng lê văn thành và bộ trưởng các bộ : kế hoạch và đầu tư , tài chính , giao thông vận tải , tài nguyên và môi trường , lao động thương binh và xã hội , thống đốc ngân hàng nhà nước , tổng kiểm toán nhà nước . anh minh - phương ánh

bộ trưởng nguyễn thanh nghị chiều nay trả lời chất vấn quốc hội trong bối cảnh mới là ngành địa ốc đang gặp khó còn các bài toán cũ về giá nhà , nhà ở xã hội chưa được giải .

báo cáo 9 tháng đầu năm của hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) cho biết , hoạt động chuyển nhượng dự án trên địa bàn bị ách tắc trầm trọng từ năm 2019 đến tháng 9/2022 . trong 3 năm qua , có rất ít dự án được chuyển nhượng trên thị trường tự do . năm 2019 có 5 dự án được chuyển nhượng , nhưng sang năm 2020 không có dự án nào được giao dịch , sau đó tình trạng đình trệ này tiếp tục kéo dài . từ năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 , mỗi năm chỉ có một dự án được cho phép chuyển nhượng . ông lê hoàng châu , chủ tịch horea , cho biết nguyên nhân hoạt động chuyển nhượng dự án bị ách tắc là do vướng quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . điều này khiến doanh nghiệp , tức các chủ đầu tư , vẫn chưa được bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh , tự do chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu sản xuất . trong 9 tháng đầu năm , thành phố có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng 11.600 căn nhà , trong đó có 10.166 căn chung cư chiếm 87,6 % và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4 % tổng số nhà ở đưa ra thị trường . có hơn 80 % nhà cao cấp phủ sóng nguồn cung , tương đương 9.305 căn , ngược lại nhà bình dân và giá rẻ đã biến mất khỏi thị trường . nguồn cung nhà ở trong 3 quý đầu năm cũng xuống thấp nhất kể từ năm 2016 đến nay . theo ông châu , nhìn tổng thể thì thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn , thách thức do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan . trong đó có nguyên nhân bắt nguồn từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật . thực tế , tp hcm ghi nhận hơn 100 dự án bất động sản , nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện , trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa trước đây . chủ tịch horea kiến nghị chính phủ và ủy ban thường vụ quốc hội thống nhất cho phép thí điểm áp dụng tương tự nghị quyết số 42 , cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất , cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền . trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với nhà nước đối với dự án , phần dự án chuyển nhượng thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này . song song đó , cơ quan quản lý cần " có kết luận dứt điểm " các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công , hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước , hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý , trong đó tp hcm có 64 dự án thuộc diện này . trong quá trình xử lý các dự án thuộc diện rà soát pháp lý , hiệp hội đề nghị thực hiện chủ trương " thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng , tiêu cực " và các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính , bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung ( nếu có ) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền . mục tiêu cuối cùng là tạo điều kiện cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản . vũ lê

tp hcm3 năm nay , thành phố có một vài dự án bất động sản được phép chuyển nhượng hàng năm do vướng quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .

báo cáo thị trường khu công nghiệp của cushman & wakefield cho biết , trong quý iii , phân khúc bất động sản công nghiệp may đo ( xây theo tiêu chuẩn lẫn xây sẵn theo nhu cầu ) gồm nhà xưởng và nhà kho ghi nhận chạy đà bứt phá mạnh mẽ . nguồn cung nhà xưởng xây sẵn hiện nay đạt 4,3 triệu m2 sàn , giá thuê 4,6 usd mỗi m2 một tháng , tăng nhẹ 1 % theo năm . tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đã đạt 92 % do nhu cầu thuê lớn . trong khi đó , nhà kho xây sẵn bùng nổ mạnh hơn , vọt lên mốc hơn 4,7 triệu m2 sàn , tăng trưởng nguồn cung 30 % theo năm . quý vừa qua phân khúc này có thêm nguồn cung mới là dự án ở bình dương với diện tích 64.000 m2 . dù nguồn cung mới tăng đáng kể , tỷ lệ lấp đầy nhà kho vẫn ở mức ổn định , đạt 76 % . giá thuê nhà kho xây sẵn hiện nay đạt 4,4 usd mỗi m2 một tháng , tăng 9 % so với cùng kỳ và là mức tăng giá cao nhất trong vòng 12 tháng qua . nguyên nhân bùng nổ nguồn cung loại hình bất động sản công nghiệp may đo này là do làn sóng di chuyển của nhà máy sản xuất kéo theo làn sóng di chuyển của nhà xưởng và nhà kho xây sẵn phục vụ các ngành phụ trợ và hậu cần khu công nghiệp . nhu cầu thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn hiện nay ghi nhận quy mô lớn lên đến 20.000 – 50.000 m2 sàn . khách thuê hiện chú trọng nhiều hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất , bên cạnh vị trí và giá cả . với nhu cầu thuê tăng cao , các hợp đồng thuê đang được ký dài hơn ( từ 3 năm trở lên ) . tuy nhiên , đơn vị này dự báo các bất ổn kinh tế vĩ mô toàn cầu có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà xưởng , nhà kho xây sẵn trong ngắn hạn . báo cáo industrial insider do savills việt nam công bố cũng cho thấy , bình dương và đồng nai đang dẫn đầu về nhà xưởng , nhà kho xây sẵn phía nam , với tổng nguồn cung khoảng 9 triệu m2 sàn được đưa vào khai thác cho thuê , đạt công suất cao . tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn phía nam đạt trên 90 % trong khi nhà kho xây sẵn có công suất thuê đạt trên 75 % . khác với giá thuê đất công nghiệp cho thuê tính theo cả chu kỳ hàng chục năm , giá thuê nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đạt mức trung bình 4-4 , 5 usd mỗi m2 một tháng , chỉ xếp sau tp hcm.cushman & wakefield cho biết thêm , các loại hình sản phẩm mới của bất động sản công nghiệp may đo cũng không ngừng cập nhật nhiều phiên bản mới tại thị trường việt nam gồm có : kho xưởng hỗn hợp công năng kép , nhà xưởng cao tầng và kho kiểm soát nhiệt độ chuyên biệt còn gọi là kho lạnh . tính đến đầu tháng 10 , các dự án kho lạnh mới chủ yếu tập trung ở các tỉnh xung quanh tp hcm và vùng đồng bằng sông cửu long . kho lạnh là một lĩnh vực đầu tư tiềm năng tiếp theo . dự án kho lạnh sâu đang đầu tư vào tự động hóa . giá thuê kho lạnh trong quý iii đạt mức 0,88 usd mỗi pallet một ngày . tổng nguồn cung kho lạnh hiện nay là 820.000 pallet , trong đó miền nam có nguồn cung kho lạnh lớn nhất lên đến hơn 500.000 pallet , đồng bằng sông cửu long chủ động hơn 100.000 pallet còn lại là miền bắc , miền trung chưa ghi nhận nguồn cung kho lạnh quy mô lớn nào . theo dữ liệu của đơn vị này , tỷ lệ trống của kho lạnh hiện nay chỉ còn vài phần trăm diện tích lẻ trên tổng nguồn cung . diễn biến này cho thấy thị trường đầy tiềm năng khi nhu cầu thuê lớn và nguồn cung chưa theo kịp . vũ lê

quý iii , nhà xưởng , nhà kho xây sẵn đạt tổng cung 9 triệu m2 sàn , trong đó nhà kho có thêm 30 % nguồn cung mới , giá thuê tăng lần lượt 1-9 % so với cùng kỳ .

một tháng nay , thị trường bất động sản tp hcm chứng kiến làn sóng hạ giá rao bán các tài sản với mức giảm , chiết khấu lên cao chưa từng có ( giảm 44-50 % giá niêm yết ) . trước đó hồi tháng 7 , hiện tượng giảm giá chỉ mới xuất hiện ở nhóm ít các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ . nhưng sang tháng 10 , cơn sóng ngầm giảm giá đang có dấu hiệu mạnh dần . sau gần một thập kỷ thăng trầm ( kể từ đáy khủng hoảng bất động sản gần nhất năm 2013 ) , thị trường sơ cấp và thứ cấp lần đầu tiên đồng loạt ghi nhận cả giảm giá trực tiếp ( nhà đầu tư đói vốn hạ giá thoát hàng ) lẫn gián tiếp ( chủ đầu tư chiết khấu , ưu đãi ) . 3 tuần trước , anh niên , nhà đầu tư căn hộ tại dự án đại đô thị trên địa bàn quận 9 cũ , nay là tp thủ đức vừa thoát hàng căn hộ với giá 1,8 tỷ đồng , giảm hơn 500 triệu đồng so với khi mua vào cách đây gần 2 năm . anh kẹt vốn , mất khả năng trả nợ ngân hàng , không đủ dòng tiền xoay xở khi thanh khoản thị trường yếu và lãi suất cho vay trên đà tăng . anh niên cho biết , nếu tính cả thuế và phí môi giới , sau khi thoát hàng căn hộ , mức lỗ lên đến 30 % giá trị tài sản . trong khi đó , tại huyện cần giờ , một nhà đầu tư cũng xả hàng xong lô đất thổ cư 600 m2 , vị trí mặt tiền ở thị trấn cần thạnh với mức giảm từ 21 tỷ đồng chào bán quý đầu năm xuống còn 18 tỷ đồng cho khách hàng thanh toán nhanh . nhà đầu tư này giải thích , giảm giá bán vì cần tiền mặt cơ cấu lại dòng vốn , thực tế bán 18 tỷ đồng tài sản này biên lợi nhuận đã giảm từ 50 % xuống còn 20 % ( đã trừ thuế , các chi phí tài chính ) . cũng trong tháng 10 , một dự án chung cư tọa lạc tại phường trường thọ , tp thủ đức chào bán căn hộ giá trên dưới 65 triệu đồng một m2 kèm chương trình chiết khấu 43 % giá trị tài sản , nếu thanh toán một lần ( đóng 98 % ) người mua sẽ được hưởng giá hơn 40 triệu đồng một m2 giá trị tài sản . theo quảng cáo của môi giới chủ đầu tư , một căn hộ 70 m2 có mức giá 4,8 tỷ đồng được giảm xuống chỉ còn 2,6 tỷ đồng . nhân viên sales còn chào hàng các suất ưu đãi lên đến 44-46 % giá trị bất động sản dành cho rổ hàng hạn chế chỉ áp dụng trong tháng 10 cũng thuộc dự án này . tương tự , 2 tuần nay , một dự án đô thị tại đồng nai do doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại tp hcm phát triển xây dựng , được môi giới chào bán shophouse với suất ưu đãi lên đến 50 % giá trị tài sản nếu thanh toán một lần ( 95 % giá trị hợp đồng ) . các căn nhà phố thương mại đã xây dựng hoàn thiện mặt ngoài giá bán sơ cấp chủ đầu tư công bố 13-15 tỷ đồng khi áp dụng mức chiết khấu và ưu đãi chỉ còn 6-8 tỷ đồng một căn . theo tiết lộ của môi giới chủ đầu tư , các gói chiết khấu ưu đãi của dự án này chỉ tung ra trong thời gian ngắn với số lượng sản phẩm giới hạn . nhờ chiêu hạ giá gián tiếp với mức chiết khấu 5-7 tỷ đồng một sản phẩm , nhân viên sales cho hay chủ đầu tư đã nhanh chóng xả được hàng tồn giá cao . nói với vnexpress , ông châu , một môi giới có thâm niên trên 10 năm tại tp hcm và vùng phụ cận , nhìn nhận , các hiện tượng giảm giá trực tiếp lẫn gián tiếp vừa qua đang phân hóa thị trường một cách mạnh mẽ . nhóm khách hàng có sẵn tiền mặt mua tài sản chiết khấu khủng lúc này xem như lợi trước mắt tiền tỷ . ngược lại , những khách hàng đã mua trước đó gặp bất lợi khi tài sản đang nắm giữ bất ngờ rớt giá . theo ông châu , các hiện tượng giảm giá chỉ rơi vào rổ hàng hạn chế hoặc xảy ra nhóm nhà đầu tư cá biệt bị thiếu hụt dòng tiền . cơn sóng ngầm giảm giá rất lớn với nhóm khách hàng đại chúng - những người đang tìm kiếm , cân nhắc mua tài sản nhưng chưa ra quyết định . " nhiều người sẽ có tâm lý tiếp tục giữ tiền mặt , chờ giá giảm thêm . tâm lý này có thể ảnh hưởng xấu đến sức mua của thị trường địa ốc trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm " , ông châu nhận định . ông trần khánh quang , tổng giám đốc công ty việt an hòa , cho rằng nguyên nhân của việc các nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư giảm giá bán hoặc chiết khấu khủng bất động sản so với giá niêm yết là thiếu hụt dòng tiền . các khó khăn do siết tín dụng , kiểm soát trái phiếu , lãi suất tăng , thanh khoản sụt giảm suốt nhiều tháng qua đã đẩy thị trường vào cơn khát vốn trầm trọng . giảm giá mạnh hay chiết khấu khủng là phản ứng bình thường trong bối cảnh các bên nắm giữ tài sản muốn thu hồi tiền mặt về nhanh khi thanh khoản thị trường khá yếu . giảm giá để kích cầu là bước đi khôn ngoan vì chiêu thức này khá hiệu quả . " cơn sóng ngầm giảm giá tài sản có thể sẽ tiếp tục lan sang những tháng cuối năm , khi khó khăn thiếu vốn , kẹt tiền mặt vào giai đoạn căng thẳng , khiến áp lực đè nặng thị trường " , ông quang dự báo . trước đó , hồi tháng 8 , báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng do trang batdongsan thực hiện trên 1.000 người tại thị trường việt nam cho thấy , các đối tượng tham gia vào thị trường địa ốc đã giảm mức độ lạc quan so với đầu năm . báo cáo đề cập các nhóm yếu tố : mức độ hài lòng về thị trường , khả năng mua nhà , tình hình thị trường , lãi suất vay mua nhà , chính sách của chính phủ và giá bất động sản trong tương lai đang cho kết quả kém tích cực . mức độ lạc quan của người tiêu dùng giảm mạnh nhất khi đề cập đến khả năng tăng giá bất động sản trong tương lai ( giảm 22 điểm ) và các chính sách hiện tại của chính phủ ( giảm 9 điểm ) . trong một số hội thảo và tọa đàm về thị trường bất động sản gần đây , chuyên gia kinh tế đinh thế hiển cũng nhiều lần cảnh báo về tình trạng giảm giá bất động sản kéo dài . mức giảm giá phổ biến khoảng 10 % , những nơi từng tăng nóng , sốt ảo đã giảm giá 20 % . ông hiển cho hay hiện nay thanh khoản thị trường xuống thấp , chốt lời bất động sản với giá kỳ vọng rất khó nên nhiều trường hợp giảm biên lợi nhuận kỳ vọng xuống để xả hàng . có thể giá rao bán không giảm nhiều nhưng trong quá trình thương lượng , nếu bên mua có tiềm lực tài chính và bên bán cần thu hồi dòng tiền về , giá chốt bán có thể giảm nhiều hơn . vũ lê

tp hcmtháng 10 , nhiều nhà đầu tư cá nhân giảm giá nhà đất 30 % trong khi các doanh nghiệp chiết khấu 40-50 % để xả hàng .

ghi nhận của vnexpress , từ đầu năm 2022 đến nay , thị trường văn phòng cho thuê có đà hồi phục mạnh mẽ từ phân khúc bình dân đến cao cấp , đặc biệt với văn phòng giá rẻ 10-15 usd một m2 một tháng , lượng khách ký hợp đồng thuê đã tăng liên tục 3 quý liền . nhiều chủ tòa nhà đang mở rộng nguồn cung văn phòng để đáp ứng nhu cầu thuê ngày càng cao . thống kê của hệ thống văn phòng vno trong quý iii , doanh nghiệp đã đưa vào vận hành cho thuê thêm 3 tòa nhà mới tại quận 1 , 3 , tân bình tương ứng 10.000 m2 sàn , để đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng của doanh nghiệp . dự kiến đầu quý iv , đơn vị này tiếp tục tăng thêm diện tích sàn văn phòng cho thuê để bắt kịp đà phục hồi của thị trường này tăng tốc tích cực suốt 6 tháng qua . đến nay toàn hệ thông văn phòng cho thuê vno có tổng cộng 15 tòa cao ốc phân khúc 10-20 usd mỗi m2 một tháng , khai thác vận hành tại tp hcm đã lấp đầy trên 80 % diện tích sàn . lượng hợp đồng thuê giao dịch thành công tăng 35-40 % so với giai đoạn đại dịch bùng phát , tuy nhiên giá thuê chưa quay lại thời hoàng kim của thị trường văn phòng cách đây nửa thập niên . còn tại hệ thống tòa nhà văn phòng cho thuê sabay building đạt tỷ lệ lấp đầy bình quân 90 % , cao điểm quý iii lên đến 97 % . tòa văn phòng tọa lạc tại phường 2 quận tân bình quy mô hơn 1.600 m2 văn phòng cho thuê ghi nhận công suất đạt 100 % . tòa nhà hạng b của đơn vị này trên đường trường chinh hơn 3.000 m2 sàn vừa kín khách 100 % trong quý iii dù mới đưa vào hoạt động từ tháng 7 . khách hàng chiếm chủ đạo đa số vẫn thuộc về công nghệ và lĩnh vực tài chính . 9 tháng qua , thị trường văn phòng tp hcm đón nhận 2 tòa văn phòng hạng b mới của chủ đầu tư cobi group ( hàn quốc ) nằm tại quận 7 , với tổng diện tích cho thuê là 26.932 m2 . những khách thuê đầu tiên của 2 tòa nhà cobi tower đều là các thương hiệu lớn như : lotteria , lock & lock , 7 - eleven . dữ liệu thị trường văn phòng của savills việt nam cho thấy , công suất cho thuê các cao ốc văn phòng đã đạt 93 % , tương đương với mức trước khi đại dịch bùng phát . lượng tiêu thụ tương đương các hợp đồng thuê mới , tăng 56 % theo năm , giá thuê trung bình toàn thị trường đạt 728.000 đồng một m2 mỗi tháng . trong 9 tháng qua , các doanh nghiệp có nhu cầu mở văn phòng mới chiếm đến 59 % diện tích thuê . quận 7 và bình thạnh là khu vực được lựa chọn để mở rộng văn phòng nhờ vị trí gần trung tâm , diện tích thuê lớn và giá cả cạnh tranh . báo cáo thị trường văn phòng cho thuê của cbre việt nam cho biết , trong quý iii , tỷ lệ trống trung bình của văn phòng cao cấp ( hạng a ) tại tp hcm chỉ còn 6 % , đồng nghĩa với tỷ lệ lấp đầy chạm ngưỡng 94 % , mức rất cao tương đương với năm 2019 . một số tòa văn phòng hạng a tại khu vực trung tâm thành phố như saigon centre , deutsches haus chỉ còn mặt bằng trống cho thuê dưới 500 m2 . tỷ lệ lấp đầy bình quân của các tòa tháp hạng b đạt hơn 90 % . giá chào thuê văn phòng hạng a tiếp tục xu hướng tăng 2,2 % theo quý và 8,7 % theo năm , đạt mức 45,9 usd mỗi m2 một tháng . giá chào thuê của văn phòng hạng a như vậy đã phục hồi gần bằng thời điểm trước dịch là năm 2019 . riêng văn phòng hạng b ghi nhận giá thuê cao hơn năm ngoái 3,1 % , đạt trung bình là 25,9 usd mỗi m2 một tháng . tổng diện tích cho thuê mới của thị trường cho hạng a và hạng b lần lượt là trên 19.000 m2 và 18.000 m2 sàn . nếu tính tổng diện tích cho thuê mới trong 3 quý đầu năm đạt hơn 60.000 m2 , gần như trở lại mức hấp thụ trước đại dịch năm 2019 ( đạt khoảng 61.000 m2 ) . các công ty thuộc nhóm ngành tài chính ngân hàng chiếm hơn 50 % diện tích cho thuê mới trong quý iii vừa qua , tiếp theo đó là nhóm ngành dịch vụ , sản xuất và công nghệ thông tin có nhiều hợp đồng thuê thành công trong thời gian qua . bà thanh phạm , phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn cbre việt nam , nhận định , công nghệ thông tin là nhóm ngành phát triển nhanh và mạnh gần đây , nhận được nguồn vốn đầu tư lớn từ nước ngoài . với nguồn lực tài chính tốt , tỷ trọng của nhóm khách thuê này lớn dần lên với diện tích thuê có thể lên đến trên 1.000 m2 . về mục đích thuê , ngoài các giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 41 % , các giao dịch mở rộng văn phòng cũng tăng lên nhanh chóng , chiếm 39 % tổng diện tích giao dịch . theo bà thanh , với các tín hiệu tích cực của thị trường văn phòng , nhiều dự án đang đẩy nhanh tiến độ thi công trở lại sau hai năm hạn chế nguồn cung mới . dự kiến các diện tích mới này phần lớn đến từ tòa nhà hạng a tại cả khu vực trung tâm cũng như ngoài trung tâm với tổng diện tích khoảng 183.000 m2 , chiếm tỷ lệ hơn 85 % nguồn cung mới tính đến năm 2023 . tuy nhiên , lãnh đạo cbre cảnh báo tỷ lệ trống dự kiến cho tòa nhà hạng a có thể tăng lên mức 13 % trong năm 2022 , thậm chí trống đến 18 % trong năm 2023 , còn văn phòng hạng b có thể trống 11-13 % nếu các nguồn cung mới đồng loạt về đích . khi nguồn cung tăng mạnh trở lại , giá thuê văn phòng sẽ điều chỉnh giảm trong năm 2023 . vũ lê

tp hcm9 tháng qua , công suất thuê mới văn phòng tại thành phố đạt hơn 60.000 m2 , gần bằng mức hấp thụ năm 2019 , tức trước khi dịch covid bùng phát .

khảo sát của vnexpress cho thấy , nhiều đơn vị bán nhà chung cư đang rơi vào tình trạng ế ẩm trong quý iii vừa qua . một dự án tại khu đông tp hcm chào bán trong tháng 7-8 nhưng lượng khách giữ chỗ đã giảm một nửa so với quý trước , dẫn đến lượng giao dịch thành công dự án này giảm đến 65 % so với quý ii. tình trạng tắc thanh khoản đã khiến chủ đầu tư phải kéo dài thời gian chạy quảng cáo bán hàng từ cuối quý ii đến xuyên suốt quý iii và mở rộng sang quý iv đồng thời tăng các chính sách khuyến mãi và chiết khấu để kích cầu . tương tự , giám đốc một sàn địa ốc ( phân phối bất động sản của các chủ đầu tư khác nhau ) có chi nhánh đặt tại tp thủ đức và quận 7 tiết lộ , chỉ tính riêng lượng đặt chỗ căn hộ ( booking nhưng chưa xuống tiền mua ) tại hệ thống trong quý iii đã lùi về con số vài trăm trong khi quý đầu năm vẫn đạt vài nghìn . sự sụt giảm lượng booking kéo theo nguy cơ lượng khách mua sau cùng rớt xuống mức thấp nhất hơn 4 năm qua . nhiều đơn vị tư vấn khảo sát cũng xác nhận , thanh khoản căn hộ quý vừa qua trên đà giảm mạnh . cushman & walkefied cho biết , quý iii lượng căn hộ chào bán mới bị giảm 56 % so với quý trước . tỷ lệ hấp thụ nhà cao tầng giảm 54 % với 4.150 căn được tiêu thụ . nhu cầu thị trường chậm lại kể từ các tháng 7-8 . còn theo báo cáo của savills việt nam , trong 3 tháng 7 , 8 , 9 , lượng giao dịch nhà chung cư trên địa bàn tp hcm giảm xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt mức 15 % , thấp nhất kể từ 2019 . các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ là 35 % , giá bán neo cao . nguồn cung tung ra trong quý ít hơn so với cùng kỳ 51 % . hàng tồn kho căn hộ chiếm khoảng 66 % nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn , lớn nhất kể từ 2019 . trong khi đó , báo cáo thị trường căn hộ phía nam của dkra vietnam cũng cảnh báo tình trạng thanh khoản nhà chung cư giảm mạnh . quý iii đón nhận nguồn cung mới khoảng 4.873 căn đến từ 31 dự án mở bán , giảm 63,8 % so với quý ii. tỷ lệ tiêu thụ giảm 77,5 % so với quý trước . cbre việt nam cũng cho hay , quý iii thành phố ghi nhận 6.726 căn hộ chào bán thành công , tỷ lệ bán giảm gần 40 % so với quý trước cho thấy thanh khoản thị trường gặp nhiều khó khăn . bà dương thùy dung , giám đốc điều hành cbre việt nam , dự báo trong những tháng cuối năm , thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thử thách . khó khăn thứ nhất là nguồn cung căn hộ tiếp tục hạn chế , đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân . với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên . khó khăn thứ hai là thiếu vốn . mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế ( chủ đầu tư dự án ) . việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều . tuy nhiên , do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan . khó khăn thứ ba liên quan đến tâm lý thị trường . những thông tin liên quan đến khả năng sẽ có các thay đổi pháp lý ( quy định về thời hạn sở hữu chung cư , áp dụng thuế tài sản ... ) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua . theo bà dung , thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn , hạn chế đầu tư lướt sóng , kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền , hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn . các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án , do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến thời gian đầu tư . với người mua nhà để ở , chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng , nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn . vũ lê

tp hcmquý iii , lượng tiêu thụ căn hộ thấp nhất kể từ năm 2019 do thiếu vốn , giá cao , tâm lý lo ngại sở hữu chung cư có thời hạn .

ngày 28/10 , tại diễn đàn nguồn cung thị trường bất động sản tp hcm : những vấn đề thực tiễn cần tháo gỡ , ông võ hồng thắng - phó giám đốc r&d dkra group , cho biết kiểm soát tín dụng cũng như siết chặt các quy định tiếp cận vốn bằng kênh trái phiếu khiến thị trường địa ốc rơi vào cơn khát vốn . theo đó , nhiều doanh nghiệp đã và đang cạn vốn . với nhà đầu tư , tiếp cận vốn khó và lãi suất cao cũng khiến họ ngại rót tiền . diễn biến này làm cho thị trường có thể sụt giảm nhiều hơn thời gian tới . bà nguyễn hoàng bích ngọc - trưởng phòng phân tích khối khách hàng tổ chức , công ty chứng khoán mirae asset việt nam , đồng tình về việc các doanh nghiệp địa ốc đang tiếp cận nguồn vốn rất khó . theo số liệu tổng cục thống kê , tăng trưởng tín dụng đến hết quý iii đạt 10,5 % rất gần mục tiêu 14 % mà ngân hàng nhà nước kỳ vọng . như vậy , hạn mức tăng trưởng tín dụng chỉ còn khoảng 3,5 % cho quý cuối năm - mức rất thấp so với những năm trước ( thường vào khoảng 4,2 - 6,2 % ) . với hạn mức này , tín dụng vẫn chỉ ưu tiên cho tái cơ cấu hệ thống ngân hàng và sản xuất - kinh doanh . bà ngọc dự báo từ đây đến nửa đầu năm sau , thị trường sẽ vẫn còn nhiều yếu tố bất lợi cho doanh nghiệp bất động sản . theo bà , phải chờ đến nửa cuối năm 2023 , các tín hiệu khả quan mới dần xuất hiện từ nền tảng vĩ mô , khung pháp lý , môi trường tín dụng ... ngoài thiếu vốn , khan hiếm nguồn cung mới do vướng thủ tục pháp lý ( tồn đọng từ năm 2019 đến nay ) cũng khiến loạt dự án tắc nghẽn . ông đặng hùng võ - nguyên thứ trưởng bộ tài nguyên và môi trường xác nhận tình trạng nghẽn pháp lý khiến dự án đình trệ diễn ra nhiều năm , nay chưa có lời giải . " từ năm 2018 , chúng ta đã có cảm giác nguồn cung nhà ở dừng lại , sang 2020 , nguồn cung dừng hẳn . có nhiều nguyên nhân , trong đó hệ thống pháp lý là nguyên nhân rõ nhất " , ông võ nhận xét . chuyên gia này nhìn nhận có thực trạng ubnd cấp tỉnh không dám ký duyệt vì trên một dự án đô thị lớn có nhiều loại mục đích sử dụng đất khác nhau , được vận hành theo các khung pháp luật khác nhau . thậm chí gần đây , cán bộ có tâm lý " ngại " phê duyệt vì " tai nạn quản lý " rất dễ xảy ra . báo cáo nhà chung cư của cbre cũng cho biết quý iii , nguồn cung căn hộ mở bán tại tp hcm sụt giảm 80 % so với quý ii. trong khi đó dkra việt nam cho hay toàn thị trường căn hộ phía nam ( gồm tp hcm và các tỉnh giáp ranh ) đã sụt giảm nguồn cung 64 % so với quý trước . hai đơn vị này đều xác nhận thanh khoản nhà ở đang giảm mạnh . ông võ cho rằng quản lý thị trường bất động sản là một nghệ thuật , không chỉ là kỹ thuật . nếu quản lý không khéo , bất động sản sẽ gây áp lực lại cho nền kinh tế , gây giảm phát . vì vậy thị trường cần nhanh chóng được tiếp cận giải pháp gỡ vướng pháp lý và khơi thông nguồn vốn . về lâu dài , khung pháp luật cần thay đổi , nhưng theo ông võ , ít nhất phải đến tháng 7/2023 mới có thể cải thiện . nếu chờ đến khi luật đất đai mới được ban hành sẽ quá lâu . trước mắt , chính phủ cần thống kê lại các dự án đến nay cần phê duyệt , từ đó ban hành khung phê duyệt cho các dự án được cấp chủ trương đầu tư , doanh nghiệp chuẩn bị rót tiền xây dựng . với nguồn vốn , ông võ đánh giá chủ trương siết tín dụng là đúng nhưng cần sàng lọc . không phải dự án nào cũng có thể siết vì thực tế có nhiều dự án thời gian hoàn thành chỉ tính bằng tháng . với nhóm này , cơ quan điều hành cần tạo điều kiện để chủ đầu tư sớm về đích . điều này giúp giải khát nguồn cung cho thị trường . vũ lê - tất đạt

tp hcmcác chuyên gia cảnh báo loạt khó khăn , trong đó thiếu vốn , sụt giảm nguồn cung đang đẩy thị trường bất động sản vào giai đoạn đầy thách thức .

báo cáo căn hộ dịch vụ của savills việt nam cho biết , quý vừa qua , sức tiệu thụ của thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tăng mạnh với 813 căn ghi nhận có hợp đồng thuê . công suất thuê trung bình toàn thị trường căn hộ dịch vụ đạt 78 % , trong đó nhu cầu xuất hiện nhiều nhất ở phân khúc hạng b.đơn vị này cho hay , giá thuê trung bình căn hộ dịch vụ toàn tp hcm đạt 521.000 đồng một m2 mỗi tháng . nhu cầu thuê dài hạn đang hồi phục mạnh so với cùng kỳ năm ngoái . nguồn cầu chủ yếu là các chuyên gia từ nhật bản , hàn quốc và đài loan . ghi nhận của vnexpress cũng cho thấy đến cuối tháng 9 , nhiều khu căn hộ dịch vụ tại quận 1 , 3 , phú nhuận , bình thạnh ( tp hcm ) đang có tỷ lệ lấp đầy đạt 75-80 % , thậm chí có một số dự án khai thác được 85-90 % số phòng . tỷ lệ lấp đầy của căn hộ dịch vụ tại thành phố hiện tăng gấp đôi so với năm 2020 ( chỉ lấp đầy được 30-40 % ) và tăng gấp 3-4 lần so với đợt cao điểm bùng dịch covid quý ii / 2021 ( lấp đầy được 20 % ) . giá chào thuê căn hộ dịch vụ tại nhiều quận nội thành tăng 6-8 % so với cùng kỳ năm ngoái . ông toàn - quản lý một dự án căn hộ dịch vụ tại quận phú nhuận , gần sân bay tân sơn nhất ( tp hcm ) - cho biết chỉ tính riêng nhóm khách thuê là chuyên gia gốc á đến từ nhật , hàn , ấn độ có nhu cầu thuê tăng 20 % so với quý trước và tăng hơn 30 % so với cùng kỳ năm ngoái . quản lý nghiên cứu thị trường savills tp hcm cao thị thanh hương cũng nhận định sự trở lại của khách quốc tế đã giúp thị trường dần phục hồi về mức trước đại dịch . dự kiến đến năm 2025 , thành phố sẽ đón nhận thêm nguồn cung 840 căn hộ dịch vụ từ 10 dự án . theo bà hương , lượng tiêu thụ tốt và nguồn cung mới từ căn hộ dịch vụ sẽ là dấu hiệu tích cực để tăng lợi thế cạnh tranh của phân khúc này đối với khách sạn và chung cư cho thuê . ông nguyễn hồng hải , chủ tịch vno group , phân tích nguyên nhân căn hộ dịch vụ cho thuê hồi phục là do du khách quốc tế nhập cảnh vào tp hcm tăng trong quý iii. nguồn cầu từ các doanh nghiệp fdi thuê chỗ ở cho chuyên gia đang mạnh dần đã thúc đẩy nguồn cầu của thị trường cải thiện tích cực hơn so với cùng kỳ năm ngoái . ông hải dự báo xu hướng hồi phục của thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê có thể tiếp tục diễn biến tích cực trong quý iv khi khách quốc tế và chuyên gia đến tp hcm tăng vào mùa cao điểm hội nghị và lễ hội cuối năm đến gần . chung nhận định , ông toàn - quản lý một dự án căn hộ dịch vụ tại quận phú nhuận - cho rằng những tháng cuối năm nay , các công ty công nghệ châu á và châu âu ( chi nhánh tại việt nam ) có nhiều sự kiện ở tp hcm sẽ giúp nguồn cầu thuê căn hộ dịch vụ tiếp tục đi lên . vũ lê

tp hcmquý iii , các căn hộ dịch vụ hồi phục tỷ lệ lấp đầy khách thuê với công suất đạt 80 % , một số dự án đạt 85-90 % , tăng 3-4 lần so với thời điểm bùng dịch .

bộ xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) trong đó , với nội dung thời hạn sở hữu chung cư , cơ quan này đưa ra hai phương án : hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình ; hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay , tức không quy định niên hạn . phòng thương mại và công nghiệp việt nam ( vcci ) mới đây nêu ý kiến cho rằng không nên quy định thời hạn sở hữu chung cư và đưa ra 4 vấn đề cần cân nhắc . thứ nhất , quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là can thiệp đến quyền sở hữu của người dân . theo quy định của pháp luật , quyền sở hữu với tài sản được nhà nước bảo vệ và đảm bảo trong hiến pháp và bộ luật dân sự . nhà nước chỉ hạn chế quyền sở hữu của người dân trong một số trường hợp đặc biệt để bảo vệ lợi ích công cộng . việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư , mặc dù mục tiêu hướng đến bảo đảm sự an toàn về tính mạng , sức khỏe của người dân , cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu như tại dự thảo trong khi nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này , là chưa phù hợp . thứ hai là tác động của quy định đến thị trường bất động sản . vcci cho rằng , quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng ( không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn ) , dẫn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bị ảnh hưởng vì khó bán sản phẩm . do vậy , chính sách này nếu được ban hành , sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất , ít sử dụng chung cư , việc sử dụng quỹ đất nhà ở ( vốn rất hạn chế ) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả . mặt khác , quy định về thời hạn sở hữu chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng , điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên . thứ ba , vcci nhìn nhận dù không có quy định về thời hạn sở hữu chung cư , nhà nước vẫn có cách khác để sửa chữa , cải tạo chung cư cũ . theo đó , nhà nước có thể quy định về thời hạn sử dụng của chung cư , yêu cầu thực hiện phá dỡ , cải tạo chung cư cũ khi công trình xây dựng hết hạn sử dụng , xuống cấp , đe dọa tính mạng của người sử dụng . vì đây là hoạt động đảm bảo lợi ích công cộng và nhà nước có quyền để thực hiện nó . vấn đề là cần phải thiết kế có hiệu quả hơn các quy định liên quan đến cải tạo , xây dựng lại chung cư . thứ tư , việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ làm phát sinh thêm thủ tục hành chính cho chủ sở hữu căn hộ chung cư . theo quy định trong dự thảo , trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng , chủ sở hữu đề nghị cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định . việc yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện gia hạn thời hạn trong giấy chứng nhận sẽ phát sinh rất lớn thủ tục hành chính , tạo sự phiền phức cho người dân . trước đó , để lý giải cho việc đưa ra đề xuất áp thời hạn sử dụng chung cư 50-70 năm , bộ xây dựng cho biết trường hợp phải phá dỡ để xây lại , người sở hữu được tái định cư tại địa điểm cũ . theo đó , người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán , tặng cho , để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư ... khi hết hạn sử dụng công trình , nếu kết quả kiểm định chất lượng chung cư còn đảm bảo an toàn , các chủ sở hữu tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền . trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại sẽ xử lý theo chính sách cải tạo , phá dỡ , xây dựng lại chung cư , người đang có sở hữu nhà có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác . nếu tại địa điểm cũ , nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh , quốc phòng , người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung ... bộ xây dựng cũng cho rằng đề xuất này đã được tham khảo dựa trên kinh nghiệm nhiều nước trên thế giới . ví dụ , trung quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50-70 năm , thái lan là 30 năm và có thể gia hạn thêm , singapore , mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm , chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định ... đức minh

vcci cho rằng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là can thiệp đến quyền sở hữu của người dân nên đề xuất không lựa chọn phương án này .

báo cáo thị trường khách sạn tp hcm của savills việt nam cho biết , các khách sạn 4 và 5 sao trên địa bàn thành phố đang có đà hồi phục mạnh so với đỉnh dịch covid năm ngoái . quý vừa qua , tỷ lệ lấp đầy phòng khách sạn toàn thành phố đạt mức bình quân 58 % , tăng 19 % so với quý trước . giá phòng bình quân ở phân khúc 4-5 sao đạt 1,7 triệu đồng một phòng một đêm , tăng 22 % theo quý và 50 % theo năm . ghi nhận của vnexpress cũng cho thấy , trong quý iii , giá phòng khách sạn phân khúc 2-3 sao ( bình dân ) tăng 10-15 % so với quý trước . các khách sạn 2 sao quanh chợ bến thành và khu nguyễn thái học , phạm ngũ lão quận 1 , từ cuối tháng 9 đầu tháng 10 , giá phòng đã tiệm cận ngưỡng 22-25 usd một phòng một đêm ( quý ii có giá 18-20 usd một đêm ) . nhiều khách sạn 3 sao đã niêm yết giá trung bình từ 30-40 usd một phòng một đêm trở lên , tăng 12-15 % so với quý trước . khách sạn 3 sao dọc theo trục lý tự trọng , lê thánh tôn cũng đội giá 15 % so với giữa năm . còn tại khu vực phú nhuận , gần sân bay tân sơn nhất , giá phòng khách sạn 2-3 sao bình quân trong quý iii lên ngưỡng 650.000 - 800.000 đồng một ngày đêm . savills cho biết , tp hcm vẫn là điểm đến phổ biến nhất , với 10 triệu lượt khách nội địa , tăng 69 % theo quý và chiếm 45 % lượng khách cả nước . về khách quốc tế , 3 tháng qua , tp hcm đón lượng khách 1,6 triệu , tăng 240 % theo quý . nguồn cung phòng khách sạn ở thành phố có đà hồi phục mạnh mẽ , tăng 49 % theo năm với 15.500 phòng đến từ 110 dự án . thị trường ghi nhận sự mở cửa của hai khách sạn 4 sao và ba khách sạn 3 sao . ở quận 1 , dự án 5 sao fusion original cung cấp 146 phòng , và trong quý cuối năm nay , dự án hilton saigon sẽ khai trương với 312 phòng . đơn vị này đánh giá cuối năm nay , thành phố kỳ vọng đón thêm 20 triệu lượt khách , bao gồm 2 triệu khách nước ngoài nhờ triển lãm du lịch quốc tế tp hcm 2022 và nguồn khách mice ( du lịch hội nghị ) . nhờ đó thị trường khách sạn cao cấp có thể tiếp tục khởi sắc . ông bryan trang , chủ tịch north stars asia cũng nhận định , quý iv là mùa cao điểm du lịch của tp hcm , lượng khách quốc tế đổ về luôn tăng mạnh nhất trong năm . đặc biệt sau đại dịch , lượng du khách đến thành phố đang tìm lại đà hồi phục tích cực . ông bryan trang dự báo những tháng cuối năm , thị trường khách sạn hưởng lợi từ việc thành phố bước vào mùa lễ hội , đồng thời cũng là mùa cao điểm du lịch . vì vậy , lượt khách quốc tế đến thành phố sẽ bứt phá mạnh so với mùa thấp điểm , khi nhu cầu phòng khách sạn tăng lên , giá cũng có thể tiếp tục leo thang . vũ lê

tp hcmquý iii , giá phòng khách sạn tại thành phố đạt 1,7 triệu đồng mỗi phòng một đêm , tăng 50 % so với cùng kỳ năm ngoái .

báo cáo thị trường mặt bằng bán lẻ của cbre việt nam cho biết quý vừa qua , thị trường ghi nhận số lượng khách hỏi thuê mặt bằng tăng mạnh . các ngành hàng như dịch vụ ăn uống ( f&b ) , thời trang và phụ kiện , phong cách sống chiếm gần 87 % tổng số lượng yêu cầu hỏi thuê . riêng ngành hàng f&b tiếp tục dẫn đầu số lượng hỏi thuê với mức tăng 26 % theo quý kể từ đầu năm 2022 . tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại trong quý vừa qua tại khu vực trung tâm đạt gần 94 % , tăng một điểm phần trăm theo quý . các khu mua sắm tập trung và các mặt bằng bán lẻ khu vực ngoài trung tâm tp hcm cũng diễn biến tích cực , với tỷ lệ lấp đầy lần lượt 94 % và 89 % . bên cạnh tỷ lệ lấp đầy tăng , giá chào thuê cũng ghi nhận sự leo thang , theo cbre. giá chào thuê trung bình tại tầng trệt của các trung tâm mua sắm ở khu vực lõi trung tâm tp hcm dao động 185 - 250 usd một m2 mỗi tháng ( chưa bao gồm vat và phí dịch vụ ) , tăng 52 % theo năm , gấp hơn 5 lần so với giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm ( khoảng 38 usd một m2 mỗi tháng ) . báo cáo mới nhất của savills việt nam ( công ty tư vấn bất động sản với hơn 2.500 nhân viên , thuộc tập đoàn savills anh ) cho biết khách thuê mặt bằng bán lẻ thương hiệu quốc tế tiếp tục mở rộng tại thị trường việt nam nhờ vào tiêu dùng nội địa tăng trưởng ổn định . theo savills , thương hiệu nhật bản và hàn quốc chiếm đến 44 % diện tích mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại 9 tháng qua . tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại ở tp hcm đạt 92 % . giá thuê tầng trệt nhích nhẹ 1 % theo quý và tăng 6 % theo năm . các chuyên gia nhìn nhận triển vọng tăng trưởng của thị trường bán lẻ việt nam khá tích cực nhưng có thể đứng trước nguy cơ tăng trưởng chậm lại do tác động của lạm phát . bà phạm ngọc thiên thanh , phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn cbre việt nam , dự báo giá chào thuê khu vực đắc địa sẽ tiếp tục đà tăng thời gian tới , với sự quan tâm lớn của các nhà bán lẻ nước ngoài . tuy nhiên , lạm phát tăng sẽ tác động tiêu cực đến chi tiêu của người tiêu dùng . các doanh nghiệp bán lẻ đầu ngành sẽ đối mặt với nhiều áp lực hơn , tăng trưởng của các đơn vị này cũng sẽ không cao như kỳ vọng trước đây . bà cao thị thanh hương , quản lý nghiên cứu thị trường savills tp hcm cho biết thêm , để bắt kịp sự thay đổi thị hiếu nhanh của người tiêu dùng , các trung tâm mua sắm đang có nhiều thích ứng linh hoạt nhằm cải thiện tình hình hoạt động . trung tâm bách hóa hoạt động lâu năm như diamond plaza , hùng vương plaza đang được cải tạo với thiết kế hiện đại để phục vụ khách thuê và người tiêu dùng . trong khi đó , một số trung tâm mua sắm lớn khác cũng có kế hoạch cải tạo lại . tuy khách thuê ngành ẩm thực và thời trang đang đổ bộ vào các trung tâm thương mại , thị trường mặt bằng bán lẻ thuộc phân khúc nhà phố mặt tiền ( là nhà ống truyền thống ) hiện còn nhiều nơi ế ẩm , bỏ trống . ghi nhận mặt tiền trên đường nguyễn huệ có giá chào thuê tăng 20-30 % , đường lê lợi giá thuê tăng 50-100 % nhưng chưa có nhiều hợp đồng thuê được chốt ... ông trang minh hà , chủ tịch north stars asia đánh giá , sau đại dịch , mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại có mức độ hồi phục vượt trội hơn nhà phố về lưu lượng khách tham quan mua sắm . ngoài ra , các trung tâm thương mại hiện đại là khu mua sắm tập trung one stop shopping ( một điểm đến nhiều chọn lựa , đa dạng dịch vụ ) nên dễ thu hút người tiêu dùng thuộc giới trẻ và tầng lớp trung lưu . do đó , những nơi này rơi vào tầm ngắm của các nhà bán lẻ f&b và thời trang quốc tế nhiều hơn so với nhà phố mặt tiền . ông hà dự báo sự hồi phục của mặt bằng bán lẻ ở các trung tâm tâm mua sắm tập trung theo mô hình hiện đại có biểu hiện đi trước và sắp tới sẽ tiếp tục diễn biến tích cực hơn nhà phố mặt tiền trung bình 6-9 tháng , thậm chí lâu hơn . vũ lê

tp hcmquý iii , nhiều thương hiệu ẩm thực ( f&b ) và thời trang quốc tế đã mở rộng mặt bằng tại các trung tâm thương mại lớn .

anh thế hưng ( thanh xuân , hà nội ) gần đây gác dự định mua nhà sau khi mặt bằng giá chung cư , kể cả căn hộ cũ , tăng cao . tuy nhiên , việc tìm thuê chung cư ở các quận trung tâm với giá khoảng 10-12 triệu đồng mỗi tháng như anh dự tính cũng khó khăn . một môi giới trong phân khúc chung cư chia sẻ , giá cho thuê căn hộ gần đây có xu hướng đi lên , đặc biệt ở các quận gần hoặc ngay trung tâm . mức tăng phổ biến khoảng 1-2 triệu đồng một căn , tương đương 10-20 % so với năm trước . đơn cử , ở chung cư sky city láng hạ , căn hộ 2 phòng ngủ đang có giá thuê 16-18 triệu đồng thay vì mức 14-16 triệu đồng như năm trước . ở dự án greenbay mễ trì ( nam từ liêm ) , căn hộ studio hiện được rao thuê 8-9 triệu đồng , căn 2 phòng ngủ dao động 13-16 triệu đồng , tăng khoảng hơn 10 % . một số căn hộ thuộc tòa chung cư cũ trên đường nguyễn cơ thạch ( nam từ liêm ) , giá cho thuê căn hộ 3 phòng ngủ từ 7-8 triệu đồng mỗi tháng năm 2021 , nay lên 9-10 triệu đồng . hiện tượng tăng giá cũng xuất hiện ở một số chung cư có vị trí xa trung tâm như vinhome smart city ( đại mỗ ) , the pride ( tố hữu ) ... theo dữ liệu vừa công bố của trang batdongsann , quý iii , ước tính mức độ quan tâm đến bất động sản để bán tại hà nội giảm 3 % so với quý trước , song nhu cầu tìm thuê tăng 58 % . trong đó , chung cư cho thuê có mức độ quan tâm , tìm kiếm lớn nhất . thống kê của đơn vị này cho thấy , nhu cầu tìm thuê chung cư hà nội trong quý vừa qua tăng khoảng 13 % so với quý trước . đơn cử , giá cho thuê chung cư quận tây hồ , cầu giấy , nam từ liêm ( hà nội ) tăng 14-16 % so với quý ii. còn ở hai bà trưng , hoàn kiếm , hà đông , giá thuê tăng khoảng 8-10 % . bà võ thị khánh trang , phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn savills tuy chưa đưa ra mức tăng cụ thể của năm nay , song theo nhìn nhận của bà , khi tình hình kinh tế có xu hướng phục hồi , giá thuê căn hộ chung cư sẽ tăng trở lại . lý giải giá cho thuê căn hộ tăng , ông nguyễn quốc anh , phó tổng giám đốc batdongsan , cho rằng trong bối cảnh nguồn cung dự án mới suy giảm , giá bán liên tục tăng cao , thuê chung cư là giải pháp được nhiều người lựa chọn . " cầu tăng cao sẽ kéo theo mức giá thuê tăng lên . nếu tình trạng nguồn cung dự án mới vẫn khan hiếm , giá bán tăng , người dân sẽ có xu hướng nghe ngóng , chuyển từ mua sang thuê nhiều hơn " , ông nói . nhìn nhận mặt bằng giá thuê căn hộ chung cư năm nay có thể tăng 20 % so với hai năm dịch , ông lê quốc kiên - chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cho thuê - cho rằng tỷ suất lợi nhuận này vẫn thấp nếu so với giai đoạn 2018 - 2019 . ông dẫn chứng , năm 2019 , tỷ suất lợi nhuận cho thuê một căn hộ vào khoảng 6 % một năm , nay chỉ tầm 4 % . cụ thể , một căn hộ giá 3 tỷ đồng cách đây 3 năm cho thuê 15-17 triệu đồng mỗi tháng , nay căn hộ có giá 4-5 tỷ đồng cũng chỉ cho thuê được 17-19 triệu đồng . " giá bán tăng rất cao , giá thuê có tăng nhưng không theo kịp " , ông kiên nói . dẫu vậy , ông kiên cho rằng thị trường cho thuê căn hộ hiện vẫn rất sôi động do nhiều nhà đầu tư mua chung cư chủ yếu chờ tăng giá trị , việc cho thuê chỉ là tạo dòng tiền tạm thời . đồng quan điểm , bà khánh trang nhìn nhận khách mua căn hộ để cho thuê thường cân nhắc 2 khoản lợi nhuận : từ tăng giá bất động sản và dòng tiền từ cho thuê . khảo sát của savills trong quý ii cho thấy , lợi nhuận từ việc cho thuê ( 3,2 % - 6,5 % một năm ) đang ở mức thấp hơn lãi suất ngân hàng . tuy nhiên , không ít người vẫn chọn mua căn hộ để cho thuê bởi kỳ vọng về tiềm năng tăng giá căn hộ . trước diễn biến giá thuê căn hộ tăng trở lại , theo ông kiên , nhiều người đang tìm mọi cách cân đối tài chính như chấp nhận thuê xa hơn , giảm tiêu chuẩn ( từ cao cấp xuống trung cấp ... ) hoặc tìm kiếm người ở chung ... hoàng long

giá bán căn hộ lên cao đẩy chi phí thuê chung cư ở hà nội tăng trở lại sau 2 năm ngưng trệ vì dịch .

báo cáo vừa công bố hôm nay của cbre cho biết , thị trường bán lẻ hà nội trong quý iii đã chứng kiến sự chào sân của nhiều thương hiệu quốc tế thuộc phân khúc hạng sang như breitling , marc jacobs , berluti . các thương hiệu này lần lượt khai trương của hàng đầu tiên của mình ở việt nam ( riêng với marc jacobs là cửa hàng đầu tiên ở hà nội ) tại các vị trí đắc địa trên tuyến phố lý thái tổ , tràng tiền . bên cạnh đó , các thương hiệu hiện hữu như aeon maxvalu , annam gourmet , mothercare , lyn ... tiếp tục mở rộng sự hiện diện trên thị trường thông qua việc khai trương các cửa hàng mới tại các mặt bằng bán lẻ và trung tâm thương mại lớn như lotte center hà nội và các trung tâm thương mại của vincom . phía savills khi đánh giá về thị trường bán lẻ hà nội trong một báo cáo công bố tuần trước cũng cho biết , nhiều thương hiệu bán lẻ cao cấp được dự đoán sẽ gia nhập thị trường , một số sẽ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài . ông nick bradstreet , giám đốc bộ phận bán lẻ khu vực châu á – thái bình dương tại savills đánh giá , việt nam đang có nhiều lợi thế để bật cao hơn so với các thị trường trong đông nam á như singapore , thái lan khi còn nhiều dư địa để các nhãn hàng cao cấp mở rộng , phát triển . tuy nhiên , điểm yếu của việt nam là nguồn cung mặt bằng tại các khu vực trung tâm còn nhiều hạn chế . hiện chỉ có tòa union square tại tp hcm đáp ứng được nhu cầu của các thương hiệu xa xỉ . trong khi đó , tại thị trường hà nội , khu vực trung tâm quận hoàn kiếm đang thiếu hụt mặt bằng phù hợp với các nhãn hiệu này . giá thuê tại đây cũng trở nên cạnh tranh hơn khi có những tuyến phố ghi nhận mức tăng khoảng 15 % giữa năm 2020 và 2021 . sự phục hồi của thị trường bán lẻ cùng làn sóng mở rộng của các thương hiệu hạng sang nhìn chung đã khiến giá thuê trong quý iii , đặc biệt là khu vực trung tâm hà nội tăng trưởng đáng kể . số liệu của cbre cho thấy , tại khu vực trung tâm , giá chào thuê mặt bằng ở tầng 1 , không bao gồm vat và phí dịch vụ , đạt 144 usd một m2 một tháng , tăng 9 % theo quý và 39,5 % theo năm . đây là mức giá thuê cao nhất ghi nhận từ trước đến nay ở khu vực trung tâm . với các mặt bằng ngoài tung tâm , giá thuê cũng đạt 27 usd một m2 một tháng , tăng 6,9 % theo quý và tăng 14 % theo năm . tương tự , savills cũng ghi nhận giá thuê tại khu vực trung tâm tăng 9 % theo quý , 23 % theo năm với mức thuê tầng trệt khoảng 128,6 usd một m2 một tháng . " các thương hiệu bán lẻ cao cấp tìm kiếm mặt bằng xung quanh nhà hát lớn và khách sạn metropole đẩy giá thuê tại khu vực này " , savills đánh giá . trong khi đó , giá thuê tại các khu vực khác của quận hoàn kiếm duy trì ổn định . về triển vọng thị trường , theo cbre , mặt bằng bán lẻ tại các vị trí đắc địa tiếp tục được săn đón nhiều trong thời gian tới với nhu cầu thuê tiếp tục được duy trì , từ đó , dẫn đến giá thuê tại các khu vực này giữ đà tăng . ngoài ra , các cửa hàng bán lẻ truyền thống tiếp tục chú trọng nâng cao trải nghiệm người tiêu dùng bằng cách tích hợp các tiện ích tại cửa hàng , tăng khả năng đáp ứng đơn hàng trực tuyến . tuy nhiên , với những lo ngại về khó khăn , sức ép lạm phát , sức mua của người tiêu dùng có thể bị ảnh hưởng , nhất là với các mặt hàng không thiết yếu . điều này có thể khiến tốc độ phục hồi của thị trường bán lẻ chậm lại .

thị trường phục hồi cùng làn sóng mở rộng của các thương hiệu hạng sang khiến giá thuê mặt bằng tại khu vực trung tâm hà nội tăng đáng kể .

khảo sát của vnexpress cho thấy , nhiều dự án nhà ở xã hội cao tầng tại tp hcm đã hoàn thiện bàn giao nhà đều tăng giá mạnh so với giai đoạn đầu công bố mở bán ra thị trường . một dự án nhà ở xã hội tại khu bình trưng đông ( quận 2 cũ nay thuộc tp thủ đức ) quy mô 260 căn trong đó 80 % sản phẩm là nhà ở xã hội , còn lại là căn hộ thuộc diện nhà ở thương mại , năm 2017 công bố và mở bán có giá từ 18 đến 22 triệu đồng một m2 . sau khi khánh thành hồi cuối tháng 8 , giá bán căn hộ trên thị trường thứ cấp của dự án này hiện lên 30 triệu đồng một m2 , tăng gần 1,7 lần sau 5 năm . ở quận 12 , tp hcm , một dự án nhà ở xã hội tọa lạc trên đường phan văn hớn , hồi năm 2016 có giá bán khoảng 13,8 triệu đồng một m2 , chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng ( vat ) 5 % , rẻ hơn 20 % so với căn hộ thương mại cùng dự án . hiện nay căn hộ dự án này được chào giá 29 triệu đồng một m2 trên thị trường thứ cấp . sau hơn 5 năm , giá bán nhà ở xã hội tại dự án này tăng 2,1 lần . còn dự án nhà ở xã hội trên đường phạm thế hiển , quận 8 bàn giao nhà quý iii / 2020 , đến nay giá bán trên thị trường thứ cấp thấp nhất ghi nhận 32 triệu đồng một m2 , tăng gấp 2,1 lần so với cách đây nửa thập niên ( bán giá 14,9 triệu đồng một m2 ) . ngay cả nhà ở xã hội cho thuê cũng tăng giá sau nhiều năm bàn giao đưa vào sử dụng . tại một dự án nhà ở xã hội cho thuê 49 năm trên địa bàn quận bình tân , tp hcm , thời điểm năm 2017 , giá sơ cấp 14 triệu đồng một m2 hiện nay được sang nhượng trên thị trường thứ cấp 18-19 , 3 triệu đồng , tăng khoảng 1,3 lần so với thời gian đầu mở bán . theo báo cáo của sở xây dựng tp hcm công bố quý ii / 2022 , từ năm 2020 đến giữa năm 2022 , giá bán sơ cấp các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội dao động 14-20 triệu đồng một m2 . tuy nhiên , giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp nhà ở xã hội thực tế trên địa bàn hiện nay đều đã thiết lập mặt bằng giá mới . nói với vnexpress , ông trần khánh quang , tổng giám đốc công ty việt an hòa cho biết , nhà ở xã hội là loại căn hộ thuộc phân khúc thấp nhất thị trường hiện nay . khi giá đất có biến động mạnh , giá căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp bị đẩy lên quá cao đã làm cho phân khúc căn hộ nhà ở xã hội trở thành vùng trũng , khó tránh khỏi hiện tượng lập mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp . " việc các tài sản có giá mua đi bán lại tăng lên theo thời gian do trượt giá là diễn biến bình thường và căn hộ nhà ở xã hội cũng không ngoại lệ " , ông quang nói . ông quang phân tích , giá đất tăng 2 lần so với cách đây 4-5 năm , giá xây dựng tăng 50 % , nên giá thành khoảng 17-18 triệu đồng xây theo chuẩn kế hoạch 12 tháng , giá thấp nhất cũng lên tới 22-25 triệu đồng một m2 . mặc dù nhà ở xã hội được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất , giảm 50 % thuế giá trị gia tăng cho người mua ( 5 % trong khi nhà ở thương mại mức thuế này là 10 % ) và các chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không quá 10 % , đầu vào phát triển phân khúc nhà giá thấp này khó có thể giữ mãi mức giá cũ cách đây nửa thập niên . theo ông quang , nếu nhà ở xã hội đơn lẻ ( tách biệt hoàn toàn so với nhà ở thương mại ) thì giá thành hiện nay có thể phải điều chỉnh lên mốc 22-25 triệu đồng một m2 trong giai đoạn từ sau năm 2022 trở đi . còn nếu nhà ở xã hội bố trí chung với nhà ở thương mại ( giá bán trên 40 triệu đồng một m2 ) thì nhà xã hội có thể vọt lên giá sơ cấp 25-30 triệu đồng một m2 . ceo việt an hòa cho hay , bản thân rổ hàng nhà ở xã hội cũng bị thiếu hụt nguồn cung ( xây dựng chậm và số lượng sản phẩm chưa đủ đáp ứng nhu cầu ) . sự khan hiếm hàng hóa thành phẩm ( đã hoàn thiện hoặc đã bàn giao ) cũng là một trong những nguyên nhân khiến cho các dự án nhà ở xã hội đã về đích xảy ra hiện tượng tăng giá gấp đôi sau nửa thập niên . mặt khác nhà ở xã hội cũng có nhiều loại , các tiêu chuẩn nhà dành cho công nhân sẽ xây dựng rẻ hơn ( tầng cao thấp , gác lửng ) nên giá thấp hơn . còn nhà ở xã hội mở rộng cho đối tượng cán bộ , công chức , viên chức , lực lượng vũ trang ... do xây cao tầng với kết cấu kiên cố hơn nên giá thành cũng cao hơn . còn theo đánh giá của hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) , căn hộ nhà ở xã hội vẫn đang thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu rất lớn của đại đa số người có thu nhập thấp trong đô thị . horea cho hay , hiện có rất nhiều dự án chưa thể triển khai do vướng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài , tiến độ thực hiện chậm , thậm chí không thực hiện được . ông lê hoàng châu , chủ tịch horea cảnh báo tp hcm đang xảy ra khá phổ biến tình trạng một số dự án thuộc diện là quỹ đất 20 % xây nhà xã hội trong các dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc cao cấp , do chi phí giá đất quá cao không phù hợp xây dựng nhà giá rẻ . theo đó , thành phẩm nhà ở xã hội tại các dự án cao cấp đang lên đến 45-60 triệu đồng một m2 , vượt khả năng chi trả của người có thu nhập thấp cần mua nhà ở xã hội . vì vậy , ông châu cho rằng cần mở cơ chế cho phép linh hoạt hoán đổi vị trí quỹ nhà xã hội ở nơi có giá vừa túi tiền hơn để có thể phát triển được quỹ nhà giá trên dưới 20 triệu đồng một m2 phục vụ người có thu nhập thấp . ông kiến nghị bộ xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức : hoặc dành quỹ đất 20 % để xây nhà ở xã hội trong dự án ; hoặc hoán đổi quota 20 % quỹ đất hoặc nhà ở bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương . vũ lê

sau nửa thập niên ra mắt thị trường với mốc 13,8 - 18 triệu đồng một m2 , nay các căn hộ nhà ở xã hội được chào bán 29-30 triệu đồng .

hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) vừa kiến nghị bộ xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức : hoặc dành quỹ đất 20 % để xây nhà ở xã hội trong dự án ; hoặc hoán đổi quota 20 % quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương . cách hoán đổi có thể căn cứ theo căn hộ hay diện tích sàn xây dựng hoặc diện tích đất ở tương đương với giá trị quỹ đất 20 % tại thời điểm hoán đổi để sử dụng làm nhà ở xã hội . ông lê hoàng châu , chủ tịch horea cho rằng giải pháp hoán đổi này có thể giúp bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội một cách hợp lý và hiệu quả hơn so với hiện tại . ông nêu ví dụ thực tế tại một dự án nhà ở thương mại cao cấp ở khu đông tp hcm có diện tích 2 ha , chủ đầu tư phải trích 20 % quỹ đất làm nhà ở xã hội , tức dành 4.000 m2 đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định . doanh nghiệp mua đất tại dự án này với giá bình quân 80 triệu đồng một m2 , tức chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng ( theo quy định chi phí này được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội ) . khi chạy dự toán nhà ở xã hội tại dự án này , dù được miễn tiền sử dụng đất , giá thành căn hộ vẫn hơn 40 triệu đồng một m2 . đây là mức vượt khả năng chi trả của người thu nhập thấp . theo chủ tịch horea , nếu giá thành nhà ở xã hội quá cao sẽ phản tác dụng vì đi ngược lại ý nghĩa nhà ở giá rẻ được nhà nước hỗ trợ miễn tiền sử dụng đất , giảm thuế . đồng thời , giá thành nhà ở xã hội cao cũng dẫn đến lệch pha cung cầu khi nguồn cung giá cao vượt khả năng chi trả của nguồn cầu . nói với vnexpress , đại diện một doanh nghiệp đang triển khai dự án khu đô thị tại quận thủ đức cũ , cho biết doanh nghiệp hiện có quỹ đất dành để thực hiện xây nhà ở xã hội tại dự án quy mô hơn chục ha . thế nhưng , chi phí đất tại đây lên đến 120 triệu đồng một m2 , khiến dự toán giá thành căn hộ thấp nhất là hơn 60 triệu đồng một m2 . mức giá này đang đắt gấp 1,5 lần đối với các sản phẩm nhà ở bình dân ( hạng c ) và đắt hơn 2-3 lần so với nhà ở xã hội tại tp thủ đức . theo đó , nếu xây dự án nhà ở xã hội tại dự án này , đại đa số người có thu nhập thấp không thể mua nổi . " nếu doanh nghiệp được phép hoán đổi quỹ đất này thành số lượng căn hộ hoặc diện tích sàn xây dựng tương đương để bố trí nhà ở xã hội ở khu vực khác phù hợp hơn , sẽ tạo được thêm nhiều nhà giá rẻ cho xã hội " , ông chia sẻ . đồng tình với vấn đề này , một doanh nghiệp đang phát triển bất động sản tại khu nam tp hcm cho rằng nếu có nhiều giải pháp hoán đổi thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền tương đương giá trị 20 % đất dự án , hay có thể xây nhà ở xã hội trên 20 % khu đất này hoặc bàn giao quỹ nhà tương đương giá trị quỹ đất sẽ là phương án mở khả thi hơn . báo cáo của sở xây dựng tp hcm về thực hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố cho hay , hiện phân khúc nhà ở này có giá 14-20 triệu đồng một m2 . từ tháng 10/2020 đến tháng 7/2022 , thành phố triển khai 10 dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân . trong đó có một dự án nhà xã hội đã đưa vào sử dụng tại tp thủ đức với quy mô 260 căn , 7 dự án đang thi công ( 4 dự án độc lập và 3 dự án sử dụng quỹ đất 20 % tại các dự án nhà ở thương mại ) với quy mô 4.167 căn , 2 dự án nhà cho công nhân thuê với quy mô 1.400 căn . sở xây dựng tp hcm cho biết công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn , kéo dài , tiến độ thực hiện chậm , thậm chí không thực hiện được . đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất trên 10 ha , tuy đã xác định quỹ đất 20 % xây dựng nhà ở xã hội nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc chưa đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nên chưa thực hiện được . vũ lê

theo horea , nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển quỹ đất 20 % sang số lượng nhà ở xã hội tương đương sẽ giúp tăng cung nhà giá rẻ cho thị trường .

báo cáo công nghiệp mới nhất của savills việt nam cho biết , dù mảng khu công nghiệp tăng tốc khả quan , là điểm sáng trong bức tranh bất động sản ba quý đầu năm , song vẫn còn nhiều rào cản . ông john cambpell , trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp savills việt nam , cho biết chi phí đền bù cộng với giá đất ở việt nam đã tăng quá nhanh là một thách thức với các chủ đầu tư muốn thành lập khu công nghiệp mới . giá đất tăng cũng khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp bị đội lên theo . chung quan điểm , ông trang minh hà , chủ tịch north stars asia , xác nhận giá đất tăng gấp 2-3 lần , thậm chí cao hơn trong vòng nửa thập kỷ qua do dư chấn của các cơn sốt đất là rào cản phát triển các khu công nghiệp mới . giá đất tăng kéo theo quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng khó khăn , các khu công nghiệp mới thành lập gặp nhiều vướng mắc kéo dài , dẫn đến chi phí tăng , nguy cơ đội vốn lớn . một thách thức khác mang tính dài hạn đối với thị trường khu công nghiệp là trình độ lao động còn hạn chế . theo ông john cambpell , việt nam có lực lượng lao động lớn , nhiều khoản đầu tư sản xuất mới và nền kinh tế đang tiến lên chuỗi giá trị nhưng vẫn thiếu nguồn cung lao động có tay nghề cao . vì vậy , khi thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư , chính phủ cũng phải đảm bảo chất lượng và số lượng lao động có tay nghề cao không quá chênh lệch so với các thị trường trong khu vực . chuyên gia savills nhìn nhận , tuy việt nam đã vạch ra chiến lược cải cách giáo dục , nâng cao chất lượng và khả năng tiếp cận đào tạo lực lượng lao động tay nghề cao cho các khu công nghiệp , song đây không phải là điều có thể làm trong một sớm một chiều . ông trang minh hà cũng cảnh báo , sự thiếu hụt nguồn cung lao động chất lượng cao là điểm trừ rất lớn vì ảnh hưởng đến nguồn nhân lực cho các khu công nghiệp , làm mất đà hưng phấn tăng trưởng của phân khúc này . chủ tịch north stars asia dẫn nguồn kết quả khảo sát của bộ lao động - thương binh và xã hội mới đây cho thấy , hiện chỉ có khoảng 24,5 % lao động có bằng cấp , chứng chỉ . ngành công nghiệp hỗ trợ , phụ trợ gặp trở ngại về việc thiếu hụt nguồn nhân lực có tay nghề nhưng không thể cải thiện nhanh vì chu kỳ đào tạo trung bình mất nhiều năm . ngoài ra , các chuyên gia cũng chỉ ra những thách thức khác về cơ sở hạ tầng , thủ tục hành chính rườm rà , chồng chéo . hiện nay , thời gian thực hiện pháp lý đầu tư khu công nghiệp được cho là còn quá dài , làm phát sinh thêm chi phí và giảm hiệu quả dự án khu công nghiệp . cushman & wakefield cũng khuyến cáo , một trong những thách thức khác cần lưu ý của thị trường này là bất ổn kinh tế vĩ mô toàn cầu có thể ảnh hưởng đến nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp trong ngắn hạn . vũ lê

theo chuyên gia , giá đất tăng , hạ tầng chưa đồng bộ , thiếu lao động , bất ổn toàn cầu đang kìm đà tăng trưởng của thị trường khu công nghiệp .

báo cáo thị trường nhà liền thổ vừa được cushman & wakefield công bố cho biết , trong quý vừa qua , giá bán nhà phố , biệt thự và shophouse trên địa bàn tp hcm đồng loạt tăng song thanh khoản chậm . cụ thể , giá sơ cấp nhà liền thổ ( chủ đầu tư chào bán lần đầu ) tại tp hcm ghi nhận mức trung bình 12.300 usd một m2 , tương đương gần 300 triệu đồng , tăng 29,7 % theo quý và gần gấp đôi theo năm ( so với cùng kỳ quý iii / 2021 ) . trong khi đó , mức giá trần ( mức cao nhất ) của nhà liền thổ tại thành phố đã vọt lên ngưỡng 14.000 usd ( tương đương 340 triệu đồng ) một m2 . ghi nhận của vnexpress cho thấy trong các tháng 7 , 8 , 9 , thị trường nhà liền thổ xây sẵn ( gắn liền với đất ) chỉ ghi nhận một vài dự án mới chào hàng với tổng nguồn cung nhỏ giọt chưa đến 500 căn , tập trung tại huyện nhà bè ( thuộc khu nam tp hcm ) và quận 2 , 9 cũ ( nay thuộc tp thủ đức ) . tại huyện nhà bè ghi nhận dự án nhà phố thương mại quy mô 1,5 ha , tọa lạc trên đường nguyễn hữu thọ , giá bán 30-84 tỷ đồng một căn . trong khi đó , dự án nhà phố quy mô 4,3 ha tọa lạc tại mặt tiền đường võ chí công ( tp thủ đức ) có giá 18,8 tỷ đồng một căn , xác lập mức giá nhà liền thổ cao nhất trên trục đường này . còn shophouse là dự án thành phần của siêu đô thị 117 ha tại quận 2 cũ tung sản phẩm nhà phố thương mại với giá 360 triệu đồng một m2 . cá biệt siêu dinh thự hạng sang tại một dự án 26,7 ha thuộc khu đô thị tại quận 9 cũ tung rổ hàng có giá bán lên đến 250 - 700 tỷ đồng một căn tại phường long bình . mức giá dinh thự 700 tỷ đồng một căn tại dự án này lập kỷ lục giá nhà xây sẵn cao nhất tại tp thủ đức tính đến ngày 30/9 . giữa tháng 8 , savills việt nam cũng công bố báo cáo cho hay giá chào bán thứ cấp loại nhà biệt thự tại tp hcm đã tăng gấp đôi so với năm 2018 , còn giá nhà liền kề cũng tăng 67 % trên thị trường thứ cấp mua đi bán lại . theo ông nguyễn mạc hoài nam , tổng giám đốc công ty tư vấn nam phát , hiện giá nhà xây sẵn loại diện tích lớn gồm biệt thự và dinh thự tại tp hcm vươn đến ngưỡng giá hàng chục tỷ đồng đến trăm tỷ đồng rơi vào nhóm các dự án có pháp lý hoàn chỉnh . nguyên nhân tăng giá do nhiều yếu tố : chi phí đầu vào ( giá đất , giá vật tư , nhân công , pháp lý ... ) tăng nên giá bán đầu ra cũng đội lên . bà trang bùi , tổng giám đốc của cushman & wakefield việt nam cũng chỉ ra nguyên nhân giá bán nhà liền thổ tăng , là do nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp dẫn đến giá niêm yết các tài sản này đều rất cao . hầu hết dự án này đều có nhiều tiện ích hơn trước với cơ sở hạ tầng ngoại khu và nội khu hoàn thiện , nhiều dịch vụ tiện ích cho một cộng đồng . ông nam cho biết thêm , giá bán nhà liền thổ sơ cấp tăng mạnh nhưng giá bán thứ cấp chững lại , không ghi nhận trường hợp giá tăng cao trong ngắn hạn suốt 6 tháng qua . trong quý iii , thanh khoản nhà liền thổ trên thị trường thứ cấp cũng đi ngang . " các tài sản có giá hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng một căn chỉ bán cho tệp khách hàng cá biệt nên thời gian bán sản phẩm thường kéo dài và rất kén khách " , ông nói . tương tự , theo cushman & wakefield , tuy giá tăng , thanh khoản nhà liền thổ trong 3 tháng qua chỉ ghi nhận 272 căn bán được , phần lớn là do chính sách kiểm soát tín dụng khiến người mua đắn đo hơn khi đưa ra quyết định . nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng tốc độ tăng giá bất động sản liền thổ suốt 9 tháng đầu năm quá nhanh do các chủ đầu tư chịu ảnh hưởng tâm lý mạnh từ đợt đấu giá đất thủ thiêm cuối năm ngoái , cộng thêm trượt giá cao trong năm 2022 đã thúc đẩy các chủ đầu tư rao giá bán ngất ngưỡng . các chuyên gia khuyến nghị , bất động sản liền thổ tại tp hcm hiện không phải cuộc chơi của nhà đầu tư vốn nhỏ có dòng tiền ngắn hạn . vì vậy , các nhà đầu tư cần thận trọng khi đặt chân vào thị trường nàyvũ lê

tp hcmquý iii , nhà đất dự án sơ cấp ( chủ đầu tư mở bán ) tại thành phố có giá bình quân 300 triệu đồng một m2 , tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái .

ngày 30/9 , tại hội thảo góp ý dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) do bộ xây dựng tổ chức lấy ý kiến khu vực miền nam , nhiều doanh nghiệp địa ốc tại tp hcm khuyến nghị giữ nguyên hình thức sở hữu chung cư ổn định lâu dài để hạn chế sự xáo trộn thị trường và tránh gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ . bộ xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) trong đó nội dung ghi nhận nhiều phản hồi nhất liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư . cơ quan này đưa ra 2 phương án : hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình ; hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay – tức không quy định niên hạn . bên cạnh những quan điểm cho rằng sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giúp việc cải tạo xây mới thuận lợi và an toàn hơn , hiện cũng có nhiều ý kiến đề nghị tách bạch niên hạn với quyền sở hữu loại nhà ở cao tầng này . tại hội thảo , ông trần quốc dũng - phó tổng giám đốc tập đoàn hưng thịnh - đơn vị nằm trong nhóm top đầu các chủ đầu tư xây chung cư cao tầng tại tp hcm - kiến nghị nên giữ nguyên thời hạn sở hữu chung cư lâu dài như luật hiện hành . ông dũng phân tích , các thành phố lớn tại việt nam , điển hình là tp hcm đang phát triển theo mô hình đô thị nén , phải ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng , thậm chí còn nhắm đến phát triển đô thị ngầm dưới lòng đất để tiết kiệm quỹ đất . " nếu quy định sở hữu có thời hạn sẽ hạn chế quyền tiếp cận căn hộ chung cư của người dân , trong khi chúng ta cần khuyến khích họ ở nhà chung cư để dành đất làm công trình tiện ích , hạ tầng khác " , ông nói . đại diện công ty lotte , đơn vị đang là chủ đầu tư dự án siêu đô thị cao tầng tại khu đông tp hcm cũng cho rằng tâm lý người việt nam luôn muốn an cư lạc nghiệp , cần nhà ở ổn định lâu dài . vì vậy , không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư , động chạm đến quyền sở hữu tài sản của người dân . theo đại diện lotte , các đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn chưa hợp lý trong bối cảnh hiện nay . vì việt nam đang có tốc độ đô thị hóa cao , dân số đô thị tăng nhanh , mật độ dân cư dày đặc và đang khuyến khích phát triển đô thị cao tầng . nếu chung cư sở hữu lâu dài sẽ trở thành kênh tích trữ tài sản tốt cho người dân , đồng thời thúc đẩy họ sinh sống trong các căn hộ nhiều hơn . " thay vì quy định sở hữu chung cư có thời hạn , nhà nước nên quy định chặt chẽ hơn về chất lượng công trình và các cách thức tu bổ sửa chữa để thúc đẩy thị trường căn hộ phát triển ổn định " , ông cho hay . chia sẻ với vnexpress , lãnh đạo một doanh nghiệp đang phát triển chung cư tại khu đông và khu nam tp hcm , cho biết tâm lý người mua và sử dụng nhà chung cư có thể bị ảnh hưởng mạnh nếu luật nhà ở ( sửa đổi ) thông qua quy định sở hữu chung cư có thời hạn . hiện dự thảo quy định này chỉ đang lấy ý kiến , nhưng người mua đã phân vân , do dự và lo xa bằng hành động trì hoãn các quyết định mua căn hộ . ông đánh giá , chung cư hiện nay vẫn là tài sản đắt đỏ tính bằng đơn vị tỷ đồng , tương đương với số tiền tích cóp cả đời dành dụm của đại đa số người dân . trong khi đó , quyền sở hữu tài sản , đặc biệt là nhà ở của người việt rất mạnh mẽ đến mức " thâm căn cố đế " ( khó lay chuyển ) . tâm lý ở nhà thuê hay mua một tài sản có thời hạn vẫn còn xa lạ , chưa phổ biến , cần có lộ trình dài hơi để làm quen từ các tiền lệ điển hình . " nếu quy định giới hạn thời gian sở hữu chung cư được thông qua sẽ là thách thức đối với chính sách ưu tiên nhà ở cao tầng , khó khuyến khích người dân mua căn hộ để an cư " , ông nhận định . ông lê hoàng châu , chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) cho biết , tại thời điểm này , chưa nên vội vàng quy định sở hữu chung cư có thời hạn vì đi ngược lòng dân . về niên hạn công trình , ông châu cho rằng cần tách bạch với quyền sở hữu . theo đó , thời gian sử dụng chung cư đã được quy định khi công trình xuống cấp sẽ được giám định chất lượng kỹ lưỡng . chủ tịch horea đánh giá , xét theo tâm lý của đại đa số người việt đều mong muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới từng bước được định hình trong một thập niên trở lại đây . do đó , đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn có thể khiến thị trường căn hộ bị " thất sủng " , thậm chí suy giảm . " luật nhà ở 2014 đã quy định rất cụ thể , giao đất có thời hạn thì xây nhà chung cư sở hữu có thời hạn nhưng giao đất không thời hạn ( vĩnh viễn ) thì xây nhà chung cư sở hữu lâu dài . nếu đất sở hữu lâu dài mà nhà chung cư sở hữu có thời hạn là không hợp lý " , ông châu nhấn mạnh . đồng tình với horea , hiệp hội bất động sản cần thơ và bình dương cũng nêu quan điểm ủng hộ việc sở hữu nhà chung cư lâu dài như trước để tránh tâm lý bất an của người dân . đại biểu quốc hội , luật sư trương trọng nghĩa kiến nghị , có 3 loại quyền liên quan đến chung cư : quyền sở hữu căn hộ , quyền sử dụng đất ở , quyền sử dụng căn hộ cần phải được tôn trọng . muốn giải quyết vấn đề cải tạo chung cư cũ , có thể tách bạch 3 vấn đề này . ông nghĩa cho rằng nhà nước cần khảo sát và tìm hiểu rõ thực chất thị trường có nhu cầu sở hữu chung cư có thời hạn hay không và nhu cầu này ở mức nào . nếu có nhu cầu lớn đến mức nảy sinh vấn đề cần quản lý , luật mới cần phải thể chế hóa vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn nhưng nên công nhận cả 2 mô hình sở hữu chung cư có thời hạn và vô thời hạn song song nhau như luật hiện hành . tiến sĩ sử ngọc khương , giám đốc cao cấp bộ phận đầu tư savills việt nam cho rằng nếu điều tra xã hội học , đa số người dân sẽ không đồng tình và các nhà phát triển bất động sản sẽ phản đối . chưa kể các nhà đầu tư nước ngoài đang đánh giá bất động sản việt nam hấp dẫn , nay lại đổi quy định sẽ khiến họ xem xét lại và đánh giá thị trường việt nam kém hấp dẫn . theo ông khương , việc sở hữu chung cư có thời hạn nên được chuẩn bị lộ trình dài hơi . ông cho rằng nên tiến hành song song hai loại căn hộ sở hữu ổn định lâu dài và sở hữu có thời hạn như luật nhà ở 2014 đã quy định để người dân tùy chọn loại nhà ở theo khả năng chi trả , sẽ hợp lý hơn . vũ lê - tất đạt

tp hcmcác doanh nghiệp địa ốc cho rằng nên giám sát chặt chất lượng chung cư thay vì quy định sở hữu căn hộ có thời hạn .

tại hội thảo góp ý luật nhà ở sửa đổi do bộ xây dựng tổ chức sáng nay , ông trần quốc dũng - phó tổng giám đốc tập đoàn hưng thịnh cho rằng quy định về nghĩa vụ nhà ở xã hội khi phát triển nhà ở thương mại cần thay đổi . doanh nghiệp có thể tách nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội thành một dự án độc lập , không nhất thiết phải xây dựng chung với nhà ở thương mại . đại diện hưng thịnh đề xuất phương án xây dựng " tín chỉ xây dựng nhà ở xã hội " , tương tự chính sách " quota " ngành . tức là , một doanh nghiệp thực hiện xong dự án nhà ở xã hội sẽ được quy thành các đơn vị tín chỉ tương ứng với quy mô dự án . khi doanh nghiệp này muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại , họ dùng chính các tín chỉ trên để đổi với quy định dành 20 % quỹ đất nhà ở thương mại cho nhà ở xã hội . tùy theo quy mô dự án , cơ quan chức năng sẽ xác định xem số lượng tín chỉ mà doanh nghiệp có đã tương đương hay chỉ bằng một phần nghĩa vụ bắt buộc . không chỉ vậy , các tín chỉ này còn có thể được các doanh nghiệp trao đổi , mua bán trên thị trường như một loại giấy tờ có giá và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định . " giấy tờ có giá " là một loại chứng chỉ mà trị giá được đổi thành tiền và được phép giao dịch . chia sẻ với vnexpress , ông dũng cho rằng quy định tín chỉ và cho phép giao dịch trên thị trường có thể tạo điều kiện cho các chủ đầu tư chuyên làm nhà ở xã hội sẽ có thêm khoản thu nhập gia tăng , nhà nước cũng có thêm nguồn thu thuế và các chủ đầu tư nhà ở thương mại có thể triển khai dự án sớm hơn . với những lợi ích trên , giải pháp sẽ có thể khuyến khích sản phẩm nhà ở xã hội phát triển . cơ quan nhà nước đứng ra xác định cách thức quy đổi tín chỉ xây dựng nhà ở xã hội và hệ số hoán đổi giữa các địa phương . việc giao dịch hoàn toàn do các chủ đầu tư tự lựa chọn và quyết định . về mức giá tín chỉ xây dựng nhà ở xã hội , ông dũng cho rằng có thể xác định bằng cách đôi bên tự thỏa thuận . " vấn đề quan trọng là xác định hệ số hoán đổi khoa học sao cho cơ quan nhà nước dễ quản lý " , ông nhấn mạnh và gợi ý về bảng giá đất theo luật đất đai sửa đổi và hệ số điều chỉnh như tp hcm nhiều lần đề nghị . lãnh đạo hưng thịnh lấy ví dụ , một chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy mô 1.000 căn hộ tại quận 1 ( tp hcm ) , theo quy định phải dành 200 căn làm nhà ở xã hội tại chính dự án đó . giờ đây , chủ đầu tư có thể hoán đổi thành khoảng 600 căn tại bình chánh để bù đắp vào nghĩa vụ của mình tại dự án quận 1 . theo quy định hiện hành , các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại i hoặc từ 5 ha trở lên tại đô thị loại ii và iii , phải bố trí 20 % quỹ đất phát triển nhà ở xã hội . chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20 % quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội . về vấn đề tách nghĩa vụ nhà ở xã hội khỏi dự án nhà ở thương mại , ông bùi xuân huy - tổng giám đốc tập đoàn novaland , nêu quan điểm nên để doanh nghiệp tự lựa chọn giữa hai phương án trích quỹ đất trong chính dự án để làm hoặc hoán đổi từ quỹ đất nơi khác . đồng tình kiến nghị trên , đại diện tập đoàn nam long cho rằng việc tách nghĩa vụ nhà ở xã hội thành một dự án độc lập sẽ có tác động tốt trong việc chỉnh trang đô thị , phù hợp nhu cầu của người dân . đại diện một doanh nghiệp bất động sản khác bổ sung , việc " nhét " nhà ở xã hội vào dự án nhà ở thương mại cao cấp vô hình trung gây khó cho chính những cư dân nhà ở xã hội . " làm thế nào để người có thu nhập thấp và trung bình có thể sống giữa một khu vực toàn người có thu nhập cao với mức sống cao ? liệu chăng chúng ta vô hình gây áp lực và khiến họ mặc cảm ? " , người này đặt câu hỏi . bàn về nghĩa vụ nhà ở xã hội , ông lê hoàng châu - chủ tịch hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) nhấn mạnh không nên bỏ đi vì đây vừa là nghĩa vụ vừa là sự đóng góp của các chủ đầu tư nhà ở thương mại trong bối cảnh đất nước còn nghèo khó . ông ủng hộ kiến nghị cho doanh nghiệp tự chủ trong việc thực hiện nghĩa vụ trên . với phương pháp tách nhà ở xã hội thành dự án độc lập , cơ quan lập pháp cần chú ý việc xác định phương pháp hệ số quy đổi . nhìn rộng hơn , để phát triển nhà ở xã hội tốt cần có quy định pháp luật thông thoáng , mang tính khuyến khích , hỗ trợ nhiều hơn . ông chỉ rõ , luật nhà ở 2014 khuyến khích phát triển nhà ở xã hội nhưng sau đó thông tư 100 / 2015 lại không cho doanh nghiệp vay để phát triển nhà ở xã hội , chưa kể một số chính sách bất cập khác về hỗ trợ tín dụng ... vì thế , các quy định mới cần mang tính thiết thực hơn , thủ tục thực hiện cũng tinh gọn do " làm nhà ở xã hội cần làm nhanh " . ngoài ra , đại diện các doanh nghiệp và chuyên gia cũng đề xuất nhiều giải pháp để kích thích nhà ở xã hội . đề xuất giao hẳn cho ubnd tỉnh tự quyết quy hoạch mà không cần làm thủ tục xin phép các cấp trên để tiết kiệm thời gian . bên cạnh nhà ở xã hội , nhà nước cần quan tâm phát triển nhà ở công nhân và nhà lưu trú công nhân trong bối cảnh công nghiệp hóa tại việt nam diễn ra với tốc độ cao . đối tượng mua nhà ở xã hội nói chung cũng được kiến nghị mở rộng cho lực lượng vũ trang , gỡ bớt quy định về tạm trú từ một năm trở lên và quy định về tiêu chí thu nhập cá nhân ... về giá bán , nhiều đơn vị cũng ủng hộ phương án để chủ đầu tư tự quyết định , cơ quan chức năng hậu kiểm . ông dương tấn hiển - phó chủ tịch ubnd tp cần thơ , ủng hộ phương án trên nhưng nhấn mạnh cần có bên thứ ba đứng ra kiểm tra mức giá chủ đầu tư quyết định . ông gợi ý đó có thể là công ty kiểm toán , không hẳn phải là cơ quan công quyền . " điều này để tránh trường hợp thanh tra về sau nhưng doanh nghiệp không còn tiềm lực tài chính , khó đòi " , ông nói . tổng kết cuối hội thảo , bộ trưởng xây dựng nguyễn thanh nghị cho rằng cần ghi nhận tình trạng áp dụng quy định hiện hành về dành đất phát triển nhà ở xã hội đang phù hợp ra sao , bất cập chỗ nào và quy định mới có khắc phục được hay không . bộ sẽ nghiên cứu để sửa đổi theo hướng trên , giao ban soạn thảo đưa vào luật nhà ở sửa đổi sao cho sát với thực tiễn nhất . " bộ sẽ nghiên cứu phương án phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận lợi nhất , đảm bảo phát triển loại hình này đáp ứng nhu cầu bức thiết của người dân và quá trình quản lý nhà nước thuận tiện " , ông nói . tất đạt

doanh nghiệp đề xuất cấp " tín chỉ " - một dạng giấy tờ có giá - cho doanh nghiệp theo quy mô dự án nhà ở xã hội , làm cơ sở để cấp phép nhà thương mại .

ghi nhận của vnexpress cho thấy quý iii , thị trường nhà ở ế ẩm do chịu phản ứng kép từ việc kiểm soát tín dụng và vướng tháng 7 âm lịch . hai tháng 7 và 8 , giao dịch nhà ở tại tp hcm xuống thấp kỷ lục trong bối cảnh cả chủ đầu tư và khách mua nhà đều khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn tín dụng . tháng 8 , căn hộ cao cấp phủ sóng 100 % rổ hàng mới chào bán ra thị trường , đẩy tình trạng thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp lên đỉnh điểm . dữ liệu giữa quý iii của trang batdongsan về lượng tin đăng rao bán tài sản tháng 8 trên hệ thống trực tuyến của đơn vị này tăng 273 % so với cùng kỳ 2021 , cho thấy áp lực xả hàng ngày càng lớn . trước đó , horea cũng cảnh báo thị trường địa ốc đã lộ nhiều dấu hiệu bất ổn như giao dịch trầm lắng , sụt giảm nguồn cung , lệch pha cung cầu , thiết hụt vốn đã diễn ra suốt những tháng giữa năm và có thể kéo dài sang những tháng cuối năm . nói với vnexpress , ông huỳnh phước nghĩa , chuyên gia tư vấn cấp cao gibc , cho biết trước bức tranh màu xám kinh tế vĩ mô toàn cầu ( mỹ , châu âu và nhiều nước thuộc khu vực châu á ) đang giảm tốc , việt nam khó tránh khỏi bị ảnh hưởng . sức khỏe của thị trường địa ốc liên quan mật thiết đến yếu tố vĩ mô , nếu phục hồi kinh tế chưa bứt phá mạnh , bất động sản sẽ thiếu lực đỡ , khó chống chọi trước các biến động dễ dẫn đến chuyển biến xấu . ông nghĩa phân tích , siết tín dụng , lãi suất tăng khiến thanh khoản bất động sản sụt giảm , thị trường trái phiếu doanh nghiệp khó khăn đi kèm với lượng trái phiếu bất động sản rất lớn đáo hạn trong hai năm tới , chỉ là bề nổi của tảng băng . bên cạnh cơn khát vốn kéo dài , các góc khuất của thị trường địa ốc còn nằm ở khía cạnh chi phí kinh doanh tăng lên , chi phí vốn cao hơn trước và tâm lý tiêu dùng co cụm ( thắt chặt chi tiêu , trong đó có chi tiêu và đầu tư cho bất động sản ) . khi có nhiều áp lực bủa vây , bất động sản sẽ đứng trước một trong các phép thử giảm tốc , suy thoái hoặc đào thải . " dù thị trường đã khó khăn 6 tháng qua , 3 tháng còn lại của năm sẽ càng khắc nghiệt hơn và chu kỳ bất ổn có thể lan sang năm 2023 , ít nhất phải chờ đến quý ii năm sau mới có chuyển biến mới " , ông nghĩa dự báo . đánh giá về thị trường địa ốc những tháng cuối năm nay , ông nguyễn văn đính , chủ tịch hội môi giới bất động sản việt nam ( vars ) , cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn khi tái cấu trúc nợ trái phiếu . ông đính giải thích , khi thị trường trái phiếu còn dễ , doanh nghiệp có thể cơ cấu nợ và phát hành trái phiếu mới để trả lãi cho đợt phát hành trước nhưng hiện nay mọi thứ khó khăn hơn . theo ông , nghị định 65 vừa được ban hành siết cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp , do đó việc phát hành trái phiếu sẽ không dễ dàng và không còn là kênh huy động vốn đại trà . thêm vào đó , thị trường lúc này khả năng bị tác động bởi việc cục dự trữ liên bang mỹ - fed tăng trần lãi suất khiến thị trường vốn sẽ không có nhiều cải thiện , doanh nghiệp gặp nhiều trở ngại khi tiếp cận tín dụng . ông trần khánh quang , tổng giám đốc công ty việt an hòa , cũng nhìn nhận cả thị trường bất động sản sơ cấp ( chủ đầu tư chào bán lần đầu ) và thứ cấp ( nhà đầu tư mua đi bán lại ) đều trầm lắng từ cuối quý iii. trong quý cuối năm , khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang tháng tết ( đầu năm 2023 ) do cơn khát vốn chưa được giải tỏa . theo ông quang , thanh khoản thị trường nhà ở đã trầm lắng nhiều tháng qua do bị nghẽn dòng tiền , trong đó thị trường thứ cấp đã xuất hiện tình trạng giảm giá đối với nhà đầu tư ngộp vốn . " quý iv thường là mùa cao điểm bán hàng nhưng với diễn biến lãi suất tăng , tín dụng chưa rộng cửa , tâm lý tiêu dùng yếu , cuối năm nay có thể là thời điểm bất động sản bị đào thải và sàng lọc mạnh nhất trong năm " , ông quang dự báo . tiến sĩ sử ngọc khương , giám đốc cao cấp bộ phận đầu tư savills việt nam , nhìn nhận gần 6 tháng qua , dòng vốn cho thị trường bất động sản bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng , phát hành trái phiếu doanh nghiệp , sự suy giảm của thị trường trái phiếu . từ ngày 7/9 , ngân hàng nhà nước đã thông báo điều chỉnh hạn mức room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại , được xem là động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực . tuy nhiên , các thủ tục cơ chế là vấn đề nan giải nhất trong việc phát triển thị trường bất động sản ở việt nam , không ít dự án còn vướng mắc vấn đề pháp lý . vì vậy , việc nới room tín dụng và tăng nguồn lực sẽ không tạo nên những thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp hay cải thiện tình trạng hạn chế về nguồn cung trên thị trường , dẫn đến khó khăn của địa ốc vẫn tiếp tục kéo dài . " chính phủ cần có những chính sách khai thông để bổ sung nguồn vốn nội lực và nguồn vốn vay cho doanh nghiệp , từ đó tăng tính liên kết , giúp thị trường bất động sản tận dụng được tiềm năng để phát triển bền vững " , ông khương khuyến nghị . vũ lê - đức minh

thực trạng đói vốn , chi phí tăng , thanh khoản kém suốt quý iii khiến bất động sản bước vào quý iv với nhiều áp lực đè nặng thị trường .

khảo sát của vnexpress cuối tháng 9 cho thấy , giá chào bán nhà chung cư tại thủ thiêm trên thị trường thứ cấp ( nhà đầu tư mua đi bán lại ) đều ghi nhận các cột giá 6.000 - 8.000 usd một m2 . ngay cả dự án chỉ mới công bố thông tin , chưa mở bán chính thức đã được dự báo giá quanh vùng 8.000 - 10.000 usd một m2 . tại dự án sát hầm thủ thiêm , giá bán trên thị trường ghi nhận khoảng 150 triệu đồng một m2 , căn hộ cỡ nhỏ nhất , một phòng ngủ , một nhà vệ sinh tại đây có giá 6 tỷ đồng . căn hộ 2 phòng ngủ , 2 nhà vệ sinh thuộc dự án này đang được chào bán 10-16 tỷ đồng tùy hướng và view . riêng những căn 3 phòng ngủ , 2 toilet dự án này hiện được bán khoảng 25 tỷ đồng . thậm chí với các căn siêu lớn , có 3-5 toilet , tương ứng 3-5 phòng ngủ , giá căn hộ lên đến 33-130 tỷ đồng . trong khi đó , dự án chung cư thuộc khu chức năng số 1 khu đô thị thủ thiêm , cũng có view sông , giá bán block gần đây nhất được chủ đầu tư công bố 5.800 - 7.900 usd một m2 tùy tầng và view . trên thị trường thứ cấp , giá bán dự án này hiện ghi nhận mức cao nhất 170 - 190 triệu đồng một m2 . ông châu , môi giới bất động sản chuyên khu đông tp hcm cho biết , có một số dự án phức hợp tại khu đô thị mới thủ thiêm chưa công bố chính thức nhưng giá bán cao nhất được dự báo không dưới 8.000 - 10.000 usd một m2 . các căn hộ diện tích nhỏ nhất tại dự án này khoảng 50 m2 , ước tính chạm ngưỡng trên dưới 9 tỷ đồng một căn . " đây là mức giá khách hàng tầng lớp trung lưu không với tới nổi " , ông châu đánh giá và xác nhận , cùng số tiền này có thể mua được 4 căn hộ 2 phòng ngủ phân khúc trung cấp tại tp thủ đức ( trung bình 2,4 tỷ đồng một căn ) . ông châu nhìn nhận , kể từ sau đợt đấu giá đất thủ thiêm ( tháng 12/2021 ) đến nay , giá bất động sản liền thổ lẫn căn hộ trên bán đảo này đã liên tục tăng mạnh . nguyên nhân căn hộ tại thủ thiêm tăng giá , theo ông , là do chủ đầu tư các dự án tự đẩy giá bán đợt sau cao hơn đợt trước , cộng thêm ăn theo diễn biến hạ tầng kết nối bán đảo này với trung tâm quận 1 đồng thời doanh nghiệp ở thế độc quyền khi rổ hàng tại đây chỉ cung ứng nhỏ giọt chứ không bán đại trà hàng loạt . theo báo cáo của rever về các căn hộ có giá bán trên 100 triệu đồng một m2 tại tp hcm , thủ thiêm thuộc khu vực có nhiều dự án căn hộ đạt ngưỡng giá này gồm : sarimi sala , sarica sala , sarina sala , empire city , the metropole thủ thiêm , the river thủ thiêm . riêng bộ đôi eco smart city và zeit river thủ thiêm chưa có giá chính thức nhưng dự kiến sẽ bằng hoặc cao hơn các đối thủ cùng đẳng cấp . ông nguyễn mạc hoài nam , tổng giám đốc công ty nam phát đánh giá , 6 tỷ đồng một căn hộ một phòng ngủ có thể đắt đỏ với đại đa số người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu tại tp hcm. tuy nhiên , ông nam cho rằng , nguồn cung căn hộ tại thủ thiêm đang hướng đến nhóm khách hàng thuộc tệp người giàu đến siêu giàu . khách hàng thuộc nhóm này thích thể hiện đẳng cấp , thông qua tài sản để khẳng định sự thành đạt của họ trong xã hội . ông nam dẫn nguồn dữ liệu được thu thập từ cơ sở dữ liệu về bất bình đẳng thế giới , năm 2021 , có khoảng 1 % dân số việt nam , tức gần chạm ngưỡng 1 triệu dân có tài sản khoảng 6 tỷ đồng trở lên . con số này tới năm 2022 có thể thay đổi do giá bất động sản các đô thị lớn của việt nam đã tăng lên đáng kể , nhờ đó bổ sung thêm một lượng khách hàng cho phân khúc căn hộ hạng sang tại thủ thiêm . theo ông nam , với vị thế tương lai sẽ là trung tâm tài chính mới của tp hcm , giá căn hộ tại thủ thiêm đang được các chủ đầu tư định vị phân khúc hạng sang , bán cuốn chiếu số lượng hạn chế theo từng đợt cho người giàu nên vẫn hút khách thời gian đầu . tuy nhiên , rổ hàng về sau sẽ càng mở rộng nguồn cung nên sẽ khó có sự tăng giá đột biến trong ngắn hạn , thậm chí thị phần này có thể đi ngang hoặc tăng trưởng chậm lại nếu kinh tế vĩ mô biến động . vũ lê

tp hcmchung cư một phòng ngủ tại thủ thiêm có giá 6 tỷ đồng còn nhà 2-3 phòng ngủ đã chạm mức chục tỷ đồng một căn trở lên .

bộ xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) . với thời hạn sở hữu nhà chung cư , cơ quan này đưa ra 2 phương án : hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình ; hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay – tức không quy định niên hạn . tại hội nghị góp ý sửa đổi luật nhà ở , luật kinh doanh bất động sản ngày 28/9 , ts. nguyễn quang tuyến , phó chủ tịch hội đồng trường đại học luật hà nội , cho rằng trong luật nhà ở , chỉ nên quy định thời hạn sử dụng chung cư thay vì tranh luận quyền sở hữu . theo ông , tất cả tài sản đều có hạn sử dụng , bao gồm cả nhà chung cư . do vậy , khi hết hạn sử dụng nhà , các cơ quan liên quan có trách nhiệm thẩm định . " nếu cần phải sửa chữa , thậm chí xây dựng lại , người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản , quyền được ở ngay tại chính chỗ đó . còn nếu di dời phải đền bù thỏa đáng , đảm bảo chỗ ở của người dân " , ông tuyến nói . luật sư nguyễn hồng chung , phó chủ tịch câu lạc bộ bất động sản hà nội , cũng đồng tình khi đặt vấn đề nên đổi cụm từ : " thời hạn sở hữu nhà chung cư " thành " thời hạn sử dụng nhà chung cư " . " khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản . quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ , chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu " , ông nói . ông cũng lưu ý , quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là vấn đề cần xem xét , đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản , đảm bảo phù hợp với pháp luật về xây dựng , nhà ở , đất đai , dân sự . tương tự , ông cấn văn lực , kinh tế trưởng bidv , nói : " nên có niên hạn sử dụng nhà chung cư , nhưng quyền sở hữu ( quyền sở hữu đất đai của lô đất , của chung cư đó ) không đụng đến " . ngoài ra , ông kiến nghị cần làm rõ cách xác định thời hạn sử dụng của từng chung cư vì điều này liên quan đến giá bán nhà . đồng thời , cơ quan chức năng cũng cần đánh giá tác động thị trường bởi với những chung cư không chịu chi phối của luật nhà ở sửa đổi , tức được sở hữu vô thời hạn , giá nhà có thể tăng đột biến . ts phạm duy nghĩa , trọng tài viên viac , đánh giá việc quy định thời hạn sở hữu chung cư là can thiệp vào quyền tài sản của người dân . " miếng đất , căn hộ là tài sản . nếu đi vào càng chi tiết sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề . nếu đi vào từng luật , chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán , không hệ thống " , ông nói . ông đề nghị khi sửa luật , phải quan tâm đến gốc rễ là quyền tài sản cũng như quyền tự do giao dịch của người dân , doanh nghiệp . theo đó , quyền của người dân nên quy định trong luật dân sự và không nên thay đổi . trong khi đó , ông nguyễn văn đỉnh , chuyên gia pháp lý đất đai , đầu tư xây dựng , kinh doanh bất động sản đề nghị không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư , giữ nguyên quy định cũ . bởi dự thảo đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế không phù hợp cả về mặt khoa học , pháp lý cũng như thực tiễn . thêm nữa , bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận " kép " : vừa chứng nhận quyền sử dụng đất ( luật đất đai ) , vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ( luật nhà ở ) . mặt khác , ông cho biết , giữa 2 mục tiêu : khuyến khích phát triển nhà chung cư , và chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn . " nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết định lựa chọn chính sách nào " , ông nói . trước đó , hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) đã kiến nghị chính phủ và bộ xây dựng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với tất cả dự án mới . thay vào đó , horea cho rằng nên giữ nguyên quy định hiện hành của luật nhà ở 2014 , trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ , căn hộ xây để cho thuê ... đức minh

thay vì quy định thời hạn sở hữu , chuyên gia đề xuất nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư .

để hạn chế rủi ro dính bẫy lãi suất từ giữa cuối năm 2022 trở đi , ông lê quốc kiên , chuyên gia đầu tư bất động sản tại tp hcm , đưa ra loạt cảnh báo về việc sử dụng vốn vay quá đà trong đầu tư tài sản . theo đó , ông khuyến nghị nhà đầu tư cơ cấu khoản vay về mức 30 % giá trị tài sản , mốc an toàn mới so với mốc cũ 50 % ; hạn chế sử dụng nhiều đòn bẩy , hoặc phải cân đối trong khả năng dòng tiền ổn định có thể trả lãi và nợ gốc ngân hàng hàng tháng mà không ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống . ngoài ra , nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng , đề phòng trường hợp thu nhập bị sụt giảm đột ngột trong tình hình kinh tế khó khăn . ví dụ , những lúc bình thường , bạn có 1,5 tỷ đồng tiền mặt , thu nhập hàng tháng 50 triệu đồng , có thể mua nhà hoặc đất 3 tỷ đồng , trong đó 50 % vốn tiền mặt và 50 % vốn vay . tuy nhiên , tình hình hiện nay , bạn nên giảm giá trị mua còn 2,1 tỷ để tỷ lệ vốn tiền mặt trên vốn vay là 70 % : 30 % và nên giữ lại một lượng tiền mặt dành cho quỹ dự phòng . ông kiên đánh giá , dù ngân hàng vừa qua có thông báo nới room tín dụng nhưng bất động sản không có nhiều cơ hội tiếp cận vốn vay . chỉ một số dự án của chủ đầu tư uy tín được vay . vì vậy , người có nhu cầu cần vay tiền đầu tư nhà đất nên thận trọng khi được môi giới hoặc sale hứa hẹn có thể vay vốn bởi đây có thể là lời hứa suông . nếu tin vào lời hứa đó dẫn đến việc nhà đầu tư xuống tiền mua nhưng không thể vay vốn đối ứng có thể vỡ kế hoạch tài chính . đánh giá về tỷ trọng vốn vay an toàn trong nửa cuối năm nay , ông phan công chánh , tổng giám đốc phú vinh group , cũng cho rằng ngưỡng vay 50-60 % giá trị tài sản có thể khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi lãi suất có xu hướng tăng . theo ông chánh , trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây , mức vay 50-60 % thậm chí 70 % giá trị tài sản để đầu tư bất động sản khá phổ biến . nhưng năm 2022 , tỷ trọng vốn vay nên giảm xuống mức thấp nhất có thể . " an toàn nhất là không vay trong giai đoạn thị trường địa ốc khó khăn , thanh khoản kém , lãi suất cao " , ông chánh nói . trong một buổi tọa đàm về đầu tư tài chính chứng khoán , bất động sản mới đây , chuyên gia kinh tế đinh thế hiển cũng cho hay , những nhà đầu tư dồn hết tiền vào một kênh bất động sản hiện gặp nhiều thách thức trên chính đống tài sản của mình . đầu năm nay , nhiều người không tin thị trường bất động sản có thể tồi tệ như năm 2013 . nhưng hiện nay , theo quan sát của ông , tình trạng khó khăn , thiếu hụt tài chính của nhiều nhà đầu tư đã giống với năm 2013 tới 70 % . các chuyên gia cảnh báo , bất động sản thời gian tới sẽ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như lãi suất tăng , thanh khoản sụt giảm , thị trường trái phiếu doanh nghiệp khó khăn đi kèm với lượng trái phiếu đáo hạn lớn trong hai năm tới . vì vậy , thận trọng khi dùng đòn bẩy tài chính là cách tốt nhất hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư trong ngắn và trung hạn . ngoài ra , vấn đề pháp lý cũng được các chuyên gia lưu ý . theo ông kiên , từ quý iv trở đi , người mua bất động sản đừng ham những dự án được hứa hẹn " tăng giá khủng " hay " nhân x lần dòng vốn đổ vào " mà bỏ qua việc tìm hiểu kỹ pháp lý , uy tín doanh nghiệp phát triển dự án . nhà đầu tư chỉ nên tập trung vào nhóm bất động sản đã có pháp lý rõ ràng , thanh khoản tốt , có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh ( cho thuê , làm nhà xưởng , sản xuất kinh doanh ... ) . nên chọn những nơi có mật độ dân cư tương đối cao , không xa quá 3 km những tiện ích cơ bản như đường xá , trường học , chợ - siêu thị , trung tâm y tế , khu vui chơi giải trí ... " từ nay đến cuối năm là thời điểm tốt các nhà đầu tư thứ cấp thở oxy khi sử dụng đòn bẩy quá sức , có thể nhóm đối tượng này phải cân nhắc giảm giá tài sản 10 - 20 % so với cuối năm ngoái " , ông dự báo . đồng thời , ông kiên cũng khuyên giới đầu tư bất động sản nên hạn chế các sản phẩm đầu cơ . các loại tài sản có thanh khoản thấp ( khó bán hoặc bán rất chậm ) thường được thổi phồng lãi lớn không phải là đại diện cho toàn bộ thị trường . trên thực tế , thanh khoản tài sản thấp đòi hỏi chôn vốn rất lâu , không dành cho số đông và không phù hợp với những nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn . " các tài sản có thanh khoản thấp chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt , đầu tư bằng nguồn tiền nhàn rỗi hoặc những người chấp nhận mạo hiểm , sẵn sàng đặt cược được ăn cả ngã về không " , ông kiên nói . vũ lê

theo chuyên gia , thời điểm này , giới đầu tư nên cơ cấu khoản vay về 30 % giá trị tài sản hoặc hạn chế vay , tăng tiền mặt dự phòng để tránh rủi ro lãi suất tăng .

nhận định trên được hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) nêu trong bản kiến nghị chính phủ và bộ xây dựng về việc không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư cho các dự án mới . căn hộ sở hữu có thời hạn phù hợp với nhu cầu của một bộ phận khách hàng cá biệt như giới trẻ thích trải nghiệm , chuộng thuê thay vì mua nhà , song không đại diện cho toàn bộ thị trường . cùng một khu vực và phân khúc , căn hộ sở hữu có thời hạn ( phổ biến 50 năm ) , có giá thấp hơn trên dưới 20 % so với nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn ( sở hữu vĩnh viễn ) . giá rẻ hơn là do chủ đầu tư nộp tiền thuê đất một lần cho cả chu kỳ thuê 50 năm chỉ bằng khoảng 80 % tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ổn định lâu dài . tuy nhiên , căn hộ sở hữu có thời hạn thường ít được số đông ưa chuộng vì người dân có tâm lý lựa chọn nhà chung cư sở hữu lâu dài , ổn định . ghi nhận của vnexpress , căn hộ sở hữu có thời hạn đã bắt đầu xuất hiện tại tp hcm 14 năm trước . năm 2008 , thị trường bất động sản sài gòn chào đón loại sản phẩm mới là dự án căn hộ xây dựng trên đất thương mại , dịch vụ để bán cho khách hàng theo chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn . dự án the manor ii , quận bình thạnh của tập đoàn bitexco bán căn hộ sở hữu trong 50 năm . giai đoạn 2011 - 2013 , tp hcm cũng xuất hiện dự án twin tower theo mô hình mới căn hộ cho thuê có thời hạn ( 49 năm ) do công ty lê thành làm chủ đầu tư tại phường bình trị đông , quận bình tân . đơn giá cho thuê tại thời điểm năm 2011 - 2013 chỉ khoảng 11-13 triệu đồng một m2 . căn hộ 19 m2 cho thuê 49 năm có giá khoảng 209 - 247 triệu đồng . người thuê trả hết tiền thuê 49 năm trong vòng 6 năm ; trả trước 30 % trong 02 năm đầu và trả tiếp 70 % còn lại trong 4 năm tiếp theo . các căn hộ sở hữu có thời hạn twin tower cũng ghi nhận tăng giá theo thời gian . hiện nay , giá sang nhượng hợp đồng thuê nhà này khoảng 18-20 triệu đồng một m2 , tăng gấp 1,5 - 1,6 lần so với năm 2013 . tuy nhiên , mức giá bán các căn hộ sở hữu 49 năm này vẫn thấp hơn so với mặt bằng chung căn hộ sở hữu lâu dài tại quận bình tân khoảng 40-50 triệu đồng một m2 . năm 2015 , beehome , một dự án căn hộ cho thuê có thời hạn lộ diện tại quận tân bình , diện tích 30-65 m2 cho thuê có thời hạn theo từng chu kỳ 6 năm hoặc 12 năm . cách đây 7 năm , giá cho thuê khoảng 2 triệu đồng một tháng , căn hộ 30 m2 thuê theo chu kỳ 6 năm có giá thuê khoảng 150 triệu đồng ; căn 60 m2 có giá thuê khoảng 300 triệu đồng . tuy nhiên , hiện giá thuê lẻ các căn hộ beehome được chào trên thị trường 5-8 triệu đồng một tháng tùy diện tích và nội thất , tăng gấp 2,5 - 4 lần so với cột mốc năm 2015 . từ năm 2016 , tp hcm nở rộ loại căn hộ văn phòng ( officetel ) sở hữu có thời hạn tại nhiều dự án quận 4 , 7 nằm xen kẽ chung với căn hộ sở hữu lâu dài cùng một dự án . giá bán các căn officetel rẻ hơn 20-25 % so với giá chung cư sở hữu lâu dài . ông lê hoàng châu , chủ tịch horea cho biết , tại tp hcm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn chỉ rải rác ở một vài dự án , chưa đáp ứng được nhu cầu của đa số người tiêu dùng . đến nay tp hcm có hơn 1.550 khu nhà chung cư phân bổ hơn 2.550 tòa nhà ( block ) với hàng trăm nghìn căn hộ , trong đó căn hộ sở hữu lâu dài chiếm đa số , loại nhà chung cư sở hữu có thời hạn chiếm số lượng khiêm tốn . chủ tịch horea nhìn nhận , so sánh giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn thấp hơn giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn khoảng trên dưới 20 % , nhưng chưa phù hợp với thị hiếu của số đông người việt . theo ông , đa số người dân có tâm lý coi nhà ở , trong đó có căn hộ chung cư là tài sản có giá trị lớn dùng để sinh sống , an cư , thụ hưởng và tích lũy . căn hộ nhà chung cư có thể cho thuê , sử dụng nhà ở hoặc làm tài sản cầm cố , thế chấp để tạo vốn làm ăn . việt nam là nước đang phát triển , có thể còn mất nhiều năm nữa mới đạt mức gdp 7.000 usd trên đầu người , nên giá trị bất động sản , nhà đất ( đặc biệt là đất ) thường có xu thế tăng giá theo thời gian . ví dụ : năm 2007 - 2010 , chủ đầu tư một khu đô thị mới tại quận 7 bán nhà phố , biệt thự với giá đất nền từ 7-16 triệu đồng một m2 ; bán căn hộ chung cư với giá 32-35 triệu đồng một m2 . nhưng đến nay ( sau 15 năm ) , giá đất nền đã tăng lên 160 - 200 triệu đồng một m2 , giá căn hộ chung cư đã tăng lên 50 triệu đồng một m2 . " đa số người dân mua nhà chung cư có xu hướng lựa chọn mua căn hộ được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài để hưởng mức gia tăng giá trị tài sản theo thời gian " , ông châu nói . vũ lê

tp hcmtheo horea , chung cư sở hữu 49-50 năm tuy giá rẻ hơn căn hộ sở hữu lâu dài 20 % , nhưng chưa hấp dẫn đa số người việt .

bộ xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) . với thời hạn sở hữu nhà chung cư , cơ quan này đưa ra 2 phương án : hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình ; hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay – tức không quy định niên hạn . hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cưhorea vừa có văn bản kiến nghị chính phủ và bộ xây dựng không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với tất cả dự án mới . thay vào đó , horea cho rằng nên giữ nguyên quy định hiện hành của luật nhà ở 2014 , trừ trường hợp cá biệt sở hữu có thời hạn như căn hộ dịch vụ , căn hộ xây để cho thuê ... trong khi lãnh đạo bộ xây dựng cho rằng quy định thời hạn sở hữu chung cư không vi hiến , horea thì phản biện lại . nói với vnexpress , ông lê hoàng châu , chủ tịch horea cho biết , sở dĩ ông kiến nghị không nên quy định thời hạn sở hữu chung cư với tất cả dự án mới vì cần phải đảm bảo tính thống nhất giữa luật nhà ở với luật đất đai . cụ thể , luật đất đai quy định thời hạn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo thời hạn của dự án và người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài . từ đó giúp các chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm , không gây tâm lý bất an trong xã hội . ông châu giải thích , căn hộ chung cư là tài sản có giá trị rất lớn với người dân đô thị , đa số người việt muốn để lại cho con cháu . sâu xa hơn , điều này còn đóng vai trò thúc đẩy chính sách khuyến khích người dân lựa chọn sống trong căn hộ cao tầng , phù hợp với luật đất đai yêu cầu sử dụng đất hiệu quả với quy hoạch đô thị loại đặc biệt , loại 1 và loại 2 ưu tiên phát triển nhà chung cư . chủ tịch horea nhận định , nếu quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình , có thể dẫn đến hàng loạt những bất cập , gây tâm lý bất an cho người mua căn hộ và làm xáo trộn thị trường nhà ở . bất cập thứ nhất là tăng thêm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh , cấp huyện , bởi sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính ( kiểm định , gia hạn quyền sở hữu ) và sẽ " đẻ " thêm chi phí , tăng gánh nặng tài chính cho xã hội . thứ hai , bộ xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu chung cư được căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng , có thể đang nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng ( tuổi thọ ) nhà chung cư được quy định trong luật xây dựng . bất cứ công trình xây dựng nào , trong đó có nhà chung cư cũng đều có niên hạn sử dụng phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và việc quản lý , sử dụng , bảo trì công trình . nhưng không nên căn cứ vào thời hạn sử dụng ( tuổi thọ ) công trình để giới hạn quyền sở hữu nhà chung cư vì đây là hai phạm trù khác nhau . trong thực tiễn , việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế , chính sách quy định tại nghị định số 69 năm 2021 . bất cập thứ ba là không nên vì vướng mắc trong nhiều năm qua mà " chữa cháy " bằng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để nhà nước dễ thực hiện cải tạo , xây dựng lại nhà chung cư cũ . điều này đi ngược lại với tâm tư , nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài . chủ tịch horea phân tích , quyền sở hữu căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài không hề gây ra những khó khăn , vướng mắc trong công tác cải tạo , xây dựng lại nhà chung cư cũ mà nguyên nhân chủ yếu là do chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách phù hợp . cơ quan quản lý chưa có những cơ chế đồng bộ để giải quyết thỏa đáng việc bồi thường phải sát giá thị trường , đi đôi với hỗ trợ thỏa đáng và tái định cư tốt hơn nơi ở cũ cho các chủ sở hữu nhà chung cư . nghị định số 69 về cải tạo , xây dựng lại nhà chung cư mới bắt đầu quy định đầy đủ các cơ chế , chính sách có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn và trên thực tế thì các địa phương chỉ mới áp dụng kể từ ngày 1/9/2021 . do nghị định này mới đi vào thực tiễn được 1 năm nên cần tiếp tục thực hiện để phát huy hiệu quả tốt hơn . thứ tư , khoản 1 điều 30 dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) quy định gia hạn thời hạn sở hữu theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định dẫn đến nghịch lý quyền sở hữu nhà chung cư bị lệ thuộc vào kết luận kiểm định của một đơn vị tư vấn kỹ thuật xây dựng , bao gồm cả tình huống đất xây dựng khu chung cư được sử dụng ổn định lâu dài . do đó , phương án đề xuất của bộ xây dựng chưa chặt chẽ , chưa đảm bảo tính đồng bộ , thống nhất với các quy định pháp luật . thứ năm , quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư dẫn đến có sự phân biệt về quyền sở hữu nhà ở . cụ thể , nhà ở riêng lẻ ( biệt thự , nhà phố ) gắn liền với đất ở được công nhận sở hữu không xác định thời hạn . trong khi đó nhà chung cư chỉ được công nhận sở hữu có thời hạn . quy định này có thể làm lợi cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng ( biệt thự , nhà phố ) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị , nên có thể chưa phù hợp với chủ trương của nhà nước về phòng , chống lợi ích nhóm , tham nhũng , tiêu cực trong công tác xây dựng pháp luật . thứ sáu , nếu quy định về niên hạn sở hữu có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ ( biệt thự , nhà phố ) gắn liền với đất ở , khiến giá biệt thự , nhà phố lại bị đẩy lên cao . bất cập thứ bảy , chính sách này nếu được áp dụng , có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu ưu tiên phát triển nhà chung cư tại đô thị đặc biệt , loại 1 và loại 2 để sử dụng đất tiết kiệm , hiệu quả . thứ tám , phương án 1 dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) chưa làm rõ chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng khu chung cư là sử dụng ổn định lâu dài hay sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu nhà chung cư , dễ dẫn đến nhầm lẫn khái niệm , dễ gây tranh chấp về sau . với hàng loạt bất cập từ phương án 1 ( quy định sở hữu chung cư có thời hạn ) , horea đề nghị chọn phương án 2 dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) theo hướng giữ nguyên như hiện hành , không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư với dự án mới , người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định , lâu dài như luật nhà ở 2014 đã áp dụng . việc tiếp tục giữ nguyên chính sách của luật nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 2 loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn ( căn hộ dịch vụ , căn hộ cho thuê ... ) để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa . hai hình thức sở hữu này tồn tại song song cũng đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của nhiều đối tượng mua nhà trên thị trường . luật nhà ở 2014 cũng không quy định bắt buộc sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn đối với tất cả dự án xây dựng mới . " cần phải rà soát kỹ các quy định pháp luật có liên quan của dự thảo luật nhà ở ( sửa đổi ) với dự thảo luật đất đai ( sửa đổi ) để đảm bảo tính đồng bộ , thống nhất , tránh gây tâm lý bất an cho người mua nhà chung cư " , ông châu khuyến nghị . vũ lê

theo hiệp hội bất động sản tp hcm ( horea ) , quy định thời hạn sở hữu chung cư gây tâm lý bất an cho người mua nhà , phát sinh chi phí , thêm thủ tục và thiếu thống nhất về luật .